原标题：超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制
支持商品住房“以旧换新”的城市越来越多。
近日，一线城市深圳也加入到商品住房“以旧换新”行列。据中指研究院最新统计，自去年以来，支持商品住房“以旧换新”的城市已超过40个。
不过，《每日经济新闻》记者梳理发现，上述各城市推出的商品住房“以旧换新”政策力度不一，操作细则也各不相同。在不同的政策支持力度下，“以旧换新”的效果也显露出了差异。
以郑州为例，截至4月24日下午，郑州市房产交易服务平台系统内已有超过180套“以旧换新二手房”完成登记入库，占试点阶段收购计划的36%，房源总价在29万—318万元，这距离郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作正式启动还不到4天。而深圳本土房地产中介机构乐有家4月24日在接受记者采访时表示，他们开启“以旧换新”试点项目后不到一周，已有7单签约客户。
不过在业内人士看来，由于二手房交易、评估时间较长，目前各地住房“以旧换新”政策整体的落地效果还尚不明显。住房“以旧换新”意在联动一二手房，降低交易成本，但同时存在二手房参与门槛较高、二手房评估价或交易价较低、可置换新房选择少等痛点。
最大痛点是卖掉旧房
其实早在2023年，就已有多个城市支持住房“以旧换新”活动。今年以来，越来越多的城市加入进来。
从各地支持“以旧换新”的方式来看，主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房；二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。
4月23日，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起的“以旧换新”就属于第一种。此前的4月19日，乐有家已与绿景白石洲正式开启“以旧换新”活动，目前签约参与活动的客户已有7单。
乐有家方面解释道，“以旧换新”核心条款之一是帮助业主尽快卖掉旧房。其调研结果显示，参与“以旧换新”客户最首要的动机是借此快速卖出旧房，这一占比达到70.8%。推出“以旧换新”后，不少业主主动联系经纪人咨询了解。
对于以旧换新的项目，乐有家也是有选择的，其合作新盘是位于深圳南山区的绿景白石洲项目，价格也有一定吸引力。该项目折后单价8.3万元/平方米起，周边二手房价格为13万—15万元/平方米，新房和二手房价格倒挂35%—40%。
“我们了解到，目前成交的以旧换新单里，大部分旧房与新房的差价并不大，旧房售出后获得的房款能覆盖新房总价的60%以上，加上客户也有一定的经济积累，承担的经济压力不会很大。”乐有家方面表示，在流程上，客户可锁定意向房源2个月。2个月内旧房售出，则前期的订金自动转为购房款，继续新房交易流程；如果旧房未售出，客户可选择退订新房，无违约责任。
不过，在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“以旧换新”最大的痛点是卖掉旧房。“目前，开发商参与以旧换新的协议，锁定意向房源的周期往往在2个月左右，意味着卖房周期往往在2个月左右，但二手房往往很难在2个月内卖出。因此，卖家要获得‘买新’的优惠价格，就得在‘卖旧’时能降低挂牌价，即降低挂牌价的损失，在买新房上获得了补偿。”
记者了解到，无论是自有交易还是统一收购旧房，旧房抵新房的房款比例一般都在60%—80%，最高不超过90%。还有城市明确了具体的抵扣比例。如无锡市梁溪区在“以旧换新”公告中明确指出，存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的60%，指定楼盘是5个。
在不同城市、不同政策模式下，二手房抵扣的价格也不尽相同，有些低于市场价，有些则接近或略高于市场价。一位江苏苏州的二手房业主就表示，她的二手房在“以旧换新”过程中是被官方收购的，其最终的评估价与市场价基本一致。如果走市场化交易可能还卖不到评估价价格，主要换新的几个指定楼盘刚好也是自己中意的。
李宇嘉认为，“以旧换新”关键是激发二手房业主“依旧换新”的动力，政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望，并从降低置换成本、置换周期，并能买到心仪的、优惠新房等角度施策。同时，卖不掉二手房则“无责退订新房”，这个很关键，可以给到参与活动的二手房业主足够的安全垫。
二手房参与门槛较高
记者梳理发现，尽管目前不少城市提出了“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策探索阶段，当前整体效果尚不明显。如从目前落地的政策细则来看，不少城市都会对参与“以旧换新”的二手房源有规定门槛或要求，尤其是以国资平台等为主体收购旧房的。
以郑州为例，试点阶段收购的二手住房需满足的条件包括但不限于：房龄不能超过15年、如有房贷需还清、要位于三环以内等。而试点阶段换房，选购的新建商品住房应是已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”。
目前，在郑州市房产交易服务平台系统内，已有超过180套“以旧换新二手房”完成登记入库，房源总价在29万—318万元，多数房源都是一居室或二居室，房源面积大多数都在70平方米以下。目前郑州参与“以旧换新”的新盘有58个，均价在8100—42000元/平方米。
近日，记者以购房者身份采访郑州多个参与“以旧换新”活动的新盘项目了解到，通过“以旧换新”方式购买新房并无特别限制，在售房源都可以选，全款或者按揭贷款的付款方式都可以，届时二手房被收购后可以直接抵扣房款或首付，优惠折扣都按案场现时情况来定。
再看扬州，该市鼓励支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务，从去年9月开始已经在试点进行系列措施。截至今年2月底，扬州市区已有逾200套二手房被房企直接收购。据“扬州发布”数据，一家积极参与试点的房企在5个月内承接的二手房收购总额约2亿元，带动新房成交额近5亿元。
李宇嘉建议，“以旧换新”前期可选择资金链紧张、愿意让利的开发商参与，并通过“以旧换新”让开发商获得参与活动能有效提振销售的好处，从而对市场其他开发商起到示范效应。
易居研究院认为，目前“以旧换新”潜在问题或矛盾点在后续改革中是可以更好得到解决的。比如说从评估的角度看，可以采取多家评估公司联合评估、锚定周边市场二手房挂牌价和实际成交价、多次评估等方式进行。而对于纳入试点范围的房源，后续可以设立标准和划分结构，尤其是研究不同类型二手房收购后的再利用模式等。
以旧换新（折价）指什么？[市场营销学问题]
以旧换新是指消费者在购买新商品时，如果能把同类旧商品交给商店，就能折扣一定的价款，旧商品起着折价券的作用；如果消赞者不能提交旧商品，新商品就只能以原价售出。 对于使用以旧换新促销的厂家或商家来说，回收来的旧商品通常没有多大经济价值；以旧换新的目的，主要是为了消除旧商品形成的销售障碍，免得消费者因为舍不得丢弃尚可使用的旧商品，而不买新商品。 目前以旧换新促销十分流行，涉及的商品有自行车、手表、家用电器、家具、住房、黄金珠宝首饰、高压锅，热水器、煤气灶等，甚至西服、羊毛衫、旅游鞋、炒菜锅等，都可以以旧换新。 一、以旧换新的主要类型1．消费者购买新商品时，只能用同一品牌或同一厂家生产的旧商品折价。 例如上海手表厂1994年规定：用一块上海手表厂生产的半钢旧表买新表时，可以折价15元；用一块上海手表厂生产的全钢旧表买新表时；可以折价16元；用一块上海手表厂生产的日历旧表买新表时，可以折价17元。 又如，杭州老板电器实业公司规定：凡是消费者过去购买的“红星”牌抽油烟机，无论多旧，都可以免费兑换“老板”牌抽油烟机。 因为“红星”是“老板”的前身，属于同一厂家的产品。 这种做法主要是为了回馈和稳住老顾客，并吸引新顾客。 2．消费者购买新商品时，可以用任何一种品牌的同类旧商品进行折价。 例如，武汉市中南商业大楼规定：消费者在购买苏泊尔压力锅时，可以用任何一种品牌的旧压力锅折价。 这一促销措施吸引了很多武汉市民用家中尚可使用的，旧压力锅去换购新苏泊尔压力锅。 近年来，一些大中城市的房地产商甚至推出住房的以旧换新促销活动，消费者在买新商品房时，原有旧住房可以折抵一部分价款。 任何品牌的同类旧商品均可折价换新商品的做法目前最为普遍，它能吸引所有拥有旧商品的顾客购买新商品，促销效果最好。 3．消费者在购买新商品时，只能用竞争品牌的旧商品折价或兑换新商品。 例如，日本资生堂化妆品公司规定；消费者可用若干个蜜丝佛陀染发剂的包装袋，来兑换资生堂化妆品。 这种做法的目的在于争取竞争品牌的消费者转而使用购买本产品。 但这种做法容易得罪本品牌的原有顾客，有喜新厌旧之嫌，除非有特殊的行销动机，商家一般很少使用这种做法。 4．消费者在一定的时间内，可以用任何品牌的同类旧商品折价购买新商品。 一旦超过了这一时间的界限，就只能用同一品牌的旧商品折价来购买新商品。 例如，劲士西服在长江日报上刊登广告，宣布在1999年元旦之前，消费者可以用任何品牌的旧西服折价，以旧换新购买劲士牌新西服。 但在1999年元旦之后，以旧换新购买劲士西服，只能用旧的劲士西服折价。 这种做法能刺激广大消费者在这一时间内尽快购买，同时又在一定程度上优惠了老顾客。 二、以旧换新促销的优缺点分析以旧换新促销的优点是： 1．它能消除新商品销售的障碍，免得消费者因为舍不得丢弃尚可使用的旧商品而不买新商品。 据调查，目前城市家庭中的中、高档耐用消费品，尤其是家用电器，多数是在80年代末90年代初购买的，普遍到了更新换代的时候。 很多家庭之所以没有买新商品；主要原因就是旧商品尚可使用，丢了可惜！以旧换新为旧商品捉供了一个折价的机会，边就会使很多消费者提前更新自已的旧商品，为新商品的销售扫除了障碍。 2．对于一些流行性商品，如家具、服装、旅游鞋等等，人们常常是买来后使用不久就过时了。 以旧换新同样为这些过时的商品找到了一个折价的机会，因此能鼓励消费者及时淘汰更换过时的商品，购买新潮的流行时髦商品。 3．以旧换新能提高一个非名牌商品在市场上的竞争力。 以笔者为例，1998年初因迁入新居打算买一台9升热水器，以更换以往使用的5升旧热水器。 当时市场上有十几种品牌的热水器销售，如万家乐、神州、玉环等名牌产品，但笔者最终买的却是非名牌的永乐牌热水器。 其中主要原因，就是因为只有永乐一种品牌的热水器搞以旧换新，其他品牌的热水器均不能以旧换新。 由此可见，以旧换新能提高非名牌产品的市场竞争力，甚至能使一个非名牌产品的销售量超过名牌产品。 4．以旧换新实质上是变相降价，但能避免直接降价带来的种种副作用。 实际中，很多厂家或商家担心降价会贬损商品形象，引起消费者对商品质量的怀疑，或担心降价会引发同行中竞相降价的价格战，往往使用以旧换新变相降价。 这样做既能收到降价的促销效果，又可避免降价带来的负面影响。 以旧换新促销的缺点主要有： l.促销成本较高。 以旧换新中回收旧商品，多数没有什么经济价值或价值很低，远远赶不上折扣的那部分价款。 例如武汉永乐阿波罗燃气具有限公司把回收来的旧热水器当废铁卖给废品公司，一个只能卖2～3块钱；但旧热水器在以旧换新时却能折价50元，也就是说厂家要损失40多元的销售利润。 另外，回收、堆放、运输、处理旧热水器还要付出费用；对以旧换新活动进行广告宣传也要付出费用，种种费用加在一起，促销成本较高。 2.促销范围比较狭窄。 以旧换新主要适用于促销高、中档耐用消费品。 对于价格低、使用期短的日常消费品，消费者会对旧商品一丢了之，没有兴趣参加以旧换新；另外，以旧换新也不适宜促销生产资料商品，因此促销商品的范围比较狭窄。 3．实际操作中不少商家不愿配合厂家开展以旧换新促销活动。 因为这种促销活动操作起来较麻烦，回收来的旧商品比较脏，商场又难以找到堆放的位置，很多商家不愿经手这种业务。 三、以旧换新的操作技巧和应注意事项1．如何对旧商品折价，这是以旧换新成败的关键。 旧商品折价幅度大，举办单位利润损失就大；旧商品折价幅度小，对消费者就缺乏足够的吸引力，参加促销活动的人就少。 如何确定旧商品的折价幅度呢？一般要考虑以下因素： a.新商品定价高，销售利润高，旧商品的折价幅度也可高一些。 例如沈阳日电集团，1996年在北京城乡贸易中心和蓝岛大厦开展日电牌全无氟冰箱的以旧换新活动。 新冰箱定价3700元，消费者购买时如果提交旧冰箱可折价1000元，实际付款2700元。 这一活动收到了很好的促销效果，因为旧商品折价幅度达到1000元，北京市民还是首次听说，当然吸引力很强。 城乡贸易中心的30多台无氟新冰箱，仅两天时间就卖完了。 冰箱的生产厂家日电集团不仅没有亏损，反而略有利润盈余，主要就是因为新无氟冰箱定价高。 b.如果同类竞争性商品也在搞促销活动，以旧换新活动中的旧商品必须折价较高才能有效地吸引消费者。 反之，如果同类竞争性商品没有搞什么促销活动，以旧换新促销的商品旧货折价可以低一些。 例如武汉的永乐牌热水器开展以旧换新时，其他品牌的热水器都没有搞促销活动，所以这次以旧换新促销中旧热水器虽然只能折价50元，仅仅是新热水器售价的1/21，但还是吸引了很多消费者购买。 因为消费者认为，能折价50无总比不能折价好，旧商品折价幅度虽低，但对消费者仍有足够的吸引力。 c.名牌商品开展以旧换新旧货折价辐度可以低一些，非名牌商品升展以旧换新旧货折价幅度可以高一些。 2．现在很多厂家或商家在开展以旧换新促销时，为了图方便省事，不管旧商品具体情况如何，统一折价幅度。 这不但付出的促销成本较高，还会使部分手头旧货较新、旧货价值较高的顾客感觉吃了亏，不愿参加促销活动。 所以，只要条件允许，应该尽可能对旧货确定不同的折价标准。 武汉中南商业大楼1997年开展彩电以旧换新促销活动时，对旧货按彩电和黑白电视的不同、20寸以上和20寸以下的不同、平面直角的和卧式的不同、遥控的和非遥控的不同、进口品牌和国产品牌的不同、能使用的电视和不能使用的电视的不同，制订出不同的折价标准。 上述6种差别中的每一种差别折价标准相差50元。 旧电视经过这一番七折八扣，平均每台只能折价200元左右。 不但降低了促销成本，还能使提交各种旧电视机的顾客口服心服，愿意参加。 3.在开展以旧换新促销活动时，通常会有不少消费者怀凝厂家或商家把回收的旧货拿去修理翻新后，当新商品卖给大家。 为了解除这种误解，克服这这一销售障碍，在必要的时候，应该向消费者公布回收来的旧货的去向。 4.以旧换新促销活动中回收来的旧商品，应尽可能加以利用，以降低促销成本。 苏泊尔压力锅生产厂家对回收来的旧压力锅进行回炉冶炼，利用其金属材料铸造新压力锅，较大幅度地降低了成本。 中南商业大楼将回收来的旧电视机和旧自行车卖给个体老板；个体老板维修后，低价转卖到农村中去。 这样做比把旧货当废品卖收益要大得多。 还有的厂家或商家把相对较新、仍有使用价值的旧商品捐赠给贫困落后地区，有助于提高企业的声誉和形象。 5.选择好开展以旧换新促销活动的时机。 像煤气灶、高压锅、服装、家具、黄金首饰等商品，在元旦、春节期间开展以旧换新活动，促销效果通常是平时的几倍甚至十几倍。 6．现在不少厂家或商家把新商品拉到各个居民住宅区去开展以旧换新。 这样做不但方便了消费者，消费者还可以在家里试用了新商品之后再决定是否购买，效果当然比在商店里开展以旧换新要好得多。 另外，这种做法可以节省以旧换新活动的广告宣传费用。
房子也可“以旧换新”,实操中的可行性如何?
房子也可“以旧换新”,实操中的可行性如何如下：
“以旧换新”是指将老旧房屋换成新房的一种方式。这种方式在很多国家都得到了广泛应用，而在中国，近年来也逐渐受到了人们的关注和支持。虽然“以旧换新”这种方式在理论上看起来很有吸引力，但实操中的可行性却需要我们进行深入的探讨。
首先，对于老旧房屋的评估和估价是实操中的一个难点。老旧房屋的价值往往受到很多因素的影响，如地理位置、建筑年代、建筑材料、结构稳定性等等。因此，在进行“以旧换新”时，需要对老旧房屋进行准确的评估和估价，以确保新房屋的价值与老旧房屋的价值相当或更高。
其次，老旧房屋的拆迁和改建也是实操中的难点。在进行“以旧换新”时，需要对老旧房屋进行拆除和改建，以满足新房屋的建设需求。但是，在实际操作中，老旧房屋的拆除和改建往往会涉及到很多问题，如拆迁补偿、建筑规划、环保要求等等。这些问题需要得到政府和相关部门的支持和协调，以确保老旧房屋的拆除和改建能够顺利进行。
最后，老旧房屋的换房也需要考虑到住户的需求和利益。在进行“以旧换新”时，需要考虑到住户的实际情况，如住房面积、户型结构、居住环境等等。同时，需要确保住户的权益得到保障，如合理的补偿、住房保障等等。
总之，“以旧换新”是一种可行的房屋交易方式，但实操中需要考虑到很多因素。在实际操作中，需要政府、相关部门和企业的支持和协调，以确保老旧房屋的评估、拆除和改建、住户权益等各个方面的问题得到妥善解决。
06年国家出台的经济政策内容有哪些
住房问题是关系民生的大问题。 持续飙升的房价因超过百姓承受能力而招致广泛批评。 中央政府连年出台一系列调控措施，但效果并不明显。 问题究竟出在哪里？下一步将如何着力？为此，我们选登相关调研报告进行评价，并请有关专家从各自的角度进行分析，同时考察邻邦韩国、日本的做法，以资借鉴。 2006年以来，中央政府综合运用经济、法律和必要的行政手段，以区别对待和循序渐进的方式，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。 总体来看，调控初见成效。 但房地产市场仍然存在住房供给结构不合理、部分城市房价上涨太快，中低收入居民住房难以满足等问题。 亟需在总结经验的基础上，继续加强和完善住宅的宏观调控政策。 房地产业宏观调控的背景 2006年以来，房地产业在快速增长的同时，也出现了房地产业投资增长过猛，部分地区房价上涨过快等问题，使房地产业成为宏观调控的重点行业之一。 (一)房地产业发展的宏观经济环境 自2006年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。 其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动整个固定资产投资快速增长。 2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53％，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张，居民消费品价格指数(CPI)开始走高（6月同比上涨5％），中国经济运行出现偏热的迹象。 (二)房地产业制度改革与政策调整 第一，1998年城镇居民住房制度改革全面推进，有关住房的分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，取消了实行40余年的住房福利分配制度，代之以货币化分配；明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，调动了居民购房积极性，居民住房需求开始集中释放。 第二，较好的经济环境，创造了更多的住房需求。 一是城市新生代成家立业、城市化中新迁入人口需要住房。 二是城市居民生活水平提高，对居住有了更高的要求，部分取得房改产权的居民产生以旧换新、以小换大的住宅需求。 三是大量的城市拆迁改造，增加了居民住房需求。 四是大量社会资金将房产作为投资品所产生的需求。 第三，国家对房地产业发展的政策支持，从供求两方面促进了房地产业的快速发展。 从“九五”初期开始，为扩大国内需求，中国政府将住宅作为居民新的消费热点，给予优惠房贷、减免税等政策支持，鼓励购房，刺激了住房消费。 同时作为经济增长的支柱产业，国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制，实行预售房制度，整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持，促进了房地产业快速增长。 2003年与1999年比，房地产投资完成额年均增长24.5％，高于同期固定资产投资增速7.3个百分点。 (三)体制机制缺欠与房地产市场的宏观调控 从2005年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，尤其是在上海、杭州等长三角地区，房价涨幅超过10％，成为此轮宏观经济偏热的一个象征。 其根源在于体制、机制的缺欠。 一是房地产市场已经放开，但相应的制度没有建立和完善，市场机制不能有效发挥作用。 二是大部分土地以协议方式转让，不能反映真实地价，土地资源不能合理使用。 三是资金使用成本低。 这些因素导致需求和投资动力旺盛，市场难以有效调整。 2004年4月，为遏制房地产投资过快增长势头，国务院连续出台一系列政策对房地产业进行宏观调控。 2006年以来房地产宏观调控政策的特点及成效 （一）2006年房地产宏观调控政策的重点及成效 调控目标和重点：2006年初，为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。 一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿建设用地，严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”，从源头控制了土地供给。 另一方面，中国人民银行两次提高存款准备金率，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例提高到35％及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。 成效和问题：2006年调控措施以行政手段为主，力度较大，通过控制土地和资金供给，控制房地产供给，使房地产投资增长速度由年初的50.2％，逐月下降到年末的28.1％，回落22.1个百分点。 但这次调控主要是抑制供给，对需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年扩大内需、刺激住房消费的一些政策仍然在发挥作用，引起了供求关系的失衡。 出现投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长;中低档住宅供应比例下降、房地产供给结构不合理等问题引起的商品房价格大幅上涨．全国平均销售价格同比增长14.4％。 尤其是上海、杭州等东南沿海城市房价涨幅更大，引起了社会各界对是否会出现“房地产泡沫”的关注。 （二）2007年房地产宏观调控政策的特点及成效 2007年初，根据房地产市场出现的新情况和新问题，中央三个月内继续出台了一系列调控政策。 调控目标和重点：调控目标由控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。 调控重点相应调整：一是有效调整房地产市场的供求关系。 从增加供给和减少需求两方面入手来调整房地产市场，实现稳定房价的目的。 一方面，利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成本，抑制房产投机需求；严格控制城市拆迁改造规模，抑制被动住房需求。 同时，加大对闲置土地的清理力度，以此增加土地供给。 二是在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房供给结构。 三是整顿房地产市场秩序。 出台了不准预售房再转让、实行购房实名制、上网交易等措施，并依法严肃查处违法违规销售行为。 加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产市场运行情况的动态监测，创造良好的市场环境。 调控效果与问题：2007年末房地产投资增长19.8％，增速比上年同期回落8.2个百分点；商品住宅销售价格上涨7.5％，涨幅比上年同期回落3.6个百分点；上海、杭州等城市大幅上涨的房价得到了有效抑制，说明宏观调控初见成效。 但2008年初，一些问题又凸现出来。 一是房地产投资增速出现反弹，1-6月增速比上年末提高4.4个百分点。 二是供给结构不合理状况依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低价住房和经济适用房的比例偏低，供给不足。 三是深圳、北京、广州、大连等城市房价大幅上涨，中低收入人群难以承受，增加了社会不安定因素。 （三）2007年房地产宏观调控政策的特点 2007年5月末建设部、发展改革委等九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的调控措施，各部委和各地方政府陆续出台相关配套措施。 调控目标：发展满足当地居民自住性需求的中低价位、中小套型普通商品住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 重点：一是要求地方政府利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。 二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70％，通过限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、普通住房供给。 三是运用经济手段。 强化住宅转让环节的税收管理和外资购房的管理，抑制投机炒作；提高银行存贷款利率，有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费；规范房地产市场秩序，增强市场信息透明度和加强舆论引导，促进房地产市场的有序运行和健康发展。 四是将落实房地产调控政策纳入到对地方政府目标责任考核制度中，保证调控措施的有效落实。 对住宅产业宏观调控政策体系的总体评价 （一）此轮宏观调控政策的特点 一是宏观调控呈阶段性，循序渐进。 重在解决每个阶段的突出矛盾，调控逐步深入，注重保持经济政策的连续性和稳定性，产生的震动和影响较小。 二是调控政策的综合性和系统性。 根据不同的调控对象，采取相应的调控手段，形成了综合使用行政手段、法律手段和经济手段的政策体系，得到了较好的效果。 三是调控政策注重区别对待，分类指导。 主要体现在既要控制房地产投资速度，抑制投资需求，又要保护普通居民购房积极性。 在“双紧”的情况下，土地供给、项目审批、信贷支持等政策都向经济适用房、中低档住房倾斜。 在抑制非合理需求的同时，对普通居民的自住性需求给予了房贷、税收方面的优惠。 （二）宏观调控政策的成效 第一，控制了房地产投资过快增长的势头，保持了房地产业的平稳发展。 银根、地根紧缩及政府监管力度加大，房地产投资在规范中发展；投资、投机需求以及超前拆迁引发的被动需求得到一定程度抑制，房地产市场向以自住性需求为主转换；地方政府在调控和住房保障政策被赋予更大的责任。 房地产投资过快增长的势头得到了有效控制，投资各月累计同比增速由2006年年初的50.2％回落到2005年年末19.8％，2007年11月份为24％；商品房平均销售价格同比由2006年上涨14.4％，逐步回落，2007年11月份同比上涨5.8％，住房价格涨势平缓回落。 第二，促进了土地制度的深化改革。 调控采取了与改革相结合的政策措施，建立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，并加强土地交易的监督和管理，堵塞了漏洞，促进了土地交易市场化进程和规范。 第三，住宅市场体系初步形成。 基本形成了由新建住宅市场、二手房转让市场和住宅租赁市场构成的住宅市场体系。 并逐渐建立和完善了商品房预售、规范房地产交易秩序、住房交易实行网上申报等规章制度，房地产市场秩序逐步改善。 （三）仍然存在的问题及成因 房地产市场发展中仍然存在一些突出问题。 一是住房供应结构性矛盾仍十分突出。 2007年1-6月份，40个重点城市上市预售的套均建筑面积115平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房仍然供应不足。 二是部分城市房价上涨仍然较快。 2007年11月，房价涨幅较大的城市：福州同比上涨10.4%，北京10.3%，深圳9.8%，厦门9.6%，秦皇岛9.3%，成都8.9%和贵阳8.4%，尤其是北京和深圳，房价从2006年下半年开始持续较大幅度上涨，使得普通居民仍然买不起房，房价回落并没有达到普通居民可承受的水平。 三是住房保障制度不完善，低收入家庭住房难的问题没有根本解决。 进一步分析上述问题有更深层次的原因。 第一，对90平米以下普通住房两个70％的调控措施缺乏说服力和可操作性。 此项措施是改善住房供给结构、满足当地居民自住需求的重要措施。 但措施的目标定位是什么，是满足新生代的需求还是以旧换新居民的需求。 如果都包括，还涉及居民住房消费目标的问题，90平米住房是否是未来几年居民住房的目标。 另外，目标定位确定之后，需求量是多少，所占比例是否是70％，这些都需要给予科学、合理的解释，才有说服力，得到包括开发商在内的理解和支持。 同时，中低价房在销售环节缺乏可操作性，包括购房人的资格审定、住房的销售程序、监督管理等都没有详细规定，措施难以有效落实。 第二，体制问题制约地方政府落实住房调控政策的积极性。 一是GDP是考核地方政绩的主要指标，房地产业投资速度和房价涨幅回落直接影响地方经济。 二是土地收入是地方政府可取得的主要财政收入，限地价将影响地方收入。 三是落实中低价住房和完善住房保障制度的资金来源不明确，需要地方政府自己筹钱，几个因素都直接影响地方利益。 第三，投资收益低影响开发商建设中低档住房的积极性。 中低档住房是在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，进行招标，是在一定行政限制下的市场化行为。 开发商追求的是投资收益，其结果一是在满足开发商收益的条件下竞出的房价可能偏高(广州已有先例)，二是因预期收益低开发商不积极参与。 第四，住房保障制度不完善。 一是住房保障体系不健全。 政府承担为低收入人群解决居住问题责任不明确，缺乏法律与制度保障。 二是部分城市还没有建立廉租制度，经济适用房制度尚需进一步改进，住房保障体系的覆盖面太小。 三是住房保障制度不落实。 大多数城市没有明确的管理机构，资金来源缺乏制度化，没有建立最低收入居民家庭档案和申请、审批制度。 第五，缺乏住房信息、档案等基础制度建设。 利用税收、信贷等经济手段抑制投资需求、外资炒房等调控措施，因为没有建立实名制的住房档案而难以精确实施，降低调控效率。 同时通过实施不动产税的方式来优化存量房源配置较好的政策建议，也因此难以实现。 政策建议 要继续完善和落实房地产调控政策，与此同时要注重长远的制度建设，做到标本兼治，为更好的进行调控创造条件。 第一，加强住房信息统计工作，建立住房档案登记制度。 整合统计系统、建设系统的统计资源，建立实名制的住房档案登记制度。 第二，建立科学的居民住房消费目标和消费模式。 一是根据科学发展观和我国土地资源和人口状况，明确在当前经济发展阶段，90平米住房可以满足中等及中低收入普通居民的住房需求。 二是准确统计中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照实际需求安排中低价位、中小套型普通商品住房的供地计划和建设计划。 三是提倡根据消费能力“租、购并举”的科学消费模式，合理引导普通居民的住房消费。 第三，调动地方政府落实调控政策的积极性，为地方政府认真落实调控措施创造制度条件。 一是改革地方官员的政绩考核制度，减弱GDP增长的影响。 二是改革、完善分税制度，使地方政府的事权与财权相对称。 三是改革土地收益制度，减少地方政府对土地收入的依赖。 第四，完善住房保障制度；满足普通居民购房需求。 政府应该承担起保障中低收入居民住房的责任，建立完善的住房保障制度。 一是根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系。 对低保人群实施廉租房政策；为低收入者提供经济适用房。 二是建立住房保障基金，解决资金来源。 三是建立低收入人群的住房档案和分配制度，并跟踪了解和及时调整，根据实际需求安排住房投资和住房分配，做到应保尽保。 同时，政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供给。 并制定普通住房定向销售细则，在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用方面给予优惠，满足普通居民购房需求，降低购房成本。 第五，推动不动产税的实施，合理配置房产资源。 根据居民持有住房的情况，征收不同的财产税，可以通过税收手段抑制投资需求、充分利用存量房源，为地方财政提供稳定收入来源，是解决当前房地产市场问题的治本之策。
