去年我写过一篇《陕西、江西、山西、广西，都水逆了！》的文章，今年这四个地区依旧没有走出泥淖。
最关键的是，与之相对应的四个省会与首府，更加艰难了。
一季度数据显示，陕西省会西安GDP增速倒数第四，江西省会南昌增速倒数第三，广西首府南宁增速倒数第二，山西省会太原增速倒数第一。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
西安、南昌、太原之前都有分析过。
关于西安，可以查看5月6日本号写的 意外！西安、广州、长沙、南京，垫底了 。
关于南昌，可以查看4月27日本号写的 增量倒数！这个大省，水逆了 。
关于太原，可以查看5月11日本号写的 GDP增量为负！这个省会，难了！
本篇主要看南宁。
自去年年中开始，南宁的GDP增速排名就处在倒数。
去年年中，南宁GDP增速2.2%，在主要城市（直辖市、副省级城市、省会与首府城市）中，位列倒数第二，倒数第一是厦门。
去年三季度，南宁GDP增速3.6%，在主要城市中位列倒数第六，倒数第一至倒数第五分别是厦门、南昌、太原、哈尔滨、昆明。
2023年年末，根据南宁统计局披露， 全年GDP5469.06亿元，增速4%。增速在主要城市中位居倒数第五。
进入2024年，南宁的表现更加拉胯，一季度GDP增速1.7%，增量只有4.22亿元，只比GDP缩量的太原略好一些。
南宁的水逆，往深处想，其实是事物发展的必然。
表面上看，南宁经济增速放缓，是由于出口、固定投资和工业跳水。
2023年，南宁的进出口下滑了14.7%，其中出口下滑了13.9%。今年一季度数据湖未披露。
2023年，南宁第二产业增加值仅增长1.1%。今年一季度，第二产业增加值下降了0.2%，全市规模以上工业增加值同比增长1.0%。
2023年，南宁固定资产投资下降了23.7%。
今年一季度继续跳水21.4%。
此外，消费方面，一季度下降了1%。
消费、出口、投资三驾马车熄火，没有动力的南宁，经济增速岂能不放缓。
透过表象看本质，之所以说南宁的水逆是事物发展的必然，是因为南宁在最该发展工业的时候全身心投入到了房地产的发展中。
而如今，在全球局势动荡、世界秩序撕裂背景下出口受困，首当其冲者便是没有优质工业产品的城市。
同时又遭遇房地产调整，而南宁又恰好是极度依赖房地产的城市。
南宁可谓是两条腿同时踏进了两个泥坑。
出口方面的跳水，主要是南宁本身的工业太羸弱。没有能打的工业，所以一遇到出口受困的宏观环境，出口就会跳水。
南宁2022年全部工业增加值644.84亿元，2023年698.37亿元。这一体量和工业强城相比，只是个零头。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
作为一个首府城市，不该是这样的表现。
如果论以工信部划分的41个行业大类总产值，南宁显得更加弱小。
南宁目前制造业产业中，无论是从产值角度还是营收角度，没有一个过千亿的产业，只有7个营收过百亿的产业。
制图：城市财经；数据：南宁统计局
反观其他城市。上海、苏州拥有千亿产业数量在两位数之上。其中苏州还拥有1个万亿产业。
深圳的千亿产业数量虽然不算高，但其拥有一个2万亿的产业，IT产业，它这一个产业就足以秒杀一众城市。
南宁工业如此羸弱背后，是南宁错失了工业发展的最佳时机。
如今位居头部的工业强城，如深圳、苏州、上海、东莞、佛山、泉州等城市，都是在改革开放的第一时间，利用自己的转口贸易优势，大面积发展密集型劳动产业，积累最初的原始资本与技术。
之后随着资本与技术的积累，开始进入仿造阶段，这个周期内进一步积累技术与资本，最终进入到了制造阶段。
进入到制造阶段后，则需要进一步提升自我认知，这种自我剖析的深浅决定了自己能否实现升华，这个阶段很难，目前只有少数几个城市实现，如深圳、苏州、上海。
不少城市还是陷入在代工阶段。
然而，南宁在众多中心城市都在忙着工业立市的情况下，心思放在了发展房地产上面。
房地产是南宁支柱产业。南宁给很多人留下的记忆，或者说偏见吧，更多的是传销之都、全靠房地产等。
2020年，南宁房地产投资额高达1378.2亿，占GDP比重为29.16%，在广西区内排名第1，在全国省会城市中也能排进前5名。2021年，南宁市的土地财政依赖度超过110%，位居全国第八位。
但是，这个支柱产业，由于之前房价猛涨过头，而南宁本身的产业、经济、人口和需求根本托不住高昂的价格，导致这座城市成为南方城市中最早转向的一批城市之一。
这两年，随着全国楼市全面调整，南宁的楼市陷入了深度调整当中。如今的南宁，正遭遇着房价、销量、卖地收入、房地产投资四杀，正在被房地产反噬。
国家统计局披露的2023年12月份大中城市房价数据显示： 南宁新房价格同比下跌了1.3%，二手房价格同比下跌5.7%。
根据广西官方数据显示：
2020年南宁商品房1837.59万平方米，销售额1581.21亿元。2021年分别下滑至1494.08万平方米、1240.28亿元。到2023年下滑至952.6万平方米、724.1亿元。
2023年的销售面积与销售额相比于2020年的高点，双双腰斩。
制图：城市财经；数据：广西统计局
2023年南宁的卖地收入相比于高点时期，已经只剩下零头了。
南宁GDP对房地产投资非常依赖，之前其经济对房地产投资依赖度超过了。
2019年，南宁房地产投资增速高达32.1%，当年房地产依赖度32.4%。
2020年开始转向，南宁的房地产投资增速下跌了5.7%。
2021年下跌了1.3%。2022年下跌了45.3%。2023年下跌了32.6%。
制图：城市财经；数据：南宁统计局
今年一季度，南宁的房地产投资又下降了16.8%。
随着房地产的落幕，南宁这座过度依赖房地产的城市，经济遭受到了严重反噬。在还没有其他产业成长起来的情况下，南宁的经济短期内很难走出水逆周期。
错过了上一次，不要错过这一次
本号在分析城市产业与地产的时候，强调过一个观点：
产业是经济的基础，经济则是楼市的基础，而非相反。
换句话说，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则则虚假繁荣。
这句话，不仅适用于城市，更适用于国家与地区。
想要经济繁荣，产业是第一要务，尤其是制造业产业。
制造业、科技产业，才是一个城市安身立命的根本。
像南宁这类曾过度押注房地产的城市，错过了上一次产业布局，不要再错过这一次。
所谓危机，危中有机。当下大多数受房地产调整影响经济速度的城市，都应该充分利用这次房地产调整的阵痛，摆脱对房地产的依赖，倾全市之力发展工业、新型制造业、科技产业等。
当然，口号容易喊，真要执行起来，又是千难万难的另一种局面。全国数百个城市，都在喊产业转型升级，但真正成功的，寥寥。
但摆在这些陷入水逆周期中的城市面前的路，貌似没有第二条。所以，只能是背水一战、孤注一掷，不成功便成仁。躺平，没有任何结果。
没有哪个城市哪个国家是依靠房地产走向强大的。当然，随着经济实力递增，房价也会随之上涨，但那是果，而非因。
南宁这类城市，在如今的宏观环境中，在产业成长起来之前，哪怕它的房价已经不算高了，仍会陷入较长的调整周期中，刚需能缓则缓，投资就更不要想了。
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个人观点，仅供参考
落户就能买房！这一热点省会楼市调控“松绑”来看四大变化
继杭州、成都后，热点城市西安也对楼市调控政策进行了“松绑”。
11月19日，西安发布楼市新政，对限购政策进行了调整，包括放松购买首套二手房的条件，降低人才购房门槛，增加二孩及以上家庭购房套数，缩小限购区域范围等。
业内人士认为，西安新政着力点在二手房，有利于促进新市民住房需求实现，还能通过“卖一买一”带动住房消费升级。杭州、成都、西安等城市集聚的人口多，对全国楼市稳定的信号意义很强。
西安楼市调控“松绑”！
11月19日，西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布了《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》。
具体内容为：
一、从市外迁入本市且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户西安市后即可在住房限购区域购买首套二手住房。
二、在住房限购区域无住房的非本市户籍居民家庭，持有本市《居住证》，且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社保或个税的，可购买1套二手住房。
三、经批准引进的各类人才，在西安市住房限购区域购买住房时无须提供社会保险或个人所得税相关证明材料。
四、符合西安市购房资格的二孩及以上家庭，在住房限购区域内限购套数的基础上可新购1套住房。二孩及以上家庭购买的第3套住房为新建商品住房时，应列为“普通家庭”类别。
五、临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域不再列入我市住房限购限售范围。
政策“松绑”四大变化
根据西安住建局的对新政的解读，新政主要有四方面变化：
一是对购买首套二手住房的条件进行了“松绑”，即从市外迁入西安市户籍，且在限购区域无住房的居民家庭，购买首套二手住房时取消“须在购房前落户满1年”的要求。同时，在限购区域无住房的非西安市户籍居民家庭，购买首套二手住房的条件由“持有西安市《居住证》，且在购房之日前2年在西安市连续缴纳社保或个税”调整为“持有西安市《居住证》，且在购房之日前6个月在西安市连续缴纳社保或个税”。
二是对人才购房条件进行“松绑”，经批准引进的各类人才购房，由于社保、个税已在人才认定过程中进行审查，在购房前不再要求提交社保或个税相关证明材料。
三是对二孩及以上居民家庭购房条件“松绑”，西安市户籍的二孩及以上居民家庭，住房限购套数由2套增加至3套，购买第3套住房时，须落户满3年；非西安市户籍的二孩及以上居民家庭，住房限购套数由1套增加为2套，购买第2套住房时，需持有西安市《居住证》，且在购房之日前2年在西安市连续缴纳社保或个税；二孩及以上家庭在住房限购区域参加新建商品住房购房登记时，第1套、第2套以“刚需家庭”类别登记，第3套以“普通家庭”类别登记。
四是住房限购范围进行了“松绑”，调整后的限购区域包括：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、长安区、西咸新区沣东新城(不含上林街道)、高新区(不含托管的非限购区域)、经开区、曲江新区、_灞生态区、航天基地、国际港务区。
政策着力点在二手房
此次西安新政着力点在二手房方面，包括落户即可买一套二手房，或非户籍持居住证+半年社保可买一套二手房。
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，西安政策着力在二手房，一方面是因为目前二手房交易价格连续下行、且跌幅较大，交易周期长，导致换房需求受阻，新房交易受到影响；另一方面是因为二手房价格下跌，削弱了新房交易。
李宇嘉认为，目前，类似西安等热点城市，换房需求占很大比重，换房需求能否顺畅，是市场是否良性循环的标志。一套二手房交易能带动2-3套连环单的交易，不仅能释放中小户型、中低价位为主的二手房供需，促进新市民住房需求实现，还能通过卖一买一带动住房消费升级，这是住房消费健康发展的标志。
另外，对于西安此次放宽人才购房门槛，李宇嘉认为，通过降低非户籍落户后购房或直接购房的门槛，有助于这些人群扎根西安，提高西安的城市中心地位。
此外，对于西安此次调整限购区域，李宇嘉认为，这是近期热点城市限购政策适当调整的一种方式，对于楼市降温快的区域，适当调整限购是一种较有效的模式，既不违背“房住不炒”，也释放纾困市场、稳定预期的信号。
李宇嘉进一步指出，杭州、成都、西安等城市集聚的人口多，对全国楼市稳定的信号意义很强，同时，考虑到稳楼市与“房住不炒”、“不以地产刺激经济”等顶层设计的结合，政策需要“有所为有所不为”，将二者有效结合，未来，政策将继续坚持“小步快跑”的模式，频率较高但每次政策力度不会太大。
南昌紧急叫停楼市新政 被住建部列入楼市重点监测名单
在“房住不炒”的背景下，准备给楼市适度松绑的江西省会城市南昌，触发了监管层的约谈，被要求撤回房地产新政文件，立即纠正。
住建部把南昌列入楼市重点监测名单
3月24日，南昌市人民政府办公室印发了《做大全市工业经济总量的若干政策措施》等5个行业通知，其中《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》（下称《若干政策措施》），对宅地供应、购房政策、人才住房支持、住宅销售限价定价机制、商品房预售资金监管等9个方面做了调整。原定实施时间从 4 月 20 日起至 2023 年 12 月 31 日结束。
但这个政策中有的条款与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符。3月25日，江西省立即采取措施，省政府负责同志代表省政府主要负责同志约谈了南昌市政府主要负责同志，责令南昌市立即纠正，消除负面影响，确保市场稳定。
同日，住房和城乡建设部（下称“住建部”）与江西省政府通过视频会议进行了会商，要求江西省和南昌市切实提高政治站位，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持房地产调控不动摇，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，努力解决好大城市住房突出问题。
同时，住建部已将南昌市列入房地产市场监测重点城市名单，加强对南昌市房地产市场的监督管理。据悉，住建部即日已派出督导组赴南昌市现场督导。
至此，加上此前的上海、深圳、杭州、无锡、成都、西安，2021年，住建部已对7个城市的楼市调控进行督导。
什么是“大南昌都市圈购房同权”
根据《若干政策措施》，南昌将启动“大南昌都市圈购房同权”，促进购房资源流通。
该新政还在房价和地价层面，对楼市进行松绑。其中包括，改变“限房价、竞地价”单一土地出让方式，重点发展区域或出让不限房价、地价地块；对暂时放宽新建商品房住宅预售条件的，其预售资金监管比例由原来的50%、60%，分别调整为20%、30%等。
58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析称，南昌此次出台的九条新政，绝大部分都是对市场的有序调控，有利于人才引进。但也应注意到，在新政中，有关房价和地价的部分内容，与“三稳”要求相背离，这或是造成该政策被紧急撤回的主要原因。
他还认为，“都市圈购房同权”的提出，让非本地户籍居民可凭纳税或社保证明按当地购房政策购房，会大大增加南昌的实际购买力，不利于楼市稳定，甚至会出现房地产炒作等现象。
所谓“大南昌都市圈购房同权”，具体来说，即是大南昌都市圈中南昌市，九江市，抚州市的临川区、东乡区，宜春市的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶市的鄱阳县、余干县、万年县等地户籍居民互为享受本地户籍人口购房政策；在大南昌都市圈内等地缴纳的个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明互为本地缴纳证明，非本地户籍居民可凭纳税或社保证明按当地购房政策购房。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉第一财经，这项政策是通过都市圈规划、外围落户政策放松和人才政策的方式，变相托底楼市甚至刺激楼市。“如若执行，会向市场和社会传达出不良的信号，增大并加快南昌外围人口到南昌购房的需求。这明显违背了‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’。”他说。
为什么要托市
之所以要“托底楼市”，李宇嘉进一步解释称，去年以来，南昌楼市相对疲软，新房、二手房成交量下滑明显。从成交量来看，新房方面，根据易居研究院相关数据，去年1-11月，在监测的全国40城新建商品住宅成交面积同比增速中，南昌新房成交量同比降幅达27%，居于40城末位；二手房方面，国策研究院相关研报显示，去年1-11月，南昌二手房量价齐跌。其中，总成交量为套，同比大降24.5%。
进入2021年后，南昌楼市仍处于低迷期。根据国家统计局数据，2月，南昌新房和二手房均价都低于全国平均水平。其中，在新房价格上，南昌2月环比上涨0.1％，涨幅较上月回落0.2个百分点；在二手房价格上，南昌则罕见出现负值，2月环比下跌0.1％，涨幅较上月回落0.6个百分点。
为了增加潜在的购房需求，在已撤回的《若干政策措施》中称，将实行“都市圈购房同权”。易居研究院智库中心主任严跃进分析称，如若放开南昌大都市圈内限购，更多都市圈内的居民将被吸引到南昌置业，南昌楼市或将成为最大受益者。数据显示，截止到2018年，大南昌都市圈的户籍人口约为1886万人，其中，不含南昌的户籍人口是1354万人。同时，根据现有政策，对于大南昌都市圈内的非户籍人口，还实行社保年限互认。这就意味着，如若放开都市圈限购，南昌市的潜在购房人数将大幅上升。
他还认为，这与南昌“强省会”的目的密切相关。《大南昌都市圈发展规划(2019-2025)》称，南昌经济总量偏小，南昌市对全省的引领带动作用不足；区域内部融合互补不足；周边省会城市都市圈经济社会发展水平明显高于大南昌都市圈，是南昌当前发展存在并亟待克服的主要问题。
“但不可否认的是，该政策也会诱使当地房企和中介进行炒作，并可能导致南昌房地产市场异常升温。因此，该政策被紧急撤回也是在情理之中。”严跃进说。
李宇嘉认为，借都市圈规划来变相刺激楼市，近两年中，多地均有尝试。例如，2020年底广州外围七个区的最新落户政策、南京外围四个区的落户新政等，都或多或少都有类似含义。“此前，在疫情期间，地方楼市相对稳定，这些政策或可获得通过。当下，各地楼市普遍收紧并不断加码调控，在此背景下，再有城市释放出放宽楼市调控的信号，并出台比较明确的政策时，必然被监管层叫停。”他说。
对于近期的楼市调控趋势，李宇嘉认为，从日前成都、西安、南昌的政策来看，调控决心明显在加大。这也意味着，当前的楼市调控政策相比去年下半年会更为严格。
枪打出头鸟！这个二线省会被约谈，下一个是谁？
文|凯风
楼市新政，再现一日游。
3月24日，南昌出台楼市新政，率先推出 “都市圈购房同权” 政策，同时在重点区域公开出让不限房价、地价地块等。
一石激起千层浪。正如《都市圈购房同权，影响有多大》一文所论， 这一政策相当于在南昌都市圈范围内放开限购，南昌瞬间多了1000多万张新房票。
对此，3月25日，官方第一时间做出回应： 南昌房地产新政文件将收回，住建部已赴现场督导。
央视新闻客户端对此有详细报道：
这一处理，措辞不可谓不严厉，行为不可谓不严重，态度不可谓不鲜明，背后释放出三大信号：
其一，住建部上门进行现场督导，足见其重视程度。
在此之前，住建部先后到上海、深圳、杭州、无锡、成都、西安等地进行督导，这些城市无一不是GDP破万亿的大城市，且房价无一不是蠢蠢欲动。
相比而言，南昌GDP还不到6000亿，属于名副其实的弱省会。近两年，南昌房价高位横盘，楼市库存居高不下，寻求松绑完全在情理之中。
要知道，南昌此番松绑借助的还是都市圈同城化之名，将南昌与周边地市购房资格进行互认：
即便如此，新政仍然遭遇了一日游的尴尬。楼市调控的关键时期，变相松绑暂时不会被允许了。
其二，措辞极其严厉，松绑与否，不只关乎调控大局，还关乎着政治站位。
一边是上级要求 “立即纠正，消除负面影响，确保市场稳定” ；
另一边是当地表示 “深刻吸取教训，立即收回文件，举一反三” ；
住建部则表示 “要求切实提高政治站位” 。
这些都是名副其实的政治词汇，相关表述在过往的楼市报道里相当罕见。这些词汇的出现，足以说明楼市变相松绑的严重性。
其三，2021年，大城市楼市调控很有可能上不封顶，只要稳不住，调控就会层层加码。
去年至今，深圳接连出台了三四轮楼市新政，杭州、成都也差不多两到三轮，政策从传统的限购、限售，到二手房指导价、严查经营贷等，调控持续升级。
所以，2021年买房，要注意政策大变局，不要疯狂加杠杆，否则极易陷入被动。
须知，政策始终是楼市最大的变量。 没有政策或明或暗的支持，楼市是起不了太大的风浪的。
当然，对于楼市深度回调的城市来说，只要不是触及公然松绑限购这类的核心政策，适当的人才松绑或许是允许的。
这些城市的核心地块，经过几年盘整之后，其价值已经凸显。
至于已经明显过热的城市，未来的打压只会更重。
今天查经营贷，明天查首付，后天限制假离婚，大后天搞二手房限价，再往后5年10年限售，甚至率先试点房地产税……
调控手段何其之多，千万不要忽视政策的能量。
