中国基金报记者 曹雯璟
今日，华夏基金发布《关于决定华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告》（以下简称扩募公告）。
华夏基金表示，本次 华夏北京保障房REIT 的扩募将实现存量与增量资产的良性循环，为投资人进一步参与北京市保障性住房发展提供了可能，有利于改善基金二级市场的交易流动性，提升公募REITs的长期战略价值。
华夏北京保障房REIT正式启动扩募
5月23日，华夏基金发布公告显示，经华夏基金内部决策机构决议，华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称 华夏北京保障房REIT ）拟申请扩募并新购入基础设施项目。
该基金拟通过扩募发售募集资金，认购中信证券发行的第2期资产支持专项计划的全部资产支持证券，并最终 投资于北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目、海淀区温泉凯盛家园项目 。
业内人士表示，这标志着华夏北京保障房REIT正式启动扩募工作，拟通过扩募机制实现新旧资产的协同效应、体现规模效益，为投资者持续创造价值。
根据扩募公告，结合 华夏北京保障房REIT 运营管理情况及基金合同约定的资产收购策略，华夏基金本次拟购入基础设施项目暂定为北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目、海淀区温泉凯盛家园项目。
新购入基础设施项目位于北京市，扩充了 华夏北京保障房REIT 对北京市各区域租赁住房资产的覆盖范围，可以有效分散资产组合风险，有利于拓展该REIT持有的租赁住房资产组合，使该REIT基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。截至公告发布日，拟购入基础设施项目总体运营情况良好，现金流稳定。
据了解，华夏北京保障房REIT基金原始权益人 北京保障房中心 是北京市属国有独资公司，经过十余年发展，北京保障房中心成为北京市最重要的保障性住房投资融资、建设收购和运营管理主体，运营管理能力在国内保障性住房行业持续领先。
业内人士表示，华夏北京保障房REIT的首发资产和本次拟扩募购入的资产均位于北京市，本次扩募对原始权益人北京保障房中心持续盘活旗下基础设施资产具有重要意义，通过REITs的扩募机制进一步打造投融资的良性循环。
华夏基金表示，本次华夏北京保障房REIT的扩募将实现存量与增量资产的良性循环，为投资人进一步参与北京市保障性住房发展提供了可能，有利于改善基金二级市场的交易流动性，提升公募REITs的长期战略价值。此外，本次新基础设施项目的购入，是华夏北京保障房REIT在稳健运营基础上的有益尝试，有利于基础设施资产持续稳定运营以及实现资产的不断增值。
华夏北京保障房REIT 首发规模为12.55亿元，首发底层资产为位于北京的文龙家园和熙悦尚郡两处租赁住房项目。
近期，沪市保障性租赁住房公募REITs集体业绩说明会召开。根据会议内容，2023年华夏北京保障房REIT运营韧性持续凸显，全年实现可供分配金额5505万元。2024年，华夏北京保障房REIT旗下首发底层资产运营平稳，出租率和收缴率均维持在高位。截至2024年3月底，底层基础设施项目合计出租率为94.95%，一季度的租金收缴率达96.73%。
从上市以来的表现来看，截至5月22日，华夏北京保障房REIT上市以来（含上市首日）涨幅达19.66%，位居公募REITs涨幅榜前列。
公募REITs扩募进入2.0时代
过去3年发展过程中，不仅多只REITs顺利首发，更有中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT等首批4只公募REITs实现扩募。
此外，富国首创水务扩募处于已反馈状态，中航京能光伏的扩募已获受理。值得一提的是，日前中航京能光伏REIT扩募申报被上交所受理，这是行业首单资产混装的扩募项目。未来公募REITs将从单一资产扩募迈向混装资产扩募的2.0时代。
未来“首发+扩募”双轮驱动，REITs业务将进一步发展壮大。多位业内人士表示，参考海外经验，扩募对于促进REITs市场健康成长，促进REITs规模增长具有重要作用。
“扩募对于基础设施公募REITs的好处主要在于提升了资产的分散性，降低了集中性的风险，而无论是单一类型资产的区域分散性还是相似资产收入的分散性，对已上市基金来说都具有积极影响。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，公募REITs市场首发+扩募“两条腿走路”才能更快、更稳健地发展。
国泰君安资管认为，市场化并购将成为未来扩募发展的必然趋势，扩募能力将成为REITs生命力的重要评价标准，扩募能够实现资产组合优化，助力管理水平提升。
编辑：黄梅
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基金发展过程
在证券投资基金的历史发展过程中以下经验教训应当引起我们高度重视，值得借鉴：一、制度法律基础问题。 为保障投资基金作用的发挥，保障投资者的利益，减少投机、欺诈行为，在发展投资基金的过程中，一定要完善法律制度基础。 毫无疑问，有法可依，违法必究，通过法制来规范投资者和基金管理公司行为是投资基金健康运作不可缺少的条件。 市场经济是法制经济，开放式基金作为市场经济条件下金融业发展到一定阶段的产物，其运行和发展也必须以相关法律法规的建立健全为依据。 二、独立董事的地位和作用。 20世纪30年代中期，由于竞争激烈，为了争取客户，经营风格偏向于投机。 投机泡沫终于在30年代金融风暴中破灭，许多经营不善的投资公司纷纷倒闭，投资人损失惨重。 美国政府为了市场健全和保障投资人权益，促使美国国会在1940年通过了《投资公司法》。 设立独立董事制度的核心是保护投资者合法权益。 注重保护投资者的合法权益，是美国基金快速发展极为重要的原因。 对基金独立董事的作用应有全面理解。 基金作为特殊的金融实体，与一般公众公司的治理有明显不同，基金独立董事应处理好三对关系，一是公司治理关系（corporate governance）,即处理与股东的关系，这与一般运营公司没有什么不同。 二是管理治理关系（regulatory governance）,即处理与证券监管部门的关系。 在一般公众公司治理中，发生代理人之争，证券监管部门只是作为仲裁人，而在基金治理结构中的管理治理关系中，独立董事类似于证券监管部门在基金中的延伸，负有一定的管理责任。 三是契约治理关系（contractual governance）,即处理与投资顾问的关系。 在这个关系中，独立董事类似于代表股东对一个一定期限的合同进行管理。 所以，基金独立董事应对基金本身负责，而不是对基金管理公司负责；独立董事不仅要执行公司法所赋予董事的一般责任,还要承担保护基金持有人权益的特殊监督责任,即当基金运作与投资者利益相悖时,独立董事必须完全站在投资者一方；独立董事在维护基金持有人利益的同时，还被要求对基金运行的合规性履行监管责任。 如果仅仅把独立董事定位为其中的一个关系或两个关系，都是不全面的，甚至在具体的操作设计中产生混乱。 基金中独立董事的数量应占大多数比例。 三、养老制度的政策性推动作用以及证券市场的良好表现。 全球共同基金特别是美国共同基金近二十年来快速发展的原因很大程度上得益于发达国家的养老制度的政策性推动作用以及证券市场的良好表现。 对于我国基金业的发展，也要重视养老制度的政策性推动作用以及证券市场的良好表现。 三、吸引广泛的家庭投资者的参与是美国共同基金快速发展的关键动力之一。 共同基金的风险收益特性，决定了其必须尽可能动员更为广泛的个人投资者介入。 在投资主体中，美国的家庭是最为主要的投资者，其持有大约９０％以上的共同基金资产。 今天，美国的证券投资基金大约5500万持有者在参与共同基金的投资。 共同基金能够给予投资者的优势是明显的：可以通过投资共同基金实现资产的多元化，将金融资产交给专业化的队伍进行管理，保持资产的流动性，获得及时的投资信息和投资建议，并且得到及时的帐户信息报告等。 另外，投资者在通过投资共同基金获得这些服务时的成本，通常低于投资者通过直接参与投资时获得相应服务时所需要支付的成本。 同时，通过共同基金投资于退休帐户、并且获得政府对于退休帐户投资的优惠，也直接推动了共同基金规模的增长。 事实上，从２０００年的情况看，约有４８％的家庭持有的共同基金资产是投向退休帐户的。 另外一个值得关注的趋势是，随着不少投资者资产规模的扩张，一些投资者希望通过海外投资来分散投资、获得全球性的投资收益，由于直接投资的成本高昂，于是通过共同基金进行投资就成为相当重要的选择方式，据统计，近十年来，美国的投资者通过共同基金投向国际证券市场的资金每年达到２２０亿美元左右，这以规模占据所有证券基金净资金流入规模的六分之一左右。 四、不断降低购买共同基金的成本是整个基金市场运行效率提高的表现，也是促进基金市场进一步发展的重要影响因素之一。 在近十年，几乎所有的美国的基金公司的购买费用都有不同程度的下调。 以证券基金为例，１９９０年每年购买证券基金１００美元平均需要支付约１．８１美元，１９９８年则降低到１．３５美元，下降了２５％。 同期债券基金的购买成本下降了３６％，货币市场基金的购买成本则下降了２１％。 一般而言，投资者对于基金的需求上升，实际上形成了提高基金交易费用的压力。 但是，美国基金市场上因为不断有新的基金公司的进入、以及基金公司之间的竞争、不断引入新的分销渠道来降低成本，都在很大程度上抵销了购买费用上升的压力。 同时，基金公司的资产规模扩大，使得基金管理可以充分享受规模经济带来的好处，基金公司可以以更高的效率进行专业研究和咨询等服务。 基于更大规模的基金资产，分摊到每一份基金资产的成本自然降低了。 购买成本的降低同时也成为推动基金市场扩张的动力之一。 五、共同基金的特定产品能够满足企业在复杂市场环境下进行现金管理和流动性管理的需要。 尽管居民是共同基金市场的主体，企业的介入同样是不容忽视的。 因为随着市场竞争的日趋激烈，企业越来越注重现金管理和流动性管理，而基金的发展则为企业提供了多方面的选择，这对于提高整个金融体系的运行效率是有积极意义的。 事实上，近十年来，美国企业越来越多地通过投资货币市场基金来进行现金管理（cashmanagement）。 由非金融的企业持有的货币市场基金近十年来以每年２８％的速度增长，使得非金融的企业对货币市场基金的投资规模从１９９０年的１６０亿美元迅速上升到２０００年的２０００亿美元左右。 通过共同基金进行现金管理，使企业可以获得由共同基金集中进行专业管理的规模收益。 六、共同基金的发展顺应了美国退休市场的增长和社会保障体系的发展，因而获得了稳定持续的发展动力。 随着社会保障体系的日趋完善、人口结构老龄化的趋势日趋明显等，退休市场和社会保障市场上累积的大量资金也在寻求稳定的投资渠道，完善的共同基金体系相应地满足了这一需求。 从美国的情况看，美国的退休基金计划和其他社会保障计划近年来吸收了相当规模的资金，其中又有相当比重投资于共同基金。 据统计，在共同基金资产的构成中，每三美元的共同基金，就有大约一美元是由退休基金等持有的。 在近十年，美国的退休市场的资产从４０亿美元上升到１３０亿美元，同期共同基金在退休市场上的份额则从５％迅速上升到１９％。 七、分销渠道的多样化和不同金融机构基于比较优势的合作，推动共同基金以更低的成本扩散到更为广泛的投资者群体中。 基金市场发展的一个重要环节，是如何将基金公司开发的基金产品方便地分销到投资者手中。 这必然要求基金分销渠道的多元化。 在这个过程中，基金公司必然需要积极寻求与其他金融机构基于比较优势的合作。 从美国的情况看，为了满足投资者对于基金的需求，美国基金公司积极拓展更多的分销渠道，这样，基金公司直接分销的基金所占的比重迅速下降，同期经过第三方分销的基金则由１９９０年的７７％上升到２０００年的８２％左右。 八、适应不同风险偏好的基金品种的开发和推广是共同基金市场发展进入良性循环的重要保证。 为了满足不同投资者的不同需求，美国基金市场不断推出各种新的基金产品，基金的数目从１９９０年的２９００只，迅速增长到２０００年的８０００只左右。 同时，为了满足不同投资者的投资需求，基金公司也开发出更多新的基金产品，其中最为明显的是许多基金公司纷纷推出不同形式的投资外国股票的共同基金；美国国内基金的多样化则主要表现为不同投资风格、投资规模和不同产业部门的基金的设立；伴随着美国网络经济的起伏，投资于网络的基金也经历了让投资者悲喜交集的投资历程。 九、保持开放的、竞争性的市场环境是促进基金市场结构优化和平稳发展的推动力。 尽管美国的基金市场近十年来增长迅速，不同基金公司的资产规模都有不同程度的提高，但是，整个基金行业的资产集中度并没有显著的变化。 １９９０年，美国最大的五家基金公司持有的基金资产占到整个行业的３７％，到２０００年，这一比例为３５％，前２５大基金公司持有的资产比率基本上也没有什么变动。 近五年来，美国的基金公司之间就发生了至少１００多起兼并和收购的交易，但是这并没有推动美国基金市场的资产集中度的变化。 美国基金市场上不断有新的基金公司的进入也促使基金市场的结构和资产的集中度保持稳定。 十、与其他金融制度相比，投资基金制度最突出的特点在于：切实保护基金投资者的利益并以基金投资者的利益最大化为唯一直接目的、健全的激励与约束机制、投资风险分散、公开披露信息等，这些特点成为投资基金制度的生命力所在。 十二、投资基金获得良好的制度绩效的关键，除上述法律制度基础外，还取决于健全的金融市场环境。 缺乏这个基本条件，投资基金制度效应将大打折扣。 因此，要发展投资基金，必须更加注重资本市场的不断深化、创新和发展。 当然，持续、稳定发展的国民经济、良好的宏观经济环境也是投资基金健康发展的根本因素。 我国近年基金发展的大起大落充分说明了这一点。 十三、投资基金制度变迁过程是一个不断创新的过程。 不仅投资基金走过的一百多年的发展历史，是投资基金制度不断创新的历史，而且未来投资基金制度仍然需要不断地创新，以适应新的条件和环境，满足新的、更高层次的需求。 十四、投资基金的制度演变是一个循序渐进的历史过程，是一个在大众投资者投资意识逐步提高、投资能力日益增强基础上发展起来的投资制度。 从投资基金发展的历史中，可以看出，在基金业最为发达的美国，单个的居民户至今仍然是投资主力。 因此，无论是现在还是将来，个人投资者的理性投资意识对投资基金的发展有着十分重要的作用。 在这个角度上，培育个人投资者的长期投资理念，增强其风险意识，应该成为今后相当长时期内的工作重点。
怎样能选到一只真正的好基金？
这个是很难的，或者说真正的好基金是不存在的，因为所有的基金都有高峰和低谷的时候。 你既希望短期能够盈利，又想长期能够赚钱。 那么，选择基金投资，这个基金到底好不好，需要看你的投资标准。 如果希望长期能够收益，那么大部分基金都是可以考虑的。 如果是希望短期收益，就按照基金最近三个月的排名，那也是可以的。 扩展资料：开放式基金与封闭式基金的区别（1）基金规模的可变性不同。 封闭式基金均有明确的存续期限（我国期限为：不得少于5年），在此期限内已发行的基金单位不能被赎回。 虽然特殊情况下此类基金可进行扩募，但扩募应具备严格的法定条件。 因此，在正常情况下，基金规模是固定不变的。 而开放式基金所发行的基金单位是可赎回的，而且投资者在基金的存续期间内也可随意申购基金单位，导致基金的资金总额每日均不断地变化。 换言之，它始终处于“开放”的状态。 这是封闭式基金与开放式基金的根本差别。 （2）基金单位的买卖方式不同。 封闭式基金发起设立时，投资者可以向基金管理公司或销售机构认购；当封闭式基金上市交易时，投资者又可委托券商在证券交易所按市价买卖。 而投资者投资于开放式基金时，他们则可以随时向基金管理公司或销售机构申购或赎回。 （3）基金单位的买卖价格形成方式不同。 封闭式基金因在交易所上市，其买卖价格受市场供求关系影响较大。 当市场供小于求时，基金单位买卖价格可能高于每份基金单位资产净值，这时投资者拥有的基金资产就会增加；当市场供大于求时，基金价格则可能低于每份基金单位资产净值。 而开放式基金的买卖价格是以基金单位的资产净值为基础计算的，可直接反映基金单位资产净值的高低。 在基金的买卖费用方面，投资者在买卖封闭式基金时与买卖上市股票一样，也要在价格之外付出一定比例的证券交易税和手续费；而开放式基金的投资者需缴纳的相关费用（如首次认购费、赎回费）则包含于基金价格之中。 一般而言，买卖封闭式基金的费用要高于开放式基金。 （4）基金的投资策略不同。 由于封闭式基金不能随时被赎回，其募集得到的资金可全部用于投资，这样基金管理公司便可据以制定长期的投资策略，取得长期经营绩效。 而开放式基金则必须保留一部分现金，以便投资者随时赎回，而不能尽数地用于长期投资，且一般投资于变现能力强的资产。
一只基金的生命历程是怎样的
一只基金的生命历程是怎样的
一只基金的生命历程是怎样的？下面小编来告诉大家：一只基金的产生、发展到消亡，都需要经历一定的程序，作为我们投资者也应该了解一些相关的知识，对于自己投资的基金有可能发生的变化有所了解，以利于做出科学的投资决策。
基金的生命历程1.基金的设立
基金是由基金发起人发起设立的。根据《中华人民共和国证券投资基金法》的规定，在我国发起人申请设立基金，一般要完成以下工作：
基金发起人申请设立基金，首先必须准备各种法律文件，如设立基金的申请报告、发起人协议书、基金契约、基金托管协议、基金招募说明书等。基金发起人准备好各种文件后，应上报中国证监会。
中国证监会收到文件后对基金发起人资格、基金管理人资格、基金托管人资格以及基金契约、托管协议、招募说明书以及上报资料的完整性、准确性进行审核，如果符合有关标准，则正式下文批准基金发起人公开发行基金。
基金发起人收到中国证监会的批文后，于发行前三天公布招募书，并公告具体的发行方案。在《证券投资基金法》及其实施准则中，对申请设立的基金本身也作了一些规定，如发起人可申请设立开放式基金，也可申请设立封闭式基金，并规定封闭式基金存续期不得少于5年，最低募集数额不得低于2亿元等。
基金经批准向社会公众公开发售后，并不表明基金已正式成立。基金要正式成立，还必须满足一定的条件：对封闭式基金来说，自该基金批准之日起，3个月内募集的资金超过批准规模的80%;对开放式基金来说，自批准之日起3个月内净销售额不得少于2亿元。
有关募集资金的数额，需经会计师事务所出具验资证明。基金正式成立之前，募集资金只能存入商业银行，不能动用。
基金正式成立后，基金管理公司才能正式承担基金资产管理的责任，使用募集资金，进行投资运作，基金不能成立时，基金发起人必须承担基金募集费用，并将募集的资金连同活期存款利息返还给投资者。即使基金不能成立，这些规定首先保证了投资人的基本利益不受损失。
基金的生命历程2.基金的变更
根据《中华人民共和国证券投资基金法》第六十五条的规定，按照基金合同的约定或者基金份额持有人大会的决议并经国务院证券监督管理机构核准可以转换基金运作方式。
封闭式基金是证券交易所内交易的证券品种，其价格是投资人持续竞价的结果。在非理性市场状态下，封闭式基金内在价值可能被严重低估，存在着折价率过高的问题。如果该状态长期持续存在，将极大地损害基金份额持有人利益。
而开放式基金的申购、赎回价格以净值作为基础，则不存在上述问题。因此，法律允许封闭式基金转换运作方式，即封转开，就是为了让封闭式基金份额持有人在二级市场找不到出路的情况下，免受可能的长期亏损煎熬的重大保护性措施。
但由于封闭式基金转换为开放式基金，可能会给基金管理人带来比较大的赎回压力，并迫使其改变资产组合的构成，双方存在利益冲突，所以基金管理人一般不愿意将其管理的封闭式基金转为开放式基金。
为此，要按照基金合同的约定或者基金份额持有人大会的决议，并经国务院证券监督管理机构核准，才能转换基金运作方式。
封闭式基金扩募或者延长基金合同期限应当符合下列条件并经国务院证券监督管理机构核准：(1)基金运营业绩良好;(2)基金管理人最近两年内没有因违法违规行为受到行政处罚或者刑事处罚;(3)基金份额持有人大会决议通过;(4)本法规定的其他条件。
市场动态
基金兴业作为首只封转开基金获得了远远高于原规模的申购份额，这不仅对于华夏基金公司是个好消息，也为整个封闭式基金群体树立了一个不错的榜样。俗话说，良好的开端是成功的一半，因此有理由相信，封闭式基金的改革之路今后会走得更加顺畅一些。
基金兴业在实施封转开之后，基金份额不但没有下降，18亿元的申购份额还远远超过了基金兴业原有的规模，几乎相当于发了一只新的开放式基金，这给实施封转开的基金公司带来的直接好处是显而易见的。
从市场的角度而言，先前担忧的基金抛售不仅没有发生，事实上，封转开还增加了股市的资金供应。基金兴业的原规模是5亿元，加上申购的18亿元，总规模将达到23亿元。虽然基金兴业原持有人的赎回安排还没有启动，但即便是原来的封基持有者全部选择赎回，基金的规模仍然得到了数倍的增长，股市也将获得十几亿元的增量资金。
但是，如果因为基金兴业的案例就认为封闭式基金改革已经是一路坦途，恐怕还过于乐观。接下来需要担心的是，那些不具有强势品牌、业绩优势的基金公司要想顺利实施封转开，在设计转型方案时，可能需要花更多的心思;在时机选择上，也需要更多地考虑市场的因素。
由于封闭式基金投资者以保险机构、QFII及其他机构投资者为主，通过跟踪发现，这些机构着力于中长线，一些品种短线指标略偏离正常区域，便迅速被市场发现。
如2005年11月，基金汉兴折价率逼近50%，随后1个月内上涨30%;2006年5月19日基金裕元内部收益率高达29?56%，随后3周上涨13%。因此，在持续整体看好封闭式基金的同时，应根据不同市场环境和估值指标发出的信号，在不同时期发现不同类型品种较佳的买入点。
基金的生命历程3.基金的终止
根据《中华人民共和国证券投资基金法》第六十七条，有下列情形之一的，基金合同终止：
(1)基金合同期限届满而未延期的;
(2)基金份额持有人大会决定终止的;
(3)基金管理人、基金托管人职责终止，在六个月内没有新基金管理人、新基金托管人承接的;
(4)基金合同约定的其他情形。
基金的生命历程4.基金的清算
根据《中华人民共和国证券投资基金法》第六十八条规定,基金合同终止时，基金管理人应当组织清算组对基金财产进行清算。清算组由基金管理人、基金托管人以及相关的中介服务机构组成。清算组做出的清算报告经会计师事务所审计，律师事务所出具法律意见书后，报国务院证券监督管理机构备案并公告。
依照本法，清算后的剩余基金财产，应当按照基金份额持有人所持份额比例进行分配。具体来讲，基金财产清算后，全部基金财产扣除清算组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用、其他相关费用和债务后的剩余基金财产，应当按照基金份额持有人所持基金份额比例进行分配，即所持基金份额多的按比例多分配，所持基金份额少的按比例少分配。
