昨天（5月28日），高善文在国投证券2024年中期投资策略会上进行长达一个半小时的演讲。内容相当丰富， 暴哥简单的提炼几个重点信息：
1、本轮房地产经历一轮深度调整，很多估值看起来很合理，但合理的价格并不是底部。
2、从长期来看，在2030年或者到2035年，长期国债利率存在大幅下行的空间。
3、从较长的历史数据上来看，在一个停滞的经济环境中，有竞争力的企业大量出海，能够进一步刺激和提高其回报率。
其中2万字演讲中，有3个金句刷屏网络：
1）你卖什么，什么东西的价格就大幅下跌；你买什么，什么东西的价格大幅上升 ；
2）掌握生产力的人，适合出海，掌握生产关系的人，适合留在国内；
3）过去的日本，靠出海熬过三十年；
高善文算是国内比较有名的宏观经济学家， 其导师更是曾统管金融，家喻户晓的大人物， 因此其很多观点都是做投资的人，有必要去学习和参考的。 全文观点很多，暴哥重点整理了一下大家最关心的房地产行业。
从2018年底到现在，我们的二手房价格和住宅租金都出现大幅下跌，说明房地产基本面大幅恶化了。
以2018年底为基准点，设定为100。房价在2021年冲到了近5年的最高点105以上的水平，随后开始大幅下跌至现在的80，这意味着房价指数的调整幅度可能接近30%。当然，这个调整幅度基本符合大家的感知。
最重要的是，在过去几个月，房价总体上呈现出加速下跌的趋势。
租金也从疫情爆发后开始波动下行，相比于2018年底，租金下跌幅度接近15%。如果考虑到写字楼的租金价格指数，其调整幅度可能会更大。
无论是2008年金融危机之后，还是从本世纪初到2018年，我们的房屋租金一直在上升，这与经济的快速增长、持续的城市化进程以及人们收入水平的提升是一致的。 过去几年租金大幅下降，从估值角度来看，房地产市场的基本面已经出现了显著恶化。
随着房价继续快速下降，租金回报率所代表的估值水平很可能已经回落到2017年到2018年之间。
另外，高博士认为，疫情导致了房地产市场基本面的大幅恶化，这种恶化不仅表现为租金的大幅下调，也表现为长期收入预期的大幅下调， 房价收入比回到2015年或更早是完全有可能的。
总体来看，房价收入比可能已回落至2015年初的水平，租金回报率可能已回到2017年左右的水平，而绝对房价水平可能已回落至2016至2017年之间的水平。
许多估值指标看似已回到非常合理的水平， 合理的价格并不意味着市场底部， 市场底部通常需要价格显著低于合理水平才能形成。
如果完全依赖市场自身力量来形成底部，通常需要价格低于合理水平。尽管许多指标已出现大幅修正，房价仍在加速下跌。
过去一段时间以来，政府推出了一系列新的强有力的政策，用以干预和救助房地产市场。特别是在过去一个月内，政府出台了新一轮的干预和救助房地产企业的政策，房地产板块的股价指数出现了显著反弹。
在市场看来，这次救助找准了问题的关键，号准了脉，找着了病根，并且措施方向正确。
如果能顺利地推行下去，有可能逐步推动房地产市场出现触底和反转，但政策在执行过程中充满不确定性，政策的执行需要紧密地追踪。
这一交易节奏的变化，在上个星期的市场交易中可以明显看到，市场的交易开始转向对效果的评估，这至少需要几个月的时间。
如果效果的评估不及预期，又没有进一步的政策，不排除市场再次出现比较大的调整。
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