返现！监管部门已紧急提示 0首付全国多地重现买房

作者： 2024年08月15日直播浏览

这段时间，在多个社交平台上，类似“0首付拿下人生第一套房”等购房者经验分享的帖子正引发网友热议。

当记者私聊发帖人，询问如何操作时，他们则会亮明房地产中介的身份，转至其他平台向记者详细介绍购房方案。

连日来，郑州、南宁等多地监管部门均对“0首付”购房所潜含的风险，发出了警示。

据郑州市房管局介绍，“0首付”通常是由房地产开发企业或房地产中介机构通过预先垫付，或是虚拟抬高房屋价格，从银行以按揭贷款的方式来获得首付款。

南宁市住建局在回应有关“首套住房0首付”的问题时明确表示，“0首付”购房方式存在风险和不确定性，并非一种可持续的购房方式。

有网友评论：高评高贷，老手段了，只不过现在是开发商配合你。

首付“0元购”，开发商还能“返现”

据中国证券报，谈及具体操作方法，通过某社交平台转介的中介小徐向记者举例，位于广州黄埔区某楼盘备案价为1.7万元/平方米，成交价在1.2万元/平方米。

根据广州地区政策，首付比例需在15%以上，也就是说客户可向银行借贷总房款的85%。开发商会与银行合作，按照备案价做一份购房合同，并以该价格向银行贷款，多贷出的资金由开发商打给客户作为首付款。

不过，“在‘0首付’的操作中，购房者还需要支付一笔贷款服务费，加上维修基金，总共支付七八千元。”一位中介人员如是说。

今年7月30日，郑州一房产中介对记者表示，当地有数个楼盘都能操作“低首付”。

“第一种方式类似高评高贷。”他称，比如有项目现在“首付1万上车”，总房款是100万元，购房者只需付1万元首付，剩余99万元全部贷款。因为银行最高贷款比例是85%，相当于按备案价约120万元去申请贷款，实际上开发商只卖100万元，贷出来的钱几乎覆盖总房款。

低首付的另一种方式是“首付分期”，上述郑州中介称，比如总价100万元的房子，首付款15万元，前期购房者先付5万元，剩余的分期支付。“这种方式下，前两三年还款压力会比较大，除了偿还正常月供，还要把分期部分还清，跟第三方机构贷款的话，也会有一定的额外利息。”

低首付、“0首付”操作并非只在郑州，南宁也有数个楼盘宣称可以操作，只不过方式是返现。

“比如首付款15万元，开发商能返现13万～15万元，因为每套房源返现的金额不同，有的能做到‘0首付’，有的则是低首付。”当地一中介表示，操作起来很快，比如今天订了房，在售楼部签合同交首付款时，开发商会把钱打到购房者相关人士账户上，用来支付首付。

事实上，早在一年前，据新京报，“郑州很多新盘都推出了类似‘0首付’的广告，‘0首付’就是你‘一分钱不用付全额走贷款’，因为楼盘原先价格高，现在价格低，按照原价位贷款的话，相当于做高贷款，贷款部分就能覆盖目前的总房价，这样购房者就可以实现全额贷款，现在市场不好，政策卡得不严，不少新盘都是这么操作的。”

去年年中，据南方都市报，在多个社交平台，以“0首付”为卖点的大量售楼广告，让首付不足的购房者心动不已，这些房源以二手房为主，其中也不乏一手房源，IP地址显示有深圳、广州、佛山、云南、重庆等多个城市。

为了赚取中介佣金，有少数中介抱着侥幸心理，为首付不足的购房者“出谋划策”。有房产中介私下向记者透露，一手房市场在管理上相对严格，“负首付”和“0首付”现象相对少一些，但该现象在二手房市场并不陌生。不少房产中介公司和贷款公司存在合作关系，对于首付不足、征信和流水均符合条件的客户，他们会将其介绍给贷款公司，贷款公司根据客户实际情况制定相应的贷款方案。

属于“骗贷”，多地监管部门已出手

国家金融与发展实验室特聘研究员任涛认为，0首付购房会让购房者、商业银行以及整个房地产市场都受到风险波及。

业内资深人士表示，借助高评房屋价格等违规行为实现0首付购房，不仅会增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担，并且属于“骗贷”行为，如果银行在审批环节发现异常将不会批准贷款，并对购房者个人信用造成负面影响。

同时，“0首付”购房涉及的部分违规操作行为，无法在网签合同中明确约定，得不到法律保护。若房地产开发企业无法兑现承诺，银行也不能完成贷款审批手续，将会给购房者造成经济损失，购房者很难依法追责索赔。

“楼盘‘0首付’往往在市场持续走低的行情之下才会出现，这反映出一些地方的市场仍未走出低谷，房企对未来信心不足。”58安居客研究院研究总监陆骑麟表示。

克而瑞分析师表示，“0首付”活动并不意味着“一分钱首付都不出即可购房”的活动，此类活动可分为开发商垫付首付、通过消费贷等方式支付首付以及“高评高贷”（在购房过程中使房产评估价高于实际成交价）三种操作方式，由于这些操作是否合规有待商榷，因此容易被叫停。

根据克而瑞调研，这类营销活动多以“0首付”为噱头助力买力来访，但从实际效果来看，其在促成交易方面效果不佳。

针对近期“0首付”、低首付购房等现象，7月底以来，多地监管部门已经出手，向公众提示相关风险，并向房地产开发商、房地产中介等机构发出警告。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，从商品房销售的角度来看，0首付、低首付的方式是违规的，往往伴随着开发商垫资、融资、首付贷等操作，本身就是明令禁止的。

“0首付、低首付的方式看起来似乎没有手续费，但为了及时支付剩余首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介筹措资金，既会产生新成本，又会产生更多融资风险。尤其是有些机构提供的融资利滚利，一不小心就会掉入金融陷阱。”他表示。

房地产“雷声”不断多地住建部门紧急提示购房风险

财联社（上海,记者王海春）讯，近期房地产“雷声”不断，多家开发商陷入资金困境。为保障购房者合法权益，防范购房风险，多个城市紧急发布相关提示。

日前，浙江省嘉兴市住建局公布了《商品房交易风险重点提示十五条》，就商品房交易过程中可能存在的风险点进行提示。内容主要包括提示购房者查看开发企业是否取得预售许可证、开发企业是否将购房款转入非预售资金监管账户、拟购商品房是否涉及司法查封等。

此外，嘉兴市住建局还特别提醒购房者，如使用经营贷、消费贷等金融产品支付购房款，会存在较大风险。

不仅是嘉兴，自九月底已来，杭州、东台、鄂州、舟山、广东等多个省市，均发布了商品房交易风险提示，内容主要涉及预售证、资金监管账户、开发企业以提供购房优惠为名与购房者签订线下合同等。

亿翰智库研究总监于小雨指出，这些面向购房者的风险提示涵盖了新建商品房和二手房交易，同时提到了房企、房产经纪机构或相关个人在房地产交易过程中，可能涉及的多个方面。

其中，杭州市住保房管局于9月29日发布了购房重大风险提示，提醒购房者应在购买商品房时谨防七个“凡是”，例如凡是开发企业未取得预售证收取购房款就是风险，凡是开发企业提供的监管银行与监管账户与预售公示或网签合同不一致就是风险等。杭州市住保房管局同时还公布了举报电话。

江苏省东台市住建局在10月3日的提示中，列举了购房中8种可能存在的风险，除预售证“售后包租”、变相返本销售等，还包括开发商要求购房人将任一购房款（认筹金、定金、首付款、全款等）打入非预售资金监管账户，以及签订线下合同等风险。

10月8日，湖北省鄂州市住建局在官网发布了购房风险提示，一再提醒购房人不要向个人账户、非预售资金监管账户缴存房款等款项。 “未将购房款存入商品房预售资金监管账户内的，商品房买卖合同不能进行合同网签备案，购房人的权益将无法得到保障，甚至出现工程‘烂尾’的风险。 ”

而广东省住建厅于10月13日面向全省发布了商品房交易风险13条提示，除了提醒购房者注意交易中潜在风险，还要求辖内各地级以上市住房城乡建设主管部门“要加强对开发项目的巡查检查，依法依规严肃查处房地产开发企业和中介机构违法违规销售行为，发现一宗，处罚一宗。”

“地方住建部门之所以做出风险提示，可能与近期房企频繁曝出资金问题，以及一些项目停工导致出现交付难题有关。 ”于小雨在接受记者采访时说。

其进一步表示，房地产传统销售旺季遇冷，资金紧张的房企为加快现金回流，一些项目会降价促销，但地方政府会担心这些打折出售的项目，未来能否顺利竣工交付。

一家房企营销部门人士也告诉记者，目前市场上出现看跌楼市的预期，尤其三四线城市销售情况不甚理想。 “我们也看到一些项目为了快速回笼资金，想避开当地政策监管，用通过类似返还购房款等灰色方式吸引购房者入市。 ”

“预计后续会有更多城市，面向购房者发布交易风险提示。 ”于小雨表示。