尽管还有两个交易日，尽管网签也存在滞后性，但有央行房贷政策“三连发”加持的北京楼市调控“4·30”新政已经在数据端展现出积极一面：被称为市场先行指标的二手房，已经率先出现活跃变化，带看量、成交量均出现稳步回升。“测试”市场底部的挂牌量，在刚刚过去的一个月内减少超过8000套。
截至5月29日北京商报记者统计时，北京二手住宅网签量已达11747套，头部机构直言在最后两个工作日内，月度网签数据站上1.2万套几成定局，这也是二手房核心荣枯线。
带看：央地政策1+1>2，
两大节点转折
所谓“4·30”新政，即北京市住建委于4月30日发布的《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，核心内容即符合条件的购房群体在此前执行的限购政策基础上，被允许在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。
“4·30”新政落地带给二手房最直观的影响，就是带看量的增加。
范军是北京头部房产中介回龙观片区的经纪人，据他介绍，自己所在片区位置刚好处于五环外，以4月30日政策调整为分界线，门店前一个月带看量为110多组，后一个月带看量增加到150多组，增长了近四成。之所以有这么大的增长，范军总结是政策叠加作用起到了效果。
“5月下半月的‘增量’，要明显高于5月上半月。”范军说，北京限购优化后，央行又发布了“5·17”新政，降首付、降利率，政策的叠加对提升购房者信心起到了至关重要的作用。
范军提到的央行“5·17”新政，即在各地坚持一城一策原则，优化自身限购政策纷纷落地后，央行在今年5月17日出台一揽子措施，从首付、利率等方面对房贷政策进行优化。
对于范军的两大节点判断，同为经纪人的张华也表示同意。张华服务于丰台区六里桥片区，二手房市场主要由个人卖家和买家组成，交易很大程度上取决于买卖双方的心理因素。随着上海、广州、深圳近日陆续落地执行政策，对预期的转好，让部分“积压”买卖需求快速释放。
成交：头部机构签约增三成，
五环外受益
房产交易存在周期长的特点，尤其是二手房买卖，在涉及“连环单”等复杂情况时，交易周期要更长，从签约到网签，往往动辄3—6个月的时间。然而，得益于一批存量客户的快速释放，北京二手房市场在新政的推动下，于5月成功站上荣枯线几成定局。
根据北京市住建委数据显示，截至5月29日，北京二手房5月网签量为11747套。
实际成交要远好于网签；最后两个工作日内，月度网签数据站上1.2万套。这是多位机构分析师对5月北京二手房交易核心数据的一致判断。
1.2万套，是北京二手房传统的荣枯线。一般来说，衡量北京二手房成交热度，有三个关键指标：第一个指标是8000套，低于这个数值，说明市场非常冷淡；第二个指标是1.2万套，即荣枯平衡线，表示市场相对平稳，比较温和，适合买卖双方理性交易；第三个指标是1.5万套，被认为是市场呈现上行趋势的门槛线。
北京链家研究院分析师冷会独家披露了一组数据：北京“4·30”新政和央行“5·17”新政发布后，市场反应总体较为积极。5月以来带看量和签约量较前期都有比较明显的提升，且五环外区域增长幅度明显高于五环内区域。北京链家带看量较上月同期增长约11%，二手住房签约量增长近32%，其中五环外区域成交量增长近37%，明显高于五环内区域（29%）和全市平均水平。从成交占比上看，5月以来五环外成交占比为45.8%，较4月提升2.4个百分点。
中原地产首席分析师张大伟告诉北京商报记者，中原地产研究院统计数据显示，在刚刚过去的两个周末：5月25日—26日北京二手房成交大约1900套，5月18日—19日北京二手房成交超2000套。预计5月全月北京二手房成交量有望达到1.7万套左右，这基本接近了3月小阳春1.8万套的成交量。“但最终从店面成交到实际网签，还需要一段时间消化。”张大伟分析表示。
挂牌量：减少超过8000套，
依然为买方市场
成交实际转好的另一个数据，就是挂牌量的锐减，也是市场实际转好的一项核心数据。
据张大伟透露，截至目前，北京5月二手房挂牌量减少超过8000套。
多位头部机构分析师透露，挂牌量的减少，一方面源于实际成交量的增加，另一方面也有部分小业主出现心态转变，下架原本挂牌的房源，择机再售。
但多位一线经纪人告诉北京商报记者，目前买方仍然占据绝对的话语权。据朝阳区安贞片区某中介机构负责人罗明明介绍，该片区月内成交的几套房子与挂牌价相比，均有不同程度的“谈降”。
罗明明表示，目前市场信心正在逐步恢复。由于购房门槛的降低，部分之前积压的需求开始进入市场。但利好政策并未引发业主大规模提价现象的出现，核心原因是一旦出现涨价，带看量会明显减少。
北京商报记者从部分购房者了解到，目前大部分尚未入市的购房者，普遍持观望态度，或者仅在价格合适时才考虑出手。总体来看，购房者在心理上更倾向于寻找自认为“合适”的房源，即存在捡漏心理。
“此前，北京‘认房不认贷’新政发布，叠加降首付、降利率、调整普宅标准等政策执行，都在一定程度上刺激了市场需求。”包括张大伟在内的多位房地产业内人士认为，目前市场局部反弹已经呈现，买卖双方应根据自身实际需求，选择合适的房源与时机。
记者丨王寅浩 李晗
编辑丨林琴
图片丨北京商报
二手房网签后必须过户吗
是的二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： （1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。 买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。 买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）、立契。 房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。 现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。 税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。 比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）、办理产权转移过户手续。 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
新政出台对二手房的交易有影响吗
三类二手房交易纳税详解 近期，九部委出台房产宏观调控新政，使得二手房市场反响强烈。 对于消费者而言，最为关心就是在新政下进行二手房交易到底如何交纳税费。 于是，我们接到很多读者及购房者的来电，希望能对二手房交易过程中的税费交纳有个全面的了解。 为此，我们请北京中原三级市场部专业人士，对已购公房、二手商品房和经济试用房交易时所交纳税费进行详细讲解。 第一种：房屋性质——已购公房 ●案例：王女士有一套1993年的已购公房，建筑面积为70平方米，该房产于2006年5月首次上市交易，欲以总价42万卖给曾先生。 则买卖双方需要交纳的税费如下： 对象 税种 金额(元) 卖方 印花税：房产总价的0.05%。 即×0.05% 210 王女士 卖方合计 210 买方 印花税：房产总价的0.05%。 即×0.05% 210 曾先生 契税：房产总价的1.5%，即×1.5% 6300 土地出让金：当年成本价(现为1560元/平方米 1092 计算)×1%×产权证上建筑面积，即1560×1%×70 产权证印花 5 买方合计 7607 第二种：房屋性质——二手商品房 根据九部委联合出台《意见》中对营业税征收标准有了重新规定，我们将分两种情况进行详解：即对购买住房不足5年转手交易的，销售时全额征收营业税，如个人购买普通住宅超过5年(含5年)转手交易的，免征营业税；对个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，按差额征收营业税。 此政策出台后，使得超过80%的二手商品房被划入征收营业税的行列。 ●案例A：5年内房产 王女士于2003年5月买了一套80万的房产，建筑面积为100平方米，欲于近期以100万卖给金先生。 对于此房屋来说，其房产未超过5年，需要交纳全额营业税。 则买卖双方需要交纳的税费如下： 对象 税种金额(元) 卖方 印花税：房产总价的0.05%。 即×0.05% 500 王女士 营业税：房产总价的5.5%，即×5.5% (购买不足5年的房屋转手时全额征收营业税) 卖方合计 买方 印花税：房产总价的0.05%。 即×0.05% 500 金先生 契税：房产总价的1.5%，即×1.5% 买方合计 ●案例B：5年外房产： 王女士于1999年4月买了一套50万总价的房产，建筑面积为80平方米，近期欲以80万卖给杨先生，其房产超过5年。 则买卖双方需要交纳的税费如下： 对象 税种金额(元) 卖方 印花税：房产总价的0.05%。 即×0.05% 400 王女士 卖方合计 400 买方 印花税：房产总价的0.05%。 即×0.05% 400 金先生 契税：房产总价的1.5%，即×1.5% 买方合计 注：如果该房产为非普通住房，则需要差额征收营业税=(销售价格-原购房价格)×5.5%以本例来说，如果该住房为非普通住房，营业税为(-)×5.5%=元 第三种：房屋性质——经济适用房 经济适用房的上市年限是以5年来区分，同样以两个案例分别就房产在5年内以及5年外交易进行讲解。 ●案例A：5年以内出售： 王女士于2003年10月在回龙观购得一套15.9万的经济适用房，建筑面积为60平方米，由于个人原因将于近期出售。 该房产未超过5年。 对王女士来讲，该房产只能出售给满足购买经济适用房条件的人，且出售价格不应高于购买时的单价。 则买卖双方需要交纳的税费如下： 对象 税种 金额(元) 卖方 印花税：房产总价的0.05%。 即×0.05% 79.5 王女士 卖方合计 79.5
房地产政策进一步收紧是什么意思
地产商的钱大多是银行借来的。 一块地就上百亿，谁有这么钱？银根收紧后，地产业的成本会迅速上升，而其周期很长。 如果政策很坚定，那么地产商不想破产就必须尽快卖掉房子回收资金，这回就是买方市场了。 房价一跌，就会有等待见底的人，观望态度使房价进一步
