原标题：“以旧换新”对房地产市场影响几何？
继多个二三线城市推出商品房“以旧换新”后，一线城市开始加入“以旧换新”行列，深圳日前官宣13个“以旧换新”房地产项目名单。
商品房“以旧换新”有哪些模式？如何保障换房者权益？对房地产市场影响几何？记者就此进行了采访。
一线城市加入商品房“以旧换新”行列
记者从深圳市住房和建设局了解到，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会日前联合发起商品住房“以旧换新”的“换馨家”活动，并公布了第一批21家中介机构和13个房地产项目名单。
“换馨家”活动鼓励房地产开发企业和中介机构与计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的购房居民签署涉及“解约保护期”的协议，以降低居民换房风险。房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”，建议不少于90天。在协议约定的期限内，如果旧房成功售出，开发企业和换房人将按约定继续完成新房交易手续。若旧房未能在约定期限内售出，开发企业和换房人则按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担任何违约责任。
记者了解到，目前深圳新房订金在几万元到几十万元不等。此外，该活动还倡导房地产开发企业和中介机构为换房人购买新房提供购房价款、佣金等专属优惠方案。对换房成功的居民，中介机构还将在新房交付前提供租房佣金优惠等服务。
参与“换馨家”活动的深圳乐有家房产交易有限公司，已于19日联合绿景地产旗下“绿景白石洲璟庭”项目开展“以旧换新”活动试点。“20日、21日周末两天吸引不少客户到场看房，签约参与‘以旧换新’的客户有7批，意向成交7套、金额超亿元，成交转化率相较此前提升了50%。”乐有家营销总裁贺玲说。
绿景集团副总裁胡卫明表示，“以旧换新”活动启动以来，“绿景白石洲璟庭”项目上客量增加了25%左右。
新房订金可退回，减轻居民换房负担
据中指研究院监测，目前全国已有超过30个城市表态支持商品房“以旧换新”，方式主要有三种：一是购房者缴纳订金锁定新房后，中介挂牌出售旧房，在一定期限内卖出则新房合同生效，反之则退还新房订金；二是国企或其他第三方收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房，比如郑州市政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，收购二手住房促成“以旧换新”，全年计划完成5000套；三是发放“以旧换新”购房补贴，比如扬州对于“以旧换新”给予新购商品住宅契税补贴（补贴比例不超过1.5%）。
市场人士普遍认为，商品房“以旧换新”，可以减轻居民换房负担，对于改善性住房消费需求释放有积极作用。
“‘以旧换新’，卖得掉就换房，卖不掉订金也能拿回来，省心很多。”在深圳参与“以旧换新”活动的购房者陈先生告诉记者，其现有住房楼龄已超20年，想通过换房改善生活品质。旧房能卖700多万元，新房价格大约1100万元，价差在可承受的范围内。之前因为担心不知何时能卖掉旧房拿到房款，一旦卖不掉，下手新房将损失数十万元订金，所以一直不敢出手。
深圳市房地产中介协会会长张媛说，开展商品住房“以旧换新”活动，打通了卖房买房全流程，有利于解决连环单带来的违约和纠纷交易风险，有助于减少购房者“未卖不敢买”的换房顾虑，从而加快商品住房流通，提升商品住房置换交易便利度，缩短换房周期。
“旧房能不能卖出去”是关键
“‘以旧换新’既关联着刚需的买家，也关联着改善置换的卖家。关键在于，旧房能不能卖得出去。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，“以旧换新”是更好满足居民刚性和改善性住房需求的创新性政策工具。
中指研究院认为，整体来看，尽管不少区域提出了“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策探索阶段，效果还需进一步观察。当前换房者面临二手房市场调整压力，不少城市的二手房挂牌量处于高位，换房者若想快速售出二手房，需要在价格方面做出一定让步。此外，居民就业、收入预期还需进一步改善才能有效释放购买力。
严跃进认为，地方政府指定国资收购二手房，需要研究不同类型二手房收购后的再利用模式，否则可能会对地方财政带来考验。
与此同时，新房能不能满足‘住得好’的改善性需求也是“以旧换新”的一个重要条件。李宇嘉认为，开发商要为改善性需求打造能满足其住房消费升级的产品，不能仅仅把“换新”作为去尾货的机会。新房各方面的品质要与购房者目标相契合才能实现“以旧换新”的目的。
深圳房产置换以房换房怎么操作
近期，关于楼盘的营销方式实在让人大开眼界，不仅推出了小麦、大蒜、西瓜等农产品来抵扣房款，深圳现在还推出了以旧换新、以房换房的房产置换策略。
深圳房产置换以房换房怎么操作？
深圳某楼盘传出标有房产置换、以旧换新的宣传海报，上写普通住宅换尊贵大平层，交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。
该项目为商办产品，如果我们的房子是住宅，可以委托他们全权处理，由房地产商来找买家。
关于定价，新房价格以现场公布为准；旧房价格则以房产所在小区半年内成交的均价为准，若半年内无成交，则以一年内成交均价为准。
委托之后，在没有收房的情况下，租房的租金由房地产商来承担。
不过需要注意的是，住宅和公寓以及商铺之间有着很大的差别，如果是用住宅换公寓，我们一定要考虑清楚日后的居住成本、居住环境等。
比如，住宅是70年产权，公寓只有短短40年，而且相较于住宅来说，公寓的居住环境较差，周边的住户往往比较复杂，物业管理也往往不如住宅。此外，公寓和商铺都是商业水电，价格要比住宅高得多。
最后，商业类公寓项目在深圳市场上交易占比并不太高，且销售势头也不如住宅，更容易随市场下行而大落。
总而言之，房产置换、以房换房，我们也需要认真考虑，毕竟买房换房都是大事，不能简单地想买就买，说换就换。
2023年房产新政策出台
2023年首套房新政策出台(最新)住建部接受专访,发布房地产综合声明。 决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。 2023年央行、住建部房地产行业将采取哪些措施?下面为大家整理了2023年首套房新政策出台,希望大家喜欢!2023年首套房新政策出台1 对于购买第一套住房的要大力支持。 首付比、首套利率该降的都要降下来。 2 对于购买第二套住房的,要合理支持。 以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。 3 对于购买三套以上住房的,原则上不支持,就是不给投机炒房者重新入市留有空间。 住建部在接受采访时表示,坚持房子是用来住的,不是用来炒,因为城市政策,政策精准,增强市场信心。 但整体政策是底线,首付利率和利率都要下调。 任何购买第二套住房的人都应该得到适当的支持。 相信道理,二套房还可以享受更低的首付比例和更低的房贷利率。 特别是,以小换大、多孩子家庭得到了政府的支持。 对于买不起房的青年,要加大保障性租赁住房建设力度,让他们过上更好生活。 特别是在大城市,会有很多买不起房的年轻人,但城市不能排斥这些人,必须保证他们的住房安全。 我们相信,未来不仅要建设更多的保障房和长租房,而且要赋予租户更多的权益,让他们在租房时放心。 让新市民和青年生活得更美好,解放手脚,为美好生活而奋斗。 鼓励房屋安全稳妥交付,落实“一层一策”,让购房者“安心”。 在安全交房方面,采访透露,市政府正在落实主体责任,落实“一建一策”计划,确保扶持政策准确落实到每一个项目、每一个购房者。 所以购房者可以高枕无忧了。 本轮房地产市场降温与此前大型开发商遭遇的困境有很大关系:对市场信心的打击可以说是致命的,而且难以修复,开发商不能放任不管,一定要做好稳交房工作,让购房者再也不用担心没房了。 解决房地产企业存在的问题,保障房地产市场平稳健康发展,满足合理融资需求。 为了保证购房者及时购房,房地产公司不能为所欲为,必须承担责任。 拿钱找借口不交房,为购房者解决问题。 重点增加对房地产企业的促进贷款和并购贷款,满足相应的融资需求。 努力提高品质,建好房子。 提高住房标准,建设“好房子”,建立住房体检、养老、保险三大制度,确保住房全生命周期。 在过去,我们专注于拥有一所房子。 未来我们一定会对房子进行升级,这是建立在逐渐提升房子质量的基础上,让房子像人一样在整个生命周期都有保障。 各部门合力整顿房地产市场秩序。 要依法查处房地产开发、住房销售、住房租赁、房地产服务等领域的违法违规行为,营造廉洁守法、廉洁清廉的市场环境,让人民群众放心买、放心买、放心租。 本来买卖交易是正常的,但因为一些违法行为,导致买家不敢交易,不敢交易,留下了阴影。 房地产市场平稳健康发展需要保持良好的市场秩序。 房子给了有需要的人,但另一方面,许多购房者是脆弱的,没有钱。 所以,根据网友的建议,我们还是希望股票和房贷的利率能够降低,房价应该跌多少跌多少。 在笔者看来,这个建议其实很好,毕竟现在房价真的很高,买房的压力也会降低很多,希望能真正落实,而不是套路。 2023年房贷利率是多少?人行规定首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。 2023年贷款买第一套房,最低利率是4.1%—4.3%左右,二套房贷款利率大概是4.8%—5%左右。 房贷利率不是固定的,主要是根据市场最新IPR来确定的,在最新LPR的基础上加减房贷基点,房贷LPR是浮动的,但是加减的基点确定之后是不能改变的,而加基点还是减几点,就看你是贷款买第一套房还是贷款买第二套房。 2023年公积金房贷利率:5年期以下(含五年)首套个人住房公积金贷款利率由2.75%下调为2.6%,5年期以上首套个人住房公积金贷款利率由3.25%下调至3.1%。 第二套个人住房公积金贷款利率保持不变。
以旧换新（折价）指什么？[市场营销学问题]
以旧换新是指消费者在购买新商品时，如果能把同类旧商品交给商店，就能折扣一定的价款，旧商品起着折价券的作用；如果消赞者不能提交旧商品，新商品就只能以原价售出。 对于使用以旧换新促销的厂家或商家来说，回收来的旧商品通常没有多大经济价值；以旧换新的目的，主要是为了消除旧商品形成的销售障碍，免得消费者因为舍不得丢弃尚可使用的旧商品，而不买新商品。 目前以旧换新促销十分流行，涉及的商品有自行车、手表、家用电器、家具、住房、黄金珠宝首饰、高压锅，热水器、煤气灶等，甚至西服、羊毛衫、旅游鞋、炒菜锅等，都可以以旧换新。 一、以旧换新的主要类型1．消费者购买新商品时，只能用同一品牌或同一厂家生产的旧商品折价。 例如上海手表厂1994年规定：用一块上海手表厂生产的半钢旧表买新表时，可以折价15元；用一块上海手表厂生产的全钢旧表买新表时；可以折价16元；用一块上海手表厂生产的日历旧表买新表时，可以折价17元。 又如，杭州老板电器实业公司规定：凡是消费者过去购买的“红星”牌抽油烟机，无论多旧，都可以免费兑换“老板”牌抽油烟机。 因为“红星”是“老板”的前身，属于同一厂家的产品。 这种做法主要是为了回馈和稳住老顾客，并吸引新顾客。 2．消费者购买新商品时，可以用任何一种品牌的同类旧商品进行折价。 例如，武汉市中南商业大楼规定：消费者在购买苏泊尔压力锅时，可以用任何一种品牌的旧压力锅折价。 这一促销措施吸引了很多武汉市民用家中尚可使用的，旧压力锅去换购新苏泊尔压力锅。 近年来，一些大中城市的房地产商甚至推出住房的以旧换新促销活动，消费者在买新商品房时，原有旧住房可以折抵一部分价款。 任何品牌的同类旧商品均可折价换新商品的做法目前最为普遍，它能吸引所有拥有旧商品的顾客购买新商品，促销效果最好。 3．消费者在购买新商品时，只能用竞争品牌的旧商品折价或兑换新商品。 例如，日本资生堂化妆品公司规定；消费者可用若干个蜜丝佛陀染发剂的包装袋，来兑换资生堂化妆品。 这种做法的目的在于争取竞争品牌的消费者转而使用购买本产品。 但这种做法容易得罪本品牌的原有顾客，有喜新厌旧之嫌，除非有特殊的行销动机，商家一般很少使用这种做法。 4．消费者在一定的时间内，可以用任何品牌的同类旧商品折价购买新商品。 一旦超过了这一时间的界限，就只能用同一品牌的旧商品折价来购买新商品。 例如，劲士西服在长江日报上刊登广告，宣布在1999年元旦之前，消费者可以用任何品牌的旧西服折价，以旧换新购买劲士牌新西服。 但在1999年元旦之后，以旧换新购买劲士西服，只能用旧的劲士西服折价。 这种做法能刺激广大消费者在这一时间内尽快购买，同时又在一定程度上优惠了老顾客。 二、以旧换新促销的优缺点分析以旧换新促销的优点是： 1．它能消除新商品销售的障碍，免得消费者因为舍不得丢弃尚可使用的旧商品而不买新商品。 据调查，目前城市家庭中的中、高档耐用消费品，尤其是家用电器，多数是在80年代末90年代初购买的，普遍到了更新换代的时候。 很多家庭之所以没有买新商品；主要原因就是旧商品尚可使用，丢了可惜！以旧换新为旧商品捉供了一个折价的机会，边就会使很多消费者提前更新自已的旧商品，为新商品的销售扫除了障碍。 2．对于一些流行性商品，如家具、服装、旅游鞋等等，人们常常是买来后使用不久就过时了。 以旧换新同样为这些过时的商品找到了一个折价的机会，因此能鼓励消费者及时淘汰更换过时的商品，购买新潮的流行时髦商品。 3．以旧换新能提高一个非名牌商品在市场上的竞争力。 以笔者为例，1998年初因迁入新居打算买一台9升热水器，以更换以往使用的5升旧热水器。 当时市场上有十几种品牌的热水器销售，如万家乐、神州、玉环等名牌产品，但笔者最终买的却是非名牌的永乐牌热水器。 其中主要原因，就是因为只有永乐一种品牌的热水器搞以旧换新，其他品牌的热水器均不能以旧换新。 由此可见，以旧换新能提高非名牌产品的市场竞争力，甚至能使一个非名牌产品的销售量超过名牌产品。 4．以旧换新实质上是变相降价，但能避免直接降价带来的种种副作用。 实际中，很多厂家或商家担心降价会贬损商品形象，引起消费者对商品质量的怀疑，或担心降价会引发同行中竞相降价的价格战，往往使用以旧换新变相降价。 这样做既能收到降价的促销效果，又可避免降价带来的负面影响。 以旧换新促销的缺点主要有： l.促销成本较高。 以旧换新中回收旧商品，多数没有什么经济价值或价值很低，远远赶不上折扣的那部分价款。 例如武汉永乐阿波罗燃气具有限公司把回收来的旧热水器当废铁卖给废品公司，一个只能卖2～3块钱；但旧热水器在以旧换新时却能折价50元，也就是说厂家要损失40多元的销售利润。 另外，回收、堆放、运输、处理旧热水器还要付出费用；对以旧换新活动进行广告宣传也要付出费用，种种费用加在一起，促销成本较高。 2.促销范围比较狭窄。 以旧换新主要适用于促销高、中档耐用消费品。 对于价格低、使用期短的日常消费品，消费者会对旧商品一丢了之，没有兴趣参加以旧换新；另外，以旧换新也不适宜促销生产资料商品，因此促销商品的范围比较狭窄。 3．实际操作中不少商家不愿配合厂家开展以旧换新促销活动。 因为这种促销活动操作起来较麻烦，回收来的旧商品比较脏，商场又难以找到堆放的位置，很多商家不愿经手这种业务。 三、以旧换新的操作技巧和应注意事项1．如何对旧商品折价，这是以旧换新成败的关键。 旧商品折价幅度大，举办单位利润损失就大；旧商品折价幅度小，对消费者就缺乏足够的吸引力，参加促销活动的人就少。 如何确定旧商品的折价幅度呢？一般要考虑以下因素： a.新商品定价高，销售利润高，旧商品的折价幅度也可高一些。 例如沈阳日电集团，1996年在北京城乡贸易中心和蓝岛大厦开展日电牌全无氟冰箱的以旧换新活动。 新冰箱定价3700元，消费者购买时如果提交旧冰箱可折价1000元，实际付款2700元。 这一活动收到了很好的促销效果，因为旧商品折价幅度达到1000元，北京市民还是首次听说，当然吸引力很强。 城乡贸易中心的30多台无氟新冰箱，仅两天时间就卖完了。 冰箱的生产厂家日电集团不仅没有亏损，反而略有利润盈余，主要就是因为新无氟冰箱定价高。 b.如果同类竞争性商品也在搞促销活动，以旧换新活动中的旧商品必须折价较高才能有效地吸引消费者。 反之，如果同类竞争性商品没有搞什么促销活动，以旧换新促销的商品旧货折价可以低一些。 例如武汉的永乐牌热水器开展以旧换新时，其他品牌的热水器都没有搞促销活动，所以这次以旧换新促销中旧热水器虽然只能折价50元，仅仅是新热水器售价的1/21，但还是吸引了很多消费者购买。 因为消费者认为，能折价50无总比不能折价好，旧商品折价幅度虽低，但对消费者仍有足够的吸引力。 c.名牌商品开展以旧换新旧货折价辐度可以低一些，非名牌商品升展以旧换新旧货折价幅度可以高一些。 2．现在很多厂家或商家在开展以旧换新促销时，为了图方便省事，不管旧商品具体情况如何，统一折价幅度。 这不但付出的促销成本较高，还会使部分手头旧货较新、旧货价值较高的顾客感觉吃了亏，不愿参加促销活动。 所以，只要条件允许，应该尽可能对旧货确定不同的折价标准。 武汉中南商业大楼1997年开展彩电以旧换新促销活动时，对旧货按彩电和黑白电视的不同、20寸以上和20寸以下的不同、平面直角的和卧式的不同、遥控的和非遥控的不同、进口品牌和国产品牌的不同、能使用的电视和不能使用的电视的不同，制订出不同的折价标准。 上述6种差别中的每一种差别折价标准相差50元。 旧电视经过这一番七折八扣，平均每台只能折价200元左右。 不但降低了促销成本，还能使提交各种旧电视机的顾客口服心服，愿意参加。 3.在开展以旧换新促销活动时，通常会有不少消费者怀凝厂家或商家把回收的旧货拿去修理翻新后，当新商品卖给大家。 为了解除这种误解，克服这这一销售障碍，在必要的时候，应该向消费者公布回收来的旧货的去向。 4.以旧换新促销活动中回收来的旧商品，应尽可能加以利用，以降低促销成本。 苏泊尔压力锅生产厂家对回收来的旧压力锅进行回炉冶炼，利用其金属材料铸造新压力锅，较大幅度地降低了成本。 中南商业大楼将回收来的旧电视机和旧自行车卖给个体老板；个体老板维修后，低价转卖到农村中去。 这样做比把旧货当废品卖收益要大得多。 还有的厂家或商家把相对较新、仍有使用价值的旧商品捐赠给贫困落后地区，有助于提高企业的声誉和形象。 5.选择好开展以旧换新促销活动的时机。 像煤气灶、高压锅、服装、家具、黄金首饰等商品，在元旦、春节期间开展以旧换新活动，促销效果通常是平时的几倍甚至十几倍。 6．现在不少厂家或商家把新商品拉到各个居民住宅区去开展以旧换新。 这样做不但方便了消费者，消费者还可以在家里试用了新商品之后再决定是否购买，效果当然比在商店里开展以旧换新要好得多。 另外，这种做法可以节省以旧换新活动的广告宣传费用。
