原标题：超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制
支持商品住房“以旧换新”的城市越来越多。
近日，一线城市深圳也加入到商品住房“以旧换新”行列。据中指研究院最新统计，自去年以来，支持商品住房“以旧换新”的城市已超过40个。
不过，《每日经济新闻》记者梳理发现，上述各城市推出的商品住房“以旧换新”政策力度不一，操作细则也各不相同。在不同的政策支持力度下，“以旧换新”的效果也显露出了差异。
以郑州为例，截至4月24日下午，郑州市房产交易服务平台系统内已有超过180套“以旧换新二手房”完成登记入库，占试点阶段收购计划的36%，房源总价在29万—318万元，这距离郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作正式启动还不到4天。而深圳本土房地产中介机构乐有家4月24日在接受记者采访时表示，他们开启“以旧换新”试点项目后不到一周，已有7单签约客户。
不过在业内人士看来，由于二手房交易、评估时间较长，目前各地住房“以旧换新”政策整体的落地效果还尚不明显。住房“以旧换新”意在联动一二手房，降低交易成本，但同时存在二手房参与门槛较高、二手房评估价或交易价较低、可置换新房选择少等痛点。
最大痛点是卖掉旧房
其实早在2023年，就已有多个城市支持住房“以旧换新”活动。今年以来，越来越多的城市加入进来。
从各地支持“以旧换新”的方式来看，主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房；二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。
4月23日，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起的“以旧换新”就属于第一种。此前的4月19日，乐有家已与绿景白石洲正式开启“以旧换新”活动，目前签约参与活动的客户已有7单。
乐有家方面解释道，“以旧换新”核心条款之一是帮助业主尽快卖掉旧房。其调研结果显示，参与“以旧换新”客户最首要的动机是借此快速卖出旧房，这一占比达到70.8%。推出“以旧换新”后，不少业主主动联系经纪人咨询了解。
对于以旧换新的项目，乐有家也是有选择的，其合作新盘是位于深圳南山区的绿景白石洲项目，价格也有一定吸引力。该项目折后单价8.3万元/平方米起，周边二手房价格为13万—15万元/平方米，新房和二手房价格倒挂35%—40%。
“我们了解到，目前成交的以旧换新单里，大部分旧房与新房的差价并不大，旧房售出后获得的房款能覆盖新房总价的60%以上，加上客户也有一定的经济积累，承担的经济压力不会很大。”乐有家方面表示，在流程上，客户可锁定意向房源2个月。2个月内旧房售出，则前期的订金自动转为购房款，继续新房交易流程；如果旧房未售出，客户可选择退订新房，无违约责任。
不过，在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“以旧换新”最大的痛点是卖掉旧房。“目前，开发商参与以旧换新的协议，锁定意向房源的周期往往在2个月左右，意味着卖房周期往往在2个月左右，但二手房往往很难在2个月内卖出。因此，卖家要获得‘买新’的优惠价格，就得在‘卖旧’时能降低挂牌价，即降低挂牌价的损失，在买新房上获得了补偿。”
记者了解到，无论是自有交易还是统一收购旧房，旧房抵新房的房款比例一般都在60%—80%，最高不超过90%。还有城市明确了具体的抵扣比例。如无锡市梁溪区在“以旧换新”公告中明确指出，存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的60%，指定楼盘是5个。
在不同城市、不同政策模式下，二手房抵扣的价格也不尽相同，有些低于市场价，有些则接近或略高于市场价。一位江苏苏州的二手房业主就表示，她的二手房在“以旧换新”过程中是被官方收购的，其最终的评估价与市场价基本一致。如果走市场化交易可能还卖不到评估价价格，主要换新的几个指定楼盘刚好也是自己中意的。
李宇嘉认为，“以旧换新”关键是激发二手房业主“依旧换新”的动力，政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望，并从降低置换成本、置换周期，并能买到心仪的、优惠新房等角度施策。同时，卖不掉二手房则“无责退订新房”，这个很关键，可以给到参与活动的二手房业主足够的安全垫。
二手房参与门槛较高
记者梳理发现，尽管目前不少城市提出了“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策探索阶段，当前整体效果尚不明显。如从目前落地的政策细则来看，不少城市都会对参与“以旧换新”的二手房源有规定门槛或要求，尤其是以国资平台等为主体收购旧房的。
以郑州为例，试点阶段收购的二手住房需满足的条件包括但不限于：房龄不能超过15年、如有房贷需还清、要位于三环以内等。而试点阶段换房，选购的新建商品住房应是已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”。
目前，在郑州市房产交易服务平台系统内，已有超过180套“以旧换新二手房”完成登记入库，房源总价在29万—318万元，多数房源都是一居室或二居室，房源面积大多数都在70平方米以下。目前郑州参与“以旧换新”的新盘有58个，均价在8100—42000元/平方米。
近日，记者以购房者身份采访郑州多个参与“以旧换新”活动的新盘项目了解到，通过“以旧换新”方式购买新房并无特别限制，在售房源都可以选，全款或者按揭贷款的付款方式都可以，届时二手房被收购后可以直接抵扣房款或首付，优惠折扣都按案场现时情况来定。
再看扬州，该市鼓励支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务，从去年9月开始已经在试点进行系列措施。截至今年2月底，扬州市区已有逾200套二手房被房企直接收购。据“扬州发布”数据，一家积极参与试点的房企在5个月内承接的二手房收购总额约2亿元，带动新房成交额近5亿元。
李宇嘉建议，“以旧换新”前期可选择资金链紧张、愿意让利的开发商参与，并通过“以旧换新”让开发商获得参与活动能有效提振销售的好处，从而对市场其他开发商起到示范效应。
易居研究院认为，目前“以旧换新”潜在问题或矛盾点在后续改革中是可以更好得到解决的。比如说从评估的角度看，可以采取多家评估公司联合评估、锚定周边市场二手房挂牌价和实际成交价、多次评估等方式进行。而对于纳入试点范围的房源，后续可以设立标准和划分结构，尤其是研究不同类型二手房收购后的再利用模式等。
以旧换新到底是什么意思
以旧换新，是指消费者在购买新商品时，如果能把同类旧商品交给商店，就能折扣一定的价款，旧商品起着折价券的作用；如果消费者不能提交旧商品，新商品就只能以原价售出。
对于使用以旧换新促销的厂家或商家来说，回收来的旧商品通常没有多大经济价值；以旧换新的目的，主要是为了消除旧商品形成的销售障碍，以防消费者因为舍不得丢弃尚可使用的旧商品，而不买新商品。
扩展资料：
以旧换新的优缺点
一、优点
1．它能消除新商品销售的障碍，免得消费者因为舍不得丢弃尚可使用的旧商品而不买新商品。据调查，目前城市家庭中的中、高档耐用消费品，尤其是家用电器，多数是在80年代末90年代初购买的，普遍到了更新换代的时候。很多家庭之所以没有买新商品；主要原因就是旧商品尚可使用，丢了可惜！以旧换新为旧商品捉供了一个折价的机会，这样就会使很多消费者提前更新自已的旧商品，为新商品的销售扫除了障碍。
2．对于一些流行性商品，如家具、服装、旅游鞋等等，人们常常是买来后使用不久就过时了。以旧换新同样为这些过时的商品找到了一个折价的机会，因此能鼓励消费者及时淘汰更换过时的商品，购买新潮的流行时髦商品。
3．以旧换新能提高一个非名牌商品在市场上的竞争力。
4．以旧换新实质上是变相降价，但能避免直接降价带来的种种副作用。
二、缺点
1.促销成本较高
以旧换新中回收旧商品，多数没有什么经济价值或价值很低，远远赶不上折扣的那部分价款。另外，回收、堆放、运输、处理旧热水器还要付出费用；对以旧换新活动进行广告宣传也要付出费用，种种费用加在一起，促销成本较高。
2.促销范围比较狭窄
以旧换新主要适用于促销高、中档耐用消费品。对于价格低、使用期短的日常消费品，消费者会对旧商品一丢了之，没有兴趣参加以旧换新；以旧换新也不适宜促销生产资料商品，因此促销商品的范围比较狭窄。
3.实际操作中不少商家不愿配合厂家开展以旧换新促销活动。因为这种促销活动操作起来较麻烦，回收来的旧商品比较脏，商场又难以找到堆放的位置，很多商家不愿经手这种业务。
房子也可“以旧换新”,实操中的可行性如何?
房子也可“以旧换新”,实操中的可行性如何如下：
“以旧换新”是指将老旧房屋换成新房的一种方式。这种方式在很多国家都得到了广泛应用，而在中国，近年来也逐渐受到了人们的关注和支持。虽然“以旧换新”这种方式在理论上看起来很有吸引力，但实操中的可行性却需要我们进行深入的探讨。
首先，对于老旧房屋的评估和估价是实操中的一个难点。老旧房屋的价值往往受到很多因素的影响，如地理位置、建筑年代、建筑材料、结构稳定性等等。因此，在进行“以旧换新”时，需要对老旧房屋进行准确的评估和估价，以确保新房屋的价值与老旧房屋的价值相当或更高。
其次，老旧房屋的拆迁和改建也是实操中的难点。在进行“以旧换新”时，需要对老旧房屋进行拆除和改建，以满足新房屋的建设需求。但是，在实际操作中，老旧房屋的拆除和改建往往会涉及到很多问题，如拆迁补偿、建筑规划、环保要求等等。这些问题需要得到政府和相关部门的支持和协调，以确保老旧房屋的拆除和改建能够顺利进行。
最后，老旧房屋的换房也需要考虑到住户的需求和利益。在进行“以旧换新”时，需要考虑到住户的实际情况，如住房面积、户型结构、居住环境等等。同时，需要确保住户的权益得到保障，如合理的补偿、住房保障等等。
总之，“以旧换新”是一种可行的房屋交易方式，但实操中需要考虑到很多因素。在实际操作中，需要政府、相关部门和企业的支持和协调，以确保老旧房屋的评估、拆除和改建、住户权益等各个方面的问题得到妥善解决。
多地推出“认房不认贷”政策，什么是“认房不认贷”？这一政策会促进房屋买卖吗？
“认房不认贷”简单来说就是购房者不管其名下有没有贷款记录，只要能够证明自己名下是没有房的，可以按照第一套房贷款标准来办理。如果有了一套房又想多购置一套的，不管你的贷款还清与否，都可以按照第二套房的标准来审批。
这个政策会在一定程度上促进房屋买卖，对置业者的影响是显而易见的，因为这个政策的推进就是为了稳定房地产市场，刺激提高大家对购房的欲望。比方说有的人名下已经有一套房的，那他可以把这套房卖掉，重新买房就能够享受首套房的贷款政策，还可以按照首套房首付比例来购房，如果是按照之前的“认房又认贷”政策，即使卖掉一套房重新购置也是第二套房了，费用会高很多。
▶️我们来了解一下认房不认贷的这两点好处：
✔️降低首付比例
认房不认贷的最大好处就是降低了首付比例，很多首付50%甚至70%的家庭可以回归到首付30%，如果有购房住房公积金的，买房时申请公积金贷款，首套房的首付比例可以降低至20%，对于首付筹首付比较有压力的购房者来说，前期能减轻不少压力呀！
例如按照我所处的地方广州房地产市场来说，没有购房记录和贷款记录的，买商品房的首付比例是30%；没房有贷款记录的，首付40%；有房全款买的，或者已经还清贷款的再买房首付要50%；而有房贷款没还清的首付更高，达到70%！所以这个政策的推出能够帮助减轻首付比例。
✔️降低买房门槛
有的人刚开始买房没有考虑清楚，买了老家或者工作以外的房子，如果打算在工作附近的地方买房那首付可能是50%了，这一笔钱可不是小数目，直接斩断了不少人的念想。
但按照认房不认贷的政策，其他地方的房子卖不卖掉都可以，只要你在这个地方没房，就能按照首套房政策和利率来计算，首套利率4.0%，二套利率4.8%，如果贷款100万，利息差不多能省下17万！既可以减轻一定的经济压力，又可以在一定程度上选购自己心仪的房子，让生活更稳定，可以说是降低了买房的门槛。
认房不认贷的政策在一二线城市展现出来的效果可能会比较明显，加上放松了落户政策，会在一定程度上刺激有购房欲望的人，不过对于三四线城市来说效果可能不大，因为想在三四线买房的人本身就不多，不少当地人穷极一生就只能凑够这一个首付去供房，不会再考虑置换，目的不过是求稳。
尤其目前房地产市场处于低迷状态，推出这个政策目的是维稳，是不会推动大涨的，更不会让房产市场大跌，对于有一定买房实力的人来说是好消息，不过对于很多普通人而言影响不大，特别是买首套房的人来说，纯属就是一个局外人，试问我们普通人就几个能置换房子的啊，甚至连房子的首付都拿不出来……买房要综合自身经济能力和各方面条件来判断，尽量保证自己有一定的现金流，而不是把钱全砸在买房上。
