5月17日，央行定调下一步的住房金融政策走向后，房地产新政落地城市一步步扩围。截至目前已有超20个省份明确取消房贷利率下限并降低首付比例下限。此外，不少热点城市，也已相继进入房地产“不限购”时代。取消限购及松绑优化住房政策，楼市反响如何？现在是买房的好时机吗？
经济学家马光远近日接受凤凰网财经《封面》专访时表示，放开限购其实表明的是一种解决问题的态度，告诉市场我要托底解决风险。有一部分人的预期会因此改变，认为市场见底了，我现在需要房子可以买房了。所以为什么呼吁政策和组合拳一定要尽快的、足量的出台，就是要改变预期，而不是一下子改变供求关系。
谈到现在是否适合买房时，马光远分析称，今天别人买房你也不需要着急，你不买房别人也未必学你，选择可能都是对的，完全取决于自己。你觉得你需要一个房子合适了可以买；如果说你不需要房子，我还是想租着，没关系，这个市场最起码再往下跌的空间不是很大了。
对于房价，马光远表示，房价慢慢地稳定往上，不是像过去一样猛涨，也是一个概率。但是房地产行业大涨大跌都不健康，大涨一定会有大跌，大跌一定会引发很多的风险。下一步解决中国房地产的问题就是让市场的归市场，让政府的归政府，回归到制度建设，提供一个稳定可预期这种制度支撑。投资者会发现低估的房产的价值正常，有人买了房子以后改租也正常，有人就买房子，有人不买房子租一辈子也正常。逼着所有人买房子不正常，房价单边上涨不正常，但是房价一直往下掉，我没见过。
马光远谈到，二手房市场供应成了整个房地产市场的平衡式。现在房地产的所有限制措施都可以大胆放心的取消掉了，因为二手房市场这么巨量，还担心什么呢？若担心供应不够，那是不可能的。现在整个市场已经超调了，增量市场已经供小于求了。但是不代表说房价还可能大涨，因为还有一块存量市场，二手房市场，当它涨的时候，二手房市场的量一下会涌出来，一下把它平移住，所以像限购这些真的可以取消掉了。
10年后，房子会“抢着买”还是“无人要”？
房子越来越难卖了！这是2020年房地产专业人士做出的总结。具体到市场中有以下几大体现：1.过去的“日光盘”、“抢房潮”都已经成为历史记忆，而新售楼盘当月能够卖出去30-40%的房子就算是热销。2.二手房挂牌周期越来久，过去一套房源挂牌3个月不卖势必会上调价格，如今从年初挂到年尾还未售出的房源一大把，其中售价还在不断下调，从3/5万到10多万不等，但结果依然还是无人接盘。甚至很多城市的二手房库存量已经突破10万加。
当然，还有不少痴迷于炒房暴富不能自拔的人始终相信，中国楼市大于天，房价上涨的空间不会就此停止。100个人有100种看法，但是大多都是人云亦云罢了，真正懂楼市的人并不多，能够准确预测楼市走向的人更是属于世外高人。10年后，房子究竟还是会“抢着买”还是“无人要”？虽然无人能准确言中，但还是可以通过理性的推理分析来得出大概结论。
任何事物我们从底层来分析就能找到线索。比如房子的终极价值属性是什么？是居住、是金融？都不是，其终极价值是需要人来赋予，有人买房子才具备价值，没有人买，房子就是一堆钢筋水泥混合物。所以房价涨跌的最大支持因素就是人口，未来有人的城市地区，房价即使不能大涨，同样也不会跌，反之人口不断减少的城市地区，高房价迟早难以为继，最终走向下行通道。
年薪千万的经济学家任泽平提出过著名的楼市预判“三点论”，一看政策、二看金融、三看人口！而人口因素才是影响楼市的长远要素。同时，当红独立经济学家马光远发文对房地产后期走势做出预判表示：1.2020年调控政策大概率放松。因为2019年出台调控措施620次，这种高频率的遏制已经扭转了房价过快上涨的风险，而是要防止房价下跌的风险。
2.2020年绝大多数三四线及以下楼市会进入“熊市。论据有二：一是这些中小城市的房价早就已经涨到了天花板，再无上涨空间。二是人口大量外流，人没了，房子还没有卖完，高房价还在坚挺。这样的楼市现状下，房地产的虚高价值还能兑现吗？答案当然是否定的！
与以往完全不同的是，过去专家“看空”楼市，但开发商一定是坚定不移的看好楼市，可如今开发商和专家的观点达到空前一致。融创孙宏斌表示：以前房价上涨和很多因素有关联，比如货币发行量，城市化推进，农民进城，宽松的政策等，但房价长期走向一定离不开人口因素影响，尤其是25-45岁之间的中壮年劳动力，更是支撑房价的关键人群。
竟然专业人士都一致认为人口是决定楼市走向的核心要素，那么10年后，房子会“抢着买”还是“无人要”基本已经得到初步定论。据统计显示，截止到2018年，我国人口出生率为10.94%，创下近年来新低，2019年新生儿数量再次以数百万下降趋势减少，更何况2019年还是人们所喜爱的“猪宝宝”年份。按照这一趋势来看，10年后，老年人数进一步增加，青壮年劳动力会越来越少，其中有购房需求的人则会少之有少，到那时中小城市的房子别说“抢着买”，恐怕“有人要”就已经不错了。
土地财政收入大幅回落，呼喊开发商，八大省会城市行动了
财政收入对老百姓有影响吗？很多人觉得这好像与我的日常生活没有任何的关系吧，实际上财政收入影响了每一个老百姓。
大马路、高铁、火车、地铁、飞机、学校、医院、公园等众多公共服务设施都是与财政收入息息相关的，如果没有足够的财政拨款，我们能享受到到这么好的公共服务设施吗？
财政数据是高度标准化、高度规范，统计不会存在偏差、腾挪、口径调节的问题，可以说财政数据是各类型数据中最真实，正因为真实才显得珍贵才显得明了。
4月20日财政部发布第一季度收支状况， 一句话总结就是收入的少花费得多 。
财政收入主要分为三块税收，非税收和卖地收入。
3月份税收增速，从1~2月10.1%，下降到-0.2%，增值税个税消费等各方面都在下降，只有企业所得税出现了轻微的增长。
增值税跟工业息息相关，个人税跟服务深度捆绑，3月份下旬沿海生产也已经受到了巨大的影响，许多地方不能跨市工业与服务业已经支撑不起来了，增值税和个人所得税自然而然就会出现减少。
4月份并未完全的结束不少人都在，估计4月份的 汽车 销量和 汽车 购置税，整体的数据并不容乐观。
近期大宗商品的价格出现了突飞猛进，有特别收益金专项收入，矿产资源专项收入出现轻微增长，但是放在全国这么大盘当中，就非常微弱了。
影响财政最大莫过于土地出让金，第一季度全国政府性资金预算收入为亿元，同比下滑25.6%，中央政府资金预算收入为853亿，同比下降7.9%；地方政府性资金基本预算亿，同比下降26.5%，国有土地使用权出让收入达到亿元，同比下降27.4%。
长三角和珠三角超级城市群，土地出让金都出现大幅度回落，第一季度广东、安徽、天津、广西、湖北、湖南土地出让收入下浮分别为96%、95%、90%、87%、75%，另外29个省市土地收入都要比去年少，增速均为负数。
长三角南京，20宗土地流拍了6宗，流拍率高达30%，成交14宗主要都是以国资房企为主，民营企业沉默不语。
珠三角东莞首轮供地流拍率更高，推出八宗地块，6宗流拍率75%，成交两宗土地被国资房企包揽。
2022年首轮集中供地的城市，北京流拍率6%、福州流拍率33%、厦门流拍率10%、青岛流拍率6.3%、合肥流拍率25%、武汉流拍率14%、成都流拍率12%。根据中指研究院数据显示，2022年第一季度全国住宅用地流拍和撤牌数量836宗，流拍撤牌率为23.5%。
从各方面的数据来看土地成交量不容乐观，第1季度土地出让金累计减少达到了0.45万亿，折算下来平均每个月减少1,500亿。
根据民生证券周君芝指出：若按此推衍，全年土地出让金减少金额达到2.1万亿元，同比减少高达-23%。2021年全国300城土地出让金总额5.62万亿，同比下滑9%，全国每年土地出让金体量基本在8万亿左右徘徊缩小2.1万亿相当于缩水了1/4。
收入大幅度缩水，支出却大幅度的增加 。
3月公共财政支出同比增速高达10.4%，进一步加速一季度支出进度已达到了24%。
钱都花去哪里了？投向哪一个行业？
科技 、债务付息、农林水事务、文化 旅游体育 传媒、社保就业，卫生 健康 、教育、城乡社区事务、交通运输支出、环保，钱都投在这些行业了。
4月21日业绩会上保利说，并购基本都是基于项目层面，不追求是在。收并购上完成一定具体投资金额和项目数量，在项目研判上市公司变得更加谨慎。
当前房地产的形势远超出老百姓想象的范围，正是在这种大环境下，越来越多的城市加入到放宽楼市政策，截止到4月20日，全国超过85个城市开始松绑楼市政策，2022年的房地产市场像极了2014年，放松楼市政策，降准、降息、降利率、降首付、解除限购、限贷、限价等政策，像极了2014年局面。
根据第一 财经 数据显示，2022年至今，包括郑州、哈尔滨、福州、兰州、昆明、南宁；南京、银川等8个省会城市出台了放松楼市政策，不要觉得放松了，楼市政策真的会迎来2014年，这样的爆发结果是并不太起色。
根据国家统计局公开数据显示，第1季度商品房销售面积为万平方米，同比下降13.8%，住宅面积下降18.6%，商品房销售额度为亿元，下降22.7%，住宅销售额度下降25.6%。
冷冰冰的数据好像没有太大感觉，
如今房地产市场涨价的事情很小了，更多的是房价会不会降了？又或者说看看楼下的中介公司是不是倒闭了很多，最直观的去售楼中心或者是房产局交易中心，看看有没有人过户就知道了。
财政的数据是确确实实地能感觉得到，如今房地产销售达不到预期，接下来楼市政策可能会进一步的放松。经济学家马光远提到，房地产既不能出现过冷也不能出现过热，如今市场太冷了，要回暖才是最关键的。
央媒《经济日报》发文《发挥稳定楼市在稳大盘中的作用》文章中提到购房者观望情绪浓厚，或将购房计划搁置，在这样的市场环境下，即便想买房，也并不会像过去一样加杠杆买房，而房地产企业从销售的融资端再到拿地端，整体都受到了全方面的阻碍，循环不顺畅。
维持房地产内循环恢复卖地收入，销售、融资、拿地、缺一不可，我们常说房地产的价格应该下降，其实有没有考虑到房地产对于财政贡献这么大，一旦出现大幅度的回落，对于 社会 经济影响也是非常大。
有人问有没有一种办法，能逐步地代替房地产土地财政收入的有，但是很难实现得了，2021年就已经提及过的“房产税”，根据相关的数据显示，目前国内的商品房市场达到450万亿，假设有1/3的房产需要征收房产税，增收金额在1%~2%，折算下来每年的税收在1.5万亿至3万亿，可以弥补当前土地财政带来的损失。
我前一篇文章写到，土地税收出现了大幅度下降，多少人都在吐槽面粉的价格都这么贵了，面包的价格变得更贵了，普通老百姓根本买不起房，了如今土地的财政出现大幅度的缩减，意味着未来房价就会下跌，这何尝不是一种好事呢？
还有各种各样的恶意评论认为房地产就不应当存在房地产不可能卖这么高的价格实际上跟刚刚开头所提到的还有各种各样的恶意评论认为房地产就不应当存在，房地产不可能卖这么高的价格，实际上跟刚刚开头所提到的没有房地产，在过去的20多年时间中，国内的经济增速有这么快吗？国内的基础建设设施有现在这么方便吗？不要一边在享受房地产带来的红利同时，却在吐槽。
有日本房地产崩盘了，美国房地产崩盘了，我国海南的房地产也崩盘了，如今国内的房地产得到有效的控制，未来整体的楼市走势会倾向于平稳的状态。
经济学家马光远说了一句非常粗俗的话，房地产是我国第1支柱产业，未来100年都不会变臭是因为你没吃过，吃过的不知道他有多香，相信大家都能明白这句话中的含义。
房地产支柱地位100年不会变，对吗？
曾经有一位经济学者这样说到：“房地产支柱地位100年不会变，房地产这个东西，闻着臭，吃着香。 谁吃谁知道。 整天嚷嚷臭的，都是因为没有吃一口。 ”很多人都深以为然。 然而这两年，房地产行业发生了很多变化：停工停产和购房者推延购房计划，让整个房地产行业都陷入了困境之中，靠着房产赚钱的日子好像也一去不复返了。 根据国家统计局近日公布的70城房价的数据可知：二三线城市房价降幅整体扩大，具体而言，从2021年中到今年初，二线城市的二手住宅价格整体下降5%，三线城市的二手住宅价格整体下滑7%。 很多人都说，地产走势是今年中国经济的“胜负手”，对经济增长率影响较大，与此同时，近段时间市场上的众多争论也亟待解答：2020-2022年，三四线地产市场经历了多大程度的冲击？随着近期部分一线城市地产有所回暖，三四线地产销售是否也有边际好转？一线从业人员对后续房价的预期如何？金融机构与监管部门如何评估三四线地产可能存在的风险？国联证券通过对六个三四线城市进行全方位的地产调研，调研对象包括房地产一线从业者、管理者与金融机构，希望能对三四线地产的压力与前景有一个更深刻的理解。 本文将报告《三四线地产草根调研见闻》的精华部分与大家分享。 01房价“下跌潮”，调整空间有限据相关数据（如下图所示），三四线地产价格已经出现明显调整，大量三四线城市（包括内地省会城市）的二手房均价较最高点已经下滑超过20%，有些甚至超过30%。 其中，有超半数的城市，二手住宅成交价格从最高点到近期的降幅超过15%，比如烟台、天津、太原已经超过20%，更甚者，西安已经达到26%。 图片图片能级更低的非重点城市房价的跌幅更为明显，或超出部分市场预期。 其中偏远地块（比如市郊、工业新区）以及老旧房屋（无学区）的跌幅更大。 此外，相较于住宅，商业地产的下滑或更为严重——包括商场、写字楼、商铺，商住公寓（与住宅比不能上户口、没有学区安排）等。 不过，目前来看由于三四线城市地产价格或已完成了较大幅度的调整，风险很大程度上可能已经被释放了。 许多城市的房价在2018-2019年见顶，但是在2021年下半年之前跌幅相当有限，主要是在2021年下半年以及2022年下跌比较显著。 一方面，地产“三道红线”对地产公司现金流造成压力并迫使新房降价；另一方面，2022年疫情反复对居民收入以及预期造成了较大负面冲击，这也是最近一年半来房价下跌的主要原因。 那么，三四线城市房价会一跌再跌吗？首先，伴随着“金融十六条”等政策的推出以及疫情影响的减弱，地产公司和居民部门预期最差的时期已经成为过去式。 价格短期内继续大幅调整的可能性较小。 其次，2月份以来一些积压需求的释放推动了各地楼市成交量的回升，而且部分城市的回升还相当明显。 所以，成交量的回升也对二手房的价格起到了较大的支撑作用。 再次，不同于一二线热点城市，三四线小城市的楼市规模比较小，客户就那么多，就算降价也不好卖，所以很多房企不愿降价，这也导致三四线城市房价很难再降低。 最后，从各界认知来看，不管是地产从业人员，还是监管部门，都普遍认为房价进一步下跌空间有限。 央行每季度公布的储户调查问卷也支持了这一点。 今年一季度，居民的收入预期与风险偏好情况有所改善，居民对房价下降的预期在一年半的上行后首次出现了减弱。 值得提醒的是，即使房价急跌的阶段已经过去，就中长期而言，不同三四线城市由于基本面不同，其房价走势可能仍存在较大差异。 一些基本面较好的三四线城市，房价可能已经接近底部，长期而言也并无太大持续下跌的空间。 但是，一些城市人口持续外流，因而存在大量开发商库存和居民空置住房，房价有可能处于长期阴跌的状态。 02地产下跌，整体风险可控当前市场担心房地产大幅下跌，可能会引发系统性风险。 但从调研情况看，按揭贷款整体风险可控。 即使某些城市二手房均价可能下跌超过25%甚至30%，据银行等金融机构的反馈，房地产按揭贷款仍然整体保持稳定；针对企业发放的以土地、地产为抵押的一般对公贷款，也符合正常经济周期规律；当然，与地产开发相关的贷款坏账确实有所上升。 从各银行公布的年报数据来看，在去年地产市场低迷的情况下，不良贷款中经营贷占比反而有所下行，甚至好于2017、2018年房地产市场热度较高时的水平。 图片图片尽管按揭贷、一般对公贷款受影响较小，房价下跌过程中开发贷风险确实有所上行。 一方面，一些全国性的民营房企已经出现债务违约的情况；另一方面，房价下跌销售不畅导致一些地方性地产公司暴雷。 根据银行年报显示，开发贷款相关的坏账规模也有所上升。 其实，当前的坏账水平可能还低估了实质的风险。 短期来看，由于“金融十六条”政策允许银行做一年展期而无需下调贷款评级，银行对相关贷款进行了大量的展期，这些展期的贷款到期之后可能仍然“不太乐观”。 当然，对那些还能出售的楼盘，即使房价下跌，银行的损失也不宜过度夸大。 一方面，银行前期放款时已经进行了敏感性测试并进行打折放款，本就能够承受房价30%左右的波动；另一方面，贷款在前期已有部分偿还——当时的房价仍然较高，因此后期房价下跌后的损失其实只占全部贷款的一部分。 03地方融资困境，违约风险不降反升2023年融资平台债务违约风险受到居民、企业去库存以及土地储备去库存的影响，尽管地产销售在回升，但2023年大部分城市都很难再看到土地市场回升。 而地方政府为了偿还债务，过去两三年的财政腾挪空间已经不大，因此，2023年一些脆弱地区融资平台的违约风险不降反升。 未来几年，地方融资平台债务偿还压力可能都将处于较高水平。 今年以及之后可能将有大批隐性债务到期。 这其中包括2018年以前约20万亿元的债务，以及此后积累的大量债务。 图片尽管今年中国地产销售有所回暖，但地产的暖意传导需要时间，土地市场恰巧位于这一链条的最后一环。 而从遵义城投重组的情况来看，银行体系可能是融资平台债务违约损失的主要承担者——银行或通过展期、减免利息等债务重组安排的方法处理融资平台违约的问题。 实际上，许多银行已经全面收紧了对三四线、中西部城市城投新增贷款的审批——这也导致了一些脆弱区域政府投资项目大幅缩减。 由于房价已经有较为充分的调整，短期房价进一步下跌的空间较为有限。 因此，因房价进一步大幅下跌而冲击地产销售的风险也相对有限。 从目前的情况来看，今年房屋销售或好于市场预期——利好地产龙头股。 前期房价下跌，地产销售得以复苏，若后续叠加供需两端政策发力，居民预期有望恢复。 经过季调之后的1-2月全国商品房销售面积年化达到了约17.5亿平/年的水平，几乎回到了2016-2021年地产销售的“黄金时代”，也说明1-2月的高景气度存在一些阶段性因素的支撑作用。 从地产协会等团队得到的反馈认为，一部分改善性需求在2月入场，是因为疫情冲击最差的时候已经过去；还有一部分改善型需求仍然在观望，不确定房价是否还会下跌。 如果房价能够在当前位置稳定一段时间，这些购房者信心增强，就很可能在下半年重新入市，推动地产销售重新企稳并温和反弹。 写在最后今天的这个报告，并不是为了制造恐慌，三四线城市楼市的下行，并不意味着全国楼市的衰败。 这实际上是大多数国家发展必然会经历的正常阶段。 城镇化进入中后期之后，虽然全国人口增量不大，但人口内部的流动依旧存在。 国际国内的经验都在告诉我们：大城市人口还会持续上行，三四线城市人口还会持续流出。 三四线城市，房价的下跌，是趋势的必然。 正如经济学家马光远所说——“未来只有三个20%，只有20%的城市、20%的房企、以及20%的房子才有价值。 ”现在，楼市已经到了睁眼买房，可能都会跌的时代。 所以必须时刻谨记，找到那20%的有价值城市和20%的有价值板块。
