中国基金报记者 忆山
又一一线城市开启了住房“以旧换新”活动。
5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”活动。
据了解，该活动旨在通过“以旧换新”模式，方便居民置换住房，更好地支持居民合理的梯度置业需求。首批已有20余家房地产开发企业、近10家房地产经纪机构参加倡议，30余个参加首批倡议的项目主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。
首批参与房企20多家、中介机构近10家
据介绍，本次“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民。购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。
首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。
同时，参加“以旧换新”活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”；房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。
活动期间，上海市房地产行业协会倡议房地产开发企业加大优惠力度，为“以旧换新”居民提供相应的优惠；上海市房地产经纪行业协会倡议房地产经纪机构，为“以旧换新”居民提供专属优惠服务。
同时，为给购房居民提供更多选择和保障，本次“以旧换新”活动，由相关平台（乐居好房）为各方主体提供专业服务，包括为达成购买新房意向的居民提供资金临时托管等便民服务，为开发企业和经纪机构提供大数据服务等。
据了解，本次“以旧换新”活动是在部分房地产开发企业和经纪机构已有举措的基础上，进一步扩大参与范围，增加服务事项，规范服务流程，提高服务效率。上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会希望更多的开发企业、经纪机构参与进来，共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。
多城开启住房“以旧换新”活动
今年以来，为盘活二手房交易市场，便利居民住房改善需求，已有多地相继开启住房“以旧换新”活动。
除前述上海外，南京安居建设集团于4月27日发布存量住房“以旧换新”试点活动公告，首批试点限额2000套。4月23日，深圳市房地产业协会和深圳市房地产中介协会发布《联合开展我市商品住房“换馨家”活动》，深圳也成为首家开启“以旧换新”活动的一线城市。4月1日，郑州市发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，方案指出2024年该市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。
根据中指研究院4月上旬发布的报告，自2023年以来，目前已有超30 城表态支持“以旧换新”。方式主要分为两类，一是中介机构“优先售”旧房模式，二是国资平台或开发商收购二手房，售房款用于购买指定新房的模式。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，当前全国各地在探索“以旧换新”工作中，工作定位和思路更加清晰、工作方法更加科学和成体系、工作成果逐渐显现且获得积极评价。
根据易居研究院测算，在加快商品住房流通上，相比传统置换模式，“以旧换新”新模式下交易效率提高了6倍，即从传统的6个月交易周期压缩至1个月；在降低交易成本上，通过参与今年各地“以旧换新”活动，不考虑其他已有的“减负”政策，购房者置换新房的支出最多可以节约20%。
此外，“以旧换新”模式由于设置了“解约保护期”，所以即便交易中途终止也不存在违约一说。该研究院指出，这意味着交易的障碍性因素直接消除了，交易便利度的增大直接提升了换房流程的舒适度。
“最近两年，房地产供求关系发生了重大变化，一个突出表现就是多个城市的二手房挂牌量激增，进而影响了置换新房的链条顺畅。”严跃进表示，通过住房“以旧换新”的工作，对于今年各大城市盘活二手房市场、促进一二手房联动、降低改善住房成本等都有积极的作用，对其他城市此类改革亦有积极的借鉴意义。
中指研究院也认为，住房“以旧换新”有利于畅通一二手链条、提高楼市活跃度，今年或有更多城市出台“以旧换新”相关配套政策，以促进置换需求的释放。
编辑：乔伊
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上海楼市新政策
外地人在上海买房，不能以个人为单位，也就是说外地人必须是已婚并提供结婚证才可以在上海买房；从买房之日起的前三年，外地人必须在上海市连续缴纳5年以上的社保或个人所得税，并提供缴纳证明才可以购房。 根据上海房地产交易中心官网消息，外地户籍家庭可买一套（需提供连续满5年及以上的社保或个人所得税证明）。 限购缴税年限变为5年及以上。 缴税5年限购政策，现在已是全国最高门槛。 北京也是5年，但不要求已婚海新政除了有5年缴税要求外，还附加了已婚条件。 上海有关部门要求从严执行住房限购政策。 提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳或的年限，从自购房之日起算的前3年内在上海市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。 企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照上海市限购政策执行。 同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。 上海提出从紧实行差别化住房信贷政策，加强管理，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商品性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50％；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70％。 购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入上海市公共信用信息服务平台。 法律依据：《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》第三条 严格执行住房限购政策。 夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。 第四条 调整增值税征免年限。 将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。 第五条 严格执行差别化住房信贷政策。 实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。 引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。 严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
解读:上海楼市组合拳打击投机炒房，最大限度维护刚需
1月21日晚，上海市住房城乡建设管理委联合市房屋管理局等8部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（简称《意见》），《意见》共十条，涉及土地、限购、信贷、新房摇号、税费等内容，充分体现上海稳定房价、稳定预期的导向。
分析人士指出，上海在近期楼市较活跃，一些违规行为有所露头的情况下，果断对楼市“虚火”冒头就打。此次新政以“组合拳”的方式全面降低楼市投资投机买家入市机会、提高入市成本；与此同时，摇号对“无房家庭”倾斜的政策又最大限度保护了刚需市民的买房权利。预计及时出台的政策将促进购房者心态得到稳定。
以下为澎湃新闻对上海楼市新政重点内容作逐条解读。
《意见》提到，完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。
解读：增加土地供应可真正缓解供求矛盾。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，完善土地市场管理方面主要强调了三点。第一、土地供应要增加，结构要调整，这是比较吻合上海当前购房需求的特征，能够真正缓解供求矛盾。第二、此次政策明确了区域市场供地的调整，尤其是提到了轨交沿线和五大新城的供地，有助于后续此类区域住房项目的增多，利好人员住房的解决。第三、政策也提到了对土地价格的稳定，强调了房地联动机制的坚持，这也是为了防范地价上涨传导到房价上去。
有上市房企投资拓展部人士表示，依然看好上海市场，期待上海推出更多优质的土地，公司已经通知重点关注上海未来在郊区轨道交通站点周边的推地计划，加强研判和调研，争取再拿到合适的土地。
《意见》提到，严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
解读：这一政策是“打补丁”政策，严堵假离婚买房。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，这一政策对于一些想通过假离婚来获得购房资格，以及通过假离婚来获得首套资格，都会产生直接遏制作用。这次收紧信息十分明确。
严跃进也表示，这个政策打击了假离婚骗取购房资格的现象。现在即便是离婚了，那么最近3年购房也都还是有影响的。相对来说，上海政策更严。
《意见》指出，调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
解读：根据以往的规定，购买普通住宅首套房满2年交易时，免征增值税及附加，但是按照新政，必须满5年后才能免征增值税。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，由于市场短期形成炒作氛围，尤其是打新热，买到新房后转让也有差价。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，即提高增值税免征年限提高炒作成本。这些组合拳旨在打击投机炒房行为。
某房企营销人士指出，购买房产、装修入住本身就是一个较长的过程，5年的限制期比较合理，增加了短期换手的成本，同时又不会限制刚需的置换需求。
另一名TOP10房企人士也表示，直接限定5年内转让房屋全额征税，这一政策直指炒房行为，提高交易环节的税收可以有效减少新增投资需求，在一定程度上也会限制二手房的流动性，2021年上海新房的供应力度预计会有所加强。
《意见》明确，严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
某房企营销人士向澎湃新闻，有些购房者利用消费贷、经营贷等资金成本较低的特点，套用该部分资金违规买房，一定程度上推助了新房认筹环节的“火热”。严查的行为将抑制套用低成本资金快速赚取差价的行为。
《意见》提出，严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。
解读：规范新房销售环节，同时保障刚需正当买房需求。
卢文曦指出，完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。这个举措最大限度保护刚需买家的权益。
张波提到，商品房的销售管理，包括一房一价以及公示和备案在上海之前都做得较好，这次对于“一价清”提出要求，也防止房企通过在装修、车位等方面不当增加收取违规费用。同时“实名制”的要求可以有效防止炒作购房资格和不当转让获利。
上述TOP10房企人士也指出，该条旨在规范新房销售环节，由于上海近两年执行严格的新房限价制度以保障房价稳定，部分板块的一二手房倒挂现象的确存在，少数新房销售环节中产生违规现象，私下收取“茶水费”、内部违规操作的现象有所抬头，预计这一层面的严控力度将进一步强化，查处的力度和范围将会明显提升。
《意见》还提到，严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。
解读：规范房地产市场经营秩序，规避人为制造市场紧张气氛。
卢文曦指出，房产中介等煽动性宣传也助推了市场交易热，预计加强管控后，躁动情绪会降温。
此外，政策还提到了坚持租购并举、加快推进旧区改造、加强政策宣传等内容。上海市委、市政府表示，始终高度关注住房民生福祉，坚决落实城市主体责任，立足于广大市民的安居宜居，统筹谋划“十四五”住房发展，在促进房地产市场平稳健康发展的同时，通过加大租赁住房发展力度，增加租赁住房有效供应，完善长租房政策，稳定供应保障性住房，多渠道满足市民居住需求；并通过加快推进旧区改造、城中村改造、既有多层住房加装电梯和住宅小区美丽家园建设等方式，多策并举改善市民居住品质。
上海楼市出台新政，为何要出台这样的新政？
出台这样的政策主要还是因为上海近期楼市出现大幅上涨，尤其是二手房出现明显过热的现象。近日，上海市政府发布新政策，对三年内离婚的夫妻其名下的房产，按离婚之前的计算，而且房屋购买不足五年进行出售的，全面征收增值税，而且在摇号政策，将优先无房的家庭。对于新出台的这项政策，上海房管局工作人员表示，该政策主要是为了贯彻房住不炒的政策，同时为是了构建一个长效的房地产机制，当然最重要的还是，要稳住房价和土地价格。近日，上海二手房炒作得非常严重，相关投诉也越来越多，很多消费者表示，市场出现大量房东违约，跳价的现象。
相关专家解释，从供给上来说，上海这几年的土地供给基本是稳定的，而且前几年的上海房价也确实出现了稳定的行情，近期，只是部分地区，主要还是学区房遭到了一些抢购，市场也出现了一些价格的谣言，导致房屋出现抢购的现象。还有专业人士表示，主要还是去年以来，上海市政府对人才落户的门槛不断下调，所以符合购房资格的人群越来越多，很多人直接将学区房作为其选择的目标，所以才引起这段时间上海二手房交易的热潮。还有中介人士表示，主要还是因为前几年上海的房价基本没有涨过，所以导致累计的刚需人群比较多，对学区房的需求也比较多一些。
而这次上海市政府也在新规中反复强调，表示将会对房贷政策进行差别化管理，并且加强对房地产流入资金的管理，避免违规的经营贷，消费贷资金流入市场，同时对购房者的首付来源和首付比例进行监管，避免违规资金流入市场。这次新政的调整，也对上海楼市来说，是一个不小打击，尤其是对假离婚获得购房资格的人来说，几乎很难有套利的空间了。
同时这次楼市新规也再度强调，房住不炒原则，并且表示将会对郊区靠近轨道交通的地区，供给更多的土地，而在长效机制方面，在租售同权，保障性住房方面，上海市政府也将投入更多，确保整体房地产市场可以获得一个很好的稳定发展，让那些刚需者可以买到自己的房子，为低收入人群提供更多的保障性住房。
