问： 近年来，楼市持续震荡，政府多次干预，许多人开始担忧中国房价会走上日本楼市「失落的三十年」的老路。您觉得这种担忧合理吗？
冯仑： 我觉得现在拿我们国内的房地产问题与日本进行比较是没有道理的。为什么？
第一，土地所有制的差异。 日本土地是私有的，买卖交易完全由市场力量决定，政府不会介入这些微观过程。所以日本房地产市场的价格和变化是金融系统、买家之间博弈的结果。
而我们中国土地是国有的，住宅土地的使用年限是七十年。目前有些住宅土地使用年限已经过了二三十年，再过二三十年，这些房产可能会因使用年限问题而变得不值钱，也可能无法交易。虽然政府表示可以续期，但续期的具体价格和条件尚未确定。
另外，政府在房地产市场中扮演着重要角色。从中央到地方五级政府，每年出台关于楼市的文件超过400个，这些政策对市场有深远影响。 所以中国的房地产市场是一个「半市场」，不是完全由供求关系和市场规律决定的市场，政府的政策干预塑造了市场的很多方面。
所以在这种情况下，用中国房地产问题和日本进行比较，是没有道理的。
第二，当前情况下，讨论中国房地产问题已不再是单纯的行业问题。 以前，房地产行业的问题可以比作专科病症，专科医生可以对症下药提供治疗。然而，现在情况已经更加复杂和系统化，类似于一个已经扩散的肿瘤，涉及全系统的问题，要看全科，要所有专家会诊。
现在房子卖不掉，不仅仅是住宅供求关系的问题，而是整个经济体系、社会心理预期和未来发展的制度安排等综合因素共同作用的结果。 因此，当前的房地产问题不能仅靠救市措施来解决，而需要在房地产之外下功夫，这是一个非常大的变化。这也是当前中国的房地产问题不能与日本当年相比的另一个原因。
问： 前段时间，杭州全面取消住房限购，且购房可申请落户。杭州是江浙最具活力的城市之一，每年有20-30万的人口流入。同日，西安也全面取消限购，同时支持房企、经纪机构合作建立「以旧换新」购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。截至目前，除海南省外，核心城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及天津还未全面放开限购。
您觉得北上广深一线城市会不会全面放开限购？该不该全面放开限购？有人说，如果北京放开了就等于全国各地都放开了，您怎么看？
冯仑：我觉得限购政策本身是不合理的，它是通过行政手段来限制市场，扭曲市场信号。 我一直认为，限购、限价等所有带「限」字的政策都应该取消，当然我也认为北京、上海等一线城市也应该取消限购。
取消限购政策，不会导致市场出现井喷式的需求，外地人涌入北京买房的情况也不会出现。相反，市场会逐渐趋于平静，大家慢慢接受新的市场规则。 而且取消限购政策后，市场才能真正进入到可持续发展的健康轨道，实现真正的双轨制——
市场住房部分应由市场规律决定，取消所有带有「限」字的政策；保障住房部分归保障，这部分应保持限制措施，确保社会保障机制的公平和有效运行，这部分可以继续限制购房资格、公积金使用等，以保障低收入群体和特定人群的住房需求。
通过这样双轨制的改革，可以使市场和保障部分各自发挥其应有的功能，实现房地产市场的健康和可持续发展。同时也让所有人，尤其是年轻人或新进入一座城市的人，能够对自己的居住规划做出明确的选择。
比如说，如果我选择保障住房，那我就按照保障住房的政策来买房。如果我选择市场住房，那我就按照市场住房价格来买房。这样的话，房价高了或者低了，我都认了，房价高了我赚钱，房价低了我赔钱，这是我自己的选择，我也认这个结果。
但现在，一会儿限购，一会儿解除限购，大家很难建立稳定的预期，也会影响到保障住房的合理规划和发展。
最后，北上广深如果取消限购政策，我认为也不会对市场造成太大冲击。
日本经济30年没怎么增长，为何西方依旧不能超越它？
日本经济已经停滞30年不增长了，为什么到现在，德法英等西方国家再也没有超越过它，而且最接近日本GDP的德国，GDP规模还相差一大截。2018年，日本GDP为4.97万亿美元，德国的GDP是3.99万亿美元。日本GDP是德国GDP的1.24倍。
对此，有专家表示，日本经济并非在这30年里不增长，而是发展的比较缓慢，个别年份出现了衰退。此外，也并不是没有国家没有超过日本，只有中国在2011年GDP规模超越了日本之后。同时，在西方国家里面美国GDP始终排在日本的前面。2018年美国GDP为20.49万亿美元，日本GDP只有美国GDP的24.25%。
而我们认为，日本经济在上世纪 90年代初，房地产泡沫破裂之后，30年没有出现大幅上涨，而德法英为何一直没有赶上它主要有以下几个原因：首先，在日本经济泡沫破裂之前，日本经济实力是非常强大的。当时日本GDP高达5.44万亿美元，而此时排在后面的德国2.59亿美元，显然，日本GDP是德国GDP的2倍。而即使到了2018年，德国还是没能超过日本，但这个差距却在不断缩小，德国要想赶上日本，恐怕还需时日。
再者，我们知道，以美国为首的西方国家的经济增速都非常缓慢，通常在1-3%的范围之内。像美国能在2019年前三季度GDP达到2%左右已经不错了。只有像中国、印度这样的发展中国家，经济才会有爆发式的高增长。而英、法、德这些国家，早已经是发达国家，经济增速本来就比较缓慢。由于经济增速的缓慢，德、法、英等国虽然能缩小与日本差距，但是要想超越也并非易事。
再次，从表面上看，日本经济发展比较缓慢，但是这是以美元计算的GDP规模，所以，我们并不能忽略日元贬值，给日本GDP带来的影响。从1995年时，日元兑美元汇率升值至最顶峰的79：1附近，而为了日本经济能够在对外贸易中获取优势地位，近几十年来，日元一直处于贬值的通道中，如今是日元与美元的汇率是106：1。如果日元汇率没有出现大幅贬值，日本经济肯定不是几乎原地踏步的局面了。同时，当日本房地产泡沫被挤破后，日本经济就向高端制造业、高技术领域转型，不再谋求经济的高速增长了。
最后，日本经济实力并没有外界想象的那么差。虽然日本经济表面上看，它没怎么增长，但早在上世纪60、70年代，日本就在海外布局矿山、油田，收购大量海外企业。日本在海外的资产也有高达10万亿美元的规模，每年都有3万亿美元流入日本国内。所以，光片面的看GDP是比较片面的，还要看日本的GNP（国民生产总值 ）。如果日本再把海外投资收入也算进经济规模之中去，那德、法、英这三国更是无法超越了。
日本经济三十年停滞不前，德法英三国却迟迟追赶不上？这本身因为日本经济在衰退之前，其规模已达到美国70%，当时德法英三国GDP都不及日本的一半。更何况，德法英属于发达国家，经济增速本来就比较缓慢，所以他们追了日本几十年也没赶上。更关键的是，日本这几十年来并不追求GDP增长，而是追求质量提升。同时，为了刺激出口，日元在三十年里人为故意贬值，所以如果以美元计算的日本GDP规模，那日本GDP规模肯定被低估了。
30年前日本房价暴跌，数万人自杀，但日本明白了一个道理，后来怎样？
一九八五年八月，日本东京银座的JPX股票交易所中，年轻的股票交易员宁村中次，第一天来上班。这一年的宁村中次，刚好三十岁。在早稻田大学取得了金融学硕士学位后，他用了两年时间，辗转日本许多大城市，在大大小小的股票交易公司打工。这两年里，宁村中次从来没有在任何一家交易所里干满四个月，对此，他的理由非常充分。在他看来，如果不能亲自体验日本各种规模和级别的股票交易和期货交易市场，就不可能真正领悟当时日本股票市场的实际状况。正是因为这个缘由，他才频繁跳槽。一九八五年，在他毕业正好两年又两个月之后，他好好为自己选择了一家企业。在面试的时候，由于他在学历、能力和工作资历方面，都满足了KDK交易所的用人需求，于是，得以被顺利雇佣。
八月十五日，宁村中次第一天下班后，坐了将近一个小时的地铁，来到位于东京郊区自己的家里。宁村中次在一年前刚刚结了婚，妻子名叫代川美月子，在校期间，主修的是日本语文学专业。当时宁村中次在网上交往笔友，无意间看见美月子写得一首诗，打动了他，于是，他主动要了美月子的联系方式，然后寄出了第一封信。美月子后来回忆说：“我收到他信的时候，其实心中并没有太多感觉。过去的几年里，我交往过不少笔友，因此对于陌生人来信的事，基本已经习以为常了。但是，当我打开信的时候，却被他俊秀的字迹和优美的文采深深吸引住了。通过他漂亮的字，我就能够想象，他是一位多么优秀的才子。而且，像我们当时这种专修文科专业的学生，对理工科和商科的男生，格外欣赏。在仅仅通信了一个月后，我们在还没有见面的情况下，就相爱了。”
宁村中次在这一日刚刚回到家中，妻子就已经做好了丰盛的晚餐，等待着丈夫归来。一回家后，他看见饭桌上摆放着五道菜，自己的肚子又正好饿了，不由心生感动。对于八十年代中期的日本年轻人来说，巨大的生存和工作压力，让这一代人中的许多都倍感生活艰辛。因此，能够拥有像美月子这样美丽温柔而且贤惠的妻子，是宁村中次的福分。两个人的感情格外地好，就这样，小日子过到了一九八九年。经过了四年工作上的打拼和磨砺，宁村中次在公司内部小有成就，在行业内部也已经小有名气了。四年下来，夫妻二人开源节流，不但干着主业，美月子还兼顾着副业的发展。这样，他们积攒起了一笔本金。一九八九年年底，宁村中次的一位上级，因为欣赏宁村中次的工作能力和人品，便开始指导宁村中次，朝着风险更大然而预期回报更高的期货市场进军。
一九九零年年初，日本的金融行业和房地产行业，出现了历史上第一次井喷式的蓬勃发展景象。以当年日本的房地产行业为例。一九九零年二月，日本东京千代田区，一套标准的八十平米住宅，每平方米的价格中位数在900万日元左右，同样的位置，同样的户型，到了一九九零年二月底和三月初，就变成了1450万日元左右，环比增长了近百分之六十七。面对当时日本房地产行业的爆发现象，作为金融界人士的宁村中次，首先并没有过于乐观地看待这个问题，相反，他比较客观，甚至有些担忧。一方面，金融行业这种爆发现象，往往是噩梦的前奏曲。另一方面，鉴于日本在历史上，还从来没有过这么大踏步的房地产行业井喷，因次，宁村中次当时并没有入手任何新的房产，也没有入手新的股票和期货，而是处在观望状态。
从三月初到三月底的一个月时间里，宁村中次在一边观察的同时，也一边暗自进行着各种了解。首先，他前往当时日本房地产行业的一线，也就是买家和卖家，以及数量巨大的房地产行业销售人员那里，了解第一手资料。在他调查一个名叫WYNK的日本房地产楼盘时，和这个楼盘的销售进行了深入讨论。这个楼盘的销售说，实际上，这次房产价格的爆发，从一九八九年就开始了，只不过当时的爆发力度比较小，如果不是特别关注这件事的人，或者不是特别精通这方面的专家和学者，往往捕捉不到这个信息。不过，当时他们的内部人员，已经开始流传着一种说法，说日本的房地产市场即将振兴，让他们赶紧存钱，做好投资房地产的准备。
到了一九九零年一月左右，已经有不少普通民众，开始购买房产。一些经济条件比较好的老百姓，甚至一次购买了两三套房产。宁村中次接着问这位房产销售，有没有比较专业的业内人士，出现这种大量收购房产的情况。这位销售拿出了一个统计表，宁村中次发现，不少金融界内的人士，都已经开始大量收购房产了。这下，宁村中次开始相信，这应该不是一场房地产市场的泡沫，而是一次真正的房地产市场的振兴。随后，他和妻子再一次进行了协商，决定将家中这四年的所有积蓄，一半投入股票交易市场，一半投入房地产市场。大约在一九九零年五月的时候，宁村中次该投的钱，全部都投了进去。夫妻俩心想，这下就要坐等收益了。
一九九零年六月，在宁村中次将自己的资产全部投放到金融市场后的一个月内，他投资的金融产品，包括股票和房产，一直在升值。六月十日，宁村中次照常来到交易所上班，他进到交易所以后，交易所里面的气氛，也和往日没有任何区别，就像菜市场一样，非常热闹。他来到自己的办公桌前，坐下，打开电脑，准备先查看一下股市情况。然而，这一日中午十二点，意外发生了。中午十二点，是所有股票交易所的停仓时间，也就是说，在这之后，直到下午上班之前，是不允许进行任何股票交易的。然而，这一日的中午十二点，股票交易市场并没有停仓，而是停电了。
等到下午四点左右，交易所的电力再次恢复供应的时候，一切都晚了。日本所有金融业市场，在这一天，发生了整个人类历史上空前绝后的大崩盘。在短短五个小时之内，日元发生了恶性通货膨胀，大幅度贬值，全国所有股票被大量抛售，股价海量缩水。房地产市场，当然也没有逃过一劫。日本全国的房地产市场泡沫，在这一日突然崩盘。房产价值大量缩水。在这种情况下，股票持有人所有持有的股票价值，全部成了巨额负债。例如，购买五千股，每股发行价格为一千日元的股票持有者，原本总投入为五百万日元，股市崩盘以后，每股价格变为负的两千日元。换句话说，这个股票持有者的总资产，不但被瞬间清零，而且还负债五百万日元。房地产市场，也是如此。经过后来的统计可知，日本的这次股市崩盘和房地产市场崩盘，直接导致日本经济被做空，超过几万名日本投资人选择了自杀，就像一九二九年华尔街的美国投资人一样。
日本之所以会发生这么大规模和这么彻底的经济崩盘，主要的幕后，其实还是美国。二十世纪九十年代，经过第二次世界大战之后四十五年的重建，以及美国持续不断地援助，加上日本人民自己的努力，日本经济在战后短短几十年内，就得以飞速发展。在二十世纪八十年代中后期，依次超越了当时世界经济总量排名前几位的国家，例如德国和英国，在一九八八年左右，其经济总量一下跃居到全球第二位，仅次于美国。日本不同于当时的欧洲国家，那些国家都是美国的小兄弟，因此这种局面，美国是万万不能接受的。所以，美国用了很大的力气，到处渗透日本经济，最终，终于在九十年代初期，彻底击垮了日本经济，保住了美国的地位和利益。
不过，日本这次房地产泡沫事件，最终并没有将日本这个国家彻底击垮。经过长达十几年的发展和恢复，日本经济才终于在二十一世纪的第一个五年之内，慢慢地恢复到了二十世纪八十年代初期那种比较稳定和繁荣的局面。但是，从这次劫难中，日本却明白了一个道理，并且沿用至今。这个道理就是，日本可以在各个方面，都受制于美国，唯独只有一个方面，绝对要靠自给自足，这个领域就是经济。从此以后，只要美国在经济方面想渗透到日本内部，日本都是一概回绝，再不给美国半点回旋的余地了。也正因为如此，日本的经济后来才没有再次出现这么大的动荡。
中国是在日本的老路吗
中国经济面临着和日本以前一样的选择，在超过二十年的停滞之后，不关日本采取什么措施都不能重振20世纪90下半叶的雄威，相比之下，中国经济快速发展，已经成为世界大国，GDP超过日本成为世界第二经济强国。 然而，中国目前的的发展状况和日本有许多的相似之处，这似乎不是什么好兆头。 日本的悲惨状况应该是中国经济发展的一个警示，过度的追求经济发展速度，这似乎正在重复日本当年的错误。 “就像日本一样，我们相信中国也将面临很长一段时间的经济增长放缓”高盛经济分析师在今年早些时候的一份报告中提到。 穆迪分析师在今年5月警告称：中国可能会遭受“持续的通缩压力,甚至经济停滞”。 尼克斯联合基金公司的创始人吉姆·查诺斯曾比较中国和日本的经济发展，就像“类固醇，长期的使用，则一定会产生众多恶劣的问题”。 有些人可能会认为这是不可能的，因为这么多年来，外界对中国的多次厄运预测都没有成功出现。 但是你们要知道，在30年前，日本发展如日中天的时候，没有人说日本会衰落，甚至有人说，日本会取代美国，成为世界经济头号强国，被称为东亚的巨人。 当时许多人都认为日本的发展方式要优于美国的放任资本主义，通过在银行和大公司的亲密、合作的关系中,日本的政策制定者们鼓励投资和引导国家产业的发展，政府通过在某种程度上干涉市场，引导资本倾向新兴产业。 这种政策的支撑下,日本企业突然走上了世界舞台,把头号世界强国，他们的竞争对手美国推到了墙上。 但是，随着日本经济的巨大发展，他们开始出现了腐烂。 金融、商业、政府和资本配置不当的排外关系，造成了很多资金浪费，廉价的信贷虽然有助于经济的发展，但是这也是债务水平不断膨胀，股票和房地产不断上升。 当这种“泡沫经济”在90年代初期破灭的时候，金融业被夷为平地。 至今尚未完全恢复。 中国经济的发展与日本有些类似，都是国家干预经济，也就是宏观调控，这相比以前的日本政府干预力度更加强大。 随着一座座工厂拔地而起，城市化进程不断加快，国家经济发展水平不断提高，但是，人民币的洪流引发不稳定的资产价格飙升，就像过去的日本。 去年中国股市一路飘红走高后大幅走低，这只是国家经济发展的问题的一种体现。 房价飙升，政府不得不采取措施控制房价增长过快。 也许更危险的是，宽松的货币政策使债务急剧增加，评级公司惠誉表示，在日本经济衰落前夕，从1980年到1989年日本的债务水平超出其国民产出近80个百分点到达275%。 而根据国际清算银行数据显示，从2007年-2015年，中国已上升超过100个百分点，达到其国内生产总值的255%。 摩根士丹利全球宏观经济联席主管及亚洲首席经济学家ChetanAhya在周日的报告中表示，中国一年来的复苏是由新一轮债务放松推动的。 在过去12个月里，中国的债务规模增长了4.5万亿美元。 相比之下，美国同期仅增加债务2.2万亿美元，日本8700亿美元，欧元区5500亿美元。 换言之，中国的新增债务超过美国、欧洲和日本的总和。 有经济学家认为,中国的巨额债务并不像看起来那么危险。 由于债务在很大程度上国有银行贷款给国有企业,政府可能会介入和支持金融体系。 因为中国支持的债务几乎完全是在国内，有大规模储蓄支撑,金融部门不太可能成为外界经济冲击的牺牲品。 然而日本的经验表明并非如此。 在90年代初期，日本是一个债权国，有巨大的贸易顺差和庞大的储蓄，但这也并没有阻止其金融危机的爆发。 中国和日本也共享一个阻碍其经济化的长期趋势。 日本的劳动适龄人口减少每年0.4％，从1990年到2015年这会伤害经济增长，因为更少的生产，收入的工人支持的退休人员一个更大的军队。 随着中国限制许多夫妇只生一个孩子，限制北京缓解仅在过去三年里，中国人口更是快速设置年龄，随着劳动力预计在每年缩水近0.5个百分点的decadeslong政策的结果未来25年，根据高盛。 还有一个很重要的问题，据高盛统计，由于中国长达数十年的计划生育政策，随着中国人口老龄化的加快,在接下来的25年时间里劳动力将会每年缩减0.5%。 这对未来经济的发展有很重要的影响。 幸运的是，没有什么是不可避免的，日本的经济从发展到衰落值得我们借鉴，我相信，在政府有力领导下，未来的中国只会越来越好！
