9月4日，澎湃新闻从债权人处获取的文件显示，碧桂园将延期支付旗下9只境内公司 债券 的分期款项，兑付时间调整为2025年3月。此前，“H1碧地01”等3只债券已经 展期 两次，这也是碧桂园进行债务重组以来首次对旗下债券进行三展。
在此之前的8月20日，债券发行人公告称，债券受托管理人拟于近期召集相关债券持有人会议，审议相关债券增信手续办理时限等事项，对相关债券停牌。当时，多名债券持有人表示，临近付款停牌开会，大概率是要继续展期。
具体展期方案以“H1碧地01”为例，文件显示，9月9日9:00至9月13日22:00，本期债券将召开持有人会议，会议将审议《关于调整债券本息兑付安排的议案》等。
经过两次展期之后，“H1碧地01”的期限调整为6月（即到期日为2027年3月12日），自2024年9月12日开始分期还本，分期还本对应的利息随本金一起支付，即发行人应于9月12日支付本期债券2023年3月12日至2024年3月11日期间产生的债券利息，并兑付6%的原始本金及对应利息；2025年3月12日兑付10%的原始本金及对应利息。
新的方案，碧桂园希望将9月12日支付的6%的原始本金及对应利息展期6个月至明年3月12日兑付，碧桂园届时需要支付16%的原始本金及对应利息；此后的兑付节点仍保持不变，2026年3月12日兑付15%本金及对应利息、2026年9月12日兑付25%本金及对应利息、2027年3月12日兑付44%的本金及对应利息。
对于债务展期，碧桂园向澎湃新闻表示，目前，行业依然充满挑战，受市场预期转弱、需求疲软的影响，公司销售业绩持续承压，今年前8个月权益销售金额合计约328亿元，同比下降约78%。在行业销售整体承压叠加资金调拨受限等多重因素影响下，公司尚未能就公司债应兑付的本金利息筹措到足额的兑付资金。
碧桂园同时表示，目前来看，销售修复以及资金监控等问题依旧客观存在，公司在短期内完成资金筹措仍有不确定性。公司希望借助本次展期安排，一方面在期内通过尽量做好销售、盘活资产、削减不必要的行政管理开支等方式尽最大努力筹措资金。另一方面，公司也希望通过与投资人的积极沟通，协商新的公司债务处理综合方案，以更好地匹配当前的市场周期以及公司资金情况。公司希望投资者能够进一步给予公司6个月的宽限期，公司将在宽限期内与投资者充分沟通，综合制定下一步一揽子方案。
境外债方面，7月30日，碧桂园曾公告称，针对公司的清盘呈请聆讯被延期至2025年1月20日。在7月29日的听证会上，碧桂园的律师则表示，公司计划在今年9月底前发布债务重组的条款清单，10月公开债务重组支持协议（RSA）。
碧桂园面临危机！资金负债率接近90%，背后原因是啥？
背后原因是当万达集团董事长王健林兵败马来西亚大马城时，碧桂园创始人杨国强绝对没想到自己会这么快接踵跟上。
今年8月，马来西亚新任总理马哈蒂尔亲自出手，位于马来西亚柔佛州的碧桂园(HK)森林城市项目被“封杀”。 宣称投资2500亿元的此“城”，似乎成了杨国强的滑铁卢之战。
而在北京漂泊了7年的林洪也没想到，位于千里之外的岛国发生的这场“封杀”战役引发的风暴，会如同蝴蝶的翅膀般穿越海岸线到达北京南部50公里外一个叫做永清的小镇，最终降落到自己头上。
从今年9月份开始，位于河北永清的碧桂园悦融华项目，一场轰轰烈烈的维权正愈演愈烈。 房子盖到一半，碧桂园要撤资，业主瞬间炸锅了。
而碧桂园中途撤资的原因，多位碧桂园方面人士向《今晚财讯》称，是因为碧桂园马来西亚项目需要资金。
如果说，今年7月，碧桂园一个月内发生的数起安全事故，将公司的管理问题暴露出来，那么，随后碧桂园暴露的另一大问题，则是现金流危机。
《今晚财讯》翻阅碧桂园的近期公告，发现近期系列公告都与融资有关。 作为地产行业的“一哥”，碧桂园频繁融资引人注目。
更让人关注的是，在资产上万亿的国内地产公司里，碧桂园不仅资产负债率最高，且短期还债压力巨大，融资成本也在不断上升。
根据碧桂园2017年年报，截至当年年底，碧桂园一年以内需要偿还的负债为亿元。 到了2018年半年报中，碧桂园一年以内需要偿还的负债，达到亿元。 半年之内，短期负债增长了亿元。 这也意味着，近期碧桂园每日需还债达145亿元。
对此，中国城市房地产研究院院长谢逸枫对《今晚财讯》表示：“这个债务上升水平已经完全超过了企业负债率的标准线或警戒线，属于严重债务风险，已超过了2008年金融风险的水平。 如果说今年下半年没有迅速将债务水平降下去的话，那么可能面临债务危机。 ”
尽管12月14日，国家发改委发文称，鼓励资产总额大于1500亿元、营业收入大于300亿元、资产负债率不超过85%的房地产企业，通过债券市场开展直接融资。
这对大批急需融资的地产商而言是一大利好。 但不幸的是，根据2018年半年报，碧桂园资产负债率达8985%，超过了85%的融资标准线。
杨国强投975亿给王健林 碧桂园这么有钱？
说到房地产净负债率，可能很多人都不是很了解，更别说知道房地产净负债率怎么算了，下面小编就跟大家说说房地产净负债率怎么算。
房地产净负债率怎么算
净负债率=(有息负债—货币资金)/净资产—永续债，有息负债=短期借款+1年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券。 比如-9月份，借款余额亿，有息负债是亿，短期借款2270亿，1年内到期非流动负债为亿，长期借款亿，应付债券亿。 三季报归母净资产是亿，净资产亿，永续债为0，货币资金亿，净负债率(-)/=9551%。
2019房地产品牌有哪些
1、万科VANKE
万科企业股份有限公司，创建于1984年，直到1988年才进入房产行业，历经30多年的发展，如今已成为城市配套服务商。 并且该公司的业务范围广泛，覆盖全国经济具活力的三大经济圈和中西部城市。
2、恒大地产
恒大集团有限公司，既是世界500强企业，同时也是一家上市公司，集民生地产、旅游综合体、体育以及文化产业为一体的综合企业。
3、碧桂园GARDEN
碧桂园控股有限公司，既是上市公司，也是世界500强企业，以“快速开发、快速销售”的营运模式著称，是业内大盘开发模式的倡导者。
4、绿地地产
绿地地产，创建于1992年，既是上海市著名商标，也是世界500强企业，致力于住宅、商业、办公以及酒店等功能为一体的现代服务业综合体。
5、保利发展
中国保利集团有限公司，创建于1992年，以不动产投资、开发、运营以及资本运作为基础，提供业内生态系统的综合型央企。
编辑总结：看完以上介绍，相信大家对房地产净负债率怎么算也有了进一步的了解。 如需了解更多相关资讯，请继续关注我们网站，后续将为大家呈现更多的精彩内容。
大连碧桂园负债多，能买吗
这两天，地产股一片阴霾，跌跌不休。
恒大爆雷、恒大金服维权的消息，更是牵动着所有人的神经。
坏消息太多，恍惚间让人觉得，房地产似乎真的到了至暗时刻。
但，坏消息当中也有好消息。
9月16日，据财联社报道，碧桂园已投资万达轻资产商管公司，投资金额约15亿美元。 万达商管已于8月20日提交境外IPO申请材料，据媒体报道，其在上市前已筹资近60亿美元资金。
相信大家和猫姐一样，看到这事的第一反应都是：
哇哦，碧桂园好有钱！
当然，15亿美元相较于碧桂园超2万亿的总资产、一年卖房近8000亿的销售额来说，当然是毛毛雨不值一提，但好歹也是小100个亿啊！
要知道，在层出不穷的房地产调控政策围追堵截下，今年房企的日子普遍不好过。
从去年下半年国家提出三道红线和贷款两集中，到今年开始在销售端、客户端收紧个人房贷，提高贷款利率等，一系列行动下，房企普遍面临“钱紧”的状况，不少房企更因此爆发了流动性危机。
钱，正在变成最重要的东西。 比如恒大，就正在等钱救命呢。
在这样的背景下，杨国强大手一挥，随随便便就是100个小目标投出去，这让其他房企情何以堪？
大家在羡慕嫉妒恨的同时，也有点小小的疑惑：
碧桂园，真的这么有钱吗？
今天，猫姐就带大家来盘一盘：
三四五六线之王、宇宙第一房企碧桂园，是不是真的那么有钱？
图源视觉中国，已授权
杨国强的投资生意
先来看看碧桂园有钱的佐证，投资万达商管便是其中之一。
据中国证监会政务服务平台行政许可办事大厅披露，万达商管已于8月20日递交境外上市申请，目前进度跟踪状态显示为「补正材料」。
香港经济日报的报道显示，万达商管在上市前的Pre-IPO融资中，合共筹集468亿港元，是中国今年最大规模的上市前融资之一。
图源：万达官网
这么大的一场IPO盛宴，当然会有很多资本大鳄要来分一杯羹。
据路透引述消息人士称，万达商管Pre-IPO融资由太盟投资集团(PAG)领投共28亿美元，包括19亿美元的股权投资以及933亿元的银团贷款。
另外，碧桂园、腾讯、中信资本以及蚂蚁集团均有参与此轮融资。
腾讯、中信资本、蚂蚁集团都是创投界有名的大鳄，投资案例多到数不过来，所以看到这些名字时，大家并不觉得稀奇。
反倒是碧桂园，不出手则已，一出手就达到了惊人的15亿美元，着实有些出人意料。
碧桂园创始人杨国强；图源视觉中国，已授权
不过，这并不是碧桂园第一次做投资生意。 猫姐了解到，在投资万达商管之前，碧桂园就已经通过旗下的碧桂园创投事业部，做了很多投资。
具体来说，碧桂园创投主要围绕四个投资主题铺排资金。
一是 科技 创新类，代表投资项目是芯片研发企业紫光展锐、民营火箭企业蓝箭航天、通用智能芯片设计公司壁仞 科技 和半导体供应商比亚迪半导体、小米生态链企业顺造 科技 、全栈式自动驾驶解决方案服务商宏景智驾等；
二是大 健康 类，该类投资的代表项目为宠物医疗企业新瑞鹏宠物集团、综合医疗服务集团企鹅杏仁、生物制药公司创胜集团、创新药企业和铂医药、国内最大的综合医院集团之一新里程医院集团等；
三是消费类，代表项目有餐饮品牌湖南文和友小龙虾、快餐品牌遇见小面、茶包品牌CHALI茶里、酱香白酒项目宝酝、护肤品品牌林清轩、饮料品牌汉口二厂、美瞳品牌cofancy可糖等；
四是围绕碧桂园集团地产主业上下游的产业链进行布局，涉及建筑 科技 、创新的销售渠道、机器人板块等。 代表项目有贝壳、安居客、功能性建筑材料系统服务商卓宝 科技 和蒙娜丽莎广西子公司等。
可以看到，碧桂园投资的领域非常广，而且，其创投事业部正式成立于2019年1月，成立仅仅两年多时间，便已经向超过60个项目投入数百亿资金。
据此粗略估算，碧桂园创投每年投出去的钱，或在120个亿以上。
碧桂园真的有钱吗？
企业有钱到了一定地步，做一些风险投资，是很平常的事。
在外界一度认为非常有钱的地产圈，包括龙湖资本、保利资本、越秀产业基金、华润资本等诸多房企旗下投资公司或事业部，近年来都做起了创投的生意。
不过，碧桂园创投被公认是近两年来花钱花得比较“凶猛”的一个。
可供对比的一组数据是：碧桂园投资万达商管花掉了小100个亿，但碧桂园上半年的净利润，也只是224亿元。
那么问题来了，碧桂园真的这么有钱吗？
碧桂园最新发布的财报可以告诉我们一些答案。
财报显示，2021年上半年，碧桂园实现权益合同销售额亿元，同比增长135%；
实现营业收入亿元，同比增长27%；
净利润约2242亿元，同比上升23%；
行业普遍增收不增利，碧桂园同样不能幸免。
2021年上半年，碧桂园实现毛利率197%，首次跌破20%；净利率954%，较2020年下降215个百分点。
碧桂园方面预计，公司的毛利率将在明年年中或明年年底到达低点，随后逐步回升。 国际评级机构标普也认为，未来两年碧桂园利润率的压缩将抵消营业收入的增长，导致EBITDA增速不高于2%。
三道红线碧桂园踩中了一条，依然保持在“黄档”行列。
目前，在TOP10行列中，有两家处于橙档，分别是恒大和绿地；三家处于黄档，分别是绿城、融创和碧桂园；剩下5家房企,则已经全部处于绿档。
虽然近几年来，碧桂园的资产负债率已经从2018年底的最高点8936%，逐步下降到了今年年中的8624%，呈现出稳步降负债成果。
但仅就绝对值而言，截至上半年中，碧桂园的有息负债总额依然高达3242亿元，较2020年底仅减少23亿元。
无论是负债总额还是负债率，碧桂园都依然处于高位。
猫姐留意到，碧桂园近年来规模的提升以及负债率的下降，更多是依靠加大合作比重来驱动。
财报显示，2017年碧桂园其他非控制性权益占总权益的比重还不到20%，2018年就突然跃升到了30%，此后一直维持在30%以上，今年上半年中的最新值是：3356%。
在行业风险系数较高的情况下，拉来更多的合作者投资入股、分摊风险，本无可厚非。 但合作比重提升同样是有代价的，那就是：大量的非控制性权益分走了碧桂园一大部分利润。
今年上半年，碧桂园实现净利润224亿元，但分给所有者股东的只有150亿元，分给非控制性权益股东的则达到74亿元，占比3311%。
大量的钱被别人赚走了，碧桂园显然也有点肉痛。 近两年来，碧桂园已有意改变这一现状。
数据显示，今年上半年碧桂园新增拿地的权益比例为85%，2020年全年为88%，而2019年这一指标则仅为70%左右。
然而，提升拿地的权益比例，就意味着自己要出更多的钱，这就意味着，在拿地扩张和降负债降档之间，碧桂园必须要做平衡和选择了。
好消息是，碧桂园的流动性依然很充足从。 截至2021年中，碧桂园拥有在手现金1832亿元，公司一年内到期的有息负债则为868亿元，在手现金是短期负债的两倍有余。
一句话总结：钱有点多，花钱有点凶，但赚钱和降负债是真的有点难。
三四五六线之王的忧虑
如果碧桂园的在手现金一直如此充足，那我们也没什么好担忧的。 遗憾的是，即便是宇宙第一房企、三四五六线之王，也有着它的忧虑。
——严格的政策环境正在使碧桂园面临更大的经营挑战。
标普认为，随着决策者从房贷额度、销售价格等多个方面严控房地产行业，碧桂园的经营环境绝非一片坦途。 这些控制措施将打击购房者的积极性，给碧桂园的销售执行和现金回款造成压力，特别是在总体上需求更加波动的三四线城市。
作为低线别市场的行业领导者，碧桂园大约有60%-70%的权益合同销售额来自三四线城市。
碧桂园楼盘；图源视觉中国，已授权
事实上，从8月份碧桂园的单月销售额，已经可以反映出一些端倪。
数据显示，8月单月，碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额约4521亿元，较2020年同期的6093亿元减少258%；归属公司股东权益的合同销售建筑面积约550万平方米，同比下降2275%。
受此影响，碧桂园前8月累计实现权益合同销售额累计约亿元，同比增速降到了534%。
如果接下来的金九银十，碧桂园无法止住销售销售下滑颓势，那或许意味着，情况比我们想的还要糟糕。
更大的忧虑来自于回款。
虽然上半年，碧桂园依然取得了高达90%的超高回款率——这也是其现金流始终充沛的根本原因所在，但必须看到，销售端按揭贷款的收紧，正在对碧桂园的回款带来影响。
图源：说财猫自制
碧桂园首席财务官伍碧君此前在中期业绩发布会上就坦诚，确实目前整个按揭资源很紧张。 受此影响，上半年，碧桂园的回款率由去年91%下降1%到了90%，按揭周期天数也由去年的35天延长到60多天。
不要小看这1%，按照碧桂园去年全年5193亿元权益合同销售回款计算，1个百分点就是52个亿，相当于一家60强房企一个月的销售额。
房地产的周期 历史 告诉我们，每一次房地产调控，价格最坚挺的永远是核心的一二线城市，而最先受到影响的，永远是那些能级较低的三四五六线城市。
在调控没有任何放松的迹象下，60%以上权益销售均来自三四五六线城市的碧桂园能否维持上半年的销售和回款，不确定性极大。 而一旦销售和回款下降，碧桂园的现金流也必将受到影响。
这或许是杨老板在豪掷百亿小目标投资王健林之余，必须要抽空想下的事了。
房企负债率排名2021
碧桂园虽然近期负债比较多，但是碧桂园始终走的是稳健路线，而且管控也很精细化，财务报表也很稳健安全。 现在很多用户都很担心桂碧园会不会像恒大一样，其实完全不用担心，桂碧园跟恒大完全不同。 桂碧园起码能拿得出现金买地，而恒大一直以来都是各种负债。 所以现在还是非常适合买碧桂园的。
碧桂园楼盘价格下降的原因是什么？
截至2020年底，碧桂园总资产为亿元，总负债亿元，净资产亿元，资产负债率8725％，仅次于恒大。 在2021年中国房地产上市公司负债情况公示后，碧桂园登排行榜第三，仅次于恒大和保利发展，负债率为556％，在三四线城市拿地，价格高、质量维权问题被不断曝光，市场风险极大。 面对拍高的低价、不断涨价的建材和建设成本，房价不涨，开发商就无法实现利润，引发危机的可能性反而更大。 所以说全国多地的碧桂园楼盘都有降价趋势。
碧桂园会不会跟恒大一样？
碧桂园除了和恒大目标市场比较接近外，在公司治理、运营和财务上真的是一点都没有相似的地方，碧桂园一直都是很稳健的，各项财务指标拉出来都很能打碧桂园除了和恒大目标市场比较接近外，在公司治理、运营和财务上真的是一点都没有相似的地方，碧桂园一直都是很稳健的，各项财务指标拉出来都很能打。 所以在我看来，恒大和碧桂园的债务是不同的，一个负重前行，一个稳步前行，谁容易摔跟头不言而喻，房地产还是要稳定健康的发展才是王道。
碧桂园楼盘以后会下跌吗？
碧桂园在国内很多城市都是有开发楼盘的，其实楼盘出现降价也是比较常见的一个事情，毕竟随着购房人数的增减，房价肯定是会出现一定波动的。 一般情况下碧桂园房子出现大幅度降价的可能性是比较小的，毕竟碧桂园的房子质量都是挺不错的，而且有很多精装修的房源正在出售当中，现在很多人也是比较偏向于碧桂园的房子去购买的，所以碧桂园的房子即使出现下跌幅度也不会特别的明显。
碧桂园会像恒大一样吗
NO1：恒大
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：全国房地产龙头，岌岌可危，每天都有商票逾期，债券经被停止融资融业务，裁员60%，因不惜一切代价保交房导致金融机构恐慌，2家信托要求提前偿还贷款。 负债万亿级别，表外负债（商票等）千亿级别。
穆迪信用评级：公司“Ca”（倒数第二级），无抵押票据“C”（倒数第一级），评级展望“负面”。
NO2：华夏幸福
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：2020房地产10强，河北龙头房企，负债总额4000亿，3月宣布资金链断裂，上半年亏损近100亿，截至9月4日，违约债务本息合计亿元，账上几无可动用资金。
曾作为华夏幸福白衣骑士和最大金主的中国平安，计提损失359亿。
中诚信国际，已将华夏幸福从信用评级名单中除名。
NO3：新华联
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：债务违约,抵押、质押、被查封、扣押、冻结的资产账面价值总额亿元。
NO4：鸿坤地产：
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：
鸿坤地产业绩大幅下滑，经营性现金流腰斩，融资成本高且融资环境持续恶化，债务压力和流动性问题开始显现。
NO5：恒泰地产：
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：频繁纳入被执行人。
NO6：实地地产
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：大规模商票逾期未兑付,供应商、持票人赴实地总部维权。
NO7：蓝光发展
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：号称“西南王者”，负债2000亿，曾一脚踏入千亿房企 。 多地项目停工，据蓝光2021半年报，其账面可自由动用资金仅为3亿元。 9月3日，蓝光控股股东蓝光集团所持股份全数被自然人顾斌竞得，成交总价仅为2亿元，平均每股价格为2元。
20成飞建设： 频繁纳入被执行人 。
NO8：宝能集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：金交所理财产品逾期，员工讨薪。
NO9：荣盛发展
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：房地产16强，负债2500亿，近一年内股价腰斩。
踩中大部分红线。 短期债务占比较大，偿债压力巨大。
上半年现金流量净额仅为12亿元，几近枯竭。
上半年频繁为下属子公司提供融资担保，已发布逾20份担保公告，担保规模巨大。
近期多个项目大幅降价抛售，环京和青岛等地房价折扣甚至低至五折。
美元债异常低迷,评级下调,外部融资遇阻,在未来一到两年内,荣盛发展的运营 和财务状况将将面临各种挑战,。
NO10：泰禾地产
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：负债2000亿，上半年营业收入仅为662亿元；归属上市公司股东净利润亏损852亿元；经营活动产生的现金流量净额—899亿元，总资产负债率9181%。
8月28日，泰禾集团在中国院子召开记者招待会，老板黄其森亲自上台推销中国院子的房子。 现场有烂尾楼业主上台，替全国数十万烂尾楼业主，给黄其森赠送锦旗，锦旗上写着：百城千楼项目烂尾，十万业主无家可归。 业主被泰禾保安打伤。
NO11：天房集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：天房集团，曾是天津最大国有房企，于2018年爆雷，负债近2000亿。
天房发展，曾为天房集团所控股，2021年半年报实现营业收入486亿元，净利润—106亿元。
NO12：建业集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：河南地王，河南本土最大房企，2020销售额过千亿，负债1500亿。
引信来自一封求助信——《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》，内容显示：受汛情、疫情影响，建业300多个地产项目处于停业、半停业状态，但需支付巨额运营成本，销售业绩出现下滑，销售及回款较原计划减少近30亿元，多处工地停工，累计各种经济损失逾50亿元。
问题实际上并不仅仅来自天灾：
建业资产负债率872%，净负债率926%，现金短债比193，踩中红线，被归为黄档企业。
穆迪将建业地产的评级展望从稳定调至负面。
NO13：三盛宏业
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：破产重整。
NO14：协信远创
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：协信集团，曾为西南房地产地头强蛇，深陷债务危机后，引入投资者成立协信远创。
协信远创，负债700亿，逾100亿元债务逾期。
因为频繁的债务逾期，协信远创被联合资信等评级机构下调至废品级。
近期协信远创更被债权人申请破产重整。
NO15：富力地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：40亿贷款展期6个月,一年内到期债务亿，三条红线天天踩。
评级机构穆迪宣布将广州富力下调至B2、香港富力下调至B3；评级展望为“负面”。
富力曾吞并万达酒店，其酒店业务持续亏损。
NO16：阳光100
暴雷程度：★★★★
上榜理由：阳光100，负债500亿，上半年收入仅为33亿元，年利息支出却超70亿。
多次债务违约，多地项目停工。
另有超百亿债务一年内即将到期。
另外，债券价格下跌较大,商票年化收益达到36%,受限资产占比高,网传区域裁员40%。
NO17：新力地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：新力，负债约800亿。 一家神秘的房地产商，从江西起家，10年时间从0做到1000亿规模。
网上流传《新力地产老板张园林求救信》称，2019年新力控股创始人张园林欠下16亿港元高利贷，至今未能脱离债务危机。
每天都有子公司商票逾期,拖欠进度款被总包方停工。
更频频曝出大量票据到期无法兑付。
NO18：中南建设
暴雷程度：★★★★
上榜理由： 触碰三条红线。
NO19：祥生地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：大量参与民间借贷,多次列为被执行人。 大规模裁员。
NO20：新城集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：负债4500亿。
NO21：金地集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：房地产20强，负债3000亿，债务相比2016年的1000亿暴增2倍，一年内到期的非流动负债为358亿元，应付债券为420亿元，有息负债总额1230亿元。 上半年经营活动产生的现金流量净额为：—100亿元。
NO22：绿地集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：一直踩红线，负债超万亿；绿地已经开始大规模裁员,裁员比例40%-50%左右。
NO23：花样年
暴雷程度：★★★★
上榜理由：花旗、瑞信私人银行不再接受花样年控股的债券作为抵押物，现在新发债券基本没有人买了。
NO24：碧桂园
暴雷程度：★★★
上榜理由：规模不亚于恒大，负债也是万亿级别，重点布局三四线城市，打造“偏远郊区超级大盘”，2019—2020，碧桂园高溢价拿下大量三四线城市开发土地。 由于三四线城市人口流失或流入少，房价虚高问题严重，市场风险极大。
投资巨大的马来西亚森林城市深陷泥潭，几近停滞。
因高周转而导致的工地事故、工程质量问题不断，业主投诉维权不断，2020年房企综合满意度垫底——行业10分的平均水平，碧桂园只有4分。
近期碧桂园“品牌部”“雇佣军”活动频繁，神似爆雷前的恒大。
NO25：融创中国
暴雷程度：★★★
上榜理由：负债万亿级别，不但在22个重点城市花重金抢地，还在大量三四线城市，以高达50%以上的溢价拿地，创造多个地王。
市场传闻，融创跑到香港私募，报出两倍市价，把资本市场吓坏了。 而且融创还在内部向职工融资借钱。 最新消息是，它对万达毁约了。
孙宏斌的激进在房地产业最有名，但是他在半年报业绩会上突然变腔：“我们预计下半年市场会比较惨烈，安全放在第一位。”
碧桂园不会像恒大一样，他们都有自己不同的路线。
恒大集团和碧桂园相比，肯定是恒大公司更大一些，恒大公司是咱们国内乃至世界当中，都是数一数二的大型企业。
有新的朋友不难发现，恒大公司和碧桂园公司的楼盘在咱们国内无论是大城市还是小城市，都有楼盘从大局上来看这两个公司没有什么太大的差距，实际上从公司的规模和市值上来看就能分辨出来，恒大公司要比碧桂园高出不止一个档次。 此外就是恒大公司在500强的排名当中，也要比碧桂园公司更靠前一些。
两家的负债情况
去年碧桂园债务高达174万亿，紧追恒大，负债率更是高达86%，比恒大还要高。
据中指研究院数据，在2021年里，碧桂园的销售目标完成率只有889，低于同行平均水平901%。 这889%意味着什么呢？他们计划二一年销售目标是6277亿元，但是只卖了5600亿元左右，比计划少了600多亿的资金，不知道对他们的高周转、高杠杆模式造成多大的影响。 而比这个层面更糟糕的问题是，他们去年上半年销量都还跟得上，到了下半年越来越卖不动。
为什么房地产行业因流动性危机导致海内外债券、金融贷款和私募基金大规模违约
随着政策的不断落地，房地产市场终于透露出些许暖意。 中达证券研报数据显示，6月初至17日，其覆盖的42个主要城市新房成交面积环比增长49%，其中一、二、三线城市环比分别增长122%、44%、31%。 多家受访房企内部人士、市场人士也提及近期销售有较为明显的修复。 据华南一家房企提供的数据显示，6月以来，其重点布局的大湾区及华东区域有翻倍增长。 销售市场尽管有些许回暖，但对于房企即将到来的偿债高峰来说，杯水车薪。 据克而瑞统计显示，2022年6-7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中，近两个月民企到期债券合计约1178亿元，占总规模的67%。 同期，民营房企的融资环境并无明显改善。 中指院统计显示，今年1-4月，受行业短期流动性紧张、多家民企接连发生违约事件影响，行业信用债发行以国央企为主，民企仅成功发行8笔债券。 5月至今，在监管层的指导下，包括旭辉在内的5家示范民企采用信用保护工具先后发行了债券，但并无更多民营房企得到类似的发债融资机会。 而只能寻求更高利率水平的贷款或加大资产出售力度。 在这样的背景下，房企持续对到期债务寻求展期。 据中金公司统计显示，2022年1-5月，已有25支境内地产债展期。 业内认为，在房企资金压力尚无明显改善的情况下，未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。 01继“蓝光没发展、华夏不幸福”，多家知名房企接连发生违约事件后，阳光城、鸿坤也撑不下去了。 公开信息显示，此前5月10日，鸿坤伟业发布公告称，其于4月8日到期应付境外债利息1423.38万美元，30天宽限期过后，公司未能在宽限期届满前付款。 随后，五矿证券于2022年5月17日召开境内债2022年第一次持有人会议，通过了有条件豁免触发交叉违约条款（债券继续存续）并追加担保措施的议案，但截至2022年6月20日，发行人终违约。 鸿坤伟业方面表示，将积极筹措资金，梳理资产和资产受限情况以及负债情况，积极与各债权人沟通协商，加快资产处置力度，尽快向债券投资者出具资产处置和债券偿还具体方案。 发行人认为此次违约主要是受宏观经济环境、房地产行业、金融环境和疫情等各种不利因素的影响，导致无法偿还应计但未付的利息。 放在整个地产江湖，鸿坤地产可能排不上名号，但在北京尤其是西红门，鸿坤的名号也算广为人知。 19年前成立鸿坤地产后，创始人赵彬拿下北京南五环外西红门一宗地，打造出一个覆盖商业综合体、社区商街、产业园区的成熟商圈。 在此发家后，鸿坤地产开始围绕环京进行布局，在京津冀大笔拿地，包括张家口、涿州、廊坊、天津等。 早期低成本的土地储备，曾让鸿坤保持不错的利润率。 但随着京津冀调控政策加码，北京地价高涨、拿地困难，鸿坤开始面临扩张和去化难题。 同样尚在泥潭挣扎的还有阳光城。 6月23日，阳光城（）披露，截至目前，该公司已到期未支付的债务（包含金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等）本金合计金额376.88亿元，其中：公开市场方面，境外公开市场债券未按期支付本息累计1.65亿美元，境内公开市场债券未按期支付本息累计133.91亿元。 自2021年三季度末发生流动性危机以来，阳光城在资本市场风波不断，先后经历第二大股东清仓退出、明星职业经理人去职等，股东遭遇强平的事件也屡有发生。 为化解债务风险，阳光城全力协调各方积极筹措资金，商讨多种方式解决相关问题。 据一名接近阳光城的业内人士反映，阳光城一边积极处置资产，一边与金融机构沟通展期或债务重组，且阳光城大部分可出售资产较为优质，并非外界传言的“抛售”。 02相较阳光城、鸿坤的捉襟见肘，富力、绿地的日子明显要好过很多，但也在四处奔走，寻求债务展期。 近日，富力地产向旗下10只美元票据的持有人发起同意征求，寻求豁免票据项下现有和潜在的相应违约或违约事件，并延长其债务期限，总存续金额达约49.44亿美元（约合人民币331.84亿元）。 截至目前，富力地产2021年经审核年报年报仍未发出，而据此前发布的业绩预告，2021年度富力地产净亏损或不少于80亿元。 今年前5月，富力地产总销售收入约218.3亿元，销售面积约175万平方米，同比分别下降58.40%、55.70%。 一位接近富力地产的知情人士称，“工资还正常发着，就是发放时间不太准时。 ”一位不愿具名的实地地产内部人士也表示，原定发薪日为每月15日，近几个月均拖延至月底，甚至有一个月的工资隔月才发。 “不过，好在没有降薪、降五险一金比例。 ”美元债展期刚获投资人通过，绿地转身又去做了股权质押融资。 6月23日，绿地控股(，简称“绿地”)公告称，第一大股东上海格林兰投资企业(有限合伙)(简称“格林兰”)质押4500万股股份质押给中信银行，质押期1年，占所持股份比例1.30%。 格林兰累计质押占所持股份比例70.68%，占绿地控股总股本19.20%。 回看绿地自2021年6月以来的公告，该公司共有过9次股权质押，一次解质押。 可以说，近一年来，绿地股份质押融资频率，创下了近年来的纪录。 业内人士认为，绿地频繁做股权质押，或多或少与去年下半年以来，房地产行业融资渠道有所收窄有关。 一方面要保障企业正常运营，另一方面要安排资金还债，考验着所有企业的抗压能力。 从第三方债券工具披露的信息可见，加上前述8月到期美元债，绿地在今年下半年一共面临四笔美元债的到期兑付，共涉及债券余额9.9060亿美元。 2021年，该公司全年压降812亿元有息负债，截至去年末有息负债余额为2406亿元。 绿地今年下半年的债务偿还压力不小。 03就连房企龙头碧桂园，也难逃此劫。 6月22日晚，穆迪公告称，已将碧桂园控股公司（下称“碧桂园”）的主体评级调整为Ba1，评级展望为负面，并决定保持公司债项评级与主体评级一致。 穆迪方面表示，碧桂园的评级调整主要受累于整体市场疲软。 “评级调整反映中国房地产行业充满挑战的经营环境下，对碧桂园房地产销售、财务指标，以及长期融资渠道的限制影响”。 有分析人士指出，在穆迪的信用等级标准中，从Aaa级到最低的C级，共有21个级别。 其中，从Aaa到Baa都还算投资级别，而Ba级往后就是投机级，也就是通常说的“废品级”。 评级变动背后，是碧桂园杠杆率居高不下、净利润下滑和销售低迷等事实。 2021年财报显示，截至2021年底碧桂园总负债达到了1.65万亿，仅次于恒大，有息负债近3400亿。 更加糟糕的是，克尔瑞研究中心数据，碧桂园1-5月实现全口径金额为2011.9亿元，较2021年的3541.2亿元下降了1529.3亿元。 销售和回款是房企现金流除融资之外的另一条腿，销售一旦大幅放缓，偿债警报可能就要拉响。 对于民企债务困局，同策研究院资深分析师肖云祥认为，在多重因素共同作用下，今年房企寻求美元债务展期或出现债务违约、利息违约的现象会变得频繁。 据肖云祥介绍，从兑付高峰来看，2022年和2023年是近些年以来，房企美元债兑付金额最大的两年，相关企业会承受较大程度的兑付压力。 尽管今年各地调控政策暖风频吹，但是房地产市场复苏较为缓慢。 而从融资端来看，虽然监管层所释放的信号已经很清楚，但是民营企业、潜在出险企业还是面临融资难的困境。
流动性环境现改善迹象 房企集体实施债务重组
地产行业依然身处寒意之中。
从房企披露的2022年半年报数据来看，营收净利呈现正增长的企业屈指可数，盈利大幅下挫成了行业常态。 证券时报记者统计数据显示，已发布半年报的194家A股与港股房企中，净利润同比下滑的达141家，占比73%。 另还有恒大、融创等19家房企的财报迟迟未发布。
从销售端来看，今年前8个月绝大部分房企合同销售金额和面积都出现大幅下降。 恒大1~6月合同销售额下滑97%，世茂、融创、禹州集团等1~8月下滑幅度均在60%以上，万科、碧桂园、金地集团(11.23 1.72%,诊股)等1~8月同比下滑在30%左右。
资金回笼不理想加上融资环境趋紧，导致房地产行业信用风险攀升，包括“理财产品”兑付危机、债券展期、延期支付利息、实质性违约等若干形式。 截至9月19日，地产债包含展期在内的债券余额违约规模达到1340亿元，涉及30家发债主体。
某券商风险管理部经理杨华（化名）向证券时报记者表示：“现在地产债基本发不出，我们公司今年3月份就明确规定不允许买地产债，无论是央企、国企还是民企地产债都不能买。 并且还将之前持有的部分地产债全都出手。 ”
房企正陷入“销售下行-资金趋紧-融资受阻-购房者预期减弱-销售进一步下行”的负循环中。
为打破负循环，改善信用，面对压顶债务，多数房企想尽办法化债，一方面加大销售去化、处置资产积极回笼资金；另一方面通过提前与债权人沟通商议展期，避免触发交叉违约条款，以时间换资金周转的空间。 此外还有引入国企央企等战投增信措施，获得资金支持。
房企流动性困境
商品房销售额是反映房地产市场全行业流动性强弱的关键指标。
9月16日，国家统计局公布2022年1~8月房地产行业数据，单8月全国共完成商品房销售面积9712万平方米及销售金额1.01万亿元，同比分别下降23%和20%。 全国商品房销售表现仍处于历史较低水平。
从销售回款（个人按揭款 定金及预付款）来看，2022年前8月销售回款为4.9万亿元，同比下降32.5%；单8月销售回款为6218亿元，同比下降23.6%。
销售数据体现在具体房企上更为直观。 证券时报记者统计20家知名房企1~8月份的销售数据显示，20家房企合同销售额合计2.04万亿元，占前8月全行业的41.6%。 销售金额最高的为保利发展(17.69 0.80%,诊股)，达到2817亿元，同比减少24.72%；其次是万科，销售金额为2799亿元，同比下降36.8%。 销售签约金额同比大幅减少60%以上的，包括恒大、世贸股份、融创、禹州集团、富力地产在内的6家房企；销售签约金额同比下滑30%~55%的有10家，包含万科、中国金茂、华侨城A(4.84 -2.42%,诊股)等龙头房企。
销售不畅直接影响房企半年报数据。 从已发布的2022年半年报来看，营收同比下滑的房企数量占比达到60%，净利润同比下滑的占比达73%。 亏损几乎成为行业常态。
其中，富力地产今年上半年归母净利润亏损达69.2亿元，其次为建业地产亏损达到56亿元。 亏损规模同样惊人的蓝光发展(1.35 -2.88%,诊股)，在继2021年亏损超百亿之后，今年上半年再度亏损近50亿元。 与此同时，泰禾、阳光城(2.03 -3.79%,诊股)、荣盛发展(2.45 -4.67%,诊股)归母净利润同样亏损在20亿~40亿元。
一边是房企大面积亏损，一边是随着预售资金监管政策趋严。 房企滞留了大量资金在项目公司层面，无法回到母公司层面。
深圳某大型房企一高管向证券时报记者表示：“现在来钱的主要渠道除了销售就是变卖资产，但大部分销售回款的钱都在监管账户里，能够使用的比例很小，可能不到20%。 集团很难从项目上拿到钱，导致集团流动性困难。 ”
根据克而瑞统计的71家重点上市房企的财务情况来看，今年上半年重点样本上市房企的现金持有量较期初出现15%的下滑，且限制性现金规模占比仍有增加趋势。 与此同时，总有息债略有下滑，但短期有息负债上升1.39%。 在此背景下，非受限现金短债比下降至1.1，如果剔除预售监管资金，该比值将更低，短期安全边界引发忧虑。
另一关键性指标同样反映了当前房企流动性吃紧——融资性净现金流。
受行业降杠杆趋势影响，地产企业融资规模不断下降，融资性现金流净流入从2017年、2018年的约7000亿元，降低至2019年~2020年上半年约3400亿元，下滑幅度达到51%。 2021年下半年开始，企业融资受限程度加大，下半年融资性现金流净流出3978亿元，最终使得2021年融资性现金流净流出1893亿元。 2022年上半年，房企融资性现金流净额再度净流出，达到1439亿元，若港股房企全部披露半年报，这一数据还将上升。
销售下滑与融资净流出共同拖累房地产行业，部分房企流动性陷入困境，导致信用风险事件接连发生。
债务违约多发 美元债尤甚
2021年，地产债违约金额达到735亿元，涉及债券67只，违约规模达到近年峰值。 2022年至今，房地产行业信用面仍未得以明显改善。
证券时报记者统计发现，以违约、展期日计算，截至9月21日，一共有168只地产债违约或者展期，其中发生实质违约的有97只，违约债券规模达到563.24亿元，债券展期有71只，债券展期规模1267.1亿元。
债券投资人杨颜告诉记者：“就当下来说，债券展期实际也是违约。 比如我自己购买的禹州地产美元债，本来今年3月份就到期了，但一直未兑付，开发商跟我们谈展期，但因为没有谈拢，所以一直拖着。 目前市场上地产债券展期说到底就是没钱还了。 ”
如果算上展期规模，今年地产债违约规模实际上已经达到1830亿元，创历史新高。 该等债券涉及发行发债主体54家，全部为民营企业，涵盖了除万科、碧桂园以外的大部分知名房企，比如融创、正荣地产、中梁控股、佳兆业、富力地产、世茂集团、花样年、禹州等。
值得一提的是，发生实质性违约的97只地产债中，有65只为美元债，占比67%，违约规模310.3亿元，占比55%。
中指研究院数据显示，今年下半年房企尚在存续期的债券余额为4920.7亿元，其中海外债占比35.4%；截至9月21日，一年内到期债券余额为9723.7亿元，其中海外债占比38%。
行业内掀起了违约浪潮，引起了固定收益投资者的不安。 “一个接一个，手上持有的所有美元地产债全部逾期，我们目前不再关心收益率，而是紧盯公司如何兑付。 ”另一持有地产美元债的投资人郑琼说。
受个体信用风险事件影响，中资美元债二级市场也持续下行。 Wind数据显示，目前有近百只地产美元债价格在10美元以下，阳光集团有一只债券甚至报价0.763美元，而债券发行票面价格是100美元/张，票面价格已经下跌99%。 这意味着投资人认为公司并没有能力兑付，于是公开在二级市场用脚投票。
截至9月21日，亚洲中资美元债券指数（Markit·iBoxx）最新报170.02，亚洲中资美元房地产投资级别债券指数报187.97，亚洲中资美元房地产高收益债券指数报135.76，均处于历史相对低位，且在此前的8月中旬创下最低。
地产美元债二级市场的大幅震荡，意味着房企再融资面临考验，行业信用风险再一次暴露。 美元债违约，带来的影响不容小觑，杨华说，“在公开市场违约的话，会直接导致企业无法再从资本市场公开融资，从而使企业资金面进一步恶化，而且也会影响其他房企的发债和融资成本。 ”
发债虽受阻 已有改善迹象
“我们今年3月份下发通知，要求不允许买地产债，无论国企还是民企地产债都不允许买。 之前地产债加起来有20多亿元，目前存量地产债大概4亿~5亿元左右，在3月份之前就已经砍掉了不少。 现在看来，当时卖的这个决定还是正确的。 ”杨华称。
据杨华介绍，目前大部分券商都有或明或暗的规定，即不允许购买民营地产债，有些只允许购买央企或者国企地产债。
即便能发债，发行人和中介机构在实际操作过程中也小心翼翼，甚是谨慎。 杨华告诉记者：“此前帮某地产公司发行超短融券，发行方案中我们作为主承销商，对债券申购不足、缴款不足、发行人违约、推迟发行等情况都作出了相关承诺和退出安排，附加条件非常多。 ”
在过去10年融资环境较为宽松的背景下，美元债成为房企融资的主渠道之一，但当下房地产境外债融资功能大幅缩水。
Wind数据显示，自2022年年初至9月22日，内地房企境外债发行规模为171亿美元，而去年同期境外债发行规模达到434亿美元，今年同比下降60.6%。 与此同时，房企“借新还旧”已经越来越难，美元债净融资额连续12个月为负，净融资额为-420亿美元，说明目前房企所发行的新债尚不足以还旧债。
此外，根据中指研究院数据显示，2022年上半年，房地产业非银类融资规模下滑至4825.6亿元，同比大幅下降56.5%。 其中，信用债同比下降24.2%，信托下降79.6%，ABS下降41.1%。
综上所述，房企已经陷入“销售下行-资金趋紧-融资受阻-购房者预期减弱-销售进一步下行”的负循环中。
为防止情况继续恶化，国家最新公布的支持措施包括“保交楼”2000亿元专项纾困基金。
在此前的8月，中国银行(3.06 -1.29%,诊股)间市场交易商协会召集多家民营房企举行座谈会，探讨通过中债增信公司支持房企发债融资。
作为首批参会的企业，碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股(18.12 -3.21%,诊股)、旭辉5家房企已于近期完成了发债融资工作，票面利率在3.2%~3.33%之间，发行规模10亿~15亿元，且中债增提供“全额无条件不可撤销连带责任担保”。
克而瑞地产研究院房玲表示，“全额无条件不可撤销连带责任担保”，可视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施，此举旨在改善房企的融资环境。
有消息称，对于参加第二次座谈会的房企，包括中南建设(2.38 -4.42%,诊股)、金科、宝龙、世茂集团、富力等多家民营房地产企业，已开始筹备增信发债事宜。
不仅如此，依然有不少房企还在积极进行负债管理，拒绝“躺平”，寄希望能熬过艰难时刻。
债务重组 积极自救
站在高筑的债台之上，房企化债之路注定漫长。 尤其是应对到期美元债，截至9月30日，到期美元债规模达到521.7亿美元（约人民币3692亿元）。
据杨颜称，企业只要向投资者展示坚决的偿付意愿以及兑付方案，让投资人看到企业并非资不抵债，未来随着政策的回暖还有走出困境的可能，一般投资人都愿意坐下来好好谈。
根据标普全球评级研究报告统计，2018年至2022年8月，违约中资房企境内外债券风险处置的通常方法是置换（交换要约）和展期。 已处置境外违约债券中置换占近79%，而已处置境内违约债券中展期占72%。
据证券时报记者统计，今年以来一共有47家上市房企发布了204份关于债券展期/置换公告，地产债市一片“展期”之声。 截至9月21日，地产债已展期规模达到1267亿元，创历史新高。
比如富力在8月份一次性打包了总额近50亿美元的10只美元债整体展期，展期3~4年不等。 文件里面，写满了关于修改利率、增加有关指定资产处置、修改“违约事件”条款等条件。
9月13日，合景泰富公告称，2022年9月两笔合计9亿美元债的置换已获本金总额约93%的投资人通过，2023年9月一笔7亿美元债的置换获本金总额约91%的投资人通过。 对于其余2024年至2027年到期的6笔美元债券，开展同意征求，通过修改部分投资者保护条款以豁免与交换债券的交叉违约，或延长现有债券到期日，同意征求也获得通过。
而看似简单的公告，背后是激烈的博弈，多方拉锯。 据记者获悉，合景泰富还有不到8%的债券持有人不同意置换方案，而公司还在跟这部分债权人进行沟通，希望寻求妥善解决方案。
“其实给我们的选择没有太多，因为购买地产债本身就没抵押物，所以一旦地产商违约对于我们来说没有太多的抓手，谈判的空间不大，要么同意展期，要么就直接让企业违约。 只要公司没有资不抵债或者破产清算，这钱总是要还的，时间长短问题。 当然购买了美元债的，还可以向香港高等法院呈请清盘，这类事件恒大、融创、花样年都经历过，但呈请清盘成功的概率很小，不过是债权人发泄不满的一种方式。 ”持有美元债的投资人郑琼说。
几乎所有违约的民营房企都在着手进行债务重整。 德勤全球应急计划及破产服务领导人黎嘉恩为积极化债求生的房企提供了自救建议。
一是股权重组。 引入国企、央企战略投资者/财务投资者，并平衡投资者、原股东、债权人、中小股东的利益，评估集团整体流动性、投资价值，为利益的再平衡提供定价依据，并评估投资退出的路径与安全性，且在指定重组方案时，充分考虑如何通过资源配置进行相关方的利益再平衡，这是重组成功的关键。
二是债务重组。 梳理境外控股公司、境内控股公司、境内项目公司3个层级的债务风险，并对每个层级的债务进行分层分析。 针对各架构层级的分层债务，考虑相应的债务重组方案，包括具体的债务重组条件、债务重组周期、偿债资金需求、偿债资源、针对个别债权人激烈措施的应对方案、可能的再融资方案等。 债务重组成功的关键是公平对待债权人，并获取主要债权人的支持，通过争取主要债权人的支持，提高重组协商的效率。
三是资产/业务重组。 梳理核心和非核心资产，并分析在持续经营和清算情景下的价值，从而相应考虑保留资源、处置资源、引入第三方盘活资源、隔离风险等具体重组方式。 在实施资产/业务重组的过程中，应关注涉及保交楼的资产/业务的稳定经营，以及保交楼资金的来源、该等资金进入路径和退出的安全性、资金监控方案。
除了积极推进债务重组，目前房企还引入CDS（信用违约掉期）或CRMW（信用风险缓释凭证）在内的信用保护工具。
