房地产深度调整的当下，万科一举一动都牵动着市场神经。而在经历了一个月多前的舆情风波后，万科一扫此前市场笼罩的悲观情绪，转眼成了被政策“礼遇”最多的房企。
5月30日，有外媒消息指，万科已与银行洽谈69亿美元（折合500亿元人民币）贷款事宜，并以近900亿元人民币资产抵押以融资贷款。「市界」就此联系万科方面人士，对方表示暂无回应。
如果说市面流传的500亿大单尚且扑朔迷离，那一周前的200亿贷款则是实实在在的。5月23日，万科收到招商银行等银行团贷的200亿"泼天富贵”，代价则是将手中万纬物流的全部股权质押了出去。
一个月前的万科股东大会现场，为摆脱眼下流动性困境，郁亮亲自披露了瘦身健体的 " 一揽子方案 "。甚至连没来参会的王石，也在业绩会现场传出了其“主动放弃千万年薪”，以示与万科共度难关的决心。
万科积极求生的姿态，给资本市场注入了一针强心剂，也换来了金融机构和股东的信任。在宣布200亿银团贷款消息4天后，5月27日，万科深圳超总商办地块又以22.35亿成交价顺利转让，受让方则是大股东深圳地铁和深圳百硕迎海公司。
眼下，万科管理层正在打一场不能输的战役。时代变化带来的挑战，需要他们全力应对。如今，万科正在进行一轮密集的融资和经营模式调整，并且力度相当大，而这会让它成功走出风暴么？
01、掏出家底，换银行信任
最近一段时间，万科专门为融资问题成立了融资小组，总裁祝九胜深度参与其中，每天都开协调会。面对金融机构们提出的各类疑问，祝九胜不光要向他们解答疑虑，关键还要展示出诚意。
被房地产一连串坏账单吓坏后，银行开始对房企提出更多要求，希望增加资产抵押措施以控制风险。负责对公贷款业务的银行人士陈辉对「市界」表示，“当下房企如果没有抵押物想从银行贷款是很难的。”
万科也同样需要及时适应新融资模式。作为房地产行业的“好学生”，万科过往的融资模式中90%是信用债，很少涉及抵押物的问题。但在新的融资模式下，光靠信用贷款已经不灵了。
给予他们信心支撑的，便是万科数十年积累的庞大经营性资产。祝九胜表示，“过往几个月万科就资源问题、资产问题跟银行有很多交流。我们基本的结论是，万科的抵押品、资产和资源是相对充足的。”
谈判进展要比很多人想象得快。5月23日，万科宣布，已与招商银行等头部金融机构签订的一笔高达200亿元的大单，目前已到账100亿元，抵押物为万科旗下万纬物流股权，一举创下年内房地产单笔融资规模最大金额。
要知道，银行对地产融资向来要求严格，过往多年，只有头部央企才能享受到银团的大额贷款，对比之下，万科获得融资的支持力度明显变大了。而令许多人意外的是，此次肩负银团贷款牵头行的是一家股份制银行——招商银行。
万科和招商银行同起家于深圳，业务合作上往来不少。万科的大股东是深圳地铁集团，属于地方国资委控盘，招行的大股东则是招商局，属头部央企。2022年末时，招商银行还曾是万科排名第二的贷款行，对万科授信额度750亿。
不过，此一时彼一时。过去一年，房地产坏账给银行的压力还在持续攀升，银行放出去的每一笔地产贷款都得小心翼翼。「市界」梳理财报发现，2023年，招商银行10大贷款客户名单中只有一家房地产企业，比2022年少了2家。
陈辉对「市界」表示，“现在金融救市的风向兴起，很多国有大行都有了行动，作为股份制银行中的王牌，招商银行也需要承担起救助的角色。”不过，为了让金融机构放心，万科也拿出了压箱底的经营性物业资产——万纬物流，并将其持有的全部股权质押给了招商银行深圳分行。
招行看中的万纬物流，是万科集团多元化体系内不折不扣的一个香饽饽。早在2014年，郁亮喊出地产进入白银时代时，万科随之开始涉足物流地产。2015年，万科将之物流品牌独立出去，成立万纬物流。
如今，万纬物流综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模国内第一。正是这份优质的物流资产，给了招商银行很大的信心。陈辉说道，“即便未来这笔贷款真的成为不良，银行也能通过将质押股权进行拍卖，拿回一部分资金。”
除招商银行外，万科近期也密集获得了多家银行贷款，仅5月以来，就有包括邮储银行、中国银行、农业银行、北京银行，累计对万科融资额已近百亿元。而细看这些融资，无一例外的都有股权质押作为贷款担保。
据媒体不完全统计，5月以来，万科已累计获得融资规模已超过300亿元。此外，万科还成功发行一笔规模14.35亿元的CMBS。只不过，光靠超三百亿的银行贷款并不能完全解决万科的资金需求。
02、22亿卖总部，大股东接了
和银行协商贷款的另一边，万科同时也在紧锣密鼓地处理资产转让。
此前的股东大会上，郁亮明确提出，不光要未来两年削减付息债务 1000 亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。宣布这一目标8天后，万科将捂了6年多的“深超总”地块，摆到了货架席上。
万科深圳湾超级总部地块，是2017年12月19日万科以31.37亿元竞得的宝地，原计划建造成为万科深圳新总部大楼。但在万科遭遇前所未有的困难之际，“超级总部大厦”的梦想则显得有些奢侈了。
“断舍离”深超总地块，于万科而言并不容易。曾经，在深超总基地拥有一块地，是很多深圳大佬们的梦。这里每一块住宅用地都曾热销，人们还为它赐上了一个美名，“深圳未来的城市形象代言人”。
为了拿到深超总的入门票，万科也同样没少费功夫。据媒体报道称，早于2015年11月5日，郁亮就拜访了南山区委书记姜建军、区长王强等人，协商万科新总部在南山区的选址。
直到2017年12月19日，两宗深圳湾超总地块一同出售，万科这才有了入驻的机会。当日，万科以31.37亿元拿下T208-0053宗地。巧合的是，另一个相邻的地块T208-0054被恒大以55.52亿收入囊中，彼时两位巨头都还如日中天。
不过，房地产的一轮巨浪拍下来，恒大和万科最终也还是没做成邻居。于恒大而言，原本规划建筑高度400米的恒大总部，随着2021年9月份的公开暴雷就此停工，后于2022年被深圳安居建业集团收购。
万科对这块宝地也不缺设想。拿地之初，万科不仅对项目设计方案进行了两轮国际招标，甚至还引入美国PCPA建筑师事务所的“水晶体”方案。但现在，房地产行业的寒风，无差别地吹到了万科身上，“瘦身”成了不由己的必选项。
根据最新交易文件显示，该地块建设进度大部分依旧停留在地下结构和工程桩完成的阶段，项目北区甚至还有部分土方未开挖。另外，该地块属商业办公和酒店性质，自持比例高达70%，对建设和运营资金要求都高。
负责大宗资产交易的业内人士陈飞对「市界」表示，“以前意向收购的企业还会先调查一下项目，再决定买不买，现在是看都不看了，因为没有预算。更何况，22亿元的资金，对于任何一家企业都不是小数目。”
关键时刻，深圳地铁和深圳市南山区国资委下属企业——深圳百硕迎海公司，以22亿元的成交价联合竞得。算算账就知道，虽说万科的最初拿地价格是31.37亿元，但如果按融资及建安成本账面价值则为40.16亿元，此次交易对万科来说相当于是5.5折出售。
尽管是一项亏本买卖，但在遍地都在苦寻买家的收并购市场，能拿到现金流要比卖多卖少重要得多。而深圳地铁的这次接手，更是向外界传递的强烈信号：万科的身后有深铁，深铁背后则站着深圳国资委。
接下来，万科“卖卖卖”的动作必然不会停。根据郁亮的规划，万科今年将卖掉200亿的资产，“今年的目标是200亿，希望未来几年每年能卖200亿。”
03、200亿贷款只解得了“近渴”
一个月前的万科股东大会上，郁亮明确表示，万科会“坚定瘦身”，未来聚焦在“综合住区开发、物业管理和租赁住宅”三大主业业务，退出其它业务。
这意味着，之前万科转型布局的海外、酒店度假、食品、物流仓储、商业开发运营业务等都将进入“断舍离”名单，而这些都是属于万科多元化探索数十年来积攒的资产。
方正证券研报指出，若万物云、印力、万纬物流等核心资产过去未被大量用于融资，则万科潜在融资空间能够为2024年内到期债券提供较为充足的偿还保障。
当下，靠着多家银行贷款和资产转让，万科多少能喘一口气。公开信息显示，仅2024年，万科就面临261亿元的债务偿还压力，其中五六月份就有两笔美元债到期，金额分别为14.5亿美元及6亿美元，折合人民币合约145亿元。
但银行贷款也只能解决一时危机。作为房地产龙头企业，万科的债务规模依旧十分庞大。截至2023年末，万科负债总额1.1万亿元，有息负债合计3200.5亿元，而有息负债则以中长期负债为主。
从财报数据来看，截至2024年一季度，万科手上的货币资金仍有830.7亿元，对比去年末998.1亿元资金进一步降低。再加之，由于其中涉及到部分预售监管资金，实际可动用资金并不像账面看起来那么充裕。
拿什么应对此后的偿债高峰期？这同样也是万科管理层需要直面的难题。长远而言，万科经营企稳、负债真正得以缓解的根本，依旧离不开房地产市场的销售企稳，这也是评级机构对万科的担忧所在。
万科获得200亿银团贷款好消息的当日，惠誉宣布，将万科的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)从“BB+”下调至“BB-”。惠誉认为，“持续的销售恶化影响了万科的非银行融资渠道”。
单从销售数据来看，万科仍未摆脱行业下行的困境。数据显示，万科1-4月的权益总销售额504亿元，同比下降42.2%；4月合同销售208.9亿元，同比减少37.59%。
进入5月以来，房地产终于感受到了新政的温暖，各大城市陆续宣布了调低贷款利率、降低首付下限、放开限购等政策，地产股也跟着来了一波回光返照。
作为房地产全行业的信仰，万科A的市值也一度重新站回千亿。截至5月31日收盘，万科A最新市值为984亿。但相比股市，楼市起效的时间则要慢得多。
对于万科而言，行业普遍面临信心不足的当下，万科管理层仍然需要努力熬过漫长的修复期，等到买家情绪重新被调动起来的时刻，但时间要多久，没人说得清。
“相信在方方面面的支持下，我们自身的努力下，我们能够自强、自救，可能就有更多人来帮我们，我们就会做得越来越好。”祝九胜表示。
（文中陈辉、陈飞为化名）
作者 | 李 逗
编辑 | 孙春芳
运营 | 张大星
“最有文采”的万科 ROE为什么史上最高？
2011年，万科的年报还是很好看，从文字到数据。 在2011年这个“似曾相识的冬天”，万科营业收入717.8亿，增长41.5%；净利润96.2亿，增长32.2%。 从最近一周发布的研报情况看，分析师们普遍认为万科业绩符合预期，当然亦无惊喜。 最起眼的是，万科2011年全面摊薄净资产收益率（ROE）达18.2%，为万科上市20年来的最高水平。 由一群职业经理人主导战略的万科，深知赢得股东信任之关键。 这也是万科将ROE作为关键考核指标的原因。 从2008年开始，万科就确定了以股东回报为核心增长，核心考核指标正是ROE。 万科对ROE的偏爱甚至到了“痴迷”的地步。 某种程度上，这个指标可以反映万科的战略思路定位。 万科对ROE的运用，显然受了著名的杜邦分析法（DuPont Analysis）的影响。 杜邦分析法的基本思想是，将公司ROE逐级分解为多项财务比率乘积，以深入分析师比较经营业绩。 以最简单的表达方式看： 原始公式：净资产收益（ROE）=净利润/净资产 二级公式：净资产收益率（ROE）=（净利润/销售收入）×（销售收入/总资产）×（总资产/净资产） 三级公式：净资产收益率（ROE）=销售净利率×资产周转率×杠杆比率 从上面层层分解的公式看，万科要提高ROE，主要可以通过三个路径。 第一，提高净利率（毛利率），但这一途径效果不大。 2011年，万科结算毛利率为28.8%，相比2010年的29.8%，已出现降低趋势。 这一点，万科在近日和投资者交流时也坦承，长期来看地产利润率毫无疑问下降。 并且，万科在多个场合表态，要向制造业公司学习，制造业通常毛利水平很低，但ROE很高。 第二，提高资产周转率，高周转能力也一向被万科视为核心竞争力，这也是万科迅速提高ROE的“核武器”。 但从财务数据看，近几年，万科的存货周转率其实有所下滑。 2011年，万科总资产周转率为0.28次，存货周转率为0.253次，均创了万科的历史新低，但仍高于同行。 但万科高管也指出，房子卖得越多，预收账款越多，总资产迅速膨胀，所以总资产周转率和存货周转率下降，考察周转率，得看土地储备的开工率。 言下之意，万科的实际周转率并没有放慢。 第三，提高财务杠杆。 这也是这几年万科为什么经常和同行合作，拿别人的钱壮大自己的原因所在，但找个合适的合作伙伴并不容易。 以上为万科ROE肉搏战的简单财务分析结果。 那么，我们不难理解，第一条路行不通，第三条路作用有限，而对第二条路的路径依赖必然将高周转模式推到极端。 我们也不难理解，为什么2012年，万科面临如此多的质量问题和投诉。 我认为，对万科这样以盈利为目的的公司而言，股东利益至上无可厚非，但如果把股东利益凌驾于客户利益之上，最终受损的一定是股东们。
现在万科的董事长是谁
万科是股份制的，现在最大股东是华润，王石已经给申请剥夺懂事会的身份了。
万科和碧桂园综合实力哪个强？
比较偏向于万科的房子，毕竟万科的房子价格制定的都是比较合理的，而且他的国内排名也是要领先于碧桂园这个楼盘的。 万科除了房屋质量比较好以外，他也有专业的物业团队，对于小区的治安和环境管理也是做得非常的到位，所以在选择房子的时候你可以到这两个不同的楼盘当中去做一下实地考察，做出一个对比之后再购买。 其实这两个牌子现在在国内的知名度都是比较好的。 我个人可能更加偏向于买万科的房子，因为之前碧桂园其实出现的纠纷还是比较多的，所以在市场上也是有一定的谣言的。 而万科就不一样了，他现在整个的这个评价和口碑都是比较好的，而且价格也都是根据城市的整体发展状况来设置的，是比较合理的。 而且他们的物业也比较负责，基本上你有什么事情找他们，他们都会尽心尽力的来帮你解决。 碧桂园和万科都是房地产业知名的大品牌，碧桂园和万科成立时间差不多，应该说各有优势。 碧桂园在三四线城市很火，碧桂园一贯会选址在具有发展潜力的新区，也是目前大型开发商均价较低的，总体品质要比万科次点。 万科精装房的做工极好，得房率超高，值得一提的是万科的备受好评的管家式服务，万科的物业服务是一级棒的。
