2024年1

作者： 2024年06月07日移动浏览

导读

1、5月土地成交建面同比下跌近半2、拿地金额TOP100总量同比降32%3、百强拿地销售比维持低位仅0.154、 5月典型房企投资金额同环比下降82%和68%5 、 “销售-投资”传导仍需时间，短期投资意愿难有提升

☉ 文／克而瑞研究中心

榜单解读

前言： 5月土地市场供求、量价持续走低，各城市土地成交规模均明显收缩，月内平均楼板价也降至近一年次低。

1-5月企业投资收缩势态延续，新增货值、总价和建面的百强门槛值、百强总量均同比下降，且降幅扩大。

销售百强房企投资意愿同样低迷，整体拿地销售比0.15，典型房企单月投资大幅放缓，重点监测30家房企单月投资金额同环比分别下降82%和68%。

未来土地端将持续调整、精准供地，而短期内房企投资意愿难有大力度的提升，谨慎和聚焦是主旋律。

5月土地成交建面同比下跌近半

截至5月27日，全国300城经营性土地成交3346万平方米，环比下降16%，较上年同期下降接近五成，同时5月份的供地规模也处在历史低位，且同比降幅进一步扩大。

受到土地供应持续低位、新房交易规模下跌等因素影响，各地土地成交规模的均明显收缩，即便是中心城市也不例外：至截稿时一二线城市中仅长沙成交建面接近100万平方米，其余城市均在70万平方米以下，且无一城市成交金额突破60亿元。

随着高价地成交占比的下降，月内平均楼板价降至2244元/平方米，为近一年次低，仅高于2024年1月的传统周期性低点。

拿地金额TOP100总量同比降32%

1-5月新增土储货值百强门槛值为21.8亿元，同比下降37%，新增总价、建面百强门槛值分别为7.6亿元和20.4万平方米，同比降幅分别为40%和18%。 由于5月份拿地持续低迷，各项指标百强门槛值同比降幅再度扩大。

华润置地、中建壹品和建发房产位列新增货值TOP3，也是年内仅有的新增货值超过400亿元的房企，今年房企新增货值的断层情况较为严重。

总量方面，1-5月新增货值、总价和建面百强的总额分别为7757亿元、3494亿元和4356万平方米，同比均下降，降幅分别为27%、32%和16%，同比降幅较4月末持续放大，企业投资仍处于收缩状态。

百强拿地销售比维持低位仅0.15

前5月，百强房企的投资依然保持了“低意愿、高集中”的特征：

销售百强房企前5月的整体拿地销售比仅0.15，体现出极低的投资意愿， 各梯队投资态度差异明显：31-50强房企拿地销售比0.29，而11-20强和后50强房企拿地积极性较低；

集中度方面，10强房企新增货值占百强总货值的54%，31-50强占20%，其余三个梯队均在10%以下，未来行业持续分化。

5月典型房企投资金额同环比下降82%和68%

5月典型房企拿地节奏大幅放缓。重点监测30家房企单月投资金额仅143亿元，环比下降68%，同比下降82%，单月总投资额仅略高于2023年1月（春节月），为近一年次低。前期拿地相对较多的华润、龙湖、滨江等本月均无新增土储入账，招商、绿城、中国铁建等单月拿地不足10亿元。

一方面受到销售疲软的影响。5月TOP100房企实现销售操盘金额3224.1亿元，环比增长3.4%，同比降低33.6%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平；另一方面与核心城市供地节奏放缓、减少供地不无关系。

整体来看，房企投资愈发收紧和聚焦。首先，1-5月，仍有近七成销售百强房企尚未拿地，拿地房企主要集中销售30强的央国企。

其次，1-5月拿地金额TOP10房企投资额同比下降36%。去年同期有11家企业拿地金额超过百亿，2024年前五月仅有7家。此外，从拿地金额榜首投资额来看，2023年1-5月为500亿，而2024年同期仅239亿元，差距颇大。

最后，部分央企今年整体投资也出现放缓。华润、招商等前五月拿地金额同比跌幅超过50%，且拿地销售比在0.2以下。值得注意的是，地方国企中国贸在上海、厦门积极拿地，1-5月拿地金额、货值同比分别增长29%和36%，而建发虽然金额同比下降，但金额排名位列TOP3，拿地销售比也远高于行业平均。

销售-投资”传导仍需时间短期投资意愿难有提升

近期从中央到地方刺激政策密集的出台，一定程度上提振了市场信心，但政策落地的效果仍需时间检验。意味着短期销售回暖再传导至企业投资同样需要经历底部修复阶段，因此短期房企投资意愿难有大力度的提升，谨慎和聚焦是主旋律。

尤其是未来地方主管部门更加重视供求规模的合理管控，在调整土地质量、优化供地结构、精准供地的背景下，房企的选择收窄而竞争加码。

预计，未来投资主要聚焦在核心一二线城市的优质板块，对于核心城市郊区以及部分三四线投资将继续走弱，典型房企整体投资额仍将在低位运行。企业格局上，央国企和城投是土地市场的中坚力量，但随着投资战略的高度聚焦，核心地块竞争激烈会愈发激烈。

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下一个金龙年是什么时候

2024年是木龙年，下一个金龙年是2060年，上一个金龙年是2000年，按照天干地支的算法，一个轮回是60年，下一个金龙年是2060年。

国家养老金改革十年过渡期从什么开始的

自2014年10月起。养老保险制度改革实行十年过渡期，是指机关事业单位养老保险制度改革中，对改革前参加工作，改革后退休的人员，实行十年过渡期，过渡期内实行新老待遇计发办法对比，保底限高。全国机关事业单位养老保险制度改革，自2014年10月起，过渡期为2014年10月至2024年9月。人力资源社会保障部财政部《关于贯彻落实<国务院关于机关事业单位工作人员养老保险制度改革的决定>的通知》人社部发[2015]28号三、准确把握《决定》的有关政策。（四）关于“中人”的过渡。全国实行统一的过渡办法。对于2014年10月1日前（简称改革前，下同）参加工作、改革后退休的“中人”设立10年过渡期，过渡期内实行新老待遇计发办法对比，保底限高。即：新办法（含职业年金待遇）计发待遇低于老办法待遇标准的，按老办法待遇标准发放，保持待遇不降低；高于老办法待遇标准的，超出的部分，第一年退休的人员（2014年10月1日至2015年12月31日）发放超出部分的10%，第二年退休的人员（2016年1月1日至2016年12月31日）发放20%，依次类推，到过渡期末年退休的人员（2024年1月1日至2024年9月30日）发放超出部分的100%。过渡期结束后退休的人员执行新办法。 N 老办法待遇计发标准=(A*M+B+C)*∏(1+Gn-1)N=2015 A:2014年9月工作人员本人的基本工资标准；B:2014年9月工作人员本人的职务职级（技术职称）等对应的退休补贴标准； C：按照国办发[2015]3号文件规定相应增加的退休费标准； M：工作人员退休时工作年限对应的老办法计发比例；Gn-1：参考第n-1年在岗职工工资增长等因素确定的工资增长率，n∈[2015,N],且G2014=0；N：过渡期内退休人员的退休年度，N∈[2015,2024]。 2014年10月1日至2014年12月31日期间退休的，其退休年度视同为2015年。新办法待遇计发标准=基本养老金+职业年金，其中，基本养老金=基础养老金+过渡性养老经+个人账户养老金。具体计算方法如下：1.基础养老经=退休时当地上年度在岗职工月平均工资×（1+本人平均缴费工资指数）÷2×缴费年限（含视同缴费年限，下同）×1%，其中，本人平均缴费工资指数=（视同缴费指数×视同缴费年限+实际平均缴费指数×实际缴费年限）÷缴费年限。各地根据测算形成与机关事业单位职务职级（技术等级）和工作年限相对应的视同缴费指数（样表详见附件），工作人员退休时，根据本人退休时的职务职级（技术职称）和工作年限等确定本事视同缴费指数。实际平均缴费指数=(Xn/Cn-1 + Xn-1/Cn-2 + ...... + X2016/C2015 + X2015/C2014 + X2014/C2013)/N实缴；Xn、Xn-1、... X2014为参保人员退休当年至2014年相应年度本人各月缴费工资基数之和，Cn-1、Cn-2、... C2013为参保人员退休上一年至2013年相应年度当地在岗职工年平均工资；N实缴为参保人员实际缴纳养老保险费年限。 2.过渡性养老金=退休时当地上年度在岗职工月平均工资×本人视同缴费指数×视同缴费年限×过度系数。其中，过渡系数与机关事业单位养老保险统筹地区企业职工基本养老保险过渡系数保持一致。视同缴费指数由各省级地区统一确定。 3.个人账户养老金=退休时本人基本养老保险个人账户累计存储额÷计发月数。其中，计发月数按国家统一规定执行。 4.职业年金计发按照《机关事业单位职业年金办法》有关规定执行。