5月6日，万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）发布2024年4月销售及近期新增项目情况简报。
数据显示，4月，万科实现合同销售面积164.3万平方米，合同销售金额208.9亿元；2024年1-4月，公司累计实现合同销售面积555.4万平方米，合同销售金额788.7亿元。
另据公告披露，4月，万科无新增开发、物流地产项目。
从今年前4个月拿地情况看，万科仅在今年1月新增3个开发项目，分别位于银川、昆明及贵阳，支付权益价款9.3亿元；同月新增2个物流地产，分别位于佛山和济南，支付权益价款1.69亿元。
万科是国企还是私企？
万科是国企。
万科企业股份有限公司（简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码，证券曾用简称：深万科A、G万科A），公司成立于1984年05月，总股本.02万股（2008年2季度），总部位于中国广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席郁亮。
万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜。2016年8月，万科企业股份有限公司在“2016中国企业500强”中排名第86位。 2018年1月，公司董事会决定聘任祝九胜为公司总裁、首席执行官。
财报业绩：
020年4月，万科实现合同销售面积303.8万平方米；合同销售金额479.5亿元，同比减少约20%。
2020年前4个月，万科累计实现合同销售面积1188.6万平方米；合同销售金额1858.3亿元，同比减少约11%。
2020年6月2日，万科发布公告，披露5月销售数据及新增项目情况。
利用大数据能突破经济周期吗，比如国内房地产市场。
2019年中国房地产行业市场分析：融合AI+机器人技术正当时，建筑机器人兴起
头部房企纷纷布局高科技领域
2019年年的全国两会，“人工智能”被写入政府工作报告，“智能+”成为制造业转型升级的关键词。两会的人大代表和政协委员也纷纷提出相关议案、提案，涉及人工智能基础设施建设、制造业的智能化改造升级、人工智能在房地产领域的应用、相关财税金融支持等层面。
其中不乏房地产企业的声音，如近期宣布布局高科技的全国政协委员、碧桂园董事会主席杨国强，递交了《关于加快人工智能和建筑机器人深度融合的提案》。
而在实践中，人工智能、机器人等高科技产业已从探路模式进入快车道，国内知名企业均对此进行研发、试水，房地产行业也不例外。包括碧桂园、万科、恒大、中海等在内的头部房企，均已涉足建筑机器人、大数据、物联网、新能源汽车等领域。
杨国强则对高科技有着更大的期许。他表示，未来房地产只是碧桂园多元业务中的一部分，高科技综合性企业将成为碧桂园新的标签。
2019年1月中国房地产企业销售金额TOP10统计分析
经历2018年末的业绩冲刺后，2019年首月房企表现较为平淡。据前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示，多家龙头房企的销售业绩都开始出现了放缓的迹象，万科、中国恒大的销售额均同比下滑，降幅在30%左右。其中，万科以实现合同销售金额488.8亿元位列第一，中国恒大以实现归属本公司股东权益合同销售金额431.7亿元，排名第二。碧桂园以实现归属本公司股东权益合同销售金额330.74亿元，排名第三。
房企在春节期间开展的“返乡置业”系列活动也收效甚微。2019年在中央坚持“房住不炒”定位、地方强调“一城一策”的背景下，房地产市场将进入新的发展阶段，房企竞争格局不断升级。
2019年1月中国房地产企业销售金额TOP10统计及增长情况
人工智能大爆发
两会期间，全国人大代表、科大讯飞董事长刘庆峰提到，2019年将是人工智能规模化应用落地年，人工智能的黄金收获期也将从2019年开始。
他建议，要加快人工智能基础设施建设，让人工智能服务于生活的方方面面，比如更好地解决义务教育均衡发展，实现因材施教，让“智医助理”辅助医生诊断等，一方面优化社会投入结构，另一方面提升社会服务能力。
作为制造业大国，产业结构调整和转型升级是我国近年来经济的主旋律之一。全国人大代表、联想集团董事长兼CEO杨元庆提出，要通过加快推进我国制造业全价值链环节的智能化改造，通过大力发展智能物联网，革新生产技术，提升传统行业的生产效率。
房地产行业的智能化建议也已提出。3月6日，杨国强提交《关于加快人工智能和建筑机器人深度融合推动建筑业机器换人的提案》，他建议，政府层面要加强对人工智能和建筑机器人深度融合的引导和支持;建筑行业协会、高校等应积极参与行业标准制定;施工单位要积极导入建筑机器人。
杨国强认为，机器人能在解决建筑安全和质量问题、提高劳动生产率、节约成本方面发挥作用。
此外，众多代表和委员还从AI+校园安全、AI+慈善、无人驾驶等方面提出了自己的观点和建议。
“人工智能是新一轮科技革命和产业变革的重要驱动力量。”全国政协委员、中国工程院院士、中星微电子集团创建人兼首席科学家邓中翰说，“人工智能与航天、军工等重要领域一样，必须实现底层核心芯片的自主可控。”他认为，人工智能是我国在集成电路芯片领域实现换道超车的重要机会窗口。
房企“玩转”高科技
2014年以来，国内人工智能、移动互联热潮汹涌，龙头房企也开始了自己的高科技布局。
围绕房地产开发的传统业务，住宅工业化、建筑智能化BIM系统是房企首先投入的领域。
万科是住宅工业化的先行者，公司目前实现的住宅工业化面积为全行业最多;碧桂园近年来在大力推进SSGF高质量建造体系，碧桂园总裁莫斌透露，未来三年，碧桂园将大面积实现建筑机器人的应用。
中海地产则在雄安市民服务中心的建设中，联合管理团队以“智能建造管理平台”为数据集成枢纽，将建筑业信息技术与施工管理进行了深度融合;同时，综合运用BIM、物联网、大数据、人工智能、云计算及虚拟现实等技术，实现了建筑施工全过程智慧化管理;采用了目前国际最先进的数字孪生园区理念，也就是现实世界和数字世界同步建造。
房企对高科技的另一重要应用是新业务领域。万科执行副总裁、首席财务官孙嘉介绍，万科集团拥有一个500人规模的独立科技公司，即万翼网络科技有限公司，为旗下多元业务赋能。
孙嘉说，过去三年是万科的信息化阶段，2019年开始将实现数字化应用、智能化，分三个阶段在2024年使科技成为万科新的动力。
碧桂园旗下的现代农业和凤凰优选，则将高科技农业连接新零售，将现代农田和加工工厂里生产出来的农产品，通过凤凰优选的线上线下渠道，卖给小区业主们。
建筑机器人“飞起”
在众多房企的科技追求中，碧桂园是进行得最深入的一家。
今年1月碧桂园年会之时，杨国强就提出集团的多元化战略，即打造“高科技综合性企业”，并早在去年就有了一系列的举措，比如瞄准智能制造，成立机器人公司、建设机器人谷项目、打造科技小镇、开发智慧产业园。
2018年9月，佛山市顺德区政府与碧桂园旗下的广东博智林机器人公司签约，宣布机器人谷的诞生。当月，潼湖科技小镇开园，不仅引入网络无人车“阿波龙Apollo”，碧+智慧餐厅也正式开餐。
去年12月，碧桂园与清华大学签署合作协议，双方将在人工智能、机器人技术研发与应用、人才培养等领域进行合作。
上海易居房地产智库中心总监指出，碧桂园的多元化布局首先是抓住了中国制造迈向中高端带来的机遇;其次是地产开发招商引资需要配套产业，而不是单纯增加住房和收入，地方政府也会比较欢迎这类“高科技综合性企业”属性的开发商。
不过在当前，碧桂园投入和关注最多的依然是建筑机器人。
杨国强在《提案》中表示，如果一栋30层楼的建设，70%的工人由建筑机器人来完成，留30%的建筑熟练工，培养20%的操作建筑机器人的新型建筑工人，可以从根本上解决安全和质量问题，提高劳动生产率并节约大量成本。
在实践中，机器人的运用并不简单。由于工地环境复杂，建筑机器人会碰到定位、导航等一系列问题。
杨国强希望，政府层面加强对人工智能和建筑机器人深度融合的引导和支持。促进建筑机器人的产学研用，建立人才培养、技术交流的渠道和平台，研究人工智能在单体建筑机器人以及系统化解决方案中的应用。
杨国强同时建议，建筑行业协会、高校等积极参与行业标准制定。比如，面向机器人施工的建筑信息模型还不完善，如在原有建筑信息模型中加入建筑机器人需要的尺寸和施工信息，并把这些信息标准化，能大大增强机器人对图纸的理解能力。
杨国强还提出，在施工过程中引入无人机、激光雷达、机器视觉等技术，对人员、机器、原料、方法、环境进行全程管理，实现数字化施工，让工地更加安全、高效、环保、绿色。
5月楼市仍在低位徘徊，地方纾困政策生效仍待观察
近期地方楼市纾困政策接连落地，市场关心此轮松绑能否提振楼市。从5月房企销售数据看，环比数据已经止跌回升，出现明显好转，但同比仍表现惨淡，单月和累计跌幅仍在扩大，目前市场尚难言筑底。
此轮松绑政策特征在于频率密集，力度逐渐提升，甚至触及限购、限贷、限售等核心政策，且逐渐向高能级城市延伸。不过，业内预计政策发挥效果仍存在一定时滞，寄希望于下半年出现回暖信号，其中一二线城市会率先复苏。当前楼市整体回暖仍未到来，导致房企拿地趋于谨慎，土地市场也维持清冷。
房企销售环比止跌同比惨淡
5月房企销售出现了一丝暖意，暂时止住了前几个月连续环比下滑的趋势，但同比情况仍不乐观，大多房企离全年销售目标仍有较远距离。
克而瑞数据显示，百强房企5月实现销售操盘金额4546.7亿元，环比增长5.6%，相比4月16%的环比降幅出现明显改善；但单月业绩同比降低59.4%，前5个月累计业绩规模同比降低52.3%，降幅较上月进一步扩大。
已披露销售快报的规模房企体现出相似的特征。碧桂园5月销售金额为287.1亿元，环比增长26.81%，结束了今年前四个月连续下滑的趋势，但与去年同期相比仍近乎腰斩。万科5月销售金额为307.6亿元，与上一月308.6亿元相比基本持平，同比下跌46.56%。
销售排名的门槛也随之急剧下降。前5个月累计销售TOP50的门槛由去年同期的227亿元降至今年的109亿元；TOP100的门槛则由83亿元降至37.2亿元。前5个月累计销售破千亿的仅有碧桂园、万科、保利发展三家房企，权益销售金额分别为1500.8亿元、1087.7亿元和1066.2亿元。
中指研究院数据显示，头部阵营房企数量减少最为明显。千亿以上阵营仅3家，同比减少12家；第一阵营（500亿～1000亿）和第二阵营（300亿～500亿）房企分别为9家和12家，同比均减少9家；第三阵营（200亿～300亿）房企为15家，同比减少2家，基本保持稳定。
由于行业前景不明朗，大多数房企在年初选择不披露销售目标，或者主动调降目标。即便如此，在公开披露业绩目标的上市房企中，前5个月的目标完成度仍不及预期，几乎均低于去年同期水平。
碧桂园的目标完成度相对较高，前五个月1500.8亿元的业绩相比于4550亿元的全年目标，完成率为33%，但仍明显低于去年同期的39.8%。此外，大部分房企目标完成度均不及30%，例如越秀地产、美的置业、龙湖集团分别为28%、22.8%、20.7%。
“5月销售数据尚未完全发布，部分开发商或有小幅环比改善，在一定程度上带来些许市场信心恢复，但房地产销售季节性较强，且容易受到疫情影响产生较大波动，故依此判定行业景气是否恢复为时尚早。房价方面，根据国家统计局公布的1～4月数据，目前尚未看到明显复苏或筑底迹象。”惠誉评级企业研究董事沈家超在接受证券时报记者采访时表示。
政策生效仍有时滞
近期地方松绑楼市动作频繁。据克而瑞统计，截至5月24日，全国已有134城累计出台了223次楼市调控政策，堪称近几年中放松政策出台最密集的时段，且调控政策频次呈现逐月走高的特征。政策内容涉及放松限购、限贷、限售及公积金贷款等多个方面，主要集中在三四线城市。
但从房企销售情况来看，楼市松绑尚未完全发挥出效果。一位头部房企南方区域销售人员告诉证券时报·e公司记者，能够感受到市场略有回暖，但是程度有限，“比如惠州也出台了公积金转首付、2.5成首付、降低利率、取消重点区域限购等政策，但提振楼市需要多种因素综合作用，惠州的大环境还是靠深圳外溢，所以还需要时间恢复市场信心。”
“回暖的力度还没有达到预期。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，比如从最早出台政策的郑州的情况来看，政策刺激效应迅速递减，所以购房者还是处在观望阶段，如果没有实质性的稳定预期措施，还会进一步观望。总体来说，接下来情况仍需多观察，但6、7月情况大概率不会比4、5月更差。
这轮松绑开始于今年3月1日郑州放松限购限贷，此举在业内看来具有标志性意义。一位房地产行业分析师告诉证券时报·e公司记者，自2016年“房住不炒”提出之后，限购、限售、限贷这“三限”成为限制需求端的核心政策，除了2018年末菏泽推动棚改货币化而取消限售之外，其他城市难以动摇“三限”，而郑州率先突破限制，也引来后续多个城市跟随。
目前来看，已经有多个城市触及“三限”核心调控政策的放松，且城市能级也不断提升，逐渐向一二线城市蔓延。例如成都、长沙、杭州、海口等热门城市都先后加入了楼市松绑行列。
一二线城市需求最为强劲，其松绑措施强度备受关注。“一线城市出于抑制房价过快上涨及控制人口数量过快增长等需要，不太可能出现大力度的松绑政策，更多可能是围绕着人才引进方面有限松绑。政策效果何时体现无法预期，更多取决于经济恢复情况和购房者对房价稳定的预期。”沈家超称。
值得一提的是，南京不久前曾传出“取消二手房限购”消息，但在当日即被叫停，还有很多地方松绑政策并没有明确文件。沈家超对此表示，多数松绑政策属于地方性政策，无明确文件和“一日游”现象意味着地方政府在试探市场反应和上级能接受的边界，因为中央“因城施策”的指导意见并未有明确的定性定量指标。松绑的边界必然是不违背中央关于“房住不炒”的底线。
业内将希望投向今年下半年。多位房企相关人士都对证券时报·e公司记者表示，当前行业大环境仍然没有根本性改善，市场反弹仍需时间。一位TOP10房企人士称，内部高管预计市场触底回升的时间点要到下半年。
克而瑞研究预计，6月将是验证各城市市场成色的重要节点，并给下半年市场定调。规模房企在6月及第三季度，也需尽可能加紧货量供应，同时积极营销以提高去化率水平。
上述分析师也表示，政策出台到市场回暖之间会存在时滞，而且随着市场需求逐步消耗，时滞会越来越长，“比如2008年刺激楼市时，政策时滞只有3个月，但到了2014年那一轮刺激时，真正传导到三四线城市就需要两年以上持续刺激。当前这一轮中，一二线城市一定是率先复苏的，但三四线城市节奏会非常慢。”
“更为根本的区别是，现在已经不会把房地产作为刺激经济的手段，‘房住不炒’仍然是政策基调。”上述分析师称。
沈家超预计，若今后不再有全国范围的大规模疫情，且经济逐步企稳，下半年行业销售同比跌幅将逐渐收窄。主要开发商（非统计局口径）1~5月的新建商品住宅销售额同比下跌约50%，若前述条件满足，惠誉预计全年同比变动数将回升至下跌约25%~30%。
房企拿地趋于谨慎
销售不振也让房企投资拿地趋于谨慎，部分出险房企已经无力投资，土地市场仍然处于不温不火的状态。
据克而瑞数据，销售TOP50企业5月投资力度降至今年次低，仅高于1月份，同比、环比分别下降95%和70%。投资意愿相对较高的企业依然是中海地产、建发房产、华润置地等国企央企，民企在土地市场几乎隐身。
今年前5个月，新增土地货值在500亿元以上的房企有万科、华润置地、中海地产、滨江集团、绿城中国和建发房产。其中，建发房产在5月厦门、福州土拍中拿地近60亿元，成为1~5月新增拿地金额最高房企。
部分出险房企受制于资金压力，已经无缘拿地。对比销售排行和拿地排行可以发现，融创中国、中国恒大、绿地控股、世茂集团、新城控股、阳光城等规模房企没有出现在新增货值百强榜单中。截至5月末，新增货值百强门槛为31.5亿元，环比上涨18%，但同比大降60%。
与此同时，百强房企拿地销售比大幅下降。克而瑞数据显示，今年前5个月，百强房企的整体拿地销售比仅为0.15，其中近八成房企的拿地销售比低于0.2，近六成企业投资处于停滞状态。一般情况下，拿地销售比多在0.30至0.45之间，比例降低意味着拿地趋于保守。
整体来看，5月土地市场呈现量价齐跌的状况。全国300城经营性土地成交量持续低位，5月总成交建筑面积仅为6606万平方米，环比下降15.6%，同比降幅再度扩大至六成以上；价格方面，由于5月三四线城市成交占比上升，致成交单价回落至3255元/平方米，同比、环比分别下降32%和19%。
（原题：《5月楼市仍在低位徘徊 地方纾困政策生效仍待观察》）
