“参与‘以旧换新’活动，部分楼盘可优惠10万到30万元不等。”
“建议小区合理单价为3.5万元/平方米，急卖最多降1000元/平方米，其他业主再配合挂高价格。”
近期，东莞的新房和二手房市场，呈现出了两种截然不同的画风。
新盘开始加入“以旧换新”活动，甚至给出了不同幅度的激励举措。而二手房业主则联合起来保卫房价，发布倡议书，呼吁业主按照商定价格定价，避免中介低价销售。
合富大数据显示，东莞5月新房住宅成交1301套，同比减少四成，但环比上涨2%，均价26486元/平方米。相比之下，二手房市场成交更活跃，5月成交2119套，均价17862元/平方米，同比下跌22%。
6月7日上午，合富研究院高级分析师李兴旺在接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，东莞二手房成交超过新房其实从去年就开始了，主要原因有两点，一是二手房源急剧增加，本身挂牌量大，加上官方也发布了“带押过户”等二手房刺激政策；二是二手房性价比高，分流了新房市场的部分刚需客户。
东莞厚街某在建新盘 每经记者 陈荣浩 摄
最高补贴30万，新盘忙着“以旧换新”
每经记者了解到，东莞部分新盘已启动“以旧换新”，以大户型改善盘居多。
以保利首铸鹭湾为例，购房者需先签下新房认购书和独家房源委托协议，旧房由保利旗下二手平台帮卖，最高可享受新房销售价格10%的补贴，最高30万元。
6月6日上午，每经记者以购房者身份电话咨询保利首铸鹭湾，工作人员表示：“其实就是将房子委托给我们的团队，然后由我们的团队去做市场评估以及售出。我们一般会设置3-5个月的缓冲期，客户可以优先定房，等旧房转卖出去后再支付剩下的首付款。”
据东莞房天下，保利首铸鹭湾销售均价为4.5万元/平方米，主力户型为143-255平方米，交房时间为明年4月底。
同日下午，万科中天世纪水岸置业顾问也向每经记者介绍了“以旧换新”操作方法，“如果确定参与换新，可以先选房，之后由我们的团队加快处理您的二手房。锁房后我们通常会在3-6个月内将二手房售出。未正式售出前，参与‘以旧换新’的客户可以首付分期，等二手房正式售出后再补齐剩下的尾款。”
二手房业主“保卫房价”
不过，二手房市场是另一番景象。
合富大数据显示，截至今年5月，东莞二手房成交2119套，新房成交1301套。2024年东莞5月二手房网签均价约17862元/平方米，环比微跌2%，同比跌近22%。
在深圳工作的周先生近期一直在看东莞厚街的二手房，打算买来作为婚房。“厚街这边二手房价格要比新房价格低很多，新房单价普遍在2.5万元/平方米以上，但二手房单价在1万元/平方米出头，有大把可供选择的房源。”周先生说。
每经记者在实地走访过程中也证实了这一点。比如位于厚街体育公园北环路的汇景豪庭二手房，据安居客，截至2024年6月，该项目挂牌均价为1.56万元/平方米。而一路之隔的新盘保利和悦春风，销售均价约2.5万元/平方米。
正因为二手房价格的持续下探，部分业主反弹较大，甚至联合“保卫房价”。
比如，东莞松山湖万科金域松湖小区的业主们发布了一份倡议书，呼吁所有业主加入一个微信群，共同抵制中介机构，并夺回房产定价权。倡议书提出，业主们应该按照商定的价格策略来定价，以避免中介机构的低价销售策略。
东莞松山湖万科金域松湖小区的业主们发布保卫房价倡议书
“建议小区合理单价为3.5万元/平方米，急卖最多降1000元/平方米，其他业主再配合挂高价格。每成交一套房源后，记录成交均价，下一套成交价应保证比上一套的成交价高，以此拉高整体均价。”
万科金域松湖小区3居室房子挂牌单价为3.1万余元
“这是属于松山湖较为热门的小区，高峰时期房价在5万元/平方米左右，现在因为二手房价格下降得厉害，于是有业主倡议大家掌握小区定价权。”松山湖片区房产中介张鹏向《每日经济新闻》记者介绍。
不过，每经记者注意到，截至6月7日，中介平台依然能看到该小区挂牌价低于3.5万元/平方米的房源。据诸葛找房，有业主挂出一套3室2厅、93.48平方米房源，挂牌总价295万元，折合单价3.16万元/平方米。
在李兴旺看来，这种二手房业主抱团定价的行为对稳定小区房价起到的作用微乎其微。
“现在二手小区楼盘多，可售房源多，单个楼盘的保价行为意义不大。房子的买和卖本质是供需行为，主要得看有没有人买。就算你挂10万元/平方米，没有人买单，也是徒劳。”李兴旺说。
什么是楼盘均价？
自从开发商为吸引客户在“起价”上做“圈套”后，越来越多的购房者便不再对楼盘打出的“起价”动心了。 于是，许多精明的开发商在楼盘推广时采用了“均价”这个词。 “均价”，顾名思义当然是这个楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。 但近来有人发现，用标着的“均价”来买房，也买不到合适的，往往想买的房子与打出的“均价”也有很大差距。 均价到底是怎么样的一个价格？“均价”不是简单的算术平均值，即(最高价＋最低价)÷２得出的，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的。 以收回成本并获得利润的价格。 一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。 根据这个平均值，在给每一户定价前，先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。 用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。 而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。 一些细心的买房人发现，自己看中的房子，户型朝向都比较一般的，往往也与均价相差较远，这是怎么回事儿？是不是开发商在“均价”上也做了手脚其实，开发商在均价上大做文章是没有必要的，计算两套价格，费时又费力，不划算。 但由于现在市场上楼盘太多，竞争得太激烈，为了吸引购房者，一些开发商在楼盘推广时，打出的均价，并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中“均价”最低的那栋楼的价格。 因此，你在挑房时就会产生与均价相差较远的感觉。 这当然也是开发商定价的一种手段。 有人会说，这与原来打出的低“起价”不是一样吗？其实并不一样。 开发商打出的“起价”的套型，在整个社区中只有几套这样价格的房子，且是所有单元当中无论是楼层位置还是朝向、通风、采光最最差的，要么购房人不愿买，要么根本买不着；更有甚者，有的楼盘原本就没有这样价格的户型，仅仅为吸引客户。 而低“均价”则不同，这样价格的楼，社区中至少有一栋，而且这些楼中的户型与社区中其他楼中的户型没有什么两样，只是可能没有景观，或者由于楼体的朝向而影响到户型朝向而已。 因此，买房人如果是以价格首先者，是可以考虑的。 一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6层～8层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%～8%，高层是在15%～20%之间。
开盘楼盘与入住楼盘有什么区别吗?
开盘楼盘是指一手房，意思是开发商建好之后放出来统一一起卖的房子，选定一个日期来一起卖就叫开盘一手房价格是开发商对每种户型的房子订个价位给个户型图让你看，看中再买；入住楼盘是指二手房，意思是楼盘入伙之后可以住人了后来有些人不想住拿出来卖的房子，二手房是可以直接去业主家看看房子的户型，朝向等，二手房的价格是可以跟业主商谈的。
买新楼盘，通过中介、代理商、开发商有什么不同？
这里就没有本质区别了，应该有微妙的价格区别，你就要麻烦一下子货比几家了。 有的时候中介或者代理为了有业绩卖的价格比开发商还低，也就是给的优惠比开发商低，但是你要耐心一点交涉了如果是同一个楼盘，可能中介利用团购，帮楼盘推销之类的方式，能拿到一个比你直接在市面上问到的，稍微低一些的折扣价格。 这种方式本身是没有问题的，在长沙这种中介帮推新盘的项目也很多。 只要是价格合适，在开发商手上买或者在中介手上买都是可以的。 但是，正式合同必须和开发商签订，楼主还要注意中介是否有其它的额外费用，这样应该就没有任何问题了。
