证券时报记者 张达
距离6月26日北京楼市新政出台已经一个月时间，政策效果备受关注。过去一个月，二手房成交放量，价格逐渐企稳。
合硕机构首席分析师郭毅接受证券时报记者采访时表示，北京下调首付比例和房贷利率的新政，对北京二手房市场成交形成较明显的拉动。7月到现在，二手房成交量1.2万套左右，7月整月的成交量有望达到1.5万套以上。二手房市场成交量稳步增长，同时，价格也在底部夯实，买卖双方议价空间不断收窄，甚至在局部板块还出现个别二手房成交价格上涨的情况。
“新政以来，北京二手房成交量明显上来了，主要还是‘以价换量’。”北京东城区某房产中介门店的工作人员对证券时报记者说。
北京链家研究院根据北京市住建委官网数据统计，北京新政出台以来（6月27日至7月24日），北京市二手住宅网签量为14966套，与政策出台前的可比时段（5月30日至6月26日）相比增长11.8%。
北京链家研究院分析师冷会告诉证券时报记者，二季度北京二手房成交经历了“先外后内”的过程。4月30日北京优化限购政策，允许达到限购套数家庭加购一套五环外住房，4月至7月中旬，五环外城市发展新区二手房交易热度相对更高，外围片区成交占比也有所提升。自7月开始，伴随着置换链条的稳步运转，外围片区的交易热度开始向内环传导。7月以来，低总价、高总价房屋成交量同时提升，总价在400万元以下的房屋成交占比较6月份上升1.7个百分点，总价在1000万元以上及高单价住房成交比例有所提升，带动成交结构上移。
价格方面，北京链家的数据显示，二季度以来北京二手住房价格走势总体平稳，6月市场价格环比上升0.5%左右，7月以来（截至24日），北京链家二手住宅成交均价环比上升0.4%。
对于价格上涨的原因，冷会表示，主要来自于交易结构变化，从可比住房价格角度来看则较为稳定。这主要是由于新增客户与新增房源开始逆转，供需关系虽仍然偏向买家，但相较一季度更趋向平衡，有利于价格的相对平稳。从数据来看也是如此，从4月份开始，二手住房成交均价已连续4个月保持平稳运行，月均波动幅度均在1%以内。
冷会认为，综合来看，“6·26”北京新政对于房地产市场的进一步回暖具有积极作用，较好的政策节奏与恰当的政策力度，使得全市二手住房市场目前达到了较为理想的量升价稳状态，并已持续一段时间。
中原地产首席分析师张大伟也预计，在政策影响下，7月整月北京二手房网签量有望超过1.5万套，达到最近一年多的最高点。
从新房市场来看，中原地产研究院统计数据显示，6月26日—7月25日，北京新建住宅网签量为4501套，较5月27日—6月25日的3243套上涨了38.8%。
不过，郭毅告诉记者，与去年相比，北京新房市场目前单月成交量仍处在底部盘旋的状态。从价格表现上来看，也并没有出现折扣收回、价格回涨的现象。
对于出现这一现象的原因，郭毅认为，核心在于目前北京整体楼市还存在循环不畅的现象，包括从土地的投资、开发、开工到竣工的循环，以及新房到二手房置换的循环。要让整个循环畅通起来，还需要更加精准的调控政策。如北京近期的“以旧换新”政策、刚刚挂牌的门头沟地块竞价规则调整等这类精准调控刚刚开始，未来这类调控或对新房市场有效拉动，也更有助于从土地、新房、二手房市场整体形成一个良性循环，从而带动市场更加稳定向上发展。
值得注意的是，7月26日，北京供应的门头沟新城地块，在土拍规则方面进行了三项优化。
中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，一是竞买人资格优化。对同一集团下的成员企业，在竞价阶段的竞买人资格要求方面有一定的放松。也就是说，摇号阶段的规则和之前的土拍规则保持一致，而在竞价阶段，不再是之前的仅一家成员企业可以报名参与竞拍，而是同一集团下的所有成员企业均有参与机会。
“这一规则的优化，一方面保证了摇号阶段的公平性，另一方面又为同一集团下的成员企业创造了更多参与北京土拍的机会。”张凯称。
二是竞价阶梯优化。竞价阶梯由原来起始价的5‰调整为1‰，大幅降低了竞价阶段的加价门槛，有利于竞买人更精确地根据自身企业的出价能力进行报价。
三是超低能耗建筑标准优化。由之前的需满足北京市建筑节能设计标准，优化为可按国标执行。这一调整能够在一定程度上降低房企的开发成本，为房企腾挪出更多的成本资源用在“好房子”的产品打造上。
北京二手房成交量
北京二手房成交量情况如下：①受春节和疫情的反复影响，今年第一季度楼市表现相对而言比较逊色，新房和二手房成交量都出现了一定程度的下滑，但随着春节影响消退和疫情的好转，楼市复出迹象凸显，新房和二手房的成交量比上月均有一定幅度增长，价格方面凸显稳姿。随着市场信心持续修复，二季度成交将保持稳中有升的态势。②北京通常情况下，楼房存量度比较高，二手房成交一直占市场的主力地位，随着土拍热度传到交易市场以及受3月“小阳春”的效应和教育置业季的进一步推动，成交量创2019年以来季度新高，但随着海淀区推行二手房指导价等政策的相继落地，市场热度明显回落。综上所述，虽然目前北京二手房成交量略微下滑，但是从长远的发展来应该还是有着不错的态势。点击查看：北京二手房成交量
北京房地产新政出台后 楼市有何反应?记者观察
北京房地产新政出台后，楼市反应积极，成交量有所放大，市场信心持续增强。 自北京房地产新政出台以来，楼市呈现出明显的活跃态势。 新政通过降低首付比例和房贷利率下限，减轻了购房者的经济压力，从而刺激了购房需求的释放。 以二手房市场为例，成交量在新政的推动下实现了显著增长。 据北京市住建委公布的数据显示，新政出台后的两周内，二手住宅网签量较政策出台前两周增长了超过7%。 这一数据反映了购房者在新政利好下的积极入市态度。 在新房市场方面，新政的影响同样显著。 随着看房人数的增多，新房成交量也有所提升。 特别是在新政发布后的首个周末，新房成交量出现了大幅增长。 此外，不少楼盘针对市场回暖态势，计划推出更多的促销活动，以期望在未来一段时间加快销售进度。 这些举措进一步提升了市场的整体预期，增强了买卖双方的信心。 值得一提的是，新政还通过支持多子女家庭改善性住房需求、给予购买绿色建筑等特定类型住房的公积金贷款额度支持等举措，满足了不同群体的购房需求。 这些政策不仅体现了政府对民生的关注，也有助于推动楼市的可持续发展。 综上所述，北京房地产新政的出台对楼市产生了积极的影响。 通过降低购房门槛、减轻购房者负担以及满足多样化购房需求等措施，新政有效地刺激了楼市的活跃度，提升了市场信心。 未来，随着政策效果的进一步显现，北京楼市有望继续保持平稳向上的发展态势。
北京二手房一天降价20万 北京二手房挂牌量一路高升
5月24日，北京朝阳区潘家园弘善家园一套72平方米、两室一厅的二手房源报价从410万元下调到了390万元，经纪人刘丽告诉记者：“价格可以再商量，再谈个几万不成问题。 ”根据诸葛找房官网，仅5月24日当天，有1986套二手房源选择降价，平均降价幅度在16.95万元/套；涨价的房源仅150套，不过平均涨价幅度达到了20.14万元。 近段时间，北京二手房挂牌量一路高升，买方的议价能力有所提高，但交易量没有几个月前那般火爆了。 根据诸葛找房统计，2023年第21周（05月15日-05月21日），北京存量房成交3581套，环比下降1%。 从近10周成交走势来看，周均成交套数为4190套，第21周低于平均水平14.5%。 今年3月北京二手房成交的活跃还历历在目，单月成交规模时隔23个月再次突破套，创近6年同期成交新高。 诸葛数据研究中心监测数据显示，3月北京二手住宅成交套，环比上升44.9%，同比上升31.14%，单月成交同环比实现“二连升”。 2023年一季度，北京二手住宅成交套，较去年第四季度上升49.08%，较去年同期上升24.21%。 但此后行情突变。 刘丽认为，目前很多二手房业主倾向买新房：“很多业主愿意把自己手里的老破小换成新房，再说现在北京也能‘带押过户’了，换房也方便了。 ”刘丽向记者列了几个新房项目，分别在朝阳和亦庄：“这些新房都是精装交付，价格也不高，现在不出手，将来可能价格又要涨上来了。 ”刘丽认为，新房价格相对较低也是北京二手房挂牌量持续上涨的原因之一。 相比于二手房市场，北京的新房交易相对活跃。 从月均成交水平来看，2023年前4月，北京新房平均成交5936套，较2022年同期上升18.54%，月均成交水平赶超去年。 诸葛找房认为：“北京新房市场延续上涨行情，既向市场传递了一定的积极信号，也反映出北京楼市具一定韧性，市场需求相对稳健。 展望后市，当前购房政策较为宽松，加之临近6月房企年中业绩冲刺节点，预计5月新房成交将以稳为主，二季度新房整体成交规模有望迈上新台阶。 ”
