10月31日，六大国有银行集体公告，从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新定价机制。一个月前，中国人民银行曾发布公告，要求存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。
11月1日，完善商业性个人住房贷款利率定价机制正式落地，购房者未来房贷利率加点幅度如何调整?购房者现在又是否值得申请调整?存量房贷利率何时能重新定价?
未来存量房贷加点幅度如何调整?
9月29日，中国人民银行发布关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告，其中提出，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。
偏离幅度的设定是调整规则的关键内容。从六大国有行公告来看，这个偏离度设定在30BP，即存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP时，客户可申请调整利率加点值。重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值30BP，且不低于重新约定时所在城市房贷利率加点下限(如有)。
也就是说，购房者贷款的LPR加点值-全国新发放房贷利率平均加点值>30BP时，如购房者所在区域当前未设置房贷利率下限，购房者可申请将贷款的加点值下调至全国新发放房贷利率平均加点值+30BP。
例如，购房者的贷款利率为LPR-20BP，人民银行10月31日最新公布的全国新发放房贷利率为3.33%，考虑到上季度(即7-9月)公布的5年期以上LPR算术平均值为3.85%，则全国新发放房贷利率(3.33%)对应加点值为-52BP，购房者的加点值(-20BP)较全国新发放房贷利率加点值(-52BP)高32BP，符合调整条件，如购房者所在区域当前未设置房贷利率下限，购房者可申请下调至-22BP(=-52BP+30BP)，下调后购房者的贷款利率为LPR-22BP。
当前，央行官网已经增设新栏目“商业性个人住房贷款加权平均利率”。据了解，每年1月、4月、7月、10月末，央行会公布上一季度全国新发放房贷利率水平，供银行和借款人参考。
六大国有行表示，自2024年11月1日(含当日)起，购房者即可登录银行APP，或线下向贷款服务行申请调整利率加点值。审核通过后，新的利率加点值即日生效。
存量房贷利率何时能重定价?
根据中国人民银行发布关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。
此前不少贷款人认为房贷利率重定价周期统一为一年，不能及时反映市场供需变化，容易造成新老房贷利差过大等情况，六大银行的公告明确取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
举个例子，如购房者的重定价日是3月15日，重定价周期调整为3个月后，购房者的重定价日将调整为3月15日、6月15日、9月15日、12月15日。
值得注意的是，每笔房贷在贷款结清前仅有一次调整重定价周期的机会，不得进行多次调整。
何时能申请调整?
多家银行表示，将不晚于2024年11月15日开始受理重定价周期调整申请，届时购房者可通过手机银行申请调整重定价周期。
现在是否需要申请调整加点?
考虑到10月25日绝大多数存量房贷的加点幅度已经批量调整至-30BP，预计2024年第四季度绝大多数借款人无需调整加点幅度。
未来一段时间，如果政策利率保持稳定，预计新发放房贷利率都保持稳定，存量房贷利率将无需再进行调整。
有市场人士认为，如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素合理确定新发放房贷利率。
本轮批量调整后，存量房贷利率普遍降至3.3%，如果存量房贷与新发放房贷差异大于30BP，将推动新一轮存量房贷利率下调。因此，预计银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。
采写:南都记者 黄顺威
