原计划于6月12日下午出让的白云区广州设计之都三期AB2603123、AB2603087地块，在此前历经延期一个多月出让之后，再次在临拍卖前一天被宣布终止出让。
类似事情已非个案。从广州公共资源交易中心官网可见，在过去44天，广州已有10宗地或终止出让或者延期出让。而自今年1月以来，广州共已发布31条事关土地终止出让，或延期出让的公告。
在6月11日，广州公共资源交易中心发布两条事关土地拍卖的公告。其中一条宣布白云区广州设计之都三期AB2603123、AB2603087地块终止出让。该宗居住用地宗地面积56925（可建设用地面积39888）平方米，计容建面145982平方米，挂牌起始总价33.8亿元，折合起拍楼面地价约为23169元/平方米（未扣除配建）。
事实上，早在今年4月1日，该涉宅地块就已挂牌并计划于5月7日拍卖；但在4月18日，广州公共资源交易中心发布补充公告，宣布延期至6月12日下午2时限时竞价。挂牌两个多月，眼见拍卖在即，未料在临拍卖前一天被叫停终止出让。
另一条公告为宣布地块延期出让。南沙区横沥镇凤凰二桥东侧、横沥大道南侧2024NJY-2地块于今年5月14日挂牌，原定于6月13日出让，彼时其起拍总价为57880万元，折合起拍楼面价约1.17万元/平方米。此次公告拟延期至7月11日下午4时出让，挂牌起始价上调至59140万元。
翻看今年以来被终止出让或延期出让的31条土地记录，不只居住用地、商住用地，也有商业商务用地，亦有工业用地等等。在涉宅用地中，已有7宗地或终止出让或不成交。
根据《广州市2024年建设用地供应计划》，2024年广州共计划供应93宗涉宅地，其中南沙、荔湾均为14宗；黄埔12宗；白云、从化、番禺均10宗；增城7宗；花都9宗、天河6宗；海珠1宗。但而今2024年上半年将近尾声，于2024年挂牌的涉宅地迄今仅成交了两宗：分别是央企华润置地联合体以底价36.45亿元摘得天河区岐山路AT1010005、AT1010007地块，折合楼面地价37736元/平方米；国企越秀地产以底价14.55亿元摘得天河区大观路以东、奥体路以北AT1003009地块（即世界大观第三宗地），折合楼面地价47488元/平方米。
广州自2004年8月31日起结束协议出让土地的时代，开启土地招拍挂出让。在同一年仅剩的4个月时间，一共挂牌成交了4宗涉宅地。此后伴随房地产市场迎来黄金时代，涉宅地成交数量更为可观。
回顾过往五年，广州每年保持至少40多宗涉宅地成交：比如2019年成交55宗，2020年成交84宗，2021年成交86宗，2022年成交48宗，2023年成交43宗，且土拍成交火爆期多发生在上半年。
以年份统计，2024年截至6月12日，广州一共成交了6宗涉宅地，但当中有4宗均为去年挂牌，均于今年1月成交。真正属于2024年挂牌并成交的仅有2宗，均为底价成交。
北京集中供地玩出新高度，溢价率低至6.41%尽显“三稳”魄力
盛夏已至，“集中供地”宛如一股热浪滚滚而来。 5月11日晚，北京结束了为期两日的集中供地大戏，放上货架的30宗地块共揽金1102.21亿元。
加上此前已收官的城市，近1个月内，长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京等7城合共卖地金额已达4469亿元。 此番土地放量规模、房企取地节奏，放在烈火烹油的地产界也可谓壮观。
如果按卖地金额排序，七个城市座次依次为杭州、北京、广州、重庆、无锡、沈阳、长春，首场土地供应分别收金1178亿元、1102亿元 、906亿元、635亿元、256亿元、198亿元、194亿元。
火热如杭州，一次性便拍出千亿土地金额，相当于2020年杭州全年住宅用地成交金额的52.3%，溢价率达26%；也有惨淡如长春，供应的51宗宅地最终成交38宗，2宗流拍，11宗终止挂牌，市场表现较为平淡。
实际上，新的供地规则，不仅是对房企资金周转、拿地研判、综合运营能力的挑战，也极为考验各地的调控决心与智慧。
最新收官的北京土拍，便以复杂的竞拍规则、综合多元的竞拍条件，避免了此前重庆等城市的“高溢价”盛况，体现了“房住不炒”、以及“稳地价、稳房价、稳预期”之“三稳”调控定力。
“南方系”房企围猎北京土拍
在寸土寸金、僧多粥少的北京，优质地块公开出让，势必会引来房企垂涎。
本次集中拍地，北京共拿出30宗地块覆盖12个区域，其中中心城区供应15宗，涉及朝阳、海淀、丰台、石景山；多点及副中心供应11宗，涉及通州、大兴、昌平、房山；门头沟、怀柔等生态涵养区供应4宗。
名单一经公布，便引来诸多开发商蠢蠢欲动。
据第一 财经 统计，有超过50个开发商和200余个主体参与此次竞争，保证金超过1500亿元。 参拍企业包括华润、保利、中海、中粮等央企国企，还包括万科、融创、绿城、碧桂园等头部房企，也有城建、天恒、首开在内的“地头蛇”。
金地+华润+保利联合体更是组成 “铁三角”，出现在22宗地块的竞拍中。 近期获地较少的中海表现活跃，在土拍第一日的12宗地块中，中海全部参与竞拍，其中3块与中交组成联合体，其他9块均单独竞拍。
与此同时，越秀地产、卓越集团等“南方系”房企大肆北上，成为本次土拍的意外焦点。 其中，卓越成功取得朝阳金盏村、丰台张郭庄、中关村生命科学园、昌平东小口等4宗地块，可谓本次土拍的最大黑马。
经过两日争夺，最终北京在两天内将1035亿元收入囊中。 已出结果的15宗地块中，石景山地块被融创、石泰联合体以高达64.4亿元竞得；丰台张郭庄地块被卓越、首开联合体以总价62亿元，配建平方米公租房代价拿下。
其余10宗地块，由于已经达到政府持有比例20%的最高限，或达到配建面积的上限，均转入竞高标准商品住宅建设方案阶段，10~15个工作日后出结果。
“房企对此次北京土拍的热衷，首先来自市场占位的需要，其次高素质土地也让房企热情更高。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩称。 诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也表示，本次北京土拍现场竞争较为激烈，房企拿地积极性可见一斑。
盈利空间受挑战
尽管吸引了大量竞拍者，但北京拍地也出现“冷热不均”的现象。
从整体表现看，第一日的竞争激烈程度超过第二日。 第二日，仅有通州副中心地块表现较为抢眼。 其余地块开发商表现较为克制，成交速度也较快，丰台张家坟地块更是经过一轮竞拍即落袋金茂。
地块之间也存在分化，朝阳金盏、通州副中心、海淀树村等地块备受追捧，从而进入高标准程序，共10宗块地进入该程序；而宋庄、丰台张家坟地块则较快成交，在现场出现一次报价即成交的现象。
值得注意的是，在为期两天共计出让的30宗地块里，有6宗位置较好的地块需要竞拍政府持有产权份额，包括朝阳金盏村2宗、崔各庄1宗、海淀树村2宗，以及第二日出让的通州副中心0302地块为此类型。
这6宗地块，都是开发商竞争的高地，在不断攀升的地价和不断提高的政府自持比例中，多数都未能实现当日出结果。 同时，密云、延庆等远郊地块虽然位置较远，但因为地块属性较为纯粹也进入了高标准程序。
以朝阳金盏村两宗地块为例，两宗地楼面价均超过5万元/平方米，然而由于两宗地块均进入政府持有份额阶段，故该地块未来限售价仅为6.6万/平方米和6.46万/平方米，从地价和房价比来看，相当考验房企的后续运营能力。
对此，合硕机构首席分析师郭毅对第一 财经 表示，由于上述两宗地块容积率只有1.3，如果未来产品形态是别墅，那么开发商在地下空间方面将有很大作为，“利润肯定有，不过比较薄，还要看开发商未来如何开发地下空间。”
本次北京集中供地的明星地块—海淀树村两地块也面临类似的处境。 海淀两地块均达到了20%政府自持比例，因此未来限售价只有8.96万元/平方米，然而这两宗地块的楼面价却高达近7万元/平方米。
与金盏两地块不同，海淀地块容积率1.6，小区整体建设成为别墅的可能性不大，郭毅表示，如果能有一些叠拼产品，那么地下面积仍然是盈利空间所在，但其余的平层产品则大概率面积较小。
严苛规则平抑市场热度
需要注意的是，北京此次土拍共揽金1102.21亿元，这些地块起拍价1035亿元，因此整体溢价率仅为6.41%。
反观集中供地的其它城市，重庆、无锡均热度高企。 其中，重庆由于不限地价，整体溢价率超过40%，无锡作为长三角核心城市三四线，受到房企更多青睐，本次成交16宗地平均可比地价上涨30%以上。
“由于北京此轮集中供应土地的整体素质较高，为防止土地市场过热给新房市场带来压力，因此在土地出让过程中设置了更多的限制条件，确保土地市场稳定。 ”潘浩告诉第一 财经 。
据悉，为降低土拍市场热度，北京不仅设定了地价上限，还首次引入房屋销售价格引导机制，并在15宗地设置竞配建公租房面积，6宗地竞政府持有产权份额，此外还有竞建高标准商品住房、竞建国际人才社区房等多重竞拍规则。
以10日拍出的12宗地为例，在房企激烈争夺下，有7宗地块转入竞报高标准建设方案阶段，10~15个工作日后得主才会落实，分别为海淀区树村2宗地，朝阳区王四营3宗地块、崔各庄1宗地块、豆各庄1宗地块。
“高标准商品住宅建设方案，即针对建筑品质和专业设计进行综合评分，意味着不是任意房企都能拍得地块，对房企的操盘能力和建筑水平都是考验，逐渐进入以质取胜的阶段。 ”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为。
虽然开发商的“考卷”变难了，但北京确实在一定程度上把土拍溢价率压了下来。
与此同时，因重启“竞配建公租房”，并创新性推出“竞政府持有共有产权份额”和“竞建高品质住宅”等出让方式，北京的商品住宅市场结构也将有所调整。
“北京竞租赁住房面积占规划建筑面积的13%，远高于广州的1.3%，也高于无锡的11.2%，未来北京租赁供应将明显加强。 ”潘浩认为，对无房家庭来说，租赁住房供应加大，是解决大城市青年居住问题的重要方向。 从产品打造上来看，商品房产品将更注重品质改善，未来改善型需求或将集中入市。
值得注意的是，集中供地政策陆续落地后，土拍整体热度有上升趋势。 克而瑞数据显示，在重点城市集中拍地等因素影响下，4月土拍成交溢价率大幅跳涨至25%以上，平均溢价率达到25.4%，刷新近三年以来的 历史 新高。
土拍较热的城市如重庆，开发商也意欲借势营销，提升市场热度。 克而瑞重庆方面表示，五一期间重庆多个项目开始暂停外部分销，收紧折扣，部分火热板块项目几乎取消所有营销活动，仅保留线上宣传。
对此贝壳研究研究指出，首批集中供地试水过程中，各房企在开启粮草储备的同时也在快速适应，由于无案例可循，因此仍在按照“老办法”进行取地，随着集中供地城市越来越多，房企适应集中供地后，活跃度会逐渐回落。
土地招拍挂制度是什么？
中华人民共和国国土资源部令（第11号）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，已经2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过，现予发布，自2002年7月1日起施行。 部长田凤山（章）二○○二年五月九日招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定第一条为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规，制定本规定。 第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本规定。 本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 本规定所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 本规定所称挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第四条商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 第五条国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。 市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。 第六条市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。 第七条出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。 招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。 第八条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。 第九条招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：（一）出让人的名称和地址；（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；（七）投标、竞买保证金；（八）其他需要公告的事项。 第十条市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。 确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。 招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。 第十一条出让人应当对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。 对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。 第十二条市、县人民政府土地行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。 第十三条投标、开标依照下列程序进行：（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。 招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。 投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。 （二）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。 由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。 投标人少于三人的，出让人应当依照本规定重新招标。 （三）评标小组进行评标。 评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。 评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。 评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。 （四）招标人根据评标结果，确定中标人。 第十四条对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。 第十五条拍卖会依照下列程序进行：（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。 没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。 第十六条竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。 拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。 第十七条挂牌依照以下程序进行：（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；（二）符合条件的竞买人填写报价单报价；（三）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；（四）出让人继续接受新的报价；（五）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。 第十八条挂牌时间不得少于10个工作日。 挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。 第十九条挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。 成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。 成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。 签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。 第二十一条中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。 中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。 第二十二条招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。 出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。 第二十三条受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。 第二十四条应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。 第二十五条中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任：（一）投标人、竞买人提供虚假文件隐瞒事实的；（二）中标人、竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。 第二十六条土地行政主管部门工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第二十七条以招标拍卖挂牌方式租赁国有土地使用权的，参照本规定执行。 第二十八条本规定自2002年7月1日起施行。 河北省集体建设用地使用权流转管理办法（试行）第一条为规范集体建设用地使用权流转行为，维护集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和节约、集约利用，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，结合本省实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本省行政区域的城市和镇规划区外集体建设用地使用权的流转及相关管理活动。 第三条本办法所称集体建设用地，是指乡镇企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地，以及其他经依法批准用于非住宅建设的集体所有土地。 本办法所称集体建设用地使用权流转，是指在所有权不变的前提下，出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。 第四条县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的监督管理工作。 第五条集体建设用地使用权流转应当符合土地利用总体规划，并具备下列各项条件：（一）所有权人、使用权人依法取得土地所有权或者使用权证书；（二）土地权属没有争议；（三）土地权利的行使未被司法机关、行政机关依法限制；（四）共有的集体建设用地使用权已经所有共有人书面同意。 第六条农村集体经济组织出让、出租和抵押村农民集体所有的集体建设用地使用权的，必须经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。 出让、出租和抵押乡（镇）农民集体所有的集体建设用地使用权的，必须经乡（镇）集体经济组织或者乡（镇）人民政府同意。 第七条进行集体建设用地使用权流转应当依法签订合同。 合同应当载明下列事项：（一）双方当事人的名称或者姓名；（二）流转方式；（三）土地的位置、面积、用途、使用期限和使用条件；（四）土地收益及支付方式；（五）当事人的权利和义务；（六）集体建设用地使用权使用期限届满后土地及地上建筑物和其他附着物的处理办法；（七）争议的解决办法；（八）违约责任。 第八条集体建设用地使用权的出让年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。 集体建设用地出租的最高年限不得超过二十年。 第九条出让、出租集体建设用地使用权可以采用招标、拍卖、挂牌或者协议的方式。 第十条集体建设用地使用权的出让价格可以参照当地的土地征收价格确定。 集体建设用地使用权出租的租金标准可以参照当地土地征收价格折算的数额确定。 第十一条集体建设用地使用权以招标、拍卖、挂牌的方式出让、出租的，按照以下程序进行：（一）所有权人持土地所有权证书，宗地勘测图，以及按本办法第六条规定形成的同意出让或者出租的书面材料，向设区的市或者县（市）土地行政主管部门提出申请；（二）受理申请的土地行政主管部门会同城乡规划主管部门指导所有权人拟订出让或者出租方案，报本级人民政府批准；（三）集体建设用地使用权出让、出租方案经批准后，由所有权人委托土地交易机构在土地有形市场组织进行集体建设用地使用权的招标、拍卖或者挂牌出让、出租；（四）中标人、竞得人凭中标通知书或者成交确认书，与所有权人签订集体建设用地使用权出让或者出租合同，并按合同约定向土地所有权人支付土地出让金或者租金；（五）中标人、竞得人持集体建设用地使用权出让或者出租合同，集体建设用地批准文件，以及土地出让金或者租金支付凭证，向受理申请的土地行政主管部门办理土地登记，领取集体建设用地使用权证书。 第十二条集体建设用地使用权以协议的方式出让、出租的，按照以下程序进行：（一）双方当事人持土地所有权证书，宗地勘测图，按本办法第六条规定形成的同意出让或者出租的书面材料，供地方案，集体建设用地使用权出让或者出租合同，以及城乡规划主管部门的意见等有关材料，向设区的市或者县（市）土地行政主管部门提出申请；（二）受理申请的土地行政主管部门依法进行审核，报本级人民政府批准；（三）经批准后，集体建设用地使用权的受让人或者承租人按合同约定向土地所有权人支付土地出让金或者租金；（四）受让人或者承租人持集体建设用地使用权出让、出租合同，集体建设用地批准文件，以及土地出让金或者租金支付凭证，向受理申请的土地行政主管部门办理土地登记，领取集体建设用地使用权证书。 第十三条使用权人应当按照设区的市、县（市）人民政府批准的用途和集体建设用地使用权出让或者出租合同的约定使用土地。 确需改变用途的，必须经所有权人和设区的市、县（市）土地行政主管部门、城乡规划主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准，并由双方当事人变更或者重新签订集体建设用地使用权出让或者出租合同。 第十四条集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用期限届满后，集体建设用地使用权由所有权人无偿收回，地上建筑物和其他附着物按照出让、出租合同的约定处理。 出让、出租合同未约定的，参照国有土地使用期限届满后地上建筑物和其他附着物的处理办法处理。 所有权人和使用权人应当自土地使用期限届满之日起三十日内，到原登记机关办理土地使用权注销登记。 第十五条集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用期限届满需要续期的，使用权人应当在土地使用期限届满之日的六个月前向所有权人提出申请，经同意后重新签订合同，并依法办理出让或者出租手续。 第十六条使用权人依法取得的集体建设用地使用权受法律保护，所有权人在出让、出租合同约定的使用期限届满前不得收回。 因乡（镇）、村公共设施和公益事业建设确需使用已经出让、出租的集体建设用地的，经原批准用地的人民政府批准后，所有权人可以提前收回土地使用权，但应当对使用权人依法予以补偿。 第十七条集体建设用地使用权出让、出租取得的土地收益属所有权人所有，其他单位和个人不得截留或者挪用。 第十八条集体建设用地使用权可以依法转让或者转租。 使用权人转让或者转租集体建设用地使用权的，除具备本办法第五条规定的各项条件外，还应当按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定进行开发建设，并且房屋建设工程的投资额达到投资总额的百分之二十五以上或者已开发土地面积达到应开发面积的三分之一以上。 第十九条集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移。 集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原集体建设用地使用权出租合同。 第二十条集体建设用地使用权转让、转租的期限，不得超过原土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。 第二十一条集体建设用地使用权转让、转租的，双方当事人应当持土地使用权证书和相关合同，到设区的市或者县（市）土地行政主管部门申请办理土地登记，并将转让、转租情况告知所有权人。 第二十二条将集体建设用地使用权以抵押的形式作为债权担保的，抵押双方当事人应当持土地所有权、使用权证书，债务合同，抵押合同以及当事人的身份证明，向设区的市或者县（市）土地行政主管部门办理抵押登记。 农村集体经济组织或者乡（镇）集体经济组织以集体建设用地使用权抵押的，在办理抵押登记时，还应当向设区的市或者县（市）土地行政主管部门提交按本办法第六条规定形成的同意抵押的书面材料。 乡（镇）、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。 第二十三条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押的集体建设用地使用权折价或者以拍卖、变卖抵押的集体建设用地使用权所得的价款优先受偿。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以依法请求人民法院拍卖、变卖抵押的集体建设用地使用权。 抵押权因债务清偿或者其他原因而灭失的，抵押双方当事人应当向原登记机关办理抵押注销登记。 第二十四条集体建设用地使用权转让、转租、抵押的，其地上建筑物和其他附着物随之转让、转租、抵押。 集体建设用地上的建筑物和其他附着物转让、转租、抵押的，其占用范围内的集体建设用地使用权随之转让、转租、抵押。 第二十五条通过集体建设用地使用权流转取得的集体建设用地不得用于商品住宅开发。 第二十六条未经依法批准擅自出让、出租集体建设用地使用权，或者违反本办法规定将集体建设用地用于商品住宅开发的，依照土地管理法律、法规的规定处理。 第二十七条集体建设用地使用权流转合同的示范文本，由省土地行政主管部门制订。 第二十八条本办法自2008年11月1日起实施。
多城卖地潮蓄势待发 未来土地市场“看点”多多
自2月底以来，22个重点城市集中供地政策引发行业内外的普遍关注，截至目前，“集中供地”新政出台已有月余，22个城市积极响应，陆续挂牌首批集中出让地块。 仅4月7日，就有杭州、重庆发布集中供地出让公告，至此，长沙、广州、北京、天津、杭州、重庆、无锡、南京、长春、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门16城明确将在4-5月开启集中供应土地。
累计看，第一批入市地块起价已经超过6000亿，叠加即将出台的上海、深圳等城市， 预计未来22个热点城市第一批卖地有望超过万亿。
克尔瑞称，考虑到4月份将迎来大批重点城市首批集中供地挂牌，预计接下来的供应将会维持高位。 未来土拍焦点将集中在北京、广州、天津、无锡、绍兴、义乌、温州等热点城市。
卖地潮蓄势待发
大批优质地块在路上
自2021年2月23日天津率先发布“集中供地”新政后，多个城市紧跟着分别发布了2021年住宅用地集中供应出让的相关文件， 长春更是于2021年3月15日挂牌首批51宗集中出让地块，成为新政的首个正式执行者。
截至目前，长春、广州、无锡、天津、北京、杭州、长沙、重庆5城已经明确挂出首批集中出让地块的正式出让公告，上海、南京等发布了预公告。
其中，广州将集中出让48宗地块，土地面积达到了393.6公顷，天津和杭州则分别集中出让58宗和57宗地块，土地面积也均超过了300公顷，北京则明确首批集中供应30宗项目，共涉及12个区，其中朝阳区10宗，建设用地面积约41公顷，无锡市自然资源和规划局则计划于4月28日以挂牌方式出让16幅地块，其中纯宅地15幅，1幅为居住、商业用地，共计94.93万平方米， 土地出让金 起始总价约227.731亿元。
从首批已经正式发布出让文件的城市来看，除无锡、长沙外，其余城市供应力度均很大，占2020年全年宅地供应面积的比重超35%，尤其是北京和广州，分别为56%和55%，较2020年已过半，其次是天津，比重也达45%。 总体供地节奏快于往年同期平均值。
注：截止4月7日，长春、广州、无锡、天津、北京、杭州、长沙、重庆正式发布首批集中出让公告，仅发布预公告的城市未在统计之列；重庆2020年数据不可得。
除了量大之外，“质优”也成为本次供应的特点之一，CRIC监测数据显示，3月挂牌的涉宅地块中，起拍单价超过1万元/平方米的高单价土地共有85宗，其中集中供地的重点城市有62宗，分布在北京、广州和无锡三个城市。
特别是在北京，起拍单价超过3万元/平方米的地块有16宗之多 ，分别位于海淀、朝阳、昌平、大兴、丰台和石景山区，其中，海淀和朝阳供地达12宗，占北京此次集中供地幅数的四成。
在这些地块中，不乏曾因关注度过高而遗憾退出的优质地块 ，例如，去年底因“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌出让方式引发社会热议，并被中止出让的两宗海淀区树村地块也在第一次集中挂牌之列，根据本次出让公告，树村12号地块起始价55.9亿元，折合楼面价约元/平方米；树村13号地块起始价62.1亿元，折合楼面价约元/平方米。
同样经历“回炉重造”的还有金盏乡小店村3005-02、3005-08两宗地块，本次出让折合楼面价也达到5.1万元/平方米。
此外，无锡挂牌的16宗宅地均设置了最高限价，其中超过1万元/平方米的地块有8宗，不过，业内人士表示，鉴于当前无锡楼市热度高涨，房企拿地增加土储的意愿十分强烈，大部分地块大概率会封顶成交。
中原地产首席分析师张大伟预计， 未来一段时间，北京、杭州以及暂时未公布的上海等城市，将出现井喷卖地的情况，集中供地政策逐渐开始影响土地市场，预计4-5月份可能井喷，土地价格依然高位。
土地新规刺激房企拿地节奏
未来土地市场看点多多
土地供应新规之下，房企在调整拿地节奏。 中指研究院数据显示，前3月，TOP100企业拿地总额5588亿元，拿地规模同比增长22.7％。 保利发展、融创中国和绿城中国占据榜单前三位。 TOP10企业1-3月新增货值总额5874亿元，占TOP100企业的32.9％，市场集中度显著。
中指研究院认为，受“土地供应两集中”政策影响，今年3月50家代表企业拿地规模均受不同程度影响。 具体来看，滨江集团(,股吧)、广州地铁等企业区域深耕，单月拿地金额受政策影响较大；保利发展、中海地产等企业全国化布局，受影响较小，3月拿地额均超100亿元。
此外，房企拿地方式也在发生改变。 一季度，50家代表房企中前10阵营企业和11-30阵营企业权益金额占比均出现显著上升，分别上升13.7和14.1个百分点，31-50阵营企业在招拍挂市场更倾向于合作拿地，权益金额下降4.5个百分点。 对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，叠加“三道红线”等因素，房企之间合作拿地案例或增多。
不过，在多数中型房企看来，土地新规也为发展型房企提供了机遇 。 新力控股业绩会上，公司高管表示，新规之下，中型房企的优势体现在决策高效透明，可以取得先机，此外，新力将加大企业间合作，整合更多资源。 上坤地产同样在业绩会上表示，22城中，上坤已经布局8个城市，有足够的土地储备，在对城市土地和市场的判断上具备优势。
中原地产市场分析师卢文曦分析称， 未来集中供地政策下，中小房企仍有一定拿地机会 。 “再大的房企不可能兼顾所有地块，总有兼顾不到的地方，那么此时中小企业就有拿地机会。 给予中小房企一定开发产品的机会，同时也可以丰富市场产品，防止大房企垄断市场，有利于楼市稳定健康运行。 ”
此外，同策研究院报告认为， 集中供地将引导房企重新排兵布阵，优化城市布局 。 报告称，土地集中供应，使得房企短期能同时调动的资金量有限，降低了单场土拍整体的土地竞争强度，同时通过调控单场土拍供地的结构，优质热点地块与远郊地块搭配供应，降低整体土拍溢价率。 而目前土地集中涉及22个热点城市，房企为避免资金空转必然会下沉进入非集中供地的城市，从而引导房企进行城市群优化布局。
