存量房贷利率下调，呼声再起。
近日，受新政影响，多地已降低首付比例、取消利率下限或者设定新的利率下限水平。目前，多数城市首套房贷利率已降至3.5%以下。
（图源：贝壳研究院）
以广州为例，首套、二套的主流房贷利率分别为3.4%和3.8%，最低分别至3.15%和3.4%。
若首套房，贷款400万元，按等额本息、贷款30年计算，利率调整后，4月供瞬间减少逾1000元。
这对于准备买房的人来说，着实给力。
但，早买房的人就不一样了，站在了房价、房贷利率的最高位。尽管在2023年9月，广州存量房贷利率进行过一番下调，但对比当下执行的新发放房贷利率，他们依然站在高位。
C先生原本的房贷利率是5.5%，月供高达1.7万元。2023年9月，银行主动调整至4.3%之后，其月供降至1.48万元，每月月供省下2187元。
即便从5.5%到4.3%，房贷利率已下调不少。但相对比目前3.4%的新发放房贷利率，4.3%的存量房贷利率无疑是偏高的，如若还能进一步下调，C先生每月的房贷还会降低不少。
再看其他城市，据贝壳研究院监测数据，2024年5月全国百城中，首套房利率最低的为株洲，利率3%；二套利率最低为佛山，利率3.15%。
3%可以说是中国房地产史上最低的房贷利率了。
这也就不难理解，为什么不少人再一次呼吁“降低存量房贷利率”。
那么，可能性大么？
看看深圳。早前大批业主集体提出诉求，希望降低存量贷款利率。深圳发文答复“存量房利率执行原政策”后，又悄悄地把这篇公告删掉了。这是否在暗示什么呢？
（目前在“深圳发布”公众号已找不到该篇文章）
或许再稍微等待一下，存量房贷利率还有可能会迎来调整。
在调整之前，很多人则通过“提前还房贷”的方式以减少利息支出，从而降低购房成本。
当然“提前还房贷”也存在弊端，可能会涉及支付一定的违约金或手续费等，大家还需要综合考虑。
还有部分人会利用消费贷、经营贷的腾挪，来提前还房贷，减轻利息支付压力。
事实上，监管部门一直明令禁止“经营贷”违规流入楼市。违规转贷也可能面临信息泄露、资金被骗、资金链断裂等风险，严重违规者还将承担刑事责任。
比如，大家若利用经营贷款来间接支付房贷，但未真实从事相关经营活动，一旦在银行的审核过程中被发现，银行将有权收回贷款。这一行为还会对个人的信用记录造成损害。更重要的是，未来在申请任何贷款时，大家都可能会因为这一记录而面临更大的难度和更高的门槛。
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消费贷也类似。一旦银行发现消费贷被挪做他用，就有权终止贷款，要求借款者立即还钱。这时候，大家的房贷可能已经用消费贷还掉，但消费贷又需要提前还贷，资金压力之大可想而知。
另外，消费贷和经营贷，属于偏短期的贷款。而房贷作为长期住房贷款，一般都在10年以上，甚至超过20年。短期贷款来置换长期的住房贷款，本身就是违规操作，而且看似“省钱”，但其中风险很大，多数经营贷、消费贷合同1至3年就要续签一次，如果银行抽贷，大家会面临较大资金周转压力。
所以大家若需要提前还贷，还是要走合法合规的渠道，不要盲目而行。
首套房利率下调最新政策
2023年9月25日存量房贷利率调整作为一个重磅利好政策正式落地实施。
2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。
《通知》指出，自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。 这段时间，各家银行都在加紧“备战”。 9月7日，国有大行率先发布降低存量首套住房贷款利率有关操作事项的公告，此后，股份行也陆续发布了公告。
以建行为例，2023年9月25日该行将按照前期公告的规则对符合调整条件的存量住房贷款进行统一批量调整，调整后的利率当日立即生效，调整成功后将通过短信告知。 统一批量调整的条件为：1、贷款发放时是首套住房贷款；2、以LPR为定价基准的浮动利率贷款；3、当前连续拖欠天数小于等于90天；4、当前贷款执行LPR加减点水平符合该行公告调整要求。
首套房利率下调的意义
首套房利率下调将降低购房者的还款压力。 房屋购买是大多数人一生中最昂贵的投资之一，因此贷款利率直接影响着购房者的还款能力和负担。 如果首套房利率下调，购房者将能够以更低的利率获得贷款，从而减轻还款压力，提高购房的可负担性。
首套房利率下调有助于刺激房地产市场的需求。 房地产市场的健康发展对于国民经济的稳定和至关重要。 当购房者面临更低的贷款利率时，他们更有动力购买房屋，增加市场需求。 这将促使房地产开发商增加新的房屋供应，推动房地产市场的活跃度和发展。
再次，首套房利率下调将有助于提高购房者的购买能力。 在高房价环境下，购房者的购买能力往往受到限制。 然而，如果首套房利率下调，购房者可以以更低的利率获得贷款，从而增加他们的购买能力。 这将有助于扩大购房者的选择范围，提高购房市场的活跃度。
京沪两地按照LPR报价下调房贷利率15个基点，未来还会下调吗？
相比于其他二三线城市放低上车门槛，北京、上海已经算是很克制了。
我看很多回答都在冷嘲热讽，说是割韭菜，但我认为降息15个基点并不存在割韭菜的目标和实际效果。
我们都知道有一个词语叫基础利率，基础利率是用来衡量融资成本，投资者计算投资收益，以及管理层对宏观经济的调控，客观上都要求有一个普遍公认的基本利率水平作参考。
当房地产投资收益要远超过基础利率的前提下，资金才会大幅流入房地产，才会有炒房的冲动，而降低15个基点，应该还不至于让大量原本观望的人入场。 倒是可以适当降低部分人的还款压力。
我之前说过，中央定调房地产市场坚持“房住不炒”的原则是不会改变的。 但是地方长期依赖“土地财政”的惯性思维，以及地方主政G员的频繁调动，导致了转变发展思路所带来的阵痛是地方主政G员不愿意也无法承受的。
所以要落实房住不炒一定会是一场持久战。 在真正实现房住不炒之前，只能是中央和地方找平衡点：当经济增速放缓的情况下，适当宽松；当经济回暖，适当收紧。
而地方想要让更多的人背上房子这座大山，要做的一定是降低购房条件，或者让一部分人原本没钱的人手上多出来一部分钱，以便让更多的人上车，形成增量。
佃农所收获的劳动报酬，分为剩余价值、劳动力价值两个部分，剩余价值被市场无偿拿走，象征劳动价值的收入多数会被用于支付地租，以及生活资料的支付上，能用于自身生活发展的少之又少。
无论灾年荒年，地租的价格永远不会下跌，就算天下大灾，地租绝不可能延缓或是减免，必须定期偿还，如果不还，你会永远失去这片土地，租户没有提出因生产受影响要求减免的可能，不管任何特殊情况，都必须到期还贷款。 偶尔调整价格，减少的不是地租价格，减少的只有利息，这个利息是地主分拨给租户用于租赁土地的贷款的利息。
且在之前数十年，地租价格逐年上涨，不论灾年荒年，地主总是秉承绝不降价的原则，让租户迫切的想要参与进来，只是在偶尔新的租户对地租望尘莫及的时候，稍稍降一点买地贷款的利息，让佃农觉得吃了大便宜。
所以我觉得北京、上海相比较于部分新一线城市已经是坚持房主不炒的优等生了。
存量房贷挂钩LPR未来利率怎么走
一、存量房贷挂钩LPR未来利率怎么走
存量房贷利率迎来新变化。 据央行官方微信3月1日消息显示，存量浮动利率贷款定价基准转换自2020年3月1日如期启动，目前主要银行已完成相关准备工作。 根据规定，2020年1月1日前签订商业房贷合同的客户可以将房贷利率选择转换为贷款市场报价利率（LPR）加点形成的浮动利率，或者固定利率。 分析人士指出，在当前LPR存下行区间的情况下，建议房贷客户选择LPR定价方式，但这并不意味着房贷利率就此下降，还要看利率的长期走势。
贷款利率转换工作正式启动
3月1日，包括房贷利率在内的存量浮动利率贷款定价基准转换工作正式启动。 央行在官方微信公众号上发布消息称，目前，主要银行已完成相关准备工作，并通过其官方网站、微信公众号等渠道发布了公告，贷款客户可根据承贷银行公告，与银行协商办理存量浮动利率贷款定价基准转换。
2月29日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、招商银行、光大银行、民生银行、兴业银行、浦发银行等多家银行发布公告，介绍定价基准转换的具体实施细则。 为了让客户更直观地了解转换规则，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行还发布了详细图解内容。
根据各家银行公告，2020年1月1日前已发放的和已签订合同尚未发放的，参考央行基准利率定价的个人浮动利率住房贷款，均需进行转换。 固定利率贷款、公积金个人住房贷款、逾期贷款(整笔逾期)、不良贷款不在此次转换范围内。 如果购房者的住房贷款是组合贷款，其中商业性个人住房贷款按照相关规定进行切换，公积金贷款仍按原合同执行。 此外，借款人有多笔房贷的，需要逐笔办理转换。
由于特殊时期，为减少人员聚集，银行建议客户通过手机银行、网上银行等线上渠道办理业务。 如果无法通过线上渠道自助办理的，可以通过网点柜台或者智能柜员机办理。 据不完全统计，目前中国银行、建设银行、招商银行、广发银行等只能通过线上渠道办理，暂未开通线下受理。
值得一提的是，每家银行的具体转换时间并不相同。 其中，国有六大行均表示，从3月1日开始受理，至8月31日结束。 股份制银行相对延后，华夏银行从3月底逐步开放转换工作，招商银行、兴业银行、广发银行等将从4月开展转换工作，光大银行将于7月21日进行个人存量浮动利率住房贷款定价基准批量转换。
两类定价模式有何不同
根据央行规定，存量浮动利率贷款定价基准转换方式有两种，一种是将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率，一种是转换为固定利率。 需要注意的是，只有一次选择转换方式的机会，转换之后不能再次转换。 因此，选择哪种转换方式以及LPR定价方式如何计算利率，成为购房者最为关心的问题。
对于参考LPR定价房贷利率的计算思路，按照“等价转换”原则，用现有利率水平倒算出加点数值，将“基准利率上下浮”（做乘法）转换为“LPR加点”（做加法）。 转换为固定利率的计算思路上，转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平，利率水平在合同剩余期限内固定不变。
根据各家银行公告，转换为LPR加点浮动利率时，加点数值等于原合同当前的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，也就是：加点数值=客户现在的利率水平-2019年12月发布的LPR。 此外，加点数值可为负值，加点数值在合同剩余期限内固定不变。 原合同借款期限在五年及以下的，参考一年期LPR；原合同借款期限在五年以上的，参考五年期以上LPR。
值得关注的是，参考LPR定价的转换方式需重新约定重定价周期（一般为一年）和重定价日。 假定重定价周期为一年，重定价日为次年的1月1日，也就是说2021年1月1日的房贷利率将根据2020年12月相应期限LPR加点计算，且这一利率在2021年保持不变，直到2022年1月1日再重新计算新一年的利率水平，依次类推。
举例来看，假设A客户有一笔房贷，剩余还款期限为十年，原定价水平为基准利率上浮10%，当前执行利率为4.9%×（110%）=5.39%。 如果转换为固定利率，在2020-2030年期间的利率均为5.39%。
如果转换为LPR加点形成的浮动利率，由于贷款合同期限在五年以上，参考2019年12月发布的五年期以上LPR数值，即4.8%，A客户的加点数值也就是0.59%（5.39%-4.8%=0.59%，即59个基点）。 也就是说在之后的还款时间内，A客户的房贷利率=上年12月LPR0.59%。 根据公式计算，2020年房贷利率仍为5.39%，与转换为固定利率一样。
今年2月LPR报价五年期以上为4.75%，假定在今年12月，LPR报价继续下行至4.7%，那么A客户2021年的房贷利率为4.7%0.59%=5.29%，相较转换为固定利率下降0.1个百分点。 如果后续LPR继续下降，房贷利率也会相应降低。
综合来看，选择哪种转换方式，取决于LPR的未来走势。 如果LPR后续呈现总体下降格局，选择参考LPR加点的定价方式更为优惠。 分析人士预测，在当前降低实体经济融资成本的背景下，LPR仍存下行空间，建议房贷客户选择转换为LPR定价方式。
中国民生银行首席研究员温彬表示，利率是有周期的，会根据经济周期的变化出现波动。 目前LPR处于下行时期，选择LPR定价方式会减少房贷成本；但是一旦经济处于上行周期，通胀压力上升，LPR利率也会出现上调。 因此选择参考LPR定价方式，存在利率风险。 从现阶段来看，他建议选择LPR加点方式，如果后续LPR出现回升，客户可以选择提前还款，避免房贷利率上升带来的成本上升。
研究院智库中心研究总监严跃进也认为，实际利率大趋势是下行的，选择LPR加点浮动利率的方式可能有利于购房者。
基准转换不意味利率降低
过去，房贷利率是参考央行基准利率，以打折或者上浮多少百分点的方式计算。 去年8月，央行改革LPR形成机制，明确参考LPR确定贷款利率，这意味着未来的贷款利率将以LPR加点方式形成。
2019年12月，央行发布公告称，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，也可转换为固定利率，转换工作原则上应于2020年8月31日前完成。
央行有关负责人彼时表示，自央行发布改革完善LPR形成机制之后，接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。 为进一步深化LPR改革，央行推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。
“为促进贷款利率‘两轨合一轨’，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，央行完善LPR形成机制，并明确后续新增贷款参考LPR定价，存量贷款逐步调整参考LPR定价。 ”中国养老金融50人论坛特邀研究员娄飞鹏指出，目前银行业开始进行的房贷利率转换，正是按照央行的改革思路完善利率定价机制，推动利率市场化改革，实现利率“两轨合一轨”的重要方式。
分析人士指出，房贷利率转换工作只是定价方式的转变，并不意味着房贷利率就此降低。 央行副行长刘国强近日表示，LPR下行基本上不影响个人房贷利率。 房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向，央行货币政策执行报告也强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。
中原地产首席分析师张大伟在接受北京商报记者采访时指出，对于存量房贷来说，2020年只是转化计价方式，利率保持不变。 2021年可能享受到转化后的降息，但幅度相对有限，所以对于大部分存量贷款来说，影响非常小。 同时，在房住不炒下，市场平稳是主流，房贷利率波动不会大。
严跃进也认为，就今年而言，利率还会继续下调，房贷利率会有所下降。 但是，这并不能说明以后的房贷利率一直是下行的，如果后续房地产市场火热，利率也有可能上调。
值得注意的是，除了个人住房贷款外，此次需要转换的还包括个人消费经营类贷款、个人商用房贷款、对公贷款等。 多家银行表示，对公贷款定价基准转换采取线下办理方式，贷款经办行客户经理将与客户联系，协商办理相关转换事宜。
二、房贷改lpr还是固定好?
对于贷款客户，如何选择最关键的是判断未来LPR的走势。 预期利率走低，选择LPR，如果未来预期走高，选择固定利率锁死利率。
尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为点差已经固定了。 如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。
对于贷款客户，到底选择哪种定价方式最关键的是判断未来LPR的走势。 预期利率走低，就该选择浮动利率，也就是LPR，到时候能刚好跟着降低房贷的利率；如果未来预期走高的话，就应该选择固定利率锁死利率。
在2020年2月27日，相关的发布会上，中国人民银行副行长刘国强也表示，要继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。 用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。 当然，相比LPR可能下降带来的利息支出减少，如果用户更重视利率稳定性和便捷性，也可以选择转换为固定利率。
三、lpr下降之后房贷是自动调整吗？
LPR降低以后，房贷利率不会自动调整。
现在的房贷利率有两种方式，一种是以前的固定利率，还有一种就是选择与LPR挂钩的浮动利率，LPR的降低并不会引起固定利率调整。
就算是房贷利率选择与LPR挂钩，但在贷款人申请房贷的时候，会与贷款机构约定一个贷款利率的变化周期，这个周期最短是一年，因此就算是LPR调降了，但只要贷款人没有走完一个周期，房贷利率也是不会出现调整的，这一点也需要贷款人注意。
