中国商报（记者 王彤旭） 6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议（以下简称视频会议）。会上，住房和城乡建设部明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
东方金诚首席宏观分析师王青认为，这次视频会议的召开，意味着继5月17日房地产新政密集出台、6月7日国常会对房地产政策作出部署安排后，行业支持政策在加快推进。特别是结合近期央行召开的保障性住房再贷款工作推进会来看，下一步收购存量商品房用作保障房将在全国铺开，全面发力。
目前，多地正积极开展行动，地方“下场收房”动作不断。
福建福州江滨楼盘。（图片由CNSPHOTO提供）
“以购代建”城市范围扩大
5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议指出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
在视频会议上，住建部进一步扩大了收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的城市范围：推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
“‘以购代建’能够增加住房供应，通过收购已建成的存量商品房作为保障性住房，可以直接增加保障性住房的供应量，满足中低收入群体的住房需求。此外，在一些地区，商品房存量较大，通过政府收购可以减少市场上的存量房，有助于稳定房价，避免市场出现过度波动。”中国社会科学院研究生院特聘导师柏文喜对中国商报记者表示。
业内人士普遍认为，相比新建保障房，政府收储模式周期较短，有利于缓解房企流动性风险，促进住房资源合理高效利用。
易居研究院研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示，“以购代建”模式是在落实“消化存量房产”和“优化增量住房”的过程中，创新性地为保交房工作提供新的支持。其与传统的融资协调机制相比，已经从输血机制转变为造血机制。房地产企业通过资产盘活，将为其资金到位提供更多渠道和方式，更好推进保交房工作的开展。
“以购代建”多点开花
近期，全国多地快速响应“以购代建”，地方“下场收房”动作不断。
比如，杭州市临安区明确，要收购一批商品房用作公租房，并提出要满足整栋收购、需配备一定比例车位、须是现房或一年内具备交付条件的期房等条件。
此外，苏州市也出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，明确坚持“以购代建”，组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房，鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住。
再比如广东省惠州市发布的《惠州市住房和城乡建设局关于征集商品房用作保障性住房的公告》明确，拟由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，以合理价格收购在惠州市行政区域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。需满足资产负债和法律关系清晰、已取得竣工验收备案证明、单套面积在120平方米以下、房源权属清晰可交易、房源所属项目周边交通等配套设施完善且满足一定车位配比，其中将优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目等条件。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一些城市动作很快，借鉴意义较大。预计未来政府常态化的公租房、安置房筹建，可能会更多转向存量盘活。
金融支持力度或将加大
在目前已出台“以购代建”相关政策的城市中，多数城市公告中对房源基本条件提出要求，如房源单套面积、已取得竣工验收备案证明、权属清晰且可交易等，也有部分城市明确了一些特色化要求，如房源需满足一定车位配比、可实现封闭管理、可拎包入住等。
不过，需要注意的是，多数城市未明确具体定价规则。
其中，少数城市明确按照周边房源进行定价。惠州市提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”。对于收购价格，杭州市临安区也在公告中明确，主要以周边二手房实际成交价为参考来评估。以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价。
此外，广州市增城区政府前不久发布“关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告”，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名。公告明确，收购价格原则上为“土地成本+建安成本”。
此次视频会议强调，各市县要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。
5月17日，中国人民银行副行长陶玲在国务院政策例行吹风会上表示，中国人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计带动银行贷款5000亿元。
6月12日，中国人民银行召开保障性住房再贷款工作推进会，要求按照“政府指导、市场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。
王青认为，本次视频会议和近日召开的保障性住房再贷款工作推进会，可以在很大程度上缓解各方对地方政府财力紧张、大规模收购存量商品房困难较大的顾虑。接下来，在各地加快建立专项工作机制、启动收购行动的同时，央行3000亿元定向政策支持工具有可能增加额度、降低利率，中央和各级财政也可能通过提供贴息和担保等方式，加大政策支持力度。
我公司对某地产公司投资，要怎么做会计分录？
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开发成本属于哪类性质的科目
开发成本属于成本类科目,它在期末需要结转入存货的,资产负债表中不直接反映成本费用类科目。 开发成本一般适用于房地产开发企业，类似工业企业的“生产成本”科目，其账户结构也相似。 开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用。 构成因素1．土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。 土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2．土地征用及拆迁安置补偿费(1)土地征用费。 国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。 农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。 在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。 因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。 它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3．前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。 一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。 通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。 主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。 这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4．建安工程费它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。 主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。 在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5．基础设施费它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6．公共配套设施费它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7．不可预见费它包括基本预备费和涨价预备费。 依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3%一5%计算。 8．开发期间税费开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。 在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。 应根据当地有关法规标准估箅。 影响因素1、经济形势变动影响项目开发成本经济形势变动会导致房地产开发商经济上的巨大损失，如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等。 由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。 原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。 通货膨胀时期，货币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。 而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。 2、法律政策风险影响项目开发成本法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。 对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。 就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售，从而影响到企业项目开发所需的成本费用。 如07年出台的一系列土地增值税条例和房地产开发的相关办法，大大增加了房地产项目的开发成本。 3、相关决策人员素质偏低加大开发成本首先，在我国房地产企业中，从事项目考察，项目测算的人员素质普遍不高，根据这些人员指定的项目企划进行投资分析，决策者很难做出正确的决策，从而造成了项目投资失误，给企业带来一定的损失，这些损失都计入企业的开发成本。 其次，企业开发决策者自身缺乏敏锐的市场洞察力和战略眼光，对项目预期不准确，盲目开发盲目建设，造成项目开发后难以出售或在出售后难以得到预期效果，使得成本难以收回或收回速度较慢。 核算范围及各项费用处理方式1、本科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。 企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。 出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入“其他业务成本”科目，不通过本科目核算。 企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。 2、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。 企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。 3、企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。 本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。
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作者：赵志刚链接：来源：知乎著作权归作者所有。 商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。 绿城旗下代建公司。 不考虑你将来跳槽的平台出身，那么这确实算是进入了前十五强房企绿城。 所接受的流程、管理、文化都是绿城一脉相承的。 绿建是属于甲方单位的，他所有的地产开发流程基本和普通开发商无异。 唯独少了前期拿地阶段。 简单说就是地产开发商A将土地拿到，但由于没有能力开发或者希望借助品牌开发商的影响力来建设，所以委托地产开发商B来完成所有的项目建设。 商业部分，万达这几年走轻资产模式找的大连一方、亿达履行的就是代建功能，融创买入的万达广场其实也是部分代建;住宅部分，目前就是绿城管理最为有名，你说的这个公司应该是绿管旗下的项目公司。 但是关于代建，目前地产内人才引入尚且没有一个大规模的认可。 一方代建万达广场，项目的品牌和运营还是由万达来做，但具体建设工作由一方完成。 通常万达会派驻一些高管参与监督，保证产品和万达需求匹配。 但建设完成之后基本上一方和万达广场就没有关系了。 融创购买万达广场，股份持有，万达依然是品牌商，建设完成后运营则由融创进行，说明融创会参与后期盈利。 而绿建所做的工作和上述又有不同，一般项目拿到手会以绿城名义开发，但项目所有者又是开发商A。 项目建设完成之后留下的是绿城的房子，但所有收益和绿城无关，绿城做的仅仅是开发建设和挂名。 是不是很乱，乱就对了，不然怎么会目前认可度还存疑呢。 。
