何时才真正值得买房子

作者： 2024年07月02日移动浏览

日前，本人刚撰文探讨《房价究竟何时见底？》，收到回复甚多，可见房市真是牵动万人心。其中追问的最多的是——如何把握低价买房的时机？

我认为，房子与股票、商品、外汇等投资品的走势都是一样的，要判断最低点与最高点，无疑是难似登天，即使碰巧遇上，那纯属运气，不可预期，也不可复制。

不过，“跌多了会涨，涨多了会跌“的市场规律总会生效，而历史又是不断在重复的：

市场趋势形成不容易，一旦形成趋势，要逆转更为不易。

上述规律适用于一切投资市场，楼市、股市、汇市……无不如此。

众所周知，已经持续上涨二十年的国内房价前两年终于出现了拐点。踏入2023年，更是连被大家认为是“只涨不跌” 的深圳、上海等一线城市的二手房成交价也稳步下行。

根据笔者的亲身感知，上海许多小区一年来的房价下行幅度已经达到30%；根据公认价格真实的“贝壳找房”数据，深圳、南京等一、二线大城市不少小区的房价已经较几年前的最高点打了五折。也就是说，如果以25%的首付在最高点买房，那么房东就已经是被迫持有负资产了。

房价低迷之际，央行以及其它相关部门在五月份全面推出针对国内楼市的、被认为是“史无前例”的支持性举措。然而，这些举措并未能扭转房价下行的趋势。

显然，期待宏观政策的全面转向，会让房地产马上重回上升轨道是不现实的。笔者看好的一面，那就是宏观政策上的支持应出尽出，表明了央行以及各相关部门托市的决心。让我们可以不用担心地产市场崩盘。

多数国人资产集中在不同城市的住宅中，盼房价涨而让资产升值合情合理，但是时候面对现实，做些适当的重新配置以令自身的财富结构更均衡，更有利于抵御未来的市场波动。

房子何时才真正值得买？

1、如果是刚需一族，房子“买得起”就买

这是我反复强调的原则，如果买房不至于负担过高的债务而影响生活质量，那么自住的房子只要买得起随时可买。房贷如果可以轻松还得起，安居就不需焦虑。

管它房价涨跌呢？“涨”固欣然，“不涨”也淡然。无论房价今后是涨还是跌，都不影响房子本身的使用价值。

而且，现在得益于政策上的全面支持，降低首付，等于降低了上车门槛，贷款利率降低，等于降低了持有成本，对于以自用为目的的买房人而言不失为好事。

2、如果要买房投资，必须考虑“性价比”

如果能找到核心城市中地段够好、价格合理、租金回报高的房子，那买房投资也不失为有效的资产配置组成部分。

投资买房，租金回报率才是真正的“锚”，与股票一样，房地产的短期价格走势由投资人的情绪以及资金的流向决定，长期而言其真正投资房产的价值在于稳定的租金回报。

而衡量房子是否值得投资的最重要指标，正是租金回报率。

以日本为例，1990年代初楼市泡沫破灭前夜，由于房价持续多年攀升，加上租金的涨幅远比不上房价，东京核心区公寓租金回报率低至2%左右；之后房价持续多年下跌，而租金回报率则不断上升，到2009年时租金回报率超过5%。此时，日元的无风险收益率仅在1%左右徘徊。结果，也就是这个时候房价真的见底了（如下图）：

因此，在租金回报率远高于无风险收益率时，出手买房结果一般都挺好。

在美国，情况也基本如此，在《房价究竟何时见底？》一文中，我有提到，在上一轮美国房价崩盘后，2012年，本人去考察了一趟，评估“抄底”机会，当时算过一笔账，房价大跌后，若是以当时市场价买入，买房后出租的租金回报扣除地税、管理费等成本后，租金回报率可以达到8%，而同期美元的无风险利率不足1%，同时借贷成本极低，对美国本地信用记录好的居民，房贷利率通常是2%左右。 显然，当时买房的租金回报率远高于无风险收益率，也明显高于房贷利率，因此，不难做出“果断买”的投资决定。

另外，投资房产的地段考量十分重要。以下是美国二线城市西雅图一处房屋过去十年实盘价格走势（如下图）：

值得留意的是，即便是十年间房价涨了不少，这套目前价值70万美元的房子，现在的租金估计每月有近3700美元，即使扣除地税、管理费等成本，房东的租金回报率也相对合理。

事实上，西雅图地区房价在2012年见底后持续稳步爬升，除了因租金回报合理而具有良好的性价比外，还因该市有传统的高端制造业（如波音公司）、有高端服务业、更有引领潮流的信息产业（亚马逊、微软）等实业支撑，城市居民的就业率相对高，租客的素质普遍比较高而且收入稳定。也有人口的净流入预期，对房价提供了足够的支持。

若是买房投资，当地的专业管理不可或缺。

在外地买房投资，特别是在自己不太熟悉的海外买房投资，虽然中介们都在拼命宣传回报潜力如何高，但隐含的各种风险不容小视。除了价格涨跌的市场风险外，当地的法律环境、社会人文环境等都构成必须的风险考量。

因此，在投资前必须咨询可靠的当地专业人士，以避免踩坑。以获得稳定的租金为目的来投资，长期的持续管理（如代理出租等）必不可少，这也是需要在当地有可靠的专业人士协助的。

总而言之，根据性价比、地段、专业管理等因素综合考虑后作出投资房产决定，长期持有是能获得合理回报的。特别是在房地产市场经历长期低迷后，房价处于低位，若出手买入则长期回报更为丰厚。

日本核心城市在2009～2013年，美国主要城市在2011～2013年，都曾经为投资人提供了这样“抄底”的好机会。

我相信，在未来，国内楼市一定会有让投资人低价买入而获得长期丰厚回报的好机会。到时大家按上述几条标准来把握就好。

在机会来临之前我们可以做点什么？日子该怎么过就怎么过呗。为房价下行而焦虑则大可不必。以下段子很能说明问题——

“知道上海比房价跌得更多的是什么？不是手表不是茅台，是人民广场相亲角里对男方的收入要求。以前是：月薪3万以上，有房，可有贷款。现在是：月薪1万，有房，绝不可有贷款。”

显然，随着房价的下行，成家立业的门槛也明显降低，我们还是好好享受生活吧。

再补充一句，我们常提到日本经济从1990年代起因房地产泡沫破灭而“失去了三十年”，本人在这三十年间多次走访日本发现：国民富足，社会有序，生活精致。大家反而还少了买不起房子的烦恼呢。生活过着过着，周期的力量就起作用了，无论是股市指数，还是核心城市一些核心地段的房价，都在不知不觉之间再次回到了高位。

No.5855原创首发文章｜作者黄凡

最近几年什么时候买房子合适？

你好，关于买房子何时买合适，如果是刚需，什么时候买都合适，如果是投资买房，建议除了北广上的房子，其他地区的房价，目前都有

点高，过两年再看看。

房子14年的房龄还值得买吗

房子14年的房龄是否值得购买，取决于多种因素，包括房屋本身状况、地理位置、购房预算以及购房者的长远规划等。在综合考虑这些因素后，才能做出明智的决策。首先，要考虑房屋本身的状况。 14年房龄的房子，如果维护得当，仍然可以保持良好的居住品质。购房者可以聘请专业的房屋鉴定机构对房屋结构、设施等进行全面检查，确保其没有严重的质量问题。同时，购房者还可以根据自己的需求，对房屋进行必要的装修或改造，以提升其居住舒适度。其次，地理位置也是决定房子是否值得购买的重要因素。如果这所房子位于繁华的商业区、学区或交通便利的区域，那么即使房龄稍长，其保值和增值的潜力也会相对较高。相反，如果房子位于偏远地区或发展受限的区域，那么购房者就需要更加谨慎地考虑其投资价值。再者，购房预算也是一个不可忽视的方面。 14年房龄的房子，相对于新房来说，价格可能更为亲民。这对于预算有限的购房者来说，是一个重要的考虑因素。然而，购房者在考虑价格的同时，也需要权衡房屋的维修成本和未来可能的升值空间。最后，购房者的长远规划也会影响购房决策。如果购房者打算长期居住，并且看重社区环境和邻里关系等因素，那么一个房龄适中、社区成熟的房子可能更符合其需求。而如果购房者更倾向于将房子作为短期投资或出租用途，那么就需要更多地从市场需求和租金回报率等角度来评估房子的价值。综上所述，14年房龄的房子是否值得购买，并非一个简单的“是”或“否”的问题。购房者在做出决策时，需要综合考虑房屋状况、地理位置、购房预算以及个人长远规划等多方面因素，以确保做出最适合自己的选择。