今年上半年，房地产市场迎来一轮重磅政策支持，力度大、覆盖范围广。

4月30日，中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，明确了未来的楼市政策方向。5月17日，央行“四箭齐发”，降首付、取消商贷利率下限、降低公积金利率以及设置3000亿元资金用来收购商品房用作保障房，着力去库存、稳市场。6月7日，国常会再提“去库存”，指出“着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。”

在地方层面，根据中指监测，2024年上半年全国有约180省市（县）出台政策超360条，二季度各地政策保持较高频次。

今年上半年，房地产支持政策应出尽出，楼市经历了怎样变化？下半年，楼市又将怎么走？

整体仍在调整，重点城市6月楼市“翘尾”

强有力的政策支持下，楼市出现明显变化，购房预期回升，部分城市销售向好。中指研究院称，2024年上半年，重点城市市场活跃度整体偏弱。重点100城新建商品住宅月均成交面积约2000万平方米，同比下降约四成。不过，在“5·17”政策落地后，部分核心城市市场情绪出现修复，在以价换量带动下，二手房成交规模率先回升，但新房市场整体表现不及预期，多数城市表现仍较为低迷。

那么，“5·17”政策之下，楼市出现了怎样的变化？据CRIC监测数据，6月，30个重点城市新房整体成交1335万平方米，环比增长17%，同比下降19%，与一季度均值相比增长52%。6月，因核心一二线密集利好政策叠加房企年中冲刺加快推盘节奏，成交延续稳中微增态势，创年内单月新高，显著好于一季度月均。

分城市看来，6月，4个一线城市新房整体成交面积环比增46%，韧性显著好于二三线城市。二三线城市成交表现平平，新房成交面积环比增12%，同比下降20%。

二手房方面，据CRIC监测，6月，22个重点城市二手房成交面积预计为1428万平方米，环比转增7%；同比由负转正，增长24%。分城市来看，6成城市成交环比回升，其中，上海、广州等领涨，增幅在40%左右，北京、杭州、南京等稳步回升，增幅在10%左右，而成都、青岛等成交有所回调。

政策利好下4个一线城市成交量全面上涨

从各大城市整体表现来看，北京、上海、广州、深圳等一线城市表现相对较好。

北京市住建委官网数据显示，6月，北京市二手住宅网签量为14987套，环比增长12%，同比增长29.1%。从月度数据来看，6月北京二手房成交量创15个月新高。

据安居客监测数据，6月，上海一手房共计网签14118套，环比上涨约16.71%。“网上房地产”数据显示，6月，上海二手房共计网签26374套，环比增加41.1%。

广州方面，据中指研究院监测数据，6月，广州新建商品住宅成交7623套，环比增长47.76%；成交面积83.48万平方米，环比增长49.02%。广州市房地产中介协会最新发布的数据显示，5月26日-6月25日，广州市二手住宅网签宗数为10456宗，环比大幅增长33.40%，成交宗数创下自去年4月以来的新高。

深圳方面，根据中指研究院数据显示，6月，深圳新建商品住宅成交2927套，环比增长45.69%；成交面积29.64万平方米，环比增长45.26%。深圳二手商品住宅成交4172套，环比增长5.27%；成交面积40.68万平方米，环比增长4.76%。

北上广深楼市表现相对较好除了与其自身经济发展、仍有部分购买力有关外，不断松绑的政策也刺激着购房者入市。诸如今年北京、上海均多次优化购房政策，广州松绑政策更是多次走在前列，深圳则是北上深里最早缩短社保年限的城市。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强表示，当前广州各方面的购房政策已较为宽松，无论是限购政策，还是信贷政策等均是一线城市中最为宽松的。广州楼市在新政利好带动下，市场购房氛围已有所转变，无论是到访量还是成交量均有一定的回升，市场热度短期内明显提升，尤其在广州“5·28”新政发力之后，广州楼市热度上升了一个层次。

对于深圳楼市，中指研究院华南分院高级分析师孙红梅认为，在5月一系列楼市松绑政策后，深圳楼盘来访量、看房量上升，市场活跃度显著增强。6月，房企进入上半年业绩冲刺阶段，深圳楼市逐步进入政策效果兑现期，近期新房及二手房成交量均表现出持续上涨趋势。

展望：下半年部分城市楼市有望继续修复

下半年已来，楼市将如何走？尤其是已经到来的7月，是传统的销售淡季，利好政策下市场是否会延续此前复苏趋势？

克而瑞预计，得益于5月以来从中央到地方利好政策不断，目前仍处于存量需求释放周期，加之当前供应、成交基本已降至阶段性低位，后期大概率延续企稳态势，7月楼市成交或与6月持平，基于去年7月为全年低点，预期单月同比降幅也将大幅收窄。

克而瑞进一步称，不同城市仍然呈现出显著的分化行情：北上广深杭等核心一二线城市受短期新政影响，仍有一波购房需求有待释放。对于“热点恒热”的成都、西安而言，短期内市场韧性较强，即便局部热盘降温，整体市场仍有望高位运行。对于多数弱二线和三四线城市而言，成交大概率没有起色。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，多项政策落地后，部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。“下半年，由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，预计全国房地产市场仍面临调整压力。在政策托底和高基数效应减弱影响下，全国新房销售同比降幅将逐步收窄，但投资开工表现或延续偏弱走势，市场仍处筑底阶段。”

“从不同城市来看，下半年，一线城市在政策优化带动下新房成交规模有望温和修复；二线、三四线城市低基数效应明显减弱，新房成交面积同比降幅或将明显收窄。”曹晶晶如是说。

调控成果显现 70城房价“南热北冷”

兵无常势，水无常形。 ”经过经济动能转换、楼市调控、新冠肺炎疫情等多项因素的洗礼，2020年的房价图谱，表现出一些新的变化。

2021年1月15日，国家统计局发布2020年12月70个大中城市房价变动情况，在保持了一贯的稳定走势的同时，70城房价涨幅出现年末“翘尾”行情。 这也侧面反映出，房地产市场的韧性不可小觑。

纵观2020年全年，多项因素的影响，使房价涨幅曲线颇为波折，大致可总结为：一季度低迷，二季度反弹，三季度后转入调整，12月翘尾。 其中，进入四季度后，一线城市重新领涨，成为去年最显著的特征之一。

在区域分布上，“南热北冷”的局面几乎贯穿全年，南方城市长期占据领涨的主流，北方城市则位居跌幅榜前列。

从更长的周期来看，这两种表象背后都有着深层的内在动因。 专家认为，这不仅是经济增长规律和货币政策效果的体现，还将在很大程度上决定未来的楼市走向。

四季度显现调控成果

新冠肺炎疫情的暴发，是2020年楼市最大的干扰因素。 由于市场交易低迷，整个第一季度，70城房价涨幅都处于稳中有落的状态。

随后，市场从2020年4月开始反弹，房价也出现回升。 在国家统计局的解读中，4月、5月和6月的房价走势分别是“稳中略涨”、“略有上涨”、“价格微涨”。 在此期间，少数东部城市的恐慌情绪蔓延，房价也出现非理性升温。

去年7月，为稳定市场预期，监管层连续做出政策表态。 除进一步明确“房住不炒”、“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）外，还提出“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”。 另外，旨在对房地产金融进行量化管理的“房地产金融审慎管理制度”也首次提出，并被解读为行业的重要约束性政策。

与此同时，随着疫情期间出台的临时性货币宽松措施逐步退出，货币政策回归到“稳健中性”的总基调，从去年下半年开始，楼市逐渐降温。

到第四季度，调控成效真正凸显。 根据统计局的数据，去年10月到12月，70大中城市中，新房价格上涨的城市数量已降至45个（含）以下，房价下跌的城市数量也明显增多。 而整个二、三季度，房价上涨的城市数量都在50个以上。

根据上海易居研究院的统计，2020年12月，70个大中城市新房价格平均环比上涨0.1%，平均同比上涨2.1%，两者均为二季度以来的最低。

值得注意的是，进入第四季度，一线城市重新领涨。 去年12月，一线城市新房价格环比上涨0.3%，高于二线城市和三线城市的0.1%；二手房价格环比上涨0.6%，明显高于二三线城市的0.1%和0.2%。

广州成为四季度表现最为活跃的一线城市，12月，广州新房和二手房价格涨幅均为0.7%，位居70大中城市次席。

由于楼市调控政策出台最早、力度最大，很长一段时间以来，一线城市房价总体保持平稳，少有明显起落。 在官方的统计中，反而是二三线城市房价长期领跑。

对于一线城市的“反转”，上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，过去几年来，三四线城市主要受益于棚改红利，二线城市主要受益于人才新政，其房价得到明显支撑。 但随着棚改热潮消退，以及货币政策回归中性，一线城市的价值重新凸显。 当然，一些东部二线城市的房价仍有多项利好支撑，但尚不及一线城市的聚集效应。

至于广州房价的升温，则是人才引进政策、深莞溢出效应，以及“价格洼地” 补涨等因素综合作用的结果。

人口流动的潜在影响

从区域分布上看，去年房价呈现出“南热北冷”的局面。 在房价上涨城市数量、涨幅等方面，南方城市都强于北方。 其中，12月新房价格涨幅超过（含）0.5%的城市共有扬州、广州、福州、合肥、西宁、厦门、丹东等7个，多数为南方城市。

去年疫情平稳后，南方楼市的恢复速度也快于北方。

58安居客房产研究院分院院长张波向21世纪经济报道表示，人口流动，尤其一二线核心城市人才政策的放松，导致人口流入长三角、大湾区和长江中部城市群的趋势不断增加，这一趋势在近三年表现十分明显。 去年深圳、杭州、宁波等城市的房价上涨压力较大，都与人口流入带来的需求增长有直接关系，这也是疫情平稳后楼市在南部快速复苏的主要原因。

同时，经过几年的持续调控，市场深度盘整后，需求也在阶段性回归。 其中，上海、广州等南方城市的回归尤其明显，在北方，以北京为代表的核心城市也进入热度回归期，但节奏依然慢于南部。

他还表示，北方的郑州、天津、济南、青岛等城市在2018-2019年的土地市场供应量增长明显，导致市场出现供大于求的现象，加之人口流入整体偏少，需求增长的持续性稍弱。 这些因素均导致了房价表现的“南强北弱”。

但张波认为，这一现象将在2021年得到一定缓解，天津、济南、青岛等北方城市，甚至东北部分二线城市，都有可能在一季度迎来复苏。 但考虑到经济增长和人口流动大势，从根本上看，“南强北弱”的局面短期内很难彻底改善。

展望2021年的房价走势，政策仍被认为是决定性因素。 多数受访者指出，随着“三条红线”逐步落地，以及银行业房地产贷款集中管理制度出台，房地产业将继续在供需两端去杠杆，这对于市场的平稳发展大有帮助。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为，在货币政策回归中性、购房信贷环境宽松触底以及“一城一策”持续深化背景下，全国城市房价涨幅将逐步收窄。

但他同时指出，2021年市场将继续向核心城市聚焦，因此，部分城市房价仍然面临较大的上涨压力。 根据贝壳研究院的数据，2021年首周，市场景气指数高的城市主要分布在长江中下游区域，上海、合肥等城景气指数较高，这些城市短期内的房价上涨压力较大。

严跃进则表示，近些年来，我国楼市调控的手段愈加丰富灵活，长效机制也在逐步落地，因此，房价平稳仍是未来的大概率事件。 虽然区域房价上涨动力较大，但在“解决大城市住房突出问题”的政策导向下，市场不会出现大的波动。

楼市调控的二次调控

“二次调控”的基调是巩固一次调控的成果。 但是二次调控根本上没有离开政策调控，即采取经济性惩罚。 只要投资回报率优于其它投资产品的投资回报率，这种经济性惩罚也即无用，而这种经济性惩罚在屡次宏观调控中被证明失败。 或者从根本上讲，政策出台本身就很乱很糊涂。 此次调控执行力何在，又或是纸老虎?要想从根本上改变这种宏观调控无效状况，采取行政、法律的战略调控才是正道。 首先，调控目标不明确。 本次调控目标仍是遏制部分城市房价过快上涨，“部分城市”界定问题一直没有弄清和确定，于是遏制房价过快上涨含糊其辞，只是国家政策层面上的空话套话。 其次，调控对象不确定。 目前我国宏观政策调控中心解决楼市问题的思路在于两点：一是增加有效供给，如增加保障房，中低价位商品房;二是遏制投机需求和改善性需求，以达到减少有效需求。 不解决好大量刚性需求和高投资回报率问题，就直接抑制改善需求、控制投资需求。 调控对象不明确，调控效果自然也无法达到预期。 再次，调控手段不坚定。 宏观调控手段有货币、信贷、税收、土地，即所谓的“银根”、“地根”，基于中庸思想和思维，楼市调控“组合拳”在业内被提及。 第四，调控问题不清楚。 房地产市场调查中，我国楼市的购房需求者购买大户型住房多数是自住的或改善需求的，而购买小户型住房则是投资型的或过渡型的。 因此，一旦不清楚市场上需要什么样的住房，以及不清楚房价变化的原因。 调控效果自然会无法达到预期。 2013年楼市调控长效机制或陆续出台展望2013年楼市，最大限度发挥稳定因素的作用，尽可能减少不确定因素的影响，或将成为2013年楼市调控政策的应有之义。 本报记者 赵海娟尽管2012年被称为 “史上最严厉调控年”，但到了2012年年尾，一直被压抑的楼市竟然翘起了高高的“尾巴”，一下子钻进了“暖冬”。 楼市此轮翘尾行情，打乱了市场预期。 “2013年房价要暴涨”、“城镇化要拉动房价”、“一线城市地王频现，房价肯定涨”等一系列来自房地产业内或业外唱高房价的声音此起彼伏，北、上、广等一线城市的楼市在岁末年初之际也愈发火爆。 在此背景下，2013年政府的调控之手必然不会放开。 翘着“尾巴”迈入2013年的楼市，将迎来怎样的调控政策？新的一年，楼市调控政策又会有哪些变化？“稳”字当头2012年12月中旬召开的中央经济工作会议，将“稳中求进”作为2013年经济工作的总基调。 “稳”也必然成了2013年楼市调控的关键字。 从中央及各部委释放的信号不难看出，2013年，政府绝不会放手楼市调控，楼市调控政策势必围绕“稳”字展开。 展望 2013年楼市，既存在稳定因素，又存在可能引起波动的不确定性因素。 老政策在坚持中完善在不出意外的情况下，一直以来都在遏制投机、投资性需求方面发挥重要作用的限购、限贷政策，将在2013年继续实施并进一步完善。 在日前召开的全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，2013年要坚定不移地搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施，要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自淄改善性需求。 国务院发展研究中心主任李伟在第四届中国经济前瞻论坛上针对2013年国内外复杂形势，提出要进一步完善稳增长的宏观调控政策体系。 他特别强调以促进房地产可持续发展为重点，进一步完善房地产调控政策。 在总结各地经验的基础上，进一步完善限购政策，使其既能充分发挥在限制投机、投资性需求方面的积极作用，又不影响首次置业和改善型需求的及时释放。 虽然限购、限贷等楼市调控政策的边际效用正在递减，但不可否认，坚持继续实施这些老政策不动摇，对于稳定市场预期仍将发挥极为重要的作用。 此外，要想稳定房价，除了遏制投机、投资性需求外，加大有效供给也是必不可少的举措。 因此，2013年，继续加大土地供给、加大保障房建设和供给等也将成为楼市调控政策的重点。 随着2012年年底楼市加速回暖，各地“地王”再现。 按照经济规律，“地王”的出现必将抬高商品房价格。 因此，2013年继续推进土地管理制度改革，加强土地市场监管，非常有必要。 国土资源部土地利用管理司司长廖永林在国土资源部新闻发布会上表示，2013年计划保持住宅用地供应总量不低于过去5年年均实际供应量，同时将采取分割卖地、竞配建、严格准入等多种方法防止“地王”出现，稳定市场预期。 廖永林还要求各地清理涉及大房企、大地块的出让合同，对存在欠缴土地出让价款、未按期交地、未按期开竣工、土地闲置、开发规模超过实际开发能力等违规违约情况的项目进行清查处置。 此外，加大保障房建设和供给，在2013年也将继续。 姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上提出了2013年保障房建设的新目标。 “努力完成城镇保障性安居工程基本建成460万套、新开工600万套，完成农村危房改造300万户左右。 ”他强调，配套设施建设将被摆在更加突出的位置，更加强调保障房信息公开，同时地级以上城市要把外来务工人员纳入住房保障范围。 业内人士认为，虽然2013年保障房基本建成和开工数量在目标上有所调低，但未来政府将会在保障房质量和确保分配等方面加大力度，这对保障房发展是一个利好消息，对房地产市场调控也有一定的辅助作用。 涉及楼市发展的长效机制或陆续出台虽然限购、限贷等调控政策很可能在2013年继续，但这些政策并非长久之计。 从长远来看，要想保持楼市持续稳健发展，出台长效机制必不可少。 首先，房产税扩容有望在2013年实现。 业内人士认为，房产税既能增加投机、投资成本，打击炒房，又能保护和引导普通商品房消费，确保百姓的住房权，还能在一定程度上解决广受诟病的土地财政问题。 因此，在全国范围推行房产税势在必行。 而当前房产税逐步扩大试点的时机已成熟。 在全国住房城乡建设工作会议上，姜伟新明确表示，目前正在积极研究扩大房产税试点。 财政部财政科学研究所所长贾康也表示，扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。 2012年以来，央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在各种诚谈过房产税改革推进问题。 尤其是围绕房地产税收的相关技术准备大大提速。 住建部在2012年上半年加快推进重点城市个人住房信息系统联网，这无疑也是推行房产税的关键性技术前提。 其次，实行中性的住房金融政策。 中性的住房金融政策主要有两种选择：一是实行固定的首付和贷款利率政策；二是实行首付和利率反向调节的政策，使购房人不因住房金融政策的变化而造成支付能力的变化。 金融政策的变化往往会对房地产市场产生重大影响。 国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在第四届中国经济前瞻论坛上表示，如果金融政策更加宽松，将直接和间接影响房地产市常据测算，实际上对居民支付购买能力有较大影响的是利率，利率提高一个百分点，在什么都不变的情况下，会提高一个家庭6%的购买力。 当前，美、欧、日等经济体纷纷启动宽松货币政策，势必影响2013年我国的金融政策。 为了防止金融政策变化对房地产市场的冲击，任兴洲建议，2013年实行中性的房地产金融政策。

从投资的角度分析预测2011年经济形式走势

2010年宏观经济十大猜想盘点作为“十二五”开局之年,2011年中国经济巨轮将以何种姿态破浪前行？经济增长率、物价、房价走势将如何演绎？收入分配、个人所得税和房产税改革能否取得实质性进展？战略性新兴产业又将如何发展？经济增长9%左右2011年中国经济有望继续保持较快发展，GDP增长9%左右。 从三大需求来看，消费有望继续稳定增长，考虑到价格上涨因素，消费品零售总额实际增速可能比2010年略有回落。 2010年以来，外贸偏快增长的势头超出预期，2011年出口增速可能比2010年适当回落。 固定资产投资方面，尽管上一轮基建投资的高峰期正在过去，但作为“十二五”的开局之年，固定资产投资仍将保持20%左右的增速。 综合来看，2011年经济增速由于基数影响，可能呈现前低后高的走势。 2011年增长有望达到9%左右，继续处于潜在经济增速的合理区间。 CPI温和上涨由于绝大多数工业品仍然供过于求，经济需求不存在明显过热的情况，2011年我国发生恶性通货膨胀的可能性不大。 但两大因素决定2011年我国物价涨幅可能高于2010年。 一是翘尾因素，由于最近几个月的物价环比持续上涨，截至11月，翘尾因素对2011年物价的上行影响已经达到4个百分点左右，预计2011年翘尾因素将比这略高，给2011年物价调控带来很大难度；二是推升近期物价上涨的因素并未消失，输入型通胀的传导仍可能继续显现，国内劳动力成本上升仍可能推升处于紧平衡状态的农产品价格，成本推动的价格上涨压力仍然存在。 在稳健货币政策以及一系列价格调控措施治理下，2011年CPI涨幅可能位于4%-5%的区间。 2011年四季度翘尾因素的影响将削减，物价涨幅很可能适度回落。 积极财政侧重调结构2011年我国继续实施积极财政政策。 由于经济企稳势头继续显现，2011年财政赤字规模可能缩减至亿元以下，略低于2010年亿元的水平。 考虑到经济存量规模的扩大，预计2011年赤字率将降至2%-2.5%之间。 积极财政政策的着力点除了为经济增长“托底”、为“十二五”开好局之外，还将更明显地侧重经济结构调整。 基础设施建设方面的新开工投资增长将放缓，保障性住房、西部大开发、战略性新兴产业等方面的投资力度仍将较大。 “三率”再度齐动2010年，我国利率、存款准备金率、汇率“三率”均有所变动。 2011年“三率”齐动的现象可能再度出现。 为进一步抑制通胀预期，缓解“负利率”状况，2011年央行可能适时上调存贷款利率。 调整存款准备金率也将发挥回收过剩流动性的作用，如果必要，2011年存款准备金率可以上调至20%左右。 2011年我国将继续稳步推进人民币汇率形成机制改革。 适度升值有助于改善外汇收支平衡，抑制输入型通胀，预计2011年人民币汇率可能升值3%左右。 收入分配改革方案出台近年来我国收入分配差距有所拉大，这一趋势已经得到重视。 收入分配调整有利于经济结构调整，让更多的发展成果惠及民生。 改善收入分配关系，提高居民收入在国民收入中的比重，提高工资收入在初次分配中的比重将成为关键所在。 2011年收入分配改革方案可能正式出台，具体措施可能包括提高中低收入者工资水平，完善对垄断行业工资总额和工资水平的双重调控政策，加大税收对收入分配的调节力度等。 “两税”改革有突破个人所得税和房产税改革，近来一直是最受社会关注的话题之一。 目前两项税制改革工作均在稳步推进，不排除2011年有所突破。 个人所得税方面，目前我国的最低扣除额是2000元，未来除了适当上调该额度外，还可能适当缩小税级并调整税率，建立综合和分类相结合的个人所得税制度。 房产税方面，目前上海等城市已在积极推进试点工作，并进行试验性的房产税政策空转。 “十二五”期间我国个人房产将逐步纳入征税范畴，具体征收范围最初可能不会涉及大部分社会群体。 楼市高位盘整未来一段时间我国将继续坚持房地产调控，加大保障性住房的建设力度。 由于价格调控的效果并不明显，短期楼市调控尤其是抑制投机的政策不会放松。 2011年楼市价格明显上涨的可能性不大。 在政府收紧货币信贷以及加强商品房预售资金监管之后，开发商可能由于资金链紧张而进一步降价，刚性住房需求可能对降价作出积极反应。 当前通胀预期高涨进一步加剧了楼市走势的复杂性，一方面通胀预期使得居民投资房地产保值增值的意愿增强，另一方面加息通道的开启加大了住房投资的成本。 区域发展规划继续推出近两年来，我国推出了一系列区域发展规划，带动了相关地区经济社会发展。 未来国家层面的区域规划将有重点、有针对性地推出。 从战略意义上讲，区域政策将着眼于培育新的增长极，扶持老少边穷地区发展，推进地区基本公共服务均等化。 从区域来看，内蒙古、河北、三江源等地均可能推出新的区域发展规划。 顺差规模进一步降低2010年1-11月，我国贸易顺差规模达到1706.64亿美元，低于2008年和2009年同期水平。 中央提出2011年稳定和拓展外需，同时扩大进口规模。 预计2011年我国贸易顺差规模将进一步降低，进口对宏观经济平衡和结构调整的作用进一步发挥。 节能环保、高新技术等领域的进口可能加快。 战略性新兴产业快速发展节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车以及高速铁路等战略性新兴产业有望继续加快发展。 战略新兴产业增加值以及投资增速将持续偏快发展，成为新的经济增长点。 2011年，新能源、生物等行业单独的振兴发展规划有望出台，节能环保等产业的重要性也将继续被高度重视和强调。 （记者 韩晓东）防通胀或“三率”齐动 货币政策需边走边看2010年，信贷突破年初提出的7.5万亿元目标已成定局，央行六度上调存款准备金率，时隔三年首度加息……“涨价年”实际负利率已持续10个月。 明年通胀水平可能高于今年，防通胀成为短期宏观调控的首要任务，上半年不排除出现准备金率、基准利率和汇率“三率齐动”的情形。 但外部环境的不确定性、对国内经济增长的担忧决定货币政策出现非常严厉和急速收紧的概率较低，货币政策可能逐步收紧，边走边看。 如何在“防通胀”与“保增长”之间求得平衡，明年货币政策面临前所未有的压力。 防通胀保增长两难中央经济工作会议指出，明年要更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。 一些机构预测，明年CPI涨幅可能超过4%，单月最高涨幅可能超出5%，总体或呈现前高后低的走势。 欧美经济体未来仍有充足的印钞动力，国际大宗商品存在很大的上涨动力；明年天气具有极大不确定性、“猪周期”导致的肉价上涨空间以及中国自身劳动力结构变迁引发的农产品成本提高等因素，使得农产品价格也有上涨空间；此外，资源垄断和资源税开征促使要素价格回归等因素使通胀或将长期持续。 由工资上涨引起的“工资-物价螺旋”也可能成为物价上涨的新动力。 中央经济工作会议明确定调，要实施稳健的货币政策，按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求，把握好流动性这个总闸门。 在这一基调之下，明年的货币信贷环境将比今年“紧”。 但另一方面，通胀并非由经济过热引起，“稳增长”的要求决定了明年货币信贷不能太紧。 首先，当前外部不确定性仍未消除。 当前经济复苏基础还不牢固，外部仍存在不确定性，不能判断经济已经步入常态。 银监会主席刘明康日前指出，发达国家实体经济的资产负债表持续恶化。 金融体系真实杠杆率依然高企，脆弱性十分显著。 未来24个月中，美欧银行将有近4万亿美元的债务到期，超过1万亿美元的政府融资担保到期，资本监管要求的提高还可能使银行面临新的资本缺口。 房地产市场的继续恶化可能导致银行坏账规模进一步扩大。 届时银行资产的风险将进一步显现。 其次，从国内环境看，明年的经济走势尚存不确定性。 安信证券首席经济学家高善文认为，今年四季度到明年二季度出口形势不容乐观。 明年尤其是上半年的投资增速不容乐观，稳中趋缓是大概率事件。 此外，银行人士指出，前期大量投放的地方融资平台贷款将逐步进入还款期，银行能否化解可能带来的不良贷款集中爆发风险还是未知数。 货币政策在防通胀的同时，必须要考虑到“稳增长”的要求，明年货币政策将处于更为两难的境地。 热钱汹涌制约加息2010年尤其是下半年，外汇占款逐步回升，成为流动性供给的一大渠道，增加了央行被动投放基础货币的压力。 在美日持续量化宽松政策和人民币升值预期之下，明年外汇占款将持续增长态势。 央行行长周小川此前提出“池子”论。 他解释说，典型的“池子”是外汇储备，热钱流入可以完全对冲，使其在总量上不会对国民经济产生影响，但在个体上并没有阻止他们赚点钱。 然而，热钱真的能被完全对冲，全部回收到“池子”里，而不产生通胀压力，或对货币政策的独立性形成掣肘吗？今年1-11月，我国外汇占款增长.49亿元人民币。 6月19日，央行宣布“进一步深化人民币汇率形成机制改革”，点燃了市场的人民币升值预期。 7-9月外汇占款逐月增加，从1700亿元迅速增加到近3000亿元。 10月份我国新增外汇占款高达5190.47亿元人民币，刷新30个月以来的最高记录，仅次于2008年4月的5251亿元。 11月份虽回落近四成，但3196亿元的增量仍属历史高位水平。 外汇占款高增显示了短期逐利资本对中国的青睐。 刘明康表示，未来新兴市场国家将面临严峻的资产泡沫和通胀压力。 新兴市场相对稳健的基本面和更强劲的增长潜力吸引了热钱的快速流入。 目前包括美国、欧盟、英国、日本在内的金融市场上约有50万亿美元的资本市场投资资金，它们配置在新兴市场的资产比例为3%-7%。 未来该比例上升1个百分点，就意味着有4850亿美元的新增资金流入新兴市场。 境外资本涌入加大了货币政策的调控难度。 中国如果采取加息举措，将扩大中美利差，引发资本更多涌入，推高国内通胀水平。 尽管有观点认为，热钱进入中国的主要原因是人民币升值预期和分享中国资产投资回报，如果能够通过加息缓解升值预期，抑制资产价格上涨，反而有助于抑制热钱流入。 但跨境资金套利不可避免。 央行在CPI涨幅高达5%之后仍然选择提高存款准备金率而非加息，也显示了在加息举措上的谨慎态度。 三率变动边走边看展望明年货币政策，高善文认为，中央经济工作会议将2011年的宏观经济政策基本取向定为“积极稳健，审慎灵活”，这八个字的实际含义是“边走边看”。 由于此次通胀并没有伴随经济出现过热，货币政策出现非常严厉和急速收紧的概率较低，很可能是逐步收紧。 从现在到明年年中可能会有75个基点、两到三次加息的空间。 明年上半年通胀是主要矛盾，不排除会出现准备金率、基准利率和汇率“三率齐动”的情形。 分析人士认为，央行防通胀主要通过控制引起通胀的货币条件进行，在具体工具的使用上将偏重数量型调控。 当前，商业银行存款准备金率达到18.5%,为历史最高水平。 部分被执行差别存款准备金率的银行达到19%甚至更高。 不过，业内人士表示这一水平还不是“天花板”。 兴业银行资深经济学家鲁政委认为，预计明年第一季度需要以平均每月1次的频率来上调准备金率。 中信证券首席经济学家诸建芳也认为，明年存款准备金率仍然会根据外汇占款压力大小等因素继续上调，不存在限制性目标。 11月CPI创出新高，未来几个月通胀压力依然很大，预计明年会有两至三次加息。 对于明年人民币升值幅度，鲁政委认为，随着明年通胀压力进一步增大、顺差高位徘徊，人民币升值幅度可能较今年加大，人民币有效汇率也可能出现一定升值。 高盛香港投资银行部董事总经理哈继铭表示，在通货膨胀压力较大时，有必要让政策组合更多倾向于汇率的变化，因为通货膨胀可能对于老百姓的伤害是全社会性的。 而汇率的变化，可能对一些出口行业产生负面影响，但如果人民币不升值，而是以价格上升的形式导致工资上升，依然会削弱出口行业的竞争力，且不说这些行业是需要长期鼓励的。 预期明年人民币将升值5%—6%。 对于明年的货币信贷增速，诸建芳认为，明年货币供应、新增信贷增速回落，应是“稳健”题中之意。 今年的M2增长率可能超过18%，明年很有可能控制在16%左右，信贷将收紧。 为保持稳定的经济增长，明年的信贷目标将在7.5万亿左右。 （记者 任晓）黎友焕：热钱成CPI推手广东省社会科学综合开发研究中心主任、广东省社会科学院《热钱与地下钱庄研究》课题组长黎友焕接受中国证券报记者专访时预计，2011年热钱对我国CPI的推动力巨大。 如果股市持续低迷、房地产上升空间有限，相关经济政策有炒作空间，热钱必然会炒作商品。 热钱持续推高CPI中国证券报：“热钱”对我国CPI有什么影响？黎友焕：热钱对CPI的影响主要是炒作农产品，尤其是食品。 前段时间，热钱炒作农产品和食品对CPI的影响巨大。 目前相关压制措施的作用不可持续，一旦这些措施发生变化，热钱炒作农产品将“卷土重来”。 我国目前的投资渠道较为单调是热钱胡乱炒作的主要原因。 热钱流入境内以后炒作房地产、股市和商品市场，2011年热钱对CPI的推动力不容忽视。 而且，有一些海外基金正在“屯兵”香港，未来可能会有更多的热钱进入内地，进一步在商品市场“兴风作浪”。 中国证券报：您认为明年我国的“热钱”流入态势如何？黎友焕：明年我国的热钱形势“变数”很大。 因为，美国第二轮定量宽松货币政策实施，欧元区各国经济问题陆续爆发、朝鲜半岛局势变化、我国抑制通货膨胀的相关措施等都是影响热钱流动的重要因素。 而这些因素未来变化都比较大。 根据我们课题组对未来国内外经济发展形势的预测以及东北亚局势的初步判断，国际流动性泛滥短期内难以消除，人民币有巨大的升值压力，为抑制通货膨胀国内加息可能性很大。 明年境内外利差可能进一步加大，境外热钱将可能延续大量涌进的态势。 流入形式多种多样中国证券报：流入我国的“热钱”现状、规模如何？黎友焕：热钱流入我国的趋势并没有放缓。 目前还是保持着快速流进的态势，预计短期内的几个月这种趋势难以改变。 就目前的情况而言，只要人民币升值仍有预期，加息仍有压力，境内外利差不断扩大，国际流动性持续泛滥，境外热钱必然不断流进。 中国证券报：“热钱”一般从哪些渠道流入？一般流进哪些领域？黎友焕：在中国资本账户尚未开放的情况下，热钱流入一般情况下是“披着合法的外衣”，或者借道地下钱庄。 热钱流入的渠道形式多样，其中，贸易、FDI最为常见。 境外热钱流入的主要渠道有：虚报进出口商品价格、外商投资企业虚假出资、外商投资企业虚报盈利状况、境外投资企业虚报盈利状况、通过外资金融机构的业务转移资金、出入境双牌车私带现金等。 目前热钱的总量中，投资在房地产的最多，其次是商品市场和股市。 今年8月后，热钱主要流向商品市场。 此前，发改委出台了一系列措施打击物价，流入商品市场的热钱减少，转而主要流入房地产市场，并且正在向二三线城市蔓延。 目前新进来的热钱主要流向了房地产行业。 应联合打击“热钱”中国证券报：监管部门应如何监管“热钱”？黎友焕：对借道地下钱庄的热钱，相关部门可以组成专门小组，开展打击“热钱”专项活动，对重点主体、重点渠道进行查处，严惩投机。 对借道贸易渠道和投资渠道的热钱，监管部门应相互协调配合，同时加强国际合作。 目前最关键的是要高度认识热钱的异常流动问题，及时跟踪热钱的流动状况和流向，而且不能否定热钱的异常流动现实。 中国证券报：如何看待使用外汇储备“池子”对冲热钱流入？黎友焕：单纯依靠外汇储备“池子”来抑制热钱流入是不现实的。 因为热钱是逐利的，热钱不会呆在“池子”里不动，哪里有利润，热钱就会流向哪里。 热钱的流向，在很大程度上是违背监管部门意愿的。 热钱快速的流进流出，会严重扰乱宏观政策，影响相关经济政策的效果。 （记者 陈莹莹）经济增长和物价走势有望“双温和”2011年经济增长“二次探底”和过热的可能性都不大。 具有较大不确定性的是物价，但在一系列调控措施下，明年CPI涨幅可能位于3%-5%的温和区间。 经济增长前低后高作为“十二五”的开局之年，稳定经济增长仍将是明年经济工作的重要目标。 业内人士预测，今年GDP增速有望达到10%左右，全年GDP增速可能逐季回落。 与今年不同的是，明年经济增长可能呈现前低后高的态势，继续显现平稳向好的积极态势。 为实现经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变，由主要依靠第二产业向三次产业协同带动转变，新一轮经济结构战略性调整亟待在未来几年展开。 民生证券副总裁兼首席经济学家滕泰认为，战略性新兴产业、中西部发展和改善收入分配刺激消费，将成为刺激明年经济企稳回升的三大着力点。 明年下半年，经济将真正开始进入加速转型期。 中信证券发布的研究报告认为，2011年经济增长的拉动力主要源于内需。 由于货币信贷政策有所收紧，明年的投资增速比今年可能略有回落。 由于鼓励消费的政策和消费潜能释放，消费增长有望保持平稳，对经济的拉动作用相对稳定。 从季度来看，GDP增速预计分别达到8.7%、9.1%、9.8%和10.2%，全年经济增长9.5%。 自去年四季度GDP达到12.1%以来，我国经济增速已经连续三个季度回落。 由于翘尾因素影响，明年一季度我国GDP增速仍将较低，随后则有望结束本轮经济回落的“小周期”。 国务院发展研究中心副主任刘世锦认为，明年经济增长速度可能在9%左右，一季度以后经济增速将开始回升。 未来五年，中国经济潜在增长速度会由目前的10%左右降到7%左右。 有专家指出，尽管明年出口增速可能放缓，但由于国内需求上涨幅度有所缩小，再加上出口结构升级的影响，外需对GDP增长的贡献可能增加。 从国内来看，积极财政政策的“托底”作用也将使内需稳定增长。 明年经济增速有望达到10%左右，从而开启新一轮的强劲增长周期。 价格全面上涨基础不存在分析人士认为，由于翘尾因素回落以及物价调控效果显现，12月CPI可能回落至5%以下。 但明年大部分时间我国仍可能面临物价上涨的压力。 国家发改委宏观院常务副院长王一鸣认为，蔬菜在前期价格上涨中起了“领头羊”的作用，但历史数据表明，以蔬菜引领的价格上涨难以长时间持续。 预计我国明年经济增长将比今年小幅回调，总需求与总供给处于基本平衡状态，宏观经济环境有利于价格水平稳定。 综合来看，当前不存在价格全面上涨的基础。 明年我国通胀率控制目标为4%左右，比今年的预期目标高出1个百分点，但仍然低于改革开放30年来5%左右的平均涨幅。 分析人士认为，如有必要，加息等从紧政策明年将再度出炉，资源产品价格改革步伐将适当放缓。 刘世锦认为，2011年宏观经济政策将在稳定增长和稳定物价之间平衡。 全年CPI涨幅将控制在4.5%以内，初步估计为4.2%。 从历史规律特别是货币供应量和CPI之间的相关性来看，目前我国的CPI已经接近了峰值期。 但在美国等国量化宽松货币政策实施以后，如果全球经济明年增长情况较好，接下来很可能出现大宗商品价格上升。 中信证券认为，明年初有较强的通胀压力，物价水平仍会较快上升，到下半年将有所回落。 由于近期经济增速有所回落，劳动力市场供求紧张的局面有所缓解，这有助于减轻持续的通胀压力。 预计2011年CPI涨幅为3.8%，PPI涨幅为4.6%。 明年全球经济增长对大宗商品价格没有强的支持，美元继续大幅度贬值的可能性下降，大宗商品价格快速上升的动力将减弱。 （记者 韩晓东）宽信贷格局依旧流动性整体充裕多位专家接受中国证券报记者采访时表示，总体看，2011年流动性整体将保持适度宽松，贷款投放增速适当放缓，但仍在高位，预计新增贷款在7万亿-7.5万亿元之间。 新增贷款不会大幅减少业内人士指出，考虑到固定资产投资的增长惯性，2011年贷款大幅缩减的可能性较低。 银联信总经理符文忠表示，预计2011年广义货币M2增速将较2010年下降，但为防止出现半拉子工程，继续实施积极的财政政策配合，M2增速下降幅度不会太大，估计为16.5%，较2010年18%的增速下降1.5个百分点；新增贷款大约在7万亿元左右，较2010年下降1万亿元。 监管层将严格贷款发放节奏、新增绝对量。 信贷将继续按照3：3：2：2的节奏投放。 继续加强银信合作等形式监管，控制信贷资金曲线进入资本市场。 不过，需关注高信贷增速带来的风险隐患。 分析人士指出，信贷规模增幅由此前的15%提高到2008年的29%左右，为成功应对国际金融危机起到了重要作用，但也导致通胀、资产质量下滑的风险。 为此明年应坚持信贷审慎原则，信贷规模控制在7.5万亿内比较合适。 有市场人士担心信贷高位运行将加剧通胀。 对此，央行有关人士表示，通货膨胀是一种货币现象，而不是信贷现象。 经验表明，较高的通货膨胀率总是与较高的货币供应增长率相联系。 但是，信贷并不等于货币。 信贷扩张或收缩直接引起产出的变化，货币则主要通过对价格的影响间接作用于产出。 信贷增长与经济增长直接相关，货币增长则与通货膨胀关系更密切。 流动性较为充裕交通银行首席经济学家连平表示，目前企业的资金需求较为旺盛，明年又是十二五开局年，如果银根收得过紧，可能导致企业资金链断裂。 货币信贷闸门收紧应该逐步进行，明年整体流动性仍将保持适度宽松。 建设银行研究部总经理郭世坤认为，从2008年至今，信贷投放近20万亿天量，但是资金并未全部进入实体经济中去。 贷款会部分转为存款，部分资金仍留在银行体系内，银行体系流动性变得较为充裕。 外汇资金流入、国际短期资本、贸易顺差等因素也会推升银行间市场资金的充裕水平。 不过，光大银行宏观分析师盛宏清预计，明年商业银行信贷将成为稀缺资源，贷款利率将比今年有所提高。 未来银行间流动性水平仍取决于央行对银行间资金池的调控，未来货币政策将转向稳健甚至是偏紧的方向，导致银行间资金面适当收紧。 央行会采取加大公开市场操作力度、长期央票发行提速、再次提高存款准备金率等措施，将银行间资金面在一定时期内控制在偏紧状态。