“来看房的人挺多，我们推出了很多特惠活动，如果能确定‘五一’假期认购，还可以申请特殊折扣。”
今年“五一”小长假期间，虽然深圳不时下起小雨，却依旧挡不住购房者的看房热情。《每日经济新闻》记者实地走访深圳部分楼盘访发现，不少开发商在“五一”期间给出了较大的促销力度，除传统的到访礼、复访礼、“一口价”特惠房源、认购送装修及家电等活动外，部分楼盘还推出赠送一年物业费、购房返现等活动。
尽管节前关于“深圳限购放松”的传言未能落地，但深圳市民的看房热情并未受到影响，不少购房者利用“五一”假期看房，多个楼盘售楼处坐满了看房者。
多个楼盘项目现场人气较旺
5月3日上午，记者来到位于光明区公明街道的特发学府朗园现场，只见项目项营销中心外有多名中介人员正在等待客户到来，还有购房者自驾车前来看房。一位置业顾问告诉记者，“五一”期间除了优惠折扣外，还可减免一年物业费，另外还有购房返现活动。
该项目由深圳光明特发置地开发，包含住宅和商铺预售总计829套，其中住宅790套，户型建筑面积约88—143平方米，备案均价约4.5万元/平方米，单价约3.8万—5.1万元/平方米，单套总价约337万—729万元。
现场一位中介人士向记者介绍，该项目开盘八五折，折后总价289万元起，单价3.3万元/平方米起，现在优惠后总价约270万元，首付仅需67万元起，开发商目前还有返现活动，约20万元。“通过我这边购房可额外优惠几万块，另外，返现也可抵扣房款。”
值得注意的是，深圳安联尚璟府和金地峰境誉府作为深圳首批参与“以旧换新”活动的楼盘，“五一”假期的关注度也相对较高。
位于光明中心区的安联尚璟府目前是现房在售，户型为89—111平方米的三房和四房户型。记者在该项目现场看到，开发商推出的手工活动吸引了不少客户参与，不断有中介人员带客户前来登记看房。
该项目销售人员告诉记者，“五一”期间客户有复访礼，二次回访送55度恒温马克杯套装。此外，项目还推出了“限时一口价”特惠房源，每套优惠幅度约27万—33万元，而且成交后还可砸金蛋最高赢万元家电礼包。
虽然安联尚璟府是第一批参与深圳“以旧换新”活动的项目，但据上述销售人员介绍，目前“以旧换新”活动的具体执行细则还未公布，后续要根据客户的卖房情况来看。
位于光明区光侨路的金地峰境誉府项目，在楼市火热时期曾取得了不错的销售成绩，该项目一二期均实现了开盘“日光”。
记者在现场了解到，该项目推出了多套“一口价”特惠房源，不同户型优惠后的单价约3.5万—4.2万元/平方米，并开放了工地参观。记者看到，有购房者在工作人员陪同下，头戴红色安全帽进入项目工地参观。
记者在走访中发现，虽然“五一”假期楼盘的看房量相对较大，但是深圳楼盘仍旧对中介带客的依赖程度较高，不少项目现场摆放着多家中介的工作台，前来看房的客户几乎都有陪同中介。记者在某项目看房结束后，还有中介人员前来询问看房情况，并表示可带记者去周边项目看房。
据深圳市住建局最新数据，今年二季度深圳计划入市的商品房项目共有26个，预计供应房源10539套。其中，住宅793082.57平方米、7845套，商务公寓135072.71平方米、 1752套，商业59607.81平方米、661套，办公61808.88平方米、281套。
市场期待深圳优化楼市政策
事实上，今年春节以来，深圳楼市就表现出持续走高趋势，尤其是二手房周成交量不断攀升创新高，在售房源也有下降趋势。
深圳市房地产中介协会统计的在售二手房源量显示，截至4月29日，全市共有60247套有效二手房源在售，较上周减少188套。其中，南山区较上周减少79套，有效在售二手房源10428套；盐田区较上周减少38套，有效在售1751套；龙岗区较上周减少36套，有效在售15576套。
另据深圳中原地产研究院统计，4月深圳一手住宅网签2355套，环比上升4.9%；二手住宅过户4171套，环比上升8.6%，为近36个月最高。经深房中协统计，截至4月28日，4月二手房录得量（去重）超4600套，通过单日二手房录得量走势判断，4月二手房录得量有望再次突破5000套关口。
深圳某中介门店杨经理告诉记者，“五一”期间刚需和改善型需求的楼盘表现良好，尤其是性价比高的楼盘，如89平方米的三房户型和大面积四房户型等受到青睐。“不过在当下市场，还是需要低价格才能打动购房者。”
据杨经理介绍，他在假期主推的是一套位于南山区的某改善型小区房源，“虽然是二手房，但仍是毛坯房，还没有住过人，只需要契税和中介费，目前的价格是1300万元左右，但要走法拍渠道。而最近同户型房源的成交价为1520万元。”
同策研究院研究总监宋红卫在接受记者采访时表示，“五一”假期市场表现是深圳楼市“小阳春”行情的体现，预计随着核心城市不断优化楼市政策，深圳楼市也将出现积极变化。但需要注意的是，部分居民已安排假期活动，可能会导致购房需求推迟至节后，由于购房周期延长，市场不会出现过激反应。
不过，市场依旧对深圳松绑楼市政策充满期待。据中指研究院统计，截至4月29日，目前全国29个重点城市中，仅有包括深圳在内的7个城市尚未取消限购政策。
2017中国楼市有大变化 该买房还是该卖房?
2016年，全国各地楼市经历了一场地产狂欢，许多城市房价上涨，调控政策下达后，多个城市楼市降温，调控后的2017年，中国楼市会怎么走？到底是该买房还是该卖房呢？
一、市场总体降温明显，房地产进入新时代
必须强调，思考中国房地产，必须认识到房地产发展的环境和要素禀赋都发生了巨大的变化:经济高增长周期结束、货币高增长周期结束、国际资本高增长周期结束。这决定了中国房地产市场未来的走势一定迥异于过去的18年。我们需要和过去18年房地产市场做一次真正的告别。
但也必须记住，还有三个周期没有结束:中国城镇化的周期没有结束、中国金融资本和土地资本结合的时代没有结束、经济对房地产的依赖没有结束。这是中国房地产不会出现断崖式下滑的三个重要支撑，也是中国没有进入所谓的后房地产时代的根本原因。
房地产作为支柱产业的地位永远不会改变!没错，是永远。看看美国完成城镇化超过70多年了，但房地产仍然是美国最重要的产业。但房地产的路径和未来竞争模式都在发生颠覆性的变化，我们会看到很多因循守旧的房企的倒下，至少有80%的房地产企业会消失，专营房地产的企业会越来越少。
二、政策只是看起来很严厉，但政策不是房价走势的关键
2017年房价的走势不是取决于始于2016年9.30的调控周期，而是受制于房地产自身的发展周期，政策只是为了主动挑开隐藏的风险，主动降温而已。即使不出台调控措施，市场也会自动降温。
需要指出，房子是用来住的，不是用来炒的这句话并没有透露出太多的严厉的举措，抑制炒房的政策一直存在，炒房也不是2016年房价飙涨的重要原因，根本原因是在稳增长的压力下房地产政策的极度宽松以及与半推半就的货币政策的媾和，极大推动了上涨的预期，炒房是结果，不是原因!抑制炒房只会改变短期预期，而不会改变长期预期。
对于房地产政策的理解，要站在2017年宏观政策的总基调理解，2017年宏观政策将稳和风险都提高到前所未有的高度，稳中有进，则意味着房地产政策绝不会严厉打击房地产，2017年，中国没有打压房地产的本钱。政策强调要防止大起大落，从房地产周期看，着力点在大落而不是大起，因为2017年的房地产也没有大涨的基础。
一些城市明确表示，2017年房价环比不涨，环比不涨可能成为很多城市效仿的调整目标，环比不涨意在改变短期投资预期，并为未来的长效机制赢得时间。2017年房价最终的表现仍然是房地产自身周期使然。
三、土地市场大降温，2016年很多地王命运叵测
2016年全年全国土地出让收入应不超过3.5万亿，低于2014年巅峰期4.2万亿的收入，但2016年热点城市地王频出，全国地王不仅量多，超过300个，而且楼面价相对于周边房价升幅惊人。考虑到2017年整体房地产市场的降温，以及房价涨幅回落的压力，高价地王将对一些高杠杆拿地的房企造成极大的压力。从过去历次地产调控周期地王的命运看，地王最终赚钱的属于少数，大多赔钱赚吆喝，而且死无葬身之地的亦不在少处。如果本轮房地产调整周期超过两年，2016出产的很多地王命运叵测。
第四、房地产税不会出台，大面积试点也是小概率
我在分析中国房价走势时，从来不提房产税，原因很简单，就是我认为短期内出台的概率等于零。房地产税属于极其复杂的改革事项，涉及很多问题，在之前的文章中对此有全面阐述。
对于房产税立法，从长远而言，中国房地产领域的税费改革是必须的，通过总体设计，如何对目前的税费体系进行调整，并纳入统一的房产税，这个大方向没有错。但必须解决房产税立法中民众关注的焦点问题。比如征收目的，比如和土地出让金的关系，比如70年土地产权如何解决，等等。这些问题不解决，房产税是无法出台的。
同时，必须告诉大家，房价上涨与否主要是预期，而不是税收。房产税抑制不了房价上涨，这是很多国家实践证明了的。比如上海和重庆都试行房产税，你很难解释为什么上海的房价暴涨而重庆的那么平稳。国家发改委对外吹风，鼓励地方在房地产税等问题上搞创新，我认为有这种创新意愿的地方政府不会太多。不会丢了西瓜去捡芝麻。
第五、长效机制的建设不会有明显进展
中央经济工作会议提出，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
长效机制当然是房地产稳定发展，回归常态的关键，但长效机制的建设绝非一蹴而就。中国房地产的长效机制要真正建立，需要对过去的房地产很多政策推倒重来，在厘清房地产基本理念的基础上，界定政府和市场的责任边界，同时，围绕住房作为基本民生需要的出发点来构建信贷、税收、土地、财政等新的制度体系。
即使现有的住房管理机构，也要进行重构。这最少需要一个政府的任职周期。预计在2017年，长效机制的启动不会有实质性的进展，但不动产统一登记完成之后，房子的家数就基本清楚了，房地产税的立法会加快。
六、该买房，还是该卖房?
这是个极具风险的问题，但必须回答。
首先，就房地产的小周期而言，2017年调整是大概率，房地产肯定不是2017年投资的重要选择，要注意市场和政策的两种风险。
其次，2017年6月，可以关注市场及政策层面的调整，根据市场和政策调整的情况对下半年的走势再次进行预判和修正，上半年如果投资房地产，风险很大;但如果是孩子入学什么的，这是没有办法的，根本就不需要考虑投资回报，风险什么的，因为耽误了孩子是最大的风险。第三，我还是呼吁，高净值人士减持国内的房地产，根本原因在于我担心汇率和资本流出，导致中国的资产价格迎来一次调整和重估，这可能是2017年房地产最大的风险。但这只是针对高净值人士，最少三套以上房子的。
第四，如果中国经济的基本面和房地产的基本面没大的逆转，有一些安全的城市，在6月份之后是可以考虑出手买房的。我之前提到的广州，西安，重庆，昆明，南宁，以及2016年房价涨幅不是很大的大连、宁波都可以持续关注。
最后需要指出，对于中国这样的人口大国、货币大国以及城镇化进行中的新兴大国而言，优质的城市资源在相当一段时间都是这个国家的稀缺品，选择优质城市，居住，生活，是中国经济转型升级的重要部分。就此而言，房地产的大周期尚未结束，结束的只是青春的莽撞和丛林时代。
（以上回答发布于2017-01-18，当前相关购房政策请以实际为准）
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深圳楼市首付分期是怎么回事？
业内人士指出，伴随房企销售增速放缓，年底开发商冲业绩压力加大，不少房企希望获取现金流“活下去”。至于“首付分期”的行为，如果资金来自银行，则属违规操作，应该予以打击；如果是开发商垫资，虽然在违法界定方面比较模糊，但仍会影响房地产交易秩序。日前，某房产中介人士在朋友圈发布新楼盘广告称：深圳某公寓首付仅两成，不限购不限贷。记者走访深圳多个楼盘的营销中心发现，确有新楼盘推出“首付分期”促销活动，甚至有楼盘首付比例不足一成，开发商以此吸引购房者。
深圳某新开盘的公寓营销中心人员介绍，其在售的精装公寓现有九折优惠，且首付仅需两成。“正常情况下，首付是5.5成。如果手头紧，可以尝试我们推出的‘首付分期’业务。第一次付20%的首付，12月20日之前再付15%，明年2月中旬前再付15%，最迟明年4月10日付清首付尾款即可，中间不收取利息。”
业内人士表示，深圳公寓首付比例大多在五成到七成之间，较住宅类楼盘的三成首付高出不少，公寓购房者压力较大，因此公寓类新盘更有动力推出“首付分期”。不过，证券报记者了解到，年末在回款和达成全年销售目标双重压力下，“首付分期”业务开始从公寓市场逐渐蔓延到普通住宅市场。某知名开发商在深圳的住宅项目推出“一成首付”活动。该楼盘营销人员表示，开发商规定可先缴纳16万元至20万元首付，明年3月前缴纳剩余所有首付款，期间可选择分期付款或者在最后期限一次性缴纳。该房源总价最低为326万元，即便按首期首付上限20万元计算，实际首付比例仍不足一成。目前，首付贷款的资金来源主要有两种，一是小贷公司提供的首付贷，利息较高，主要存在于二手房交易；
二是由开发商垫资的“首付分期”，是一种促销新盘的手段。上述业内人士告诉记者，此前深圳楼市盛行的首付贷以第一类模式为主，但目前小贷公司提供的首付贷已大大减少。“一般小贷公司帮忙垫资买房后，会尽快帮客户向银行申请信用贷偿还借款。现在最大问题是银行信用贷用途审核非常严格，仅限于个人消费，严查资金流入股市和楼市。贷款公司做起来很谨慎，担心客户最终无法从银行贷出资金。”该业内人士说。证券报记者走访多家中介机构，询问可否搭线做首付贷。中介机构均表示，目前仍与外部公司合作该业务，但不建议这样操作。“现在资金成本很高，首付贷利息特别高。
为什么刚开的楼盘，售楼处说只剩一楼和顶楼了，卖的真有那么快吗？
楼盘，刚开售不久，房子就卖没了。 这是因为什么呢？在过去，房价日新月异，市面上的房源严重不足，在供不应求的局面下，楼盘的房源刚开售就“清盘”，往往因为这3个字：行情好。 然而，楼市遇冷，购房者观望情绪浓厚，在这种形势下，如果楼盘的推售房源还能“卖光”，往往因为这3个字：套路多。 那么，楼盘玩的是什么套路呢？套路一：捂盘惜售。 在市场行情不好的时候，或者是房价处于上升期的时候，有些没有资金杠杆的房企，往往会把房源留在自己手里，等到行情转好或者行情更好的时候再出售房源。 当然，同一楼盘中的房源也有好有坏，有些时候房企会“捂住”楼层比较好、户型设计比较棒的房源，先销售那些楼层不好、户型设计有硬伤的房源，等到这部分房源卖得差不多了，再释放好房源。 套路二：中介、房托“抢房”。 在市场不景气的时候，楼盘销售火爆。 这一般有两个原因，一个是这个楼盘产品是真的好、房价对购房者有巨大的吸引力。 还有一个原因，就是：这是一个烟雾弹。 有时候，楼盘开售，售楼处门前会出现通宵排队的现象，这一定是楼盘对购房者的吸引力大吗？不一定。 据了解，前段时间深圳某楼盘也曾出现该现象，不过，排队的是中介，排队的原因是“最低中介佣金达10万”，因此，楼盘要制造“抢房”现象，除了吸引购房者以外，打动中介也是一个办法。 除了中介“抢房”，有时候，楼盘也会导演一出“房托”“抢房”的戏码。 有些在现场购房者会被气氛点燃，头脑一热，就会签约；而有些购房者会被抢房的消息震惊，会到售楼处询问情况，即便售楼处已经打出了“售罄”的消息，也能让购房者幸运地遇到“退房的”。 套路三：内部认购以及房屋抵押。 有些时候，楼盘会以低价售房给内部员工，而这自然也算到销售业绩上。 还有些时候，房企因为要向银行贷款，需要抵押房源，这些抵押的房源只有在房企还完贷款后，才能出售，也因为这个原因，楼盘某次推售的楼座，可售房源或许本就不多。 除了上面所介绍的套路外，有些楼盘还会这样操作——“蓄客时间长，开售房源少”，这也能造就开售就“清盘”的现象。
