原标题：南京、成都打出楼市新政组合拳：大招频出，“抢人”大战再起？
继4月28日全面取消限购之后，4月29日，成都又积极支持符合条件人才申购保障性住房，并可享受商品住房预留房源支持政策。这与南京拟出台的“购房落户”类似，都是地方“抢人”举措。
在业内人士看来，现在各地的房地产政策不仅仅是全面放松限购，而是“卷”起来了，救市的心思坦露无遗。南京、成都、杭州作为新一线城市，现在直接下场“抢人”。
成都：解除限购后释放人才购房利好
4月29日，成都印发的《关于进一步优化完善人才安居工作的通知》明确，加快规划建设保障性住房，将人才纳入保障对象范围，支持符合条件人才申购保障性住房；同时，加大对人才租赁优惠力度；合理布局建设面向人才优先优惠销售的商品住房，根据重大项目配套需要和人才聚集实际，分区施策、以需定建。
在完善人才预留房源支持政策方面，对于《成都市人才分类目录》中符合条件的A、B类人才，可享受商品住房预留房源支持，预留房源数量不超过当期准售房源总量的20%。
对此，易居研究院研究总监严跃进认为，此次成都政策提及了梯度化人才安居体系、人才公寓选房排序规则、人才预留房源支持政策等，充分说明对于人才住房的重视，以及今年各地依然把人才住房作为重点内容来抓。
“颇受外界关注的政策是人才预留房源支持政策，拿出20%的商品房房源专项支持A、B两类人才，从这个角度看，其和过去几年各地定向提供房源的操作是相似的，有助于让一些人才优先购房和置业。”严跃进表示，从覆盖面来看，由于A类人才认定要求非常严、B类人才也属于国家级人才，可能不会对房企带来特别大的影响。
值得关注的是，成都4月28日出台的楼市新政，从4月29日起全面取消限购，意味着历时7年半的限购终于结束了。同时，政策优化还涉及不再实施公证摇号选房、“市场+保障”住房供应体系建设等诸多内容。其中提到，鼓励市场主体将自有闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋，按相关要求改建为保障性租赁住房。
对此，在业内人士看来，成都连续两天的政策释放，可谓打出房地产政策组合拳，力度大、覆盖范围广，将更好地满足群众多元化住房需求。
南京：6年后拟重启“买房即落户”
近期，另一个密集发布楼市政策的城市还有南京，最引人关注的是，继2月份降低积分落户门槛之后，南京再度放松落户要求，废止6年的“买房即落户”政策或将重启。日前南京市公安局发布《关于合法稳定住所落户有关事项的通知（征求意见稿）》（简称《通知》）提出，在南京市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。
如果上述《通知》顺利通过，意味着南京将重启“买房即落户”政策。据悉，2017年，南京与全国其他城市一样，房地产市场一片火热。从2017年2月起，南京宣布全面废止“购房落户”政策，并于2018年7月底“购房落户”政策正式终止。
此次拟实行“购房落户”之前，南京落户已较为宽松。2021年，南京规定35周岁（含）以下大专学历毕业生，在南京市缴纳社保即可落户。2024年2月份，南京再次放宽落户要求，在本市合法稳定就业即可落户，相当于取消了社保缴纳不少于12个月的限制条件。
对此，中指研究院高级分析师赵芊表示，时隔6年，南京重启购房落户政策，以求吸纳更多外来人口。今年一季度，南京新建商品住宅成交量不及预期，置业意愿较为不足。进入4月份，市场热度有所回升，但较往年“金三银四”仍有差距。
另据国家统计局公布的3月份商品住宅销售价格变动显示，南京新建商品住宅销售价格环比下跌1.2%，连续下降11个月；同比下降6.5%，已连续8个月下降。在赵芊看来，南京再度重启购房落户，对接下来的市场有所利好，但政策效果有待观察，大力发展产业、提供更多的工作机会或许更为重要。
业内：政策一步到位，从抢人才到抢人口
从日前接连打出政策组合拳的成都、南京来看，均是近年来楼市政策持续放松的城市。其中，南京楼市政策多次松绑，而且其政策优化的步伐更是早于同类二线城市。早在2023年9月，南京已全面解除限购，同时还涉及“卖旧换新”补助、房票安置等内容，彼时业内称“南京楼市放大招，可谓是应出尽出！”而进入2024年，南京又出台了一系列楼市新政，包括多区开始执行房票政策，房贷利率触及历史新低值，首套房首付比例也已降至最低两成。
南京也是较早推出“以旧换新”举措的城市。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，南京去年9月就发布“换新购”，即购房者卖旧换新可与开发商、中介机构同时签订协议，如约定时间内旧房未售出，则新房认购金可退还，但是效果并不好。
今年4月27日，南京安居建设集团发布了开展存量住房“以旧换新”试点的公告，首批试点限额2000套。换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。
从目前来看，李宇嘉认为，南京刺激楼市大招做得更彻底：一是全面取消了限购；二是买房直接落户，作为强二线城市，这么低的购房和落户门槛，意在抢人，给其他城市带来压力；三是二手房“以旧换新”非常有诚意，只要城六区的二手房就可以置换新房，置换二手房总价不高于新房的80%即可，比其他城市的力度大多了。
“对于成都，虽然相比其他城市市场较好，但也全面解除限购，并且提出办公、产业及公共用房都可转向存量租购等。”李宇嘉说，现在地方要认清形势，在存量时代，从抢人才到抢人口，与其挤牙膏，不如像南京一样，一步到位，把有限的人口、人才，一下子吸引过来。
李宇嘉认为，“目前，各地方救市的心思，也都坦露无遗。有效购买力有限，而市场情绪日渐低下，那就以最彻底的手法、最快的节奏，尽力捞到存量‘蛋糕’。南京、成都、杭州等都是新一线城市，也是年轻人向往的城市，过去一直在昂着头‘筛人’，现在直接下场抢人。”
对此，严跃进也认为，从成都人才安居、南京购房落户等政策来看，预期人才购房政策等支持力度会继续加大，这也将是各地今年产业导入方面重要的匹配政策。
二手房价涨幅全国第二的成都加码调控 两个月11城出台新政
在参加住建部房地产工作会商会后，又一城发布楼市调控新政。9月14日，成都市政府办公厅发布《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》），《通知》就保持成都市房地产市场平稳健康发展提出了15条举措，包括增加住宅用地供应，供需紧张区域住宅用地占经营性用地的比重不低于70%；加强购房资格审核；个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年；加强市场监管监测等。对于此次政策出台的背景，成都市政府指出，成都始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，认真贯彻落实党中央、国务院房地产调控精神，持续强化因城施策能力，房地产市场总体保持平稳。但随着成都城市综合竞争力、吸引力不断增强，新增服务人口明显增多，居民购房需求日益增加，今年以来，部分区域出现供需紧张。为进一步落实城市主体责任，有效防范房地产市场风险，努力确保完成“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，继续保持我市房地产市场平稳健康发展，制定了本政策。成都二手房价环比涨幅全国第二按照国家统计局数据，今年8月份成都新建商品住宅环比涨幅1.0%，在70个大中城市中排名11位。从二手房市场表现看，成都二手房价格环比涨幅1.2%，在70城中排名第二。值得一提的是，成都先后参加“724座谈会”及“826工作会商会”两次参加中央会议。“本轮政策重点在于将中央的调控意志转移至地方政府，加强长效机制落地，打击炒房进入落实阶段”。贝壳研究院高级分析师潘浩说道。8月28日，住房和城乡建设部于在北京召开部分城市房地产工作会商会，成都在列其中。在参加会商的城市中，目前已有沈阳、成都、常州等城市发布楼市调控收紧政策，银川则由市长杨玉经调研房地产工作并召开座谈会，明确坚持目标导向，按照价格合理、供求平衡、保障多元、风险可控、预期平稳等要求，明确房地产市场中长期发展目标和年度工作目标，靶向施策、精准发力，实现“三稳”目标。
已有11城出台楼市调控新政据不完全统计，今年7月以来，已有包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、深圳、南京、无锡、沈阳、常州、成都等11个城市先后出台楼市调控收紧政策。与此同时，两个月内16城接受中央“窗口指导”。“总结7-8月份的政策调控，明确当前房地产市场的形势，对于预判9月份政策风向，明确各方入市策略等都有较为积极的意义。应该说7-8月份从政策的核心词来说就是‘座谈会’”业内人士指出。据公开报道，今年7月以来，住建部已召开三次座谈会。7月24日，召开房地产工作座谈会，深入贯彻党中央、国务院决策部署，总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府负责同志参加座谈会。8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。同时，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。8月26日，住建部房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责同志参加会商。严跃进提到，这三次会议有三个特点。第一、不是简单地约谈，这或考虑到今年疫情下各个城市的特殊情况，所以更强调窗口指导，即打压或高压的成分是减弱了。第二、均明确了长效机制的概念，这也说明各类政策的管控都是为了促进房地产市场更好发展。第三、明确了一个调控思路，即地方政府需要对房地产新问题有足够的敏锐度。这也要求各地不能简单以防疫做借口，对各地房价冒尖的现象不闻不问。按照统计，7-8月份，参与城市座谈、城市会商的城市名单一共有16个，包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙、沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州。许小乐指出，综合来看近期的房地产相关政策，从六月银保监会“回头看”、部分城市调整土地出让政策、重点城市调控加码、房企融资收紧，再到城市座谈、房企座谈、城市会商，以上共同体现了房地产政策的新特征“精准调控”。分类调控、因城施策是下阶段的政策方向，从供应、需求、金融、房企等多个层面入手，共同保障“房住不炒”落在实处。
人才购房新政停不下来：开辟优先通道、百万补贴“抢人”
11月7日，南京出台人才购房新政，全市所有在售房源向海内外人才全开放，并为人才购房开辟优先通道，该政策将于2020年1月1日起施行。据中新经纬客户端不完全统计，近期，南宁、南通、十堰、长沙、三亚、南京等多地密集出台人才购房新政，“抢人大战”正酣。
南京为人才购房开辟优先通道
中新经纬客户端发现，2018年，南京就曾出台高层次人才购房的文件。此次人才购房新政有何变化呢？南京住建局指出，此次出台新政主要有三个新变化：各类人才均适用，机关事业单位人才首次纳入政策范围；全市可售商品房均对人才优先供应；人才购房最优先，按人才优先、其他购房人递进的顺序选房。
南京市住房保障和房产局党组书记、局长郭宏定介绍，南京全市可售商品房均可作为供应房源，采取整体筹集和按比例筹集相结合的方式，实现全市商品住房全覆盖。对于人才关注度较高的商品房项目，采取整体筹集、集中供应的方式。其他商品房项目按比例筹集，最高可达该批次项目申请上市销售量的30%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示，此次南京人才购房新政覆盖各类人才，降低了各类人才购房成本，起到了很好的导向作用，对后续市场交易活跃以及部分房企项目促销去库存都有积极作用。
近期多地密集出台人才购房新政
据不完全统计，除南京外，近期，至少有南宁、南通、十堰、长沙、三亚等多地出台人才购房相关政策。
南宁提出，高层次人才购房补贴发放20-200万元，于2019年11月1日起实施，有效期5年。南通明确，具有全日制普通高校大专及以上学历的应(往)届毕业生放开落户门槛，对于优秀的高等人才还给出了40-150万元不等的购房津贴。十堰指出，引进的高层次和急需紧缺人才，可享受最高50万元的购房补贴。长沙指出，在长沙工作、具有专科及以上学历或技师及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存时间的限制。
在三亚，对于外省户籍人才，满足全日制大专以及以上学历、在三亚实际工作满一年、且缴纳一年社保及个税的，可在海南省购买一套房产。南京六合区明确，拥有大专以上学历，提供南京市居住证和学历证明，即可在六合区开具购房证明并购房，不需要工作证明。
多地出台人才购房政策，市场产生了“放松限购”的解读。对此，各地纷纷回应“并非放松限购”。
谈到近期各地密集出台人才购房新政的出台，中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受中新经纬客户端采访时指出，人才购房新政是为了抢人才，人才可以为城市未来发展提供新鲜血液和技术；促进城市发展、产业转型，城市发展与人才是密切相关的。同时也是解决人才住房问题的重要途径，通过住房留住人才。
谢逸枫表示，部分城市存在楼市低迷、库存量较大、土地财政收入承压和房企资金回款压力大等问题，人才政策调整对解决这些问题和促进经济增长都是非常有利的。
中原地产首席分析师张大伟在此前接受媒体采访时指出，目前部分城市人才引进的门槛过低，很大程度上不是为了吸引人才，而是为了吸引购房者，这对市场而言，容易引起非理性判断。地方的人才政策不应该与房地产限购挂钩，应向人才提供直接的居住房源。
“抢人”升级 二线城市打开房企投资窗口
人口迁入和聚集能给城市带来经济活力和消费需求，更重要的是，流入人口的购房需求将在短期内改变当地楼市下行的趋势。 新春伊始，各地就发出空前的“抢人”大招。 截至目前，2019年内发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。 其中，南京、西安等二线城市落户政策的接连出台，在让外界感慨二线城市抢人力度的同时，也让业界不免猜测未来房企投资的重心或将从之前火热的三四线城市向二线城市偏移。 “抢人”升级2月14日，南京市公布了修订后的《南京市积分落户实施办法》，从办法的细则来看，加分指标中房产、年龄、婚姻、落户区域等加分政策均有变化。 其中，新政中房产的指标对积分落户的影响权重再度升高。 前一天西安市放出史无前例的“抢人大招”则更吸引眼球：具有本科（含）以上学历的，不受年龄限制；具有本科（不含）以下学历的，年龄在45周岁（含）以下；全国高等院校在校学生，均可迁入该市落户。 截至目前，2019年内发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。 这一轮“抢人大战”中，二线城市最多，力度也最大，包括西安、南京、合肥等城市，力度空前。 进入2019年，之前那些尝到甜头的城市继续加码，分布看，城市基本全面开花，人才标准继续降低，很大程度已经开始变成了劳动力之争。 特别是西安、南京等城市，在2018年力度空前基础上继续加码人才政策。 中原地产首席分析师张大伟分析，各地人才政策将直接影响房地产市场的变化。 过去两年全国多个城市房价出现了反弹，其中这些城市大部分都发布了力度空前的人才政策。 特别是部分二线城市，房价上涨加速，最主要的一个原因就是人才政策变相地放开了限购等政策。 亿翰智库研究人士指出，落户政策的进一步放宽带来的住房刚需一定程度上有利于房地产市场对冲下行周期。 投资转向？“人才战略出台短期内对当地楼市无疑是个利好，量价齐升降成为房企投资的重要风向标。 ”一位楼市观察人士指出，经济放缓和楼市持续下行是这些城市出台人才新政的主要原因之一。 数据显示，2019年1月，全国30个重点城市整体成交2146万平方米，环比下跌31%，同比也有14%的降幅。 城市人才政策变相降低了限购门槛，人口快速进入将改变当地房地产格局，带来楼市上涨预期。 该人士指出，二线城市在城市级别、GDP水平、辐射能力上原本对企业的吸引力就很大，二线城市购买力也旺盛，曾一直是房企投资的重点区域。 但此前严格的限购限价调控政策抑制了当地楼市续期。 同时，上一轮房价上涨的一轮中，二线城市的土地价格也处在高位，这令部分房企开始转战三四线城市寻求避险。 但如今形式已经发生了变化，此前部分企业下沉三四线城市战略可能将会有所调整。 一方面，当前三四线城市改善型需求家庭平均居住面积已远高于一二线城市。 贝壳研究院最新发布的《2018年居住报告》显示，三四线城市家庭的人均居住面积达到了28.3平方米，远高于一二线城市。 表明这些城市后期改善需求非常弱，需求只停留在首套住房层面，因此后劲不足，未来房价支撑有限。 刚需家庭也通过上一轮棚改实现了居住升级，而随着棚改货币化逐渐退出，未来三四线城市的发展空间较为有限，此前在三四线城市投资比重较高的房企如恒 大、万科、碧桂园等销售增速都出现了下滑。 上海易居房地产研究院此前发布的《100城住宅价格报告》显示，2018年，三四线城市房价在连续10个月环比上涨的基础上，12月首次出现止涨现象。 另外，随着近两年三四线城市楼市宏观调控逐步强化，消费者对于楼市未来走势产生观望，返乡置业随之降温。 除了三四线城市外，一线城市未来在相当一段时间内仍将处于严格的调控状态没有太多悬念。 二线城市则不同，当前各省加强以省会为核心的二线城市的集中建设和资源聚集，以及二线城市高铁网络的日臻成熟，再加上新一轮“抢人大战”启幕，二线城市将有望成为下阶段开发商的投资重点，对房企而言如何找到最具竞争力的二线城市才是关键。 警惕市场波动风险中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月，40个一二线城市卖地2525.9亿元，同比减少15.4%，环比减少32.4%。 2019年开年全国多城市土地成交依然处于调整，房企对非优质类土地相对慎重。 克而瑞研究中心研究总监杨科伟认为，2019年土拍市场底价成交将是常态，建议房企土拓投资回归核心一二线城市。 这些城市的市场需求支撑更稳定，长期去化有保证，应谨慎进入弱二线以及多数三四线城市。 业内人士指出，二线城市有机会借人才战略增加对房企的吸引力。 这些城市不可能直接松绑限购政策，却可以采用迂回战术，间接为楼市打开一个口子。 落户宽松、购房首套不限购、提供购房补贴是大部分二三线城市发布的主要人才政策，目前看，全国一线城市严格的限购，叠加高房价，使得很多人才难以居住，这种情况下，二三线城市更有吸引力。 “一些城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备，简单地吸引会导致房地产市场波动。 ”张大伟表示，目前大部分城市的人才政策，只考虑到了用降低门槛吸引人才，但吸引来的很多是购房者，而且甚至有可能出现炒房客借助人才政策在不同城市购房落户的可能性，人才对应的应该是产业，否则只能导致当地房价的短期波动，而无法对当地经济产生持续正面的影响。 另一位业内人士也发出警示，部分城市人口引进的门槛过低，很大程度上是为了吸引购房者。 容易带来房地产市场的不稳定，这对后续房企投资也会带来更多不确定因素。
