原标题：三问“取消公摊”：对房价影响究竟有多大
近年来，“取消公摊”的业界呼声从未间断。日前，广东一地明确“自5月1日起，商品房实行按套内面积计价宣传销售”，再度让这一老生常谈的话题进入公众视野。
长期以来，我国商品房销售中普遍附加公摊面积。有统计显示，我国目前商品住房公摊面积普遍在20％~30％左右。对于一二线城市购房者而言，二三成的公摊面积意味着动辄百万元的支出。与此同时，由于计算方式不透明、少数开发商“暗箱操作”、产权和收益权不统一，也让公摊面积成为房地产交易过程中多年饱受诟病的话题。
随着住房交易进入存量市场和买房市场，多地政府和开发商开始主动做出改变。近年来，为了提振购房者信心，减少买房顾虑，合肥等地提出“积极探索按套内面积计价”，山东等地则提出“公摊面积需在合同中明确标准”。另有受访的业界人士表示，目前，已有多地开发商开始主动选择“按套内面积”的计价模式，进行住房销售。
不过，取消公摊是否能给消费者带来实质性利好、当前全面推行时机是否成熟等尚存在诸多争议。
取消公摊会导致房价上涨吗
广东省肇庆市住房和城乡建设局近日发布《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》，提出从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。
根据第一财经4日报道，目前，肇庆市只是要求“按套内面积计价宣传和销售”，这并不代表公摊面积不需要付费。换言之，肇庆市并未实质性取消住房公摊面积。
不过，肇庆市的新政依然引发社会对“取消公摊面积的合理性和可行性”的广泛探讨，尤其是“取消公摊会导致房价上涨吗”的话题一度冲上舆论热搜。对此，多名接受第一财经采访的业界人士认为，商品房销售中的计价方式改变与否，总房价理论上都不会发生变化。
上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿对记者分析说，按套内面积计价由于面积的基础不同，单位面积的名义价格肯定会上升，但并不一定带来实际房价的上升，对于规范的企业来说，只是计价方式的变化，不会影响开发企业的总收入，对于购房人来说，也不会有购房总价的变化。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池持相近态度。她告诉记者，从计量口径上取消公摊，会导致整套房的住房面积减少，而房屋总价不会发生变化，因此总价不会改变，以住房面积计量的单价会上涨。
清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长、教授尹稚曾撰文表示，在房屋总价值不变的情况下，按照什么样的面积去作价销售，只是一个“算法游戏”。
他去年10月在《新型城镇化》期刊上发表了一篇题为《公摊面积应该取消吗？》的署名文章。其中称，房屋买卖环节和一个房子值多少总价不会因为算法而变化，它的实际价值放在那儿。总房价水平会在楼面地价基础上，加上建筑造价、各种税费、企业利润、销售环节中的各种开销、政府税收等，最后综合确定一个售价。“至于说怎么算让你感觉到你占便宜了，那是卖家在操纵背后的算法游戏而已。”
重庆执行“以套内面积作为计价依据”多年，中国社科院研究员王业强对记者表示，目前，重庆依然是两套计价体系并存，但全市购房者缴纳契税、物业费、装修等均是按照建筑面积计算。
据其介绍，目前，重庆开发商通常会给两套价格标准，且都会写入购房合同。从执行结果来看，两套标准的房屋总价不变，套内单价高于建面单价。
但他同时提示称，尽管理论上“取不取消公摊面积和房价没有必然的联系”，但在目前的市场条件下，价格调高面临一定的压力。
“如果取消公摊不调高房子均价，那对购房者来说可以省下一大笔费用，将有力刺激房地产消费。”王业强说。
取消公摊利好消费者吗
公摊面积之所以常被诟病，一方面是因为其内涵、计算方式太过于专业复杂，且标准不统一，购房人难以弄明白，也不愿为“看不见”的面积多花“冤枉钱”；另一方面，是因为随着更多高层、高档楼盘入市，在房价本就相对较高的一二线城市，购房者需要为公摊面积花费更多购房款。
赵秀池表示，公摊面积是确实存在的，不管以什么形式计量，都是回避不了公摊面积的。而且楼层越高，公摊面积越大；住房质量越高，公摊面积越大。
以北京为例，今年“五一”假期期间，记者走访海淀某新盘项目。一名房产中介对记者表示：“这处新房单价较低，但得房率不占优势，在76％左右；旁边的次新房得房率约85％。按照新房8.2万元/平方米计算，相当于买100平方米的三居，要花近200万在公摊面积上。”
得房率是指套内面积占建筑总面积的比例，也称为K值。尹稚在前述文章中提到“上世纪80 年代的时候，全国通用的住宅K值能达到85%以上”。
另有证券公司研报显示，近年来，我国高层住房的得房率在70％~80％左右。
“从权属的角度来看，公摊面积是业主的共有产权，业主的产权面积包括套内面积和公摊面积。所以，公众目前所谈及的取消公摊，更确切地来说，是希望改变商品房销售的计价方式。”成都市城市建设发展研究院副院长冯波告诉记者。
据冯波介绍，事实上，“按套内建筑面积计价”并不存在制度障碍。根据现行的《商品房销售管理办法》，商品房销售计价有三种方式：按套（单元）计价、按套内建筑面积计价和建筑面积计价。
冯波表示，以套内面积计价，一方面，让购房人对购房成本更直观。因为建筑面积含了公摊面积，较使用面积大，而套内面积与实际使用面积比较接近或者可能还小于使用面积。另一方面，有利于预售商品房面积差异处理。按照《商品房销售管理办法》，商品房买卖合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
崔光灿也认为，住房按套内面积销售或按套销售，更有利于保障购房人的权益。他提出了另外两点原因，其一，由于公摊面积没有规范性标准，可大可小，且透明性不足，可能会损害购房人权益；其二，购房不仅要考虑交易成本，也需考虑使用成本。“后面的使用费用如暖气费等，如果按建筑面积分摊也不尽合理。”
赵秀池则有不同的看法。她提到，公摊面积怎么计量，已有相应的法律法规，只是专业性较强，不为一般老百姓掌握。维持现状更有利于楼市平稳健康发展，避免由于住房面积计量口径的改变导致的各种收费标准的调整，也便于楼市的长期数据的积累与比较，更有利于科学决策。
赵秀池还认为，按套内面积计价的房价，单价反而会提高。由此，以面积计价的物业费、暖气费等都要做相应调整。
开发商、地方政府改变计价模式意愿几何
在崔光灿看来，把公摊面积计入建筑面积的计价方式，总体是有利于开发销售方。但目前我国住房供需关系已发生重大变化，住房销售中购房人的权益应该得到更多的保障，如果要改变为按套内面积计价的话，具备一定合理性。目前，“改变计价模式”在法律层面已不存在障碍，但在实践中，仍需开发企业等多方配合。
记者了解到，近年来，已有一些开发商开始主动选择“按套内面积”计价出售新房，以规避因为公摊面积而产生的争端或民事纠纷。
有受访房产测绘人士表示，预售商品房的面积是根据建筑设计图纸预测出来的，在房屋建设过程中，可能存在部分区域设计和施工调整，最终在房屋竣工后实际测绘时，产生面积差异，个别商品房项目甚至可能出现交房实测的公摊面积变化较大的情况。以套内面积计价，可以更好解决面积差异带来的房款结算问题，也可避免一些矛盾纠纷。
“虽然大部分城市都未明确要求按套内面积计价，但一些开发商签订商品房买卖合同时，倾向于选择套内计价。”冯波进一步提到。
从现阶段来看，多名受访业界人士认为，全面取消公摊的条件尚未成熟。当前多数新房项目仍按照建筑面积计价，基于此，应增加公摊面积的透明度，避免公摊面积过大；与此同时，可以有更多城市试点探索“按套内面积计价”。
在仍计算公摊面积的背景下，为了保护购房者权益，合理提高得房率，3月以来，珠海和长沙两地先后明确和优化房地产开发项目中有关赠送面积的规则。
比如，根据珠海市自然资源局3月初印发的《关于印发优化规划管理助力高质量发展若干措施的通知》，优化完善房屋计容建筑面积计算规定。增加多种不计容建筑面积情形，包括公共开放空间的交通附属设施；既有房屋增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等。支持商业服务业建筑按层集中设置不超过该层水平投影面积5％的公共半开敞空间，按其水平投影面积一半计算计容建筑面积。
而除了重庆、肇庆，合肥也加入商品房销售“按套内面积计价”的队列。3月初，“中共合肥市委办公室”在人民网领导留言板上答复网友提问时称，为避免公摊面积比例过大，我市积极探索商品房销售按套内面积计价，相关具体工作正在探索推进。目前，已有试点项目在销售现场同步公布建筑面积销售单价和套内建筑面积销售单价。
崔光灿建议，未来，要想进一步推动房地产市场计价方式改革，鼓励按套内面积计价，还需在行政管理上做出一系列政策完善。比如，后期产权登记上的面积设定，依据房价的相关税费标准等。
取消公摊有什么影响
公摊面积对现在大多数购房者来说，都是头疼的，因为如果公摊面积大，得房率就很低，如果公摊面积比较小，可能就会影响业主居住舒适度，所以“取消公摊”的征求意见稿出来后，引起了很大的轰动。 那么，取消公摊有什么影响？下面就跟小编一起来简单的了解一下吧。 一、取消公摊有什么影响1、因为建房的成本不会变，所以房屋单价可能会有所提升，但总价差距应该不大；2、对一些已经建好的，公摊面积较小的楼盘影响比较大，因为舒适度不高，房价很难涨上去；3、取消公摊面积后，交易契税会受到影响，因为该项税收是按照交易面积来计的。 二、取消公摊面积的优势1、房价更明朗目前按照建筑面积交易，其实是有很大水分的，尤其是对没有相关经验的业主，可能开发商说什么就是什么，还没明白就已经付款了，如果取消公摊的政策真的可以实行，对购房者来说，还是有好处的，虽然房屋总价可能不会受影响，但可以同样的价格房子进行详细比较，让业主更加直观的看到楼盘的好坏。 2、让楼市健康发展就目前形势而言，公摊面积的负面新闻非常多，比如之前一个报道，业主购买100平建面的房子，套内面积仅有70平方，这让其他购房者感到非常震惊，以为开发商究竟从中谋取了多少私利，如果取消公摊面积，这样的情况将会减少，同时纠纷也会相应的变少，让楼市的发展更加健康。 编辑总结：以上关于取消公摊有什么影响，以及取消公摊面积的优势就介绍到这里了，希望对您有所帮助。 如果您想了解更多相关资讯，欢迎关注齐家网。
取消公摊的好处
内蒙古住建厅将取消公摊面积的建议列为近期立法项目上报住建部。这是首个对取消公摊面积做出官方回应的例子。虽然说只是一个提案回复，虽然说只是作为一个建议上报，但是这个举措已经非常代表我们广大民众的心声了！这就值得我们为之点赞！
所以，如果取消公摊面积的提议被采纳并纳入法规，我觉得将可能会带来这几个方面的变化:
一是购房者买房住房等相关信息可能会更加透明；二是买、卖双方责任可能会更加明确，业主的切身利益可以得到更加有效地维护；三是房价单价可能会上涨，公共区域面积会变小。
一是购房者买房住房等相关信息可能会更加透明
就拿我买的这套房来说，建筑面积是90平方，但是公摊面积就有18平方！很多业主也一样承担不同面积的公摊面积，我们也不知道具体怎么算来的数据，开发商解释了也不懂。看到一些小区业主说花钱买100多平的房子，实际只有60-70左右的套内面积，那30-40左右的面积我交钱了具体在哪里，天知地知开发商知物业知只有我们业主不知。公摊面积部分的水费、电费、维护费、物业管理费、取暖费等，广大业主和我一样，就只知道要交，我们只看得懂个数字！还看得一头雾水。
如果取消了公摊面积，所有计价依据均按照套内面积来衡量这些乱七八糟的事项的话，我们就明白了很多！我可以清楚地知道哪些是我花的，具体花在了什么地方，一清二楚！尤其是购房税，我们业主可以知道按照套内面积计算具体需要交多少税。再也不用去想那些想也想不明白的公摊在哪里，我能否得到相应的使用。
二是买、卖双方责任可能会更加明确，业主的切身利益可以得到更加有效地维护
我们要特别注意一下，内蒙古此举是提议纳入立法项目。如果一旦成功，我们购房者将有更强强有力的依据来买房。如果开发商变相违规出售面积让业主承担，一旦被查实，将很有可能被住建部门限期改正，逾期不改，还有可能承担数倍的罚款、赔偿款。如果有关部门和开发商暗地里搞动作，相关责任人也会被处分，依法追究责任。
而且现在都是自媒体时代，很多信息都被大众所监督，一旦有什么不良信息也很容易被发现，引发进一步发酵。很多事情的爆发也是民众通过网络爆料引发最后得到解决的。所以说，这种纳入法规的事情一旦成事实，就会明确相关部门、相关人员的责任，会进一步让相关部门、开发商更加的遵守规定，从另一个方面来说，我们购房业主的相关切身利益就可以得到更加有效的保护。
三是房价单价可能会上涨，公共区域面积会变小
如果取消了公摊面积，开发商肯定也不是吃素的，肯定会通过各种法子继续让业主买单自己在公摊面积方面的损失。所谓羊毛出在羊身上；道高一尺魔高一丈，说的就是开发商他们。所以，我觉得最有可能让开发商做手脚的就是他会把房价提高。比如我这里现在房价是8000元一平方的，如果取消公摊面积，房价就极有可能提高到甚至更高。
还有，就是缩小小区的公共区域面积。比如说原来计划两栋楼之间建设有个排球场的，取消公摊面积的话，现在改规划去掉，缩短楼宇之间的距离，各种对小区的公共面积进行缩水。
不管怎么说，我还是非常支持取消公摊面积的，哪怕房价上涨。我觉得我们业主也不是交不起那部分公摊面积的钱，而是那部分公摊面积实在是很迷，具体的位置、计费的依据和数量都是不清不楚的，简直就是开发商说了算，我们唯有服从。所以，我们业主支持取消公摊的目的，就是希望可以买房买得明明白白，花钱花得清清楚楚，住得安心。
取消公摊面积有什么影响
现在的很多物业费取暖费都是一笔烂账，很多人根本不清楚这些费用是怎么计算的，在取消公摊费用之后，会有明确的标准出台，相信在那时很多业主都不会再拒绝缴纳物业费等杂费。 对于开发商来说，不可能让自己吃亏，因此如果取消了公摊面积的话，那么房屋的单价就很有可能会提高。 因为公摊面积没有了，房屋总价就是单价和套内面积决定的了。 开发商不可能凭空取消公摊面积，然后不想办法挽回成本和收入，在销售面积减小的情况下，开发商想要挽回成本和收入，就会提高单价，这对于购房者而言，其实并没有享受到多大的优惠。 此外，它也会影响到这方面的需要。 因此，对于公摊面积的取消，要分开判断。 不仅是房屋的单价可能会提高，取消公摊面积之后，购房者的其他购房成本也会提高，比如说房产税。 房地产市场是一块大蛋糕，开发商为了抓住这一块大蛋糕，肯定是不会放弃公摊面积这一部分利益的。 购房者对于开发商来说，是属于比较弱势的一方，开发商是占据主导位置的，取消公摊面积可能会让购房者增加其他的购房成本。 通过上面公摊面积的一系列介绍，相信可以在一定程度上面加深大家对于公摊面积的了解和认识。 虽然现如今，有即将取消公摊面积的说法，但是一旦公摊面积真的取消之后，对的生活会造成一系列的影响，希望大家可以辩证对待这个问题。 本条内容来源于：建筑工业出版社《家庭装修大全》
