7月31日，郑州市住房保障和房地产管理局发布关于取消商品住房销售价格指导的通知。通知显示，经市政府研究，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。
中指研究院河南公司总经理梁波涛指出，郑州此次政策调整后，房地产限制性政策全面解除，商品住房市场回归高度市场化运行，与此同时，郑州人才公寓、配售型保障性住房大力推进，“保障房+商品房”的住房双轨制运行格局逐步建立，促进郑州房地产发展新模式加速形成。
值得一提的是，越来越多的城市发文取消商品住房销售价格指导。
根据中指研究院统计，今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市明确不再实施新建商品销售价格指导，即取消销售限价，另有阳江、珠海、芜湖等地优化限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。
此外，杭州和上海则在土拍环节对新房销售限价进行调整，其中，杭州目前则仅保留核心区域新房销售限价；上海第三批次商品住房用地出让公告中也未提房地联动价，但出让文件要求竞买房企需要签署竞价承诺书。承诺包括理性竞价，严格遵守房地产市场管理的相关规定，按要求实施地块开发等后续工作；项目符合销售条件后，向房屋行政主管部门办理销售方案和“一房一价”备案，自愿承担市场风险。
58安居客研究院院长张波认为，取消限价后，商品房价格将更多地由市场供求关系决定，换言之，市场供大于求的区域，房企如果想加快项目销售节奏，就必须在房价上有所调整。房企自身可以根据市场情况和自身经营状况来灵活调整价格。对于楼市来说，并不意味着房价就会全面下降，相反部分市场供应量少，并且需求量大的户型产品价格，还有可能出现小幅上涨。但总体来看，在当下市场弱复苏的环境下，加之房企回款压力偏大的背景下，房价向下调整优化的空间依然存在。
张波认为，取消限价与中国目前正在构建的房地产发展新模式方向吻合，与党的二十届三中全会对于房地产发展的精神保持一致，房地产“双轨制”的发展路径，既要求加大保障性住房建设和供给，以满足工薪群体的刚性住房需求，也要求能支持城乡居民多样化改善性住房需求，而采用市场化推进，正是配合多样化的改善性需求的产品的根本手段，只有新房价格的市场化，才能推进开发行业在建设过程中更注重对用户的研究，用不同价格段的产品来迎合不同客户的需求。另一方面，从三中全会的方向来看，已经明确赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，取消限价的行为也是因城施策的直接体现，预计后续将会有更多城市跟进这一政策，以加快房地产市场走出调整期的步伐。
多地规定房价跌幅不能超15%是怎么回事 多地规定房价跌幅不能超15%是什么情况
多地规定房价跌幅不能超15%是怎么回事？多地规定房价跌幅不能超15%是什么情况？近日，广东省地产商会向相关部门提出关于促进房地产业平稳健康发展的意见和建议。 其中提到，企业拟在三四线等较低能级的城市积极去化库存，以价换量，争取现金回笼，“限价令”即限涨价又限降价，令企业无法根据市场实际情况降价促销，无法通过快速销售以回款自救，形成了进退两难的不利局面。 多地规定房价跌幅不能超15%是怎么回事日前，福州市平潭综合实验区四部门联合发布“关于进一步规范实验区商品房销售市场秩序的通知”。 通知提出，各房地产开发企业在销售商品住房时，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%，对超出规定幅度的，不予办理网签、备案。 业内人士认为，在楼市持续低迷之际，上述政策主要是为防止房价大幅下跌。 福州市平潭综合实验区仅是一个缩影。 据记者统计，自2021年8月以来，已有超过20个城市对房企大幅降价采取了相应措施，其中包括张家口、岳阳、桂林、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等。 这些城市或直接出台“限跌令”，或通过召开座谈会方式防止房企“恶意降价”行为，或对相关降价房企进行约谈，要求房价下跌不能超过15%或10%。 例如，张家口于2021年9月出台政策，要求已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%销售。 对于出台“限跌令”的原因，张家口市住建局房地产监管科科长杜继鑫曾表示，进入2021年下半年以来，部分房企迫于现金流和销售回款等压力，张家口主城区和周边陆续有多个楼盘，开始降到低于成本价销售。 以张家口主城区为例，房价从最顶峰时约元/平方米，降到了均价8000多元/平方米。 “通过大幅度降价等措施，换来了市场的轰动和购房者的热捧，降价项目也在短期内通过以价换量取得了较好的销售成绩，并快速回笼了资金。 但部分楼盘项目的大幅降价措施给整个房地产市场带来了巨大影响，也给其他楼盘带来了巨大的销售压力。 ”杜继鑫称。 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，随着市场降温压力传导至房企，不少项目销售节奏放缓，资金回笼速度变慢，从而出现各类降价的现象。 从出台限跌令以及约谈房企的城市来看，主要是三四线城市，这些城市新房销售压力比较大。 “楼市的稳定，既不能任由房价非理性上涨，也不能出现过快下跌。 由于市场分化，部分城市的楼市降温较快，甚至出现房价快速下行迹象，这种快速回调不利于楼市整体稳定，因此出台相应政策进行调节一定程度确有其必要性。 ”58安居客房产研究院分院院长张波向记者表示。 不过，房企想要大幅降价并不容易。 有房企人士认为，如果要降价，可能要过“三关”：老业主、同行相关部门。 “公司不敢轻易提降价，一方面害怕前期业主闹事，另一方面也怕得罪。 ”一家全国性房企内部人士表示。 近日，广东省地产商会向相关部门提出关于促进房地产业平稳健康发展的意见和建议。 其中提到，企业拟在三四线等较低能级的城市积极去化库存，以价换量，争取现金回笼，“限价令”即限涨价又限降价，令企业无法根据市场实际情况降价促销，无法通过快速销售以回款自救，形成了进退两难的不利局面。 “既然国企可以低价收购民企优质资产，普通民众为何不能以低价购买商品房？”广东省地产商会质疑道。 其建议，各城市应进一步根据实施市场情况放宽“限价令”限制范围，以利于企业合理的降价促销自救行动。 克而瑞数据显示，百强房企1-5月的整体操盘业绩规模同比下降52.3%，较上月进一步扩大。 其中，5月单月实现销售操盘金额4546.7亿元，同比降幅仍保持在较高水平，降幅达59.4%。 “市场下行、销售困难，房企高周转模式难以持续。 债务压力下，房企目前有降价出货的需求。 ”贝壳研究院分析师许小乐告诉记者。 声明：信息来源于网络，转载此文是出于传递更多信息之目的。 天气网尊重版权，若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与我们联系，我们将及时更正、删除，谢谢!
取消限购！补贴1万！更有3700万消费券！楼市又有大消息
多地迎来楼市政策调整！
5月1日深夜，无锡市发布楼市调整政策。
作为长三角的重要城市，无锡2021年GDP高达1.4万亿，人口700多万，人均GDP排名国内城市前列。
与此同时，广东省多个城市也在行动，中山、江门、惠州多地正在行动起来：对外地人才放松限购、取消临深片区限购、买新房发放3700万元的消费券……
还有一些城市，下调首套房首付比例至20%，甚至对首次购房落户给1万购房补贴，多地楼市政策密集调整，释放了什么信号？
多地调整楼市政策
无锡楼市新政：个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年
无锡市住房和城乡建设局在5月1日下发了《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》。
为保持房地产市场平稳健康发展，经研究，无锡市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。 该通知自发布之日起执行。
无锡市税务热线人员表示，目前政策细则还未出台，具体内容以官方之后发布的文件内容为准。
此前，无锡市在2020年8月30日曾发布消息称，无锡市区（不含棚户区改造重点区）个人住房满2年不满5年转让，需要缴纳增值税。
有分析人士表示，该政策有利于降低二手房的交易成本，同时也有利于释放置换型改善的购房需求，提升二手房市场活跃度。
国家统计局最新发布的2022年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，无锡市3月份新房价格环比上涨0.2%，同比上涨4.4%；二手房价格环比上涨0.5%，同比上涨2.1%。 今年以来无锡新房价格已连涨3个月。
虽然在价格上连续微涨，但无锡楼市第一季度的表现依然不容乐观。
克而瑞的数据显示，今年一季度无锡楼市商品住宅供应63.43万平方米，环比下降52.35%，同比下降58.47%；成交72.56万平方米，环比下降26.74%，同比下降49.15%。
另外，无锡商品房库存去化周期已经达到11个月，高于健康水平。 2022年1-3月，无锡市区二手房成交66.35万平方米，同比减少41.75%，其中二手住宅成交61.75万平方米，同比减少43.74%。 1-3月，无锡市区商品房成交89.03万平方米，同比减少46.91%，其中住宅72.33万平方米，同比减少49.25%。
梅州降低二套房公积金贷款首付比例
据广东省梅州市人民政府网站5月1日消息，梅州市住房和城乡建设局等七部门关于印发促进该市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知。
措施提出，金融机构要落实好“居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款首付比例不低于25%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件购买普通住房再次申请的商业性个人住房贷款首付比例不低于30%”政策。 降低二套房公积金贷款首付比例，从当前执行的三成降至二成。
江苏连云港：首套房首付比例调至20%
5月2日，据连云港市住房和城乡建设局发布《通知》，首套房首付比例按20%执行，引导商业银行逐步下调房贷利率、缩短审批放贷周期。
扩大市区房地产开发企业信用考评A类覆盖面，将A类企业比例从10%调整为20%，使更多的房地产开发企业获得在预售进度条件、预售资金使用等方面的优惠政策。
贵阳：引导实行首套房20%首付
取消“认房又认贷”
4月28日晚间，贵阳市人民政府官网发布《筑府办发〔2022〕12号市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知 》（以下简称《通知》），出台5大类、17条新规，“持续优化提升房地产领域营商环境，强化惠民措施，更好满足群众合理购房需求，激发市场主体发展活力，促进房地产业良性循环和健康发展。”
《通知》分为减轻企业开发成本、满足合理信贷需求、提升商品房存量流通性、完善住房供应体系、提升政务服务水平五个部分。
其中强调，降低个人住房消费门槛。 鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策。
对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。
同时，引导金融机构落实好相关信贷政策，针对优质房地产企业，在风险可控基础上，适度加大流动性贷款、并购业务等支持力度，满足建筑企业合理融资需求；引导商业银行及金融机构不随意停贷、抽贷，最大限度支持在建工程项目建设如期竣工交付。
《通知》还出台了盘活非住宅存量的相关措施。 对已出让尚未建设的非住宅商品房项目，在完善公建配套设施的前提下，允许按程序申请调整性质用于住宅或新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等用途开发建设，促进非住宅去库存；对于调整为住宅的，原则上用于安置房和保障性租赁住房建设。
《通知》还指出，该文件自印发之日起试行1年。
根据国家统计局的数据，今年3月，贵阳市新建商品住宅价格环比上涨0.2%，二手住宅价格环比下降0.9%，降幅仅次于牡丹江，位居70个大中城市第二位。
中山对外地人才放松限购
4月28日，中山市人社局发布《关于进一步优化我市人才安居保障措施的通知》。 其中提出，凡持有大专以上（含大专）学历证书、专业技术资格、职业资格或职业技能等级证书的非中山户籍人才，允许在本市范围内购买1套新建商品住房，房屋自网签之日起2年内不得上市交易。
严跃进认为，中山对于大专以上人员放松了购房限购政策，说明当前各大城市房屋销售市场偏弱，通过放松限购政策，有助于扩大购房的人群和数量。 此次中山“取消限购+落实限售”的规定，也是过去一些地方经常采用的做法，既为房企的去库存提供了更多的购买力，同时也防范出现短期内炒房的现象。
“后续各地在限购等方面放松是大趋势，有助于促进房地产市场的去库存。 当然类似的放松也不是无约束的放松，通过设定一定年限的限售，也有助于促进房屋的交易回归自住需求，而不是投资投机需求。 因此，中山的模式值得全国一些城市学习。 ”严跃进说。
惠州：取消大亚湾区惠阳区限购
4月30日，据南方+客户端报道，惠州市住建局等6部门联合发布《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》，从满足合理购房信贷需求、优化预售资金监管、优化土地出让、加大公积金购房支持力度、完善住房销售政策、提升居民购房便利度和居住品质等六个方面提出要求。
其中，在完善住房销售政策方面，提出“满足惠阳区和大亚湾经济技术开发区范围内的合理住房需求，不再纳入限购重点片区”。
这意味着惠州限购放松，对临近深圳的惠阳区和大亚湾区取消限购了。
株洲首次购房落户给1万购房补贴
4月29日，株洲市政府办公室印发《关于促进房地产业良性循环和健康发展的若干措施》的通知，从保障购房者合法权益、实行购房补贴、支持大学毕业生安居落户、减轻个人住房消费负担、调整优化住房公积金贷款政策等十九方面提出具体措施。
其中，在实行购房补贴方面提出，在市区购买新房（含住宅和非住宅）和二手房，签订网签合同，且缴纳契税的，由财政按其所缴纳契税额的50%对购房人予以补贴。
在支持大学毕业生安居落户方面提出，对签订2年以上劳动合同的人才落户后首次在市区购买新房，可获人才购房补贴；对博士、硕士和高级技师、本科和大专技师，一次性分别给予5万元、3万元、2万元的购房补贴。
在支持住房刚性需求方面提出，对在市区首次购买新房和二手房，签订网签合同且缴纳契税并落户株洲的，财政给予1万元的购房补贴，以满足首次购房群体的住房刚性需求。
江门买新房发消费券
4月27日，江门市住建局、商务局联合主办“2022江门市夏季促消费活动”新闻发布会。 会上宣布，自4月28日起，将向在江门市购买新建商品住房并办理合同网签手续的前若干名购房人，发放总价值3700万元的消费券。 本次活动时为期两个月。
具体优惠方面，从2022年4月28日零时起，办理合同网签的100平方米以上（含100平方米）、前5000套新建商品住房（按合同定稿时间排序，下同），每套发放5000元消费券，总价值2500万元；
从2022年4月28日零时起，办理合同网签的100平方米以下（不含100平方米）、前4000套新建商品住房，每套发放3000元消费券，总价值1200万元。
相关消费券按照相应面值，可在江门市行政区域内的各类实体店进行线下消费，涉及行业主要包括建材、家具、家装、家电、家饰、家纺、家庭用品、酒店、民宿、景区、餐饮等行业。 消费券有效期截至2022年10月31日，有效期结束后未使用的消费券将由系统自动收回。
湖南岳阳多项措施稳楼市：契税优惠、购房补贴
5月1日，湖南省岳阳市人民政府办公室印发《关于进一步促进岳阳市城区房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》的通知，其中提到在市城区购买新建商品房和二手房（含住宅、非住宅），签订商品房买卖网签合同，并在1个月内全部缴清交易契税的，由契税征收的市区财政部门按其所缴纳契税税额的50%对购房人予以补贴。
另外，对在市城区购买首套新建商品住房和二手住房，签订网签合同并完成契税缴纳的，给予每套1万元的购房补贴。 该《通知》有效期一年，补贴申请截止时间为2023年4月30日。
房贷首付比例和利率下调是什么信号？
据21世纪经济报道此前报道，近期，针对受疫情影响严重的居民，多家银行出台了房贷延期还款政策。
从风险管理的角度看，此举是否会影响房贷的资产质量？未来，央行针对房贷延期还会做进一步的政策指导吗？
央行金融市场司司长邹澜4月14日在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上表示，从大型银行当时的实践来看，延期还款政策实施后，贷款质量总体保持稳定。
下一步，央行还将持续关注疫情形势，指导银行重点做好几方面工作：将延期还款政策落到实处；因地制宜采取更大力度、更有针对性的措施；落实征信权益保护，畅通投诉维权渠道。
对于部分城市下调本城市首付比例下限和利率下限的情况，邹澜表示，这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。 央行将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，因城施策配合地方政府履行好属地责任，更好满足购房者合理住房需求。
将房贷延期还款政策落到实处，落实征信权益保护
新冠肺炎疫情发生以来，部分居民收入受到短期影响，存在推迟偿还月供、重新安排还款计划的需求，银行从贷后风险管理的角度出发，对于此类特殊情形，也需要有针对性的安排。 因此，2020年1月，央行等五部门联合印发通知，其中明确对于受疫情影响的四类人群，金融机构要灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限，对因疫情影响未能及时还款的可不作逾期记录报送。
今年以来，国内疫情多发，各界对延期还款的关注升温，央行积极指导主要银行及时回应群众关切，做好现行政策和延后还款时间、调整还款计划、开通征信异议绿色通道等业务安排的宣传解读。未来，央行是否会做进一步的政策指导？
邹澜表示，下一步，央行还将持续关注疫情形势，指导银行重点做好几方面工作：一是强化以客户为中心的理念，对于正常还款有困难的客户，要区分是还款能力还是还款意愿的原因，要区分是受疫情影响的短期还款能力还是中长期还款能力，将延期还款政策落到实处；二是加大政策宣传力度，适当简化业务流程，聚焦重点客户群，因地制宜采取更大力度、更有针对性的措施；三是针对零售业务链条长、客群多样化的特点，要加大各层级业务培训，完善客户服务体系，落实征信权益保护，畅通投诉维权渠道，不断提升服务质量。
数据显示，我国商业性个人住房贷款余额是38.8万亿元，另外还有公积金贷款余额约7万亿元，两项合计超过46万亿元，对应大约1亿笔贷款。 贷款质量整体比较好，不良率长期维持在0.3%左右，也就是说，每1千笔贷款大约有3笔暂时处于不能正常还款的状态。
“和一般的企业贷款不同，个人住房贷款期限非常长，主要是依靠借款人每月的收入，按月等额偿还利息和本金。 银行发放贷款主要根据客户收入情况，重点支持居民家庭力所能及的购房自住需求。 ”邹澜认为，从历史上看，我国个人住房贷款质量与就业、收入关系非常密切，反而受房价波动影响比较小，这与有些国家的情况有较大差异。
他进一步表示，从大型银行当时的实践来看，在（2020年）疫情初期，个人住房贷款不良率一度由0.29%上升到了0.37%；延期还款政策实施后，贷款质量总体保持稳定；随着后来疫情缓解，居民收入恢复，贷款偿还很快恢复正常，到2020年末，不良率已经回到了0.29%的原有水平。
邹澜补充说：“此外，我们也注意到，受疫情等多种因素影响，部分已售住宅项目缓建停工、延期交房，央行也将会同相关部门按照市场化、法治化原则，指导银行综合项目实际、借款人意愿等，依法依规妥善协商处理，切实维护购房人合法权益。”
房贷利率下调是银行做出的差别化、市场化调整
受疫情近期多发、部分居民收入下降、房地产建筑营销活动受阻等因素影响，商品住宅销售额出现了下滑，个人住房贷款发放额也有小幅回落。
邹澜介绍，房地产贷款主要由个人住房贷款和房地产开发贷款两项构成。 个人住房贷款与房地产交易直接相关。 新房个人住房贷款发放额和新建商品住宅销售额的比值，从长期观察，始终在38%到42%之间波动。
随着个人住房贷款余额不断增大，每个月的还款额也在逐渐增大。
3月末，全国个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长8.9%，尽管我们观察新房贷款发放额与新房销售额的比值还处于历史上较高的水平，但余额同比增速比去年末下降了2.3个百分点。
邹澜表示，从房地产开发贷款看，央行积极指导商业银行更多关注建设项目本身的偿还能力，保持开发贷款平稳投放，满足房地产建设项目的合理融资需求。
与去年四季度相比，今年一季度全国房地产开发贷款月均多增约1500亿元，与同期的新房在建规模相比，开发贷款余额也处在较高水平。
值得一提的是，近期不少城市降低了房贷首付比例以及房贷利率。
对此，邹澜称，“房贷利率下调主要是发生在银行层面。 3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。 ”
此外，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限，这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。
据了解，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。
邹澜解释说，以利率下限为例，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守的下限政策；央行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限。
实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求；银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。
房价跟供求关系无关，只是那些不用住房的人占了房子的大部分资源
宏观调控之后，房价没跌，但市场中的房租开始下跌了。 大多数城市中房价都开始出现了房价的波动，于是经济学家们又开始忽悠“房价下跌了，买方不如租房”。 房价确实与房租有着密切的关联，但房租下跌了真的就是不能买房了吗？房价与租金的一般关系市场经济的国家中，特别是发达国家中，住房是一个自由供给的市场，除社会保障体系之外，买与租是完全充分的市场调节。 住房的私有化率水平较低（其住房私有化率低，则是因为税收制度与生活习惯及文化的原因所造成的）。 欧洲大部分国家的住房私有化率低于50％，美国也仅为不足70％的私有化率，其市场中的购买与租赁都是处于供给与需求相对平衡的状态下。 人员与就业是无限制而充分流动的。 相当一部分住房（除私人自有住房之外）由基金、机构或私人组织（包括个人）所拥有。 以便向市场提供充分的公寓式出租用房源。 由于大量的房屋是用于出租获取收益，因此租金的多少与房价直接挂钩，影响着购买与建设。 当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时上升。 如果由于房价的上升使租金回报率过渡下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。 当房价下降到租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。 租金影响着房价，房价影响着租金，相互制约。 但是总体的房租和房价都是在一个较长的周期中保持上升的趋势，因为人均GDP和人均收入水平是始终保持着上升而非下降的趋势的，人们对生活享受的追求是只会上升而不会下降的。 中国的特殊性中国的住房情况与发达国家和市场经济国家完全不同，重要的原因在于长达50年的住房福利性实物分配制度和以限定租金标准的公房出租为主导的非市场化供给制度的基础。 1）中国是一个人均GDP较低的发展中国家，但长期的住房实物分配制度和房改价售房制度让中国城镇的住房私有化率高达80％以上，私有化住房中80％是用房改购房方式取得产权的。 如果按国际上不分城市对农村的住房合并计算的住房私有化率大约会高达94％。 如果在扣除大量城市中的标准租金的公房出租之后，严格意义上说中国根本就没有一个市场化的租务市场，其租房市场的总量是极低的（不超过总量中的5％）。 这种租金对市场中的房价的影响也是极低的。 城镇80％以上的住房私有化率说明中国家庭的实物资产量很大，而住房二次交易的流通量和出租量较低，住房市场价出租的市场量很低。 全国城镇中拥有第二套住房的比例仅为7％，而第二套住房用于出租的量不到50％，租金对房价的影响就更低了。 如果按30％的城市家庭为低收入家庭，这部分人群中的住房私有化率也高达62％，高于大多数发达国家的水平，而租房中租用国家公房，执行标准低租金的用户占80％以上，还有廉租房和传统旧私房做补充，因此租金水平与市场中的房价无关。 2）中国城镇中市场化租金的税务市场大部分面对流动性人口和临时性家庭完全是一种过渡性的租务市场，而不像大多数发达国家中许多家庭几辈子都是租房。 这些租用对象以外国人、外地人和未组成家庭的年青人为主（包括租用农民住房），绝大多数是统计中有住房的家庭（而非无房户）。 因此过渡性租房的标准则与完全市场化中的常态是有差别的。 涉外的出租，房子好、地点好、租金高，白领住房、经商与办公的出租（将住房用于办公的出租占较大比例）也会租金略高，一般用于过渡性居住的则租金略低。 住房的好坏与位置差别也巨大，城乡结合部的租金和农村农民用房的租金就会更加偏低。 由于租务市场的对象与住房质量差别太大，又几乎是相互隔绝、各自独立的市场供求关系，导致租金信息难以统一成为影响房价的因素。 3）中国的商品房市场是以期房销售为主的市场（期房销售约占64%），因此租金对购房的反映是一种相对滞后的信息，而非当期的信息。 在连续十年的租金与房价的增幅升降关系的对比曲线中，多次出现的是房租向上行时房价向下行，而房价上行时租金下行的交叉。 也许期房销售有一个实际住房投入出租和使用的时间差有关。 市场中的租金随供求关系的变化不会与期房的销售相关，而只会与住房的实际投入使用量相关，但期房的销售供求关系却可能与租金的变化相关。 也许租金会成为先期指数，那么要关心的并不是今天的房租高低，而是明天或一两年之后的房租高低，因此今天的购房是为了明天的房租（如果用于出租）。 尽管房租与房价是相互影响和波动的，但其总体的趋势是上升的。 从总量关系上看，供不应求仍将在一个较长的时期内成为主要矛盾，毕竟这个租务市场还是太小了，以自有住房为主的比例仍是市场中的主流。 房子如果不是用于出租，房价的上涨仍是一个长期的发展趋势。 传统的拥有房产占主导地位的文化，使人们更多的仍关心着房价而非房租。 4）市场中用于出租的住房本来并不多，租房难是全国各城市的普遍现象，也因此才有了少量市场化租务市场中的高回报，但严厉的宏观调控措施，特别是一系列税收征管规定让未来用于转让的住房被突然抬高的门槛挡在了交易市场之外，被动的转化成了用于出租的产品。 于是一时之间因政策的特殊压力市场中用于出租的房源迅速增加了。 如果短时间内的供给大量增加而需求基本不变时，那么租金一定会向下的。 尤其是那些被银行贷款逼的无处逃的“房东”，在有租金比没收入强的心理压力下，租金市场已经被政策扭曲了，租金下降就成为短期中的必然。 但这种租务市场中的租金并不能正确的反映长期的供求关系。 这种房源会在一定条件下转换成交易的商品，而非长期的出租房源。 那么这种变化会在什么时候发生呢？一旦发生是否会将租金的水平拉高呢？特殊政策下的变化也许是个短期行为的表象，但购房行为则是一个长期中的持有资产和居住享受的双重行为。 既不能用国际上发达国家有完善的租务市场的惯例解释中国的短期行为，也不能用现实短期的租金（而非长期的租金趋势）推导出长期的购房结果。 租金下跌就不买房子了吗？买房的决定性因素并不是租金，必须承认从经济学的角度而言，租金的水平在一个正常的租务市场中长期的租金水平代表着房屋的价值。 当租金收益合理时，房价会稳定在一个合理的价位，租金低房价会低，租金高房价高，租金低时不应购买高于租金合理回报的房价的房子。 但在一个非正常租务市场中，现时租金的变化并不能代表一个长期的发展趋势。 基础在于中国的城市发展正处于一个人们急于改善居住条件和提高生活质量的阶段，更不是仅仅解决有地方居住的房荒阶段。 决定是否购房的主要因素是需求，这种需求的前提是有购房的能力。 没有能力的本不应过分的要求住房消费而影响正常的家庭生活，而不管租金的回报是高与低。 需求分为扩大居住面积的改善性需求（包括形成独立家庭满足隐私生活需求的扩大居住面积）、提高生活质量的升级性需求、满足精神享受的奢侈性需求、期待资产升值和取得租金收益的投资性需求，也有因拆迁等原因而形成的强制性需求和城市化过程中为就医、就学、就业、经商、养老而向城市聚集的迁移性需求。 这中间大多数需求是长期持有或居住的需求，除以获取租金收益为目的的需求之外，都不是从投资角度考虑购房，因此租金的浮动即使在购买时机上而言也是影响不大的。 尤其是地点、位置、户型、建筑本身的优势并非租金能影响的，而是如不事先购买将失去永久资源的一种选择权。 租金低而缓购房的前提条件是：一、当租金低时，居住需求有足够的租房条件保障，减少购房的需求而使房价下跌；二、是居住需求所购房的产品在地点、位置、户型、环境等方面能提供充分的选择保证，并在延迟购买行为时有理想的选择条件或替代产品，如果不能得到上述两个条件的满足，那么除非购房是为短期收取房租的盈利行为的投资者之外，租金并不能影响其它的购房动机的选择。 如果租金的降低是因为更多的人选择了购房，而减少了租房的市场需求所造成的，或更多已购房的人短期将房屋供给市场租用，但并不能解决人们长期居住的问题，人们则更愿意取得产权而活得更安全些。 中国的租务市场的非稳定性还在于中国现有就业的自由选择性少于完全市场化的发达国家。 与父母同居一地或在出生地，或成家地选择就业条件的占多数。 有一套稳定的属于家庭所有的住房的人群占主导地位。 租金的高低尚不足以让这些人为了减少支出而放弃购房的行为。 预期与稳定性购房是一种购置资产与解决居住并存的行为。 租房则是为解决居住而没有投资功能的行为。 （如果不购房是为把资金用于其他投资而能有保障的获取更多收益则于购房后抵押贷款再投资是相同的）这两者之间的差别在于购房除解决合理的居住之外，还有投资功能和投资收益的可能（升值收益），而租房则只能是单纯的消费，租房并不会增加收益。 这个差别所反映出的是人们的预期与稳定性。 预期是当选择租房时，房租的长期预期是高是低，租用的房屋是否可长期适用有长期的稳定性。 否则租用的房屋则成为即无法按个人的生活意愿进行装修，而且还要经常的为寻租和搬家而苦恼。 另外一个预期则是房价是否会下降，预期是升还是降。 如果长期房价永远是上升的（从全球的经济发展情况看，如果把房价放在一个较长的周期中考察会发现只有升而没有降），那么为短期租金的节支会造成长期的房价损失。 房价的增长最终会淹没从租金中获得的收益。 对预期的判断不能脱离城市的发展现状而独立的谈经济学的基本原理。 国际发达国家的城市建设和住房已进入了一个相对的稳定期，城市的基本格局随着城市化率的提高也相对固定，城市功能布局相对成熟，房屋建造、装修与配置的水平差异性较小，租务市场，欧洲的许多国家租金是社会、社团协商确定的（并非完全自由竞争和市场化的），其预期是相对可测与稳定的。 但中国正处于城市化加速的进程之中，城市功能与格局都在巨大的变化之中，基础设施和交通系统的变化可称是翻天覆地，房屋的建造水平与配置条件有天壤之别，城区的建设、建造与翻新速度不可同日而与，租房和购房就决不仅仅是用短期的租金水平可左右的。 如北京明显的居住用地向五环外转移，二环之内政府已明确要减少和停批住宅建设，人口要向外转移。 类似这种将市政府一级的办公向新区迁移的决非少数城市，那么又如何确定人们的预期与稳定性呢？当你想购买北京城内的住房时，也许这个地区已没有住宅可卖了。 制度与文化的差别当购房比租房有更多的好处时，为什么国外发达国家的住房私有化率会比发展中国家的中国还低，而不是更高呢？重要的是制度与文化的差别。 文化上的差别在于中国传统习惯于实物经济。 包括至今沿用的大陆法体系，习惯于拥有而非使用，习惯于子承父业，父债子还的血统沿承观念，习惯于与他人攀比与炫耀财富、地位、生活的享受，习惯于用财富争取话语权。 更重要的是“一大二公”的贫穷让人们记忆犹新。 当改革开放从住房的实物分配向住房私有化过渡之后，拥有一套自有产权的住房成为当局向社会公众所灌输的梦，不但加大了城市居民的住房消费，也大大膨胀了人们的住房消费欲望。 超前和超能力的住房消费观念让租房与社会保障性住房成了社会中的附属品。 尽管我个人反对这种不分差别一定要拥有带产权的新房才称得上解决了住房问题的错误观念，但却无法改变这种消费的预期。 于是中国刚刚开始富起来的人们会将购房摆在生活的第一位，而只将租房作为短期的过渡，并因此根本不去计算租金的收益对购房的影响。 制度上的差别在于土地的制度差别、产权制度的保护能力与税收制度的差别、契约与信任保证的差别、以及由文化和制度而产生的消费差别。 中国没有物权法，也没有物业税，拥有房产并不会增加保有与使用期间的费用。 有产权证书总比租约更为可靠，没有遗产税就可以无条件的继承……沿美丽的尼罗河两岸观光，最大的遗憾是沿岸的大量建筑是没有完工但住满了人的建筑，许多建筑暴露着没有外立面装饰的砖墙，许多房顶是上一层未建建筑的钢筋头。 原因在于盖完了的竣工建筑要收税，而未完工的建筑不收税，于是大量的家庭宁愿居住在未完工的房子里。 美国住房私有化率低于70%，其中老年人拥有房产的比例极低，而房屋每年的交易量约为中国的两倍，其中70%-80%是二手房交易。 一是制度上纳税人购房可以免个人所得税（按家庭纳税人个数计算免税额），于是不购房则无法享受免税，因此有能力的家庭没有不购房的。 但住房要交物业税和遗产税，于是几乎所有的家庭都不会考虑让子女继承住房，而是在老年没有稳定的劳动收入时卖掉房子而换取消费、养老的资金（包括住房的反抵押保险）。 大多数国家的遗产税都成为住房私有化率的障碍。 同时其市场化租务市场与契约的保护能满足用租房的方式长久的居住（有大量的出租式公寓存在，而非以个人所拥有的住房出租为主，有很强的制度稳定性）。 还有许多文化与制度上的差别，也有许多经济发展阶段上的差别，因此今天的中国并不能套用外国的经验与经济学的一般关系去解释。 最终决定购房动机的是制度环境与个人的偏好。 每个人有不同的需求，并不需要不出钱的人替出钱并有权决定财富使用和存在形式的人拿主意。 任何人都可以讲出无数购房不购房的理由，但房价的上涨让更多已购房人增加了自己的财富，这却是中国的社会现实
