中国商报（记者 王彤旭） 一线城市也能实现“购房落户”了！8月6日，广州市花都区住房和城乡建设局印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（以下简称通知）。其中，对于“准户口”的表述引发关注。
通知明确，买房享花都“准户口”待遇：非广州市户籍人员在花都区行政区域内购买新建商品住房，可以领取花都“花卡”，凭花都“花卡”及购房合同享受区政策性照顾入学待遇。持卡人子女在学前教育阶段，符合年龄要求的，按照教育部门学前教育相关规定，具有报名参加居住地本区教育部门办幼儿园电脑派位的资格；义务教育阶段，由教育部门统筹安排，具有公办学校（含政府在民办学校购买的学位）入读义务教育起始年级资格。
中指研究院华南分院研究主管陈雪强表示，此次广州花都区发布购房享“准户口”待遇的政策，率先在一线城市打响“购房落户”第一枪，同时也体现了因区施策的理念。
广州此举，影响几何？
中国社会科学院研究生院特聘导师柏文喜认为，通过提供“准户口”待遇，可以吸引更多人才和人口流入，特别是对于那些希望在大城市定居但受到户籍政策限制的人群。
“作为一线城市中率先实施此类政策的城市，广州的做法可能会对其他城市产生示范效应，促使更多城市探索类似的政策创新。”柏文喜对中国商报记者说。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，后续一线城市的相关政策将继续优化。
在严跃进看来，当前正是下半年各地消化既有政策的关键期，广州花都此次政策的出台，进一步说明房地产市场立足一城一策的导向，此次政策是在上半年政策的基础上再次发力，具有较强的信号意义。同时，此次政策的出台也意味着后续一线城市的政策优化或在郊区市场放宽“购房落户”政策，对于郊区新房和二手房的去库存具有积极作用。
“目前，全国各地都在落实购房落户政策，部分城市大大方方，部分城市可能还略委婉，但总体建议是，立足人口资源要素自由流动的导向，且立足‘人房地钱’的新规律要求，在户籍政策上做最大限度的放松，尤其是一线城市，更需要有突破性的政策内容。”严跃进对记者表示。
有观点认为，在放松购房落户政策的同时，也应完善其他配套措施。
“建议同时提高住房保障水平、优化购房政策，以实现更全面、更有效的房地产市场调控。此外，虽然购房落户政策可以吸引人才，但也存在一定的风险，如房价上涨、房地产市场波动等。因此，也需要有关方面密切关注市场变化，适时调整政策。”奥优国际董事长张玥对记者表示。
此外，通知还明确，大力推行“房票”安置。在花都区行政区域内实施拆迁补偿时，增加房票补偿方式供拆迁人选择。房票票面金额除基础补偿金额和房屋征收奖励外，额外增加政策性奖励金额（具体奖励金额及操作细则详见区房票安置实施细则）。房票持有人或其直系亲属可在特定时间、地域和范围内购置商品房，鼓励支持信誉好、实力强的国企等提供优质商品房源。
在落实“以旧换新”、满足居民改善性住房需求方面，继续推进落实商品房以旧换新“焕新购”活动，鼓励商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”，并通过“焕新购”活动推进“订金无忧退”，对一定期限内符合条件的退房人全额退还购房订金。若以“房票”形式参与以旧换新活动的，鼓励房地产企业额外提供优惠补贴。
新一线城市名单官宣
成都、重庆、杭州、西安、武汉、苏州、郑州、南京、天津、长沙、东莞、宁波、佛山、合肥和青岛。
与上一年相比，合肥重回“新一线”之列，沈阳则首次离开了这个名单——今年的新一线城市中没有东北城市。
15座新一线城市的名单逐步趋于稳定，持续入选的无一例外都可以被称作高度发达的商业城市——它们未必拥有更高的行政层级，但一定是与周边城市发生商业联系的枢纽。
半数以上的城市人口都从事与商业、服务业相关的职业；消费或是以消费方式实现的各类活动是人们享受城市生活的必要组成；一部分选择留在这些城市的人，不是为了按部就班的生活，而是追求独特的自我价值。
一线城市4个：
上海、北京、广州、深圳。
新一线城市15个：
成都、重庆、杭州、西安、武汉、苏州、郑州、南京、天津、长沙、东莞、宁波、佛山、合肥、青岛。
二线城市30个：
昆明、沈阳、济南、无锡、厦门、福州、温州、金华、哈尔滨、大连、贵阳、南宁、泉州、石家庄、长春、南昌、惠州、常州、嘉兴、徐州、南通、太原、保定、珠海、中山、兰州、临沂、潍坊、烟台、绍兴。
以上内容参考长沙市商务局-2022新一线城市名单官宣 长沙位居第十
关于认房不认贷政策一线城市又一个官宣了
一天之内，两个一线城市官宣“认房不认贷”！8月30日晚，深圳市住建局等多部门联合发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》），明确规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 这一《通知》自2023年8月31日起施行。
这使得深圳成为继广州后，又一官宣“认房不认贷”的一线城市。
有专家表示，继广州后，深圳的“认房不认贷”政策亦落地，这表明，一线城市“认房不认贷”政策全面落地已无悬念。 深圳“认房不认贷”政策落地将直接刺激当地的购房需求。
此前，深圳主要采取“认房又认贷”的政策，以家庭主体为例，在深圳无房且无贷款记录，才可以享受最低三成首付的待遇，而若有房贷记录（即便不是深圳当地的房贷），普通住宅首付比例也需要五成。
而“认房不认贷”政策落地深圳后，居民购房会发生哪些改变呢？
举个例子，小王在家乡广西南宁购买了房屋，且有贷款记录，如果按照原来的政策，小王再想在深圳买房，则需要五成首付，而在新政策下，小王即便已在其他城市有房且有贷款记录，但在深圳无房，也算是首套房，购房仅需三成首付。
再以深圳当地换房为例，根据原来的政策，即便把现有房子卖了，但仍有贷款记录，则要按五成比例算首付，而新政策落地后，在原有房屋出手后，即便有贷款记录，也算首套，按三成比例计算首付，这两个案例均默认贷款结清状况，且购买的是普通住宅。 首付比例从五成降至三成，毫无疑问能直接降低当地居民的购房门槛。
一天之内，从广州到深圳接连发布“认房不认贷”政策，在专家看来，这是一线城市全面落地“认房不认贷”政策的信号，后续，上海、北京落地相关政策也只是时间问题。
此前，已有部分城市放松“认房认贷”。 今年3月1日，河南省郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，明确对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
4月28日，贵州省贵阳市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，其中明确，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。
外地人补缴社保即可买房，南京为了楼市有多拼
近日，网上流传南京再次调整楼市限购政策，允许非本市户籍人员通过补缴社保购房。
为此，中国新闻周刊致电南京市房地产市场交易中心，获悉外地户籍只要在南京连续缴纳6个月社保，即可开具购房证明，社保可以补缴，征缴方式不做区分。
不过，该中心工作人员也表示，目前这一政策并没有“官宣”，亦没有具体文件。
南京市住建局一位工作人员告诉中国新闻周刊，近日他们也接到不少针对补缴社保购房的咨询，但由于具体政策没有出来，他们也不清楚，“还是要去市政服务中心大厅和房地产市场交易中心的窗口，购房证明开得出来就能买”。
一位业内人士告诉中国新闻周刊，南京此举意在试探市场反应，“同时给自己留有余地”。
今年以来，随着房地产市场整体下行，各地稳楼市举措密集出台，从购房补贴、宽公积金、土拍款缓缴到补贴契税等，不一而足。
作为长三角中心城市之一的南京，其楼市一直以“稳健”著称，但此次传出允许外地购房者补缴社保即可购房，确实放出楼市限购松绑的信号。
此前多次出台调控政策
长三角地区一直以来是我国最重要的房地产市场之一。 据58安居客房产研究院数据显示，2021年全国商品住宅新房销售量15.65亿平方米，而长三角41城销售总量达3.47亿平方米，占比全国22.2%。
作为长三角“最强二线城市”的南京，其楼市重要性不言而喻。
据中国新闻周刊不完全统计，从今年4月以来，两个多月的时间里，南京已先后十余次出台楼市调控政策。
如在调整限购方面，允许工作地点在限购四区内（鼓楼、玄武、蓁淮、建邺）的南京本地居民，在原有限购套数上，可多购一套二手住房。 同时，对限购四区外的地区，大范围放开新房及二手房限购。
限售政策也进一步放开，由此前取得《不动产权证》满三年后方可上市交易，调整为自合同备案之日起满三年后即可上市交易。
此外，在首付比例和公积金额度上也有放开。 其中，名下有多套房的，房贷已结清，新购房首付只需五成，利率可以按首套执行；首次使用住房公积金贷款购买第二套房，住房公积金最高可贷额度调整至50万元/人、夫妻双方100万元/户。
至于针对外地购房者的限制，其实在4月27日，南京就已做调整，将“3年内在南京连续缴纳2年及以上社保或个税”的购房门槛，降低为“1年内在南京累计缴纳6个月社保或个税”，但明确规定社保不可补缴，且离异买房仍追溯两年内家庭购房记录。
此次南京再度释放消息，允许外地购房者通过补缴社保的方式，购买部分区域房子。 在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这说明南京对购房政策进一步放松，有助于外来人口购房门槛的降低和购房需求的积极释放。
“这也说明此前南京密集的楼市调控政策，对市场提振效果并不明显。 ”严跃进进一步解释道。
从“一房难求”到无人问津
据同策研究院数据，今年3、4月份，南京商品住宅成交面积分别为69万和62万平方米，同比分别下降59.49%和63.33%，下降幅度较大，且呈扩大趋势。
南京市房地产学会副会长李子墨接受中国新闻周刊采访时谈到，南京的房地产经过这么多年发展，一直表现得较为稳健，其涨跌基本上和大部分一线、强二线城市保持同频共振的节奏。 但从去年8月起，南京楼市成交量开始下滑，整体处于下行态势，疫情又加剧了这一现状。
李子墨认为购房者的信心和楼市有着立竿见影的联系，楼市要稳定发展，首先要提振市场信心。
与此同时，作为长三角城市群龙头的上海，因疫情封控，整个楼市交易停摆近2个多月，也波及了周边城市。
“江苏至少有一半以上的房企总部或区域总部在上海。 ”李子墨对中国新闻周刊说，一些房企负责人由于被封控在上海，导致部分项目无法正常运转，甚至一些交易链条被阻断。
他说，最初只是南京郊区板块卖不动，现在蔓延到南京最热门的“辣子鸡”板块江北核心区，整个市场显得尤为冷清。
疫情的多点蔓延也令南京在一定程度上错失了“金三银四红五”修复行情的最佳时机。
在南京从事地产中介的门店经理周立告诉中国新闻周刊，去年南京某热门楼盘曾经出现“万人摇号”的场景，即便开发商要求八成首付，依然“一房难求”，但同一个楼盘，现在首付降到三成，却无人问津。
可以说，南京楼市去年的火热与今年的冷清形成了鲜明的对比。
周立谈到，外地购房者可以补缴社保购房的消息传出后，找他咨询的人有所增加，但没有预期中的“爆火”场景出现。
“即便一些客户认为房子仍具投资保值属性，现在也不会轻易出手。 ”在周立看来，新信号短期内不会对楼市造成太大影响。
同时，由于近期南京频频松绑限购限售政策，市场上二手房库存量有所增加。 周立认为，未来相当长一段时间内，都会是买方市场，“对于大部分楼盘业主而言，想要快速卖房，或许只有降价一条路”。
土拍罕见遇冷
市场萎靡不振的同时，南京土拍同样遇冷。
在今年4月22日，南京首轮土拍中，20幅地块中有8宗底价成交，6宗流拍，只有3宗地块触及最高限价。
首场土拍以前所未有的惨淡收场，且在拿地的房企中，多为央企、国企，民企的身影已愈发鲜见。 舆论认为，在当前的市场环境中，民企的生存、资金压力更为艰巨，拿地难度更大。
2021年南京土地出让收入达到2100亿元，土地财政的依赖度（卖地收入/一般公共预算收入）超过100%。
有分析指出，土地出让金依然是当下地方财政中很重要的一部分，尤其在多轮疫情冲击下，经济下行压力加大，土地成交不振直接影响地方财政收入。
“南京今年卖地指标估计和去年差不多，但今年首轮土拍才成交191.75亿元，年化完成度只有预期的20%左右。 ”李子墨认为，这将会对第二轮土拍造成很大压力。
之前不少业内人士在首轮土拍结果出来后，已预估在第二次土拍之前，南京可能会加码出台救市新政，进一步刺激市场。
事实上，此次楼市新信号被释放出来的同时，也正是南京第二批集中供地的阶段。
据悉，南京将于7月12日进行第二次土拍，预计出让44宗商品住宅地块，总出让面积196.99万平方米，总建筑面积452.36万平方米，总起价755.8亿元。
在这44幅商品住宅地块中，有13宗地块实行“差异化定价”，即不设毛坯限价，但其余31宗地块将继续实行毛坯限价政策。 不过，多个片区的限价有所上调。
如南部新城大校场宅地的限价为元至元/平方米，而此前该区域的最高毛坯限价为元/平方米，上涨约3000元/平方米；河西南部的毛坯限价为元/平方米，较之前上涨了1650元/平方米；而河西中部宅地的毛坯限价高达元/平方米，刷新了南京毛坯限价纪录。
严跃进认为，这些住宅用地限价的上涨，意味着当前南京在供地方面的政策较之前更开放。
他说：“南京对于楼市政策的进一步放松，多少会对房企产生一些影响，即房企的拿地会和后续市场的预期挂钩。 若是房屋销售市场有提振的空间，那么后续拿地方面积极性自然会增加，有助于市场信心从销售端传导到供给端。 ”
触底回暖并不易
在江苏兰亭企业咨询管理有限公司负责人、南京资深地产人王大国看来，当下南京楼市发展还面临着两大短板：人口与位置。
人口是一个看似长远却能影响楼市和房价的根本性力量。 王大国认为，南京想要扭转楼市萎靡态势，还需重视人口红利。
但这些年，南京对人口的控制一直较为严格。
第七次全国人口普查数据显示，2020年11月1日，南京常住人口达到931.47万人，与“六普”相比，10年间全市常住人口只增加了131.10万人。 虽然增加的人口并不算少，但与其他强二线城市相比，就多少显得有些逊色。
这期间，西安增加了448.51万人，成都增加了581.89万人，广州则增加了597.58万人。
有分析认为，南京的地理位置也在一定程度上限制了其发展。
南京被戏称为“徽京”，地处苏皖交界地带，北西南三面被安徽包围。 因此，南京都市圈是一个跨省城市群，涵盖江苏省的南京、镇江、扬州、淮安、常州的溧阳和金坛，以及安徽省的马鞍山、滁州、芜湖、宣城等地。
王大国认为，这为南京带来新的发展机遇的同时，也在一定程度上限制了其发展。
“中国的行政体制对经济发展影响巨大，安徽城市不可能处处迎合南京，且相连的滁州、马鞍山、芜湖等城市发展程度并不如南京，就目前来看，更多的是通过南京带动周边城市发展。 ”王大国认为，难以与周边城市形成协同发展局面，也限制了南京楼市更好发展。
因此，他建议南京在松绑楼市的同时，出台更多人才购房政策，吸引更多优质人才落户南京，进一步增强城市竞争力。 与此同时，加强低收入家庭住房保障，并减少对楼市高端产品的过多干预。
“应该让城市房地产市场的差异化成为常态，让低收入人群有所居的同时，允许高收入人群在市场化中根据自身需求匹配合适的产品。 ”王大国说。
他认为，南京科教文卫发达，交通枢纽位置突出，制造业产业链齐全，且有着庞大的中产阶级群体，只要限购政策能进一步松绑，楼市便能逐渐回暖。
李子墨也认为，南京房地产市场有政策托底，不可能再大跌，“但目前形势依然非常严峻”，楼市真正触底后，回暖恐怕不容易。
（应受访者要求，本文周立为化名）
