原标题：五一期间,12个重点城市新房日均成交425套,降52%；仅北京、济南、成都好于去年
出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
编辑 | 吴亚
五一小长假结束后，楼市整体表现也开始呈现。
中指院数据显示，五一假期期间，部分城市在政策优化及项目促销带动下，新房项目到访量较之前有所增加。22个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降超四成，恢复至2019年假期水平的七成左右。
北京、广州、深圳、成都、南京、济南等地部分优质项目到访量增加明显，但观望情绪仍在。其中北京、济南2024年五一假期日均成交面积较去年假期均表现增长，且均高于2019年假期水平；而多数三四线城市楼市表现一般，市场成交与近几年五一假期数据相比普遍表现下降。
诸葛找房数据也显示，五一假期（5.1-5.5）重点12城新建商品住宅成交2123套，日均成交425套，总成交量较2023年的4434套下降52.12%。12城分别为北京、上海、深圳、苏州、南京、青岛、济南、成都、武汉、佛山、温州和韶关。
对比各城市去年五一假期新房成交来看，仅北京、成都、济南3城成交表现好于去年，多城成交呈现下滑态势。
其中，济南涨幅翻倍遥遥领先，总成交量由去年84套增加至196套，五一小长假济南多家房企推出诸多优惠措施，包括一口价房源、降价幅度高达30万至50万的大力度让利等，带动新房市场热度明显上升。
成都、北京在限购政策松动的刺激下，购房需求逐步释放，今年五一新房成交活跃度赶超去年，成交量同比均涨超20%。
再和今年清明假期新房表现对比来看，成都、韶关以及南京加速发力，五一假期日均成交量较清明假期上涨明显，涨幅均在80%以上；北上深苏等多数城市仍处于低温运行阶段，降幅主要集中在30%-60%之间，成交复苏待进一步改善。
从二手房成交数据来看，2024年五一假期二手房成交走势与新房一致，整体成交数据仍在下降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，今年五一假期重点6城二手住宅成交421套，较2023年五一假期下降46.51%。
具体城市来看，涨跌城市个数参半，深圳、青岛、苏州3城成交量较2023年有所增多，其中，深圳实现倍增，青岛涨超60%，苏州由去年五一“0”网签增至3套。另外，北京、无锡、佛山二手房成交量均不及去年五一小长假，其中，北京降幅最为显著，由去年360套下降约8成至55套，或受到新房分流等因素的影响。
诸葛找房认为，五一假期楼市整体成色不足，虽有部分地区新房市场现回温局面，但市场总体仍处在缓慢恢复的趋势中，总成交量处于近五年来最低水平。尽管节前多地密集推出购房优惠活动以及松绑限购政策等，但从总体网签数据上来看，效果暂未显现，房价持续下跌以及挂牌量处在高位等现象犹存。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，近两年，每逢小长假，房地产市场在居民出游热情较高及行业调整压力下，整体表现均较为平淡。从今年五一假期楼市表现来看，供应方面，节前房企取证节奏略有加快，假期期间，部分城市房企把握政策优化窗口期推出新盘，并加大促销力度。
曹晶晶认为，4.30中央政治局会议定调楼市，房地产供需两端政策有望持续优化。近期多个城市优化楼市政策，进一步释放利好，预计后续更多核心城市将优化限制性政策，一线城市或针对不同人群、不同区域、不同面积段优化限购政策，二线城市或全面取消限购政策；除此之外，在降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等方面亦有较大空间。
二手房市场短期预计在“以价换量”下，将维持一定活跃度，而当前多个城市开展“以旧换新”活动，有利于进一步打通一二手链条，也有望对新房市场产生积极影响。
【黄果树六日游线路】2019京津冀城市群住房市场分析及2020展望
摘要：京津冀城市群住房市场总体波动不大，2019年基本上延续了2018年以来的僵持局面。北京交易量增大，价格走低，天津住房价格波动上升，河北省各城市除个别城市价格增幅较大外房价大多较为平稳。在遭遇新型冠状病毒肺炎疫情，全球、中国和京津冀区域经济堪忧的形势下，2020年京津冀的限购政策有可能松绑，保障房的建设力度会加大，租赁市场的支持措施也会更有力。
关键词：京津冀城市群 住房市场 住房政策
京津冀城市群，是由超大城市北京和天津为龙头、石家庄等地级城市为骨干、县级城镇为支撑的超级城市群。京津冀城市群，包括北京和天津2个直辖市和河北省的石家庄市、唐山市、秦皇岛市、邯郸市、邢台市、保定市、张家口市、承德市、沧州市、廊坊市、衡水市等11个地级市，以及121个县级城镇。北京房价的波动，也会迅速波及到周边的河北县市及天津市。近年来受北京副中心建设、雄安新区建设和2022北京冬季奥运会的影响，河北省的房地产市场变数增大。因而，从城市群的视角去分析京津冀各城市的楼市具有重要的现实意义。
一 京津冀区域经济社会背景与住房市场关联
京津冀区域经济社会背景
京津冀三省市总人口.4万人，其中河北省7591.97万人，北京2153.6万人，天津1561.83万人，占全国人口的8.1%。常住人口城镇化率北京为86.6%，天津为83.48%，河北为57.62%。北京与天津城镇化率都超过了80%，而河北的城镇化率比较低，还未达到全国平均水平，但是河北的城镇常住人口比北京和天津城镇人口的总和多出1000多万。京津冀三省市人均GDP差距相当大，河北的人均GDP仅有北京的28.3%，天津的51.3%。河北的居民人均可支配收入只有元，北京的人均可支配收入是河北的2.6倍，天津的人均可支配收入是河北的1.7倍，而北京的人均可支配收入是天津的1.6倍。房地产市场跟当地的经济社会发展状况密切相关，京津冀的区域差异也反映在房地产市场的差异上。由于京津冀三省市地域相连，城市之间的交通日益改善，城市群内部的互联互通，经济社会联系频密，三地的房地产市场也互相响应。
京津冀城市群住房市场的相互影响
京津冀城市群住房市场的大势往往比较一致，北京价格上涨，河北、天津价格也会上涨。北京房价降低，河北房价也会随之降低。在北京实行严格的限购政策以后，天津和河北各市也出台了限购政策，廊坊的限购政策也很严厉。在京津冀城市群中，受北京住房市场影响最大的是廊坊市，特别是靠近北京的大厂、香河、三河、固安等县市和燕郊镇。北京的房价上涨会迅速带动廊坊各县市的房价上涨，北京房价的回落也会带动廊坊房价的回落。由于北京房价过高，加上对外地人限购，紧邻北京的三河市燕郊镇成为在北京工作的北漂们购房安家的福地，没有什么重要产业的燕郊镇，在房地产林立中成为河北省房价最高的地方。北京的副中心建设和产业功能疏解也直接影响到北京周边的县市房地产市场。三河市、大厂县的房价比石家庄还要高，固安的房价也接近石家庄的房价。北京周边县市房地产的发展也分流了北京住房市场房价上涨的压力，为在北京工作的人解决了部分住房问题。随着大兴国际机场的开通运营和大兴区的产业迅猛发展，会进一步拉动固安和霸州的楼市。北京的一些居民在河北的县市和天津郊区购房养老，对这些县市的房价也有拉升的效应。当然，部分城市距离北京相对较远，北京和天津对这些城市的影响不大，比如邯郸、邢台、衡水、唐山、沧州、秦皇岛等城市，这些城市和中西部的三四线城市房价也基本持平。
二 2019年京津冀住房市场状况
北京住房交易量增大、价格走低
根据北京市统计局发布的数据，2019年北京市住房施工面积5640.1万平方米，同比减少4%；住宅新开工面积1003.7万平方米，同比减少了18.6%；住宅竣工面积583万平方米，同比减少了20.2%；商品住宅销售面积789万平方米，同比增加了49.8%。说明2019年北京新房市场比上一年更加活跃。房地产开发企业到位资金5672.5亿元，比上一年下降0.9%，下降幅度不大。
北京的新建商品房价格低于二手房的价格，2019年1月份处于全年最高位，每平米价格为元/平方米，到年底降到元/平方米。
北京的新楼盘主要分布在大兴区、丰台区、朝阳区、房山区、通州区和昌平区，其他区县比例不大。这六个区占北京新楼盘的68.87%，而其他十个区仅仅占新楼盘的31.13%。位于北京中心的东城区和西城区几乎没有新房可出售，北京人口第二大区的海淀区新房也仅占全市新房出售的5.06%，顺义和密云新房也各占北京新房市场的5.06%。
北京二手房2019年的价格走势呈现双峰态势，2月和8月份是两个高峰，2月份价格达到元/平方米的全年最高峰，随后连续3个月下降，5月份降到元；6月开始上升，8月达到全年次高峰的65,401元/平方米；从9月开始回落，12月降到元/平方米的全年最低点。
北京市域内的二手房房价差距比较大，中心城区的西城区、东城区房价最高，西城区均价为元/平方米，东城区为元/平方米。排在最后的是密云区、平谷区和延庆区，密云区的均价为元/平方米。西城区是密云区的5.2倍，东城区是密云区的4.4倍。
天津二手房价格下降、新房价格上升
和北京相似的是，天津的新房价格也低于二手房的价格，2019年天津新房价格元/平方米，二手房价格元/平方米，二手房价比新房高出28.6%。这也跟新房的区位分布密切相关，滨海新区的新房比例最大，新房占了天津市新房的22.09%，武清区占了天津市新房的11.88%，东丽区、静海区、津南区、北辰区、宝坻区的新房占天津新房的比例都在5%以上，靠近市中心的各区新房占比都在4%以下。靠近市中心的区域，二手房的价格要比新区和郊区新城的新房价格高很多。
2019年的天津二手房价格在起伏中上升，从1月份到12月房价上升了3.1%，增长的幅度也不算小。
天津各区房价差异也很大，和平区的房价最高，2019年均价为元/平方米，其次为河西区和南开区，均价分别是34,921和34,283元/平方米。房价最低的是静海区，二手房价为9182元/平方米，跟邯郸、衡水、张家口、邢台等城市基本在一个水平上。和平区的房价是静海区的5.9倍。由于静海、宝坻、宁河和蓟州区是由郊县改为市辖行政区的，区政府所在地是原来的县城，城市发展水平高于河北的五线城市，相当于国内的四线城市，所以房价也就和四线城市的价格相当。
河北省各城市住房市场有升有降
2019年，河北省11个市除了唐山的房价涨幅较大，其他城市波动不大。相比2017年和2018年，多数城市2019年房价有所下降；相比2020年前三个月来看，房价相差不大。河北省的房价受国家政策影响比较大，比如靠近通州的廊坊市、保定的雄安新区以及举办冬奥会的张家口，目前来看房价都已破万，并且有继续上涨的趋势。而过去的老工业区新房房价不如二手房高，比如唐山和邯郸的二手房平均房价就低于新房。
1.石家庄、廊坊和保定的新房价格在河北各市排在前三位，价格都在元以上。2019年这三个城市的房价都是下降的。房价最高的是石家庄市，新房平均房价为/㎡。2019年2月石家庄新房房价最高，11月跌至/㎡，年尾略有上扬。排在第二位的是廊坊市，新房平均房价为/㎡。第三是保定，新房平均房价为/㎡。2019年石家庄和廊坊的新房平均房价差别不大，在2019年10月以前，石家庄新房房价高于廊坊；而2019年10月以后，廊坊新房房价则高于石家庄。
2.石家庄、廊坊、沧州和保定的二手房平均价格都在元以上，排在河北省前四。2019年沧州的二手房价是上升的，而石家庄、廊坊和保定二手房价格呈下降趋势。2019年河北省内二手房房价最高的是石家庄市，平均房价为/㎡。从图9看，石家庄的二手房房价总体波动幅度不大，2019年7月石家庄二手房房价最高，2019年11月石家庄二手房房价最低，7月和11月相比，每平方米下降了447元，石家庄二手房房价涨跌幅度不大。和全国省会的二手房房价相比，石家庄市的二手房房价比较平庸出。2019年3月-2020年3月一年中，位于我国西部的昆明二手房平均房价为/㎡，西安二手房平均房价为/㎡；位于我国中部的郑州二手房平均房价为/㎡，合肥二手房平均房价为/㎡，位于我国东部的南京二手房平均房价为/㎡，济南二手房平均房价为/㎡。和这六个省会城市相比，石家庄的二手房平均房价比昆明、郑州高，与西安的平均房价相近，比同处东部的省会城市南京、济南低。东部地区省会城市房价普遍较高，而石家庄的二手房平均房价和西部地区的西安基本在一个水平。河北省作为我国东部的工业大省，地理位置靠近首都，交通比较便利，但是石家庄的二手房房价不算突出。
其次是廊坊市，二手房平均房价为/㎡，价格波动幅度比石家庄大一些。2019年7月廊坊二手房房价最高为/㎡，2019年12月廊坊二手房房价最低为/㎡。
接下来是沧州和保定，这两个市的二手房平均房价都在/㎡以上。2019年10月沧州二手房房价最高为/㎡，2019年2月沧州二手房房价最低为/㎡，2月和10月相比，每平方米上涨了1200元。2019年3月保定二手房房价最高为/㎡，2019年12月保定二手房房价最低为/㎡，3月和12月相比，每平方米下降了713元。2017年10月，国家工商总局公布了《关于支持河北雄安新区规划建设的若干意见》，建设雄安新区探索人口经济密集地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局和空间结构。雄安新区涉及河北省保定市雄县、容城、安新3县及周边部分区域，地处北京、天津、保定腹地，区位优势明显、交通便捷通畅，所以保定市的房价也随之提高。
3.廊坊和保定位于北京周边，受北京影响最大。比较2019年河北省房价比较高的几个市的新房和二手房的平均房价，石家庄的新房和二手房房价差别不大。廊坊的新房平均房价为/㎡，二手房平均房价为/㎡，廊坊的新房平均房价高于二手房。保定的新房平均房价为/㎡，二手房平均房价为/㎡，保定的新房平均房价明显高于二手房。虽然沧州的二手房平均房价高于保定，但是新房平均房价比保定低。说明，廊坊和保定的新房更受欢迎，卖得更贵。
2019年廊坊市二手房房价最高的地区是燕郊，二手房平均房价为/㎡。廊坊市二手房房价最低的地区是文安县，二手房平均房价为7519/㎡。燕郊和文安县的二手房平均房价每平方米相差元，可以看出廊坊市各区的二手房房价差别比较大。石家庄是河北省的省会城市，按理来说二手房房价应该最高，但是燕郊的二手房房价比石家庄还要高。其主要原因在于廊坊市紧挨北京，尤其靠近通州。在《北京城市总体规划》中将北京城市副中心和雄安新区作为北京的“两翼”，北京城市副中心位于通州区潞城镇。现在很多年轻人在燕郊买房，去北京上班。而且，通州以自身为中心，向东整合廊坊，连接天津西部，形成通州经济链，在这个过程中，廊坊成了主要受益者。因此，廊坊的房价比较高，尤其是燕郊的二手房平均房价已经超过了石家庄。
4.秦皇岛和唐山新房价格上涨，沧州和张家口价格波动中下滑。沧州新房房价总体波动幅度较大，2019年沧州新房房价最高点为/㎡，最低为点为/㎡，最高的4月和8月、9月、10月相比，每平方米降低了1569元。其次是秦皇岛市新房平均房价为/㎡。2019年11月秦皇岛新房房价最高为/㎡，2019年1月秦皇岛新房房价最低为/㎡，1月和11月相比，每平方米上涨了1049元。接下来是张家口，新房平均房价为/㎡，张家口新房房价总体波动幅度不大，2019年整年新房房价比较平稳。2019年5月张家口新房房价最高为/㎡，2019年4月张家口新房房价最低为/㎡，4月和5月相比，每平方米上涨了326元。唐山的新房平均房价为/㎡。唐山新房房价呈现逐月向上的趋势。2019年12月唐山新房房价最高为/㎡，2019年1月唐山新房房价最低为9528/㎡，1月和12月相比，每平方米上涨了1361元，增长14.28%，上涨幅度较大。
5.唐山、秦皇岛和承德二手房价格均上涨，唐山涨幅较大。从图上看，唐山的二手房房价总体波动幅度较大，2019年12月唐山二手房房价最高为/㎡，2019年2月唐山二手房房价最低为/㎡，2月和12月相比，每平方米上涨了2567元。其次是秦皇岛市，平均房价为/㎡。2019年12月秦皇岛二手房房价最高为/㎡，2019年1月秦皇岛二手房房价最低为9746/㎡，1月和12月相比，每平方米上涨了1205元。接下来是承德二手房平均房价为/㎡。2019年9月承德二手房房价最高为/㎡，2019年1月承德二手房房价最低为9746/㎡，1月和9月相比，每平方米上涨了1022元。2019年秦皇岛和承德的二手房平均房价差别不大，从图上看，2019年上半年，承德二手房房价高于秦皇岛；2019年下半年，秦皇岛二手房房价高于承德。
比较2019年唐山和秦皇岛新房和二手房的平均房价，2019年唐山的新房平均房价为/㎡，二手房平均房价为/㎡，唐山的二手房平均房价高于新房。而秦皇岛的新房平均房价为/㎡，二手房平均房价为/㎡，秦皇岛的新房平均房价明显高于二手房。虽然承德的二手房平均房价高于张家口，但是新房平均房价比张家口低。说明，秦皇岛和张家口的新房更受欢迎。
6.2019年承德、衡水、邢台和邯郸的新房平均价都在/㎡以下。新房房价较高的是承德市，新房平均房价为9786/㎡，最高达到9960/㎡，全年来看，承德新房价格是上升的。衡水市新房平均房价为9284/㎡。2019年5月衡水新房房价最高为9421/㎡，2019年8月、9月、10月衡水新房房价最低为9073/㎡，1月和8月、9月、10月相比，每平方米降低了388元。接下来是邢台市，新房平均房价为9263/㎡。2019年3月邢台新房房价最高为9488/㎡，2019年12月邢台新房房价最低为9077/㎡，3月和12月相比，每平方米降低了411元。最后2019年河北省新房房价最便宜的是邯郸市，新房平均房价为8768/㎡。2019年12月邯郸新房房价最高为8987/㎡，2019年1月邯郸新房房价最低为8660/㎡，1月和12月相比，每平方米上涨了327元。从图上看，2019年衡水和邢台的新房平均房价差别不大，承德和邯郸的新房房价在2019年的后半年逐渐上涨。
7.邯郸、张家口、衡水、邢台二手房平均房价在/㎡以下。邯郸的二手房在波动中上升，张家口、衡水和邢台价格下降。二手房房价较高的是邯郸市，平均房价9608/㎡。2019年10月邯郸二手房房价最高为9771/㎡，2019年5月邯郸二手房房价最低为9336/㎡，5月和10月相比，每平方米上涨了435元。张家口市，二手房平均房价为9131/㎡。2019年4月张家口二手房房价最高为9412/㎡，2019年12月张家口二手房房价最低为8781/㎡，4月和12月相比，每平方米减少了631元。接下来是衡水市，二手房平均房价是8329/㎡。2019年1月衡水二手房房价最高为8520/㎡，2019年12月衡水二手房房价最低为8024/㎡，1月和12月相比，每平方米减少了496元。最后2019年河北省二手房平均房价最便宜的地区是邢台市，二手房平均房价是8183/㎡。2019年7月邢台二手房房价最高为8325/㎡，2019年12月邢台二手房房价最低为8025/㎡，7月和12月相比，每平方米减少了300元。从图上看，2019年邯郸、张家口、衡水、邢台四个市，二手房房价波动幅度都不大。
邯郸、张家口、衡水和邢台是河北省二手房房价较低的四个市。张家口、衡水和邢台的新房房价比二手房房价高，尤其是张家口，2019年新房平均房价为/㎡，每平方米比二手房高出2238元。而邯郸的二手房房价比新房房价每平方米高840元，邯郸的新房房价是河北省11个市中最便宜的，说明邯郸的二手房比新房更受欢迎；而张家口、衡水和邢台，相比二手房，新房更受人追捧，卖的更贵。而且，张家口受2020年冬奥会和交通便利的双重影响，近两年来张家口的房价从千元级上涨至万元级。
总体来看，2019年河北省11个市的房价中，石家庄市的房价最高点不超过/㎡，邢台市二手房和邯郸市新房房价最低不低于8000/㎡。和历年相比，石家庄、廊坊、保定、张家口、衡水，五个市的二手房房价在2017年和2018年达到历史最高，2019年反而有所下降。尤其是廊坊，2017年二手房房价最高达到了/㎡，2019年廊坊二手房房价最高为/㎡，2017年和2019年每平方米房价相差7388元，降幅32.8%；石家庄在2017年二手房房价最高为/㎡，2019年石家庄二手房房价最高为/㎡，2017年和2019年每平方米房价相差1074元。河北省2020年1季度平均房价和19年的平均房价相比普遍差别不大，有些地区每平方米房价相差不超过100元。2019年河北省11个市的新房平均房价和二手房进行比较分为三类：第一类是廊坊、保定、秦皇岛、张家口、衡水和邢台6个市的新房平均房价比二手房高；尤其是张家口，2019年新房平均房价为/㎡，明显高于二手房。第二类是唐山、承德和邯郸的二手房房价比新房高。第三类是石家庄和沧州的二手房平均房价和新房相比差别不大。
三 2020年京津冀城市群住房市场展望
宏观经济形势分析
2019年中国GDP增速为6.1%，北京的GDP增速和全国持平；天津GDP增速为4.8%，低于全国增速，排名靠后；河北省GDP增速为6.6%，高于全国增速。京津冀区域经济比较稳定，受国际贸易冲击并不是很大。全国各地城市不断放开户籍政策，吸纳人口，加持房地产市场的需求，京津地区的人口控制政策并未放松，特别是北京的户籍政策依然收紧。河北省各城市推出了人才落户政策，大中专院校和技校毕业生都可落户，稳定就业的农民工及其家属、复转军人及家属都可以落户，对于三四五线城市的房地产市场具有一定的支撑作用，维持了部分城市房价持续上涨的势头。但是，2019年12月，突如其来的新型冠状病毒肺炎袭击武汉，波及全中国。到2020年3月份，中国内部疫情基本被控制住，但是海外输入病例又日益增多。新型冠状病毒已经席卷全球，股市大幅震荡，美股多次熔断，全球经济前景堪忧。
2020年京津冀城市群的住房市场展望
2019年，在市场预期不明的情况下，京津冀住房开发投资仅有微弱的增长。由于京津及环京周边房地产市场连续三年下滑，对政策调整的预期逐渐上升。又遭遇新型冠状病毒肺炎疫情的袭击，在这样的背景下，放松限购限贷政策，释放压抑已久的自住型购房需求和投资需求的可能性增大。否则，房地产市场下滑速度会进一步加剧，京津冀区域的房地产不仅不能维持2018年以来的僵持局面，还可能进一步下滑。
2020年京津冀的主要城市还可能进一步加大保障房建设的力度，特别是对政策性商品房的支持力度，从而拉动房地产市场，带动关联产业，对冲经济萧条。租赁型保障房的建设筹集力度也会加大，以解决低收入阶层的、青年人以及外来人口的住房问题。另外，京津及周边县市的租赁市场发展也会面临新的政策机遇。
住房公积金贷款利率是多少
济南公积金贷款利率是每年调整吗
是的。根据查询公积金相关信息得知，济南公积金贷款利率是每年调整，住房公积金贷款利息会每年变化，一年变化一次。公积金贷款利率按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。
多地下调公积金贷款利率，稳楼市政策全方位深化
国庆假期前，央行、银保监会、财政部、国家税务总局等部门接连释放重磅利好，包括放开首套住房贷款利率下限、下调首套房公积金贷款利率0.15个百分点、对居民换购住房给予个人所得税优惠等政策正式发布，各地也在积极落实相关政策，释放市场需求。
据21世纪经济报道记者不完全统计，从国庆节假期第一天至今，包括湖南省、河南省、安徽省、东莞市、南京市、杭州市、无锡市、合肥市、宁波市等51个省市，纷纷官宣下调首套房公积金贷款利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
另一方面，部分城市放开首套住房贷款利率下限意味着，符合条件的城市首套房商贷利率有可能低于4.1%。
公积金贷款与商业贷款双管齐下，降低购房者实际购房成本，叠加近期一系列针对换房需求的促进措施，稳楼市政策正在全方位深化。
无论是减轻购房者成本，还是打通换房阻碍，又或者是提升市场信心，在“用足用好政策工具箱”、“因城施策”的原则指导下，监管层和地方政府加快了步伐，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
政策利好叠加开发商促销“抢收”，业内人士认为，楼市有望进一步企稳，但市场人士同时指出，除了支持首套房消费群体，建议也关注对改善性购房群体的资金支持，从而进一步提振市场，改善消费者预期，促进房地产良性循环。
（10月官宣下调首套房公积金贷款利率的省份和城市）
直击购房成本
济南市历城区的寒先生，目前居住的是2019年购买的首套房，当时共申请了30万元公积金贷款和60万元商业贷款，每月公积金贷款需还款1400元，商业贷款月供为3500元。
随着济南10月1日起下调首套房公积金贷款利率至3.1%，寒先生作为已发放未到期的首套个人住房公积金贷款用户，也将在2023年1月1日享受到调整后的新利率。
除了济南，还有包括湖南省、河南省、安徽省、东莞、南京、杭州、无锡、合肥、宁波、南宁、郑州、大连、石家庄、吉林、惠州等其余50个省市的公积金管理中心正式发布了调整公告，明确自2022年10月1日起，首套个人住房公积金贷款，按照央行调整后的利率执行，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
执行新的公积金贷款利率后，对于首套购房者来说，将实实在在省下一笔购房成本。按照一笔100万元，年限30年的公积金贷款来计算，首套房新利率下，等额本息贷款方式下的贷款利息总额将减少约3万元，每月可少还款82元。
所有城市首套房公积金贷款利率调整的时间界限均为10月1日，尚未购买首套住房的刚需群体将从10月1日起直接受益；而那些2022年10月1日前已发放未结清的个人住房公积金贷款，也将于2023年1月1日起按调整后的新利率执行。
“公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，本次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚性需求购房者的支持，预计后续仍有更多地方城市跟进下调公积金首套房贷款利率。
而对于像济南市寒先生这样已经购买了首套房的群体来说，更多的成本其实来自于商业贷款，2019年签订贷款合同时，寒先生商业贷款部分执行的是LPR83.5BP标准，好在随着LPR的降低，这部分贷款利息也会在2023年1月1日调降。
今年以来，房贷利率参考的5年期以上LPR已经连续3次下调，累计下降35个基点，当前首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。根据贝壳研究院监测，9月份已有86个城市主流房贷利率降至下限水平。
随着央行、银保监会9月29日公布，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，部分城市首套房商贷利率可以低于4.1%。“符合条件的城市，年底前下调首套房商贷利率下限，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。”贝壳研究院指出。
商业贷款与公积金贷款全方位调整，目的就在于减轻购房者成本。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示：“双管齐下，将直接减轻贷款购房家庭的利息支出，减轻置业后的月供负担，有利于提振市场情绪，带动刚性住房需求释放，稳定房地产市场预期。”
结合此前部分城市“提高公积金贷款额度”“一人购房全家帮”等相关调控政策，本次将进一步强化公积金政策的影响力度。陈文静进一步指出，短期来看，公积金优化政策仍是各城市进行房地产调控的重要手段之一，预计更多城市将陆续下调公积金贷款利率、支持“商转公”贷款等政策，多个政策叠加带动市场逐步修复。
政策全方位稳预期
除了对新房市场和刚需群体的关注，稳楼市政策也在从更多环节促进房地产市场良性循环。
9月30日，财政部、国家税务总局明确，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
据21世纪经济报道记者了解，当前多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，“满五唯一”免征，其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收。
以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的20%征收个人所得税计算，若出售一套房屋成交价格为400万元，该房屋原值为200万元，不符合“满五唯一”条件，装修、税金等其它费用为50万元，则卖家需缴纳个税30万元。
新政之下，卖家如果在一年内重新购买新的住房，且新购住房的总价不低于400万元，那么这30万元的个税将被退回，卖家节省了高达30万元的成本。
李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，目前由于对楼市信心和预期相对脆弱，叠加二手房置换的交易流程比较长，换房需求不强，这也是房地产良性循环的一个阻碍。他认为，减免置换房屋的个人所得税，对降低购房成本的力度还是比较大的，预计将对市场预期形成良好的引导效应。
换房需求是购房需求的重要组成部分，除了减免置换房屋的个人所得税，近期，监管层和各地方政府也连续发布了针对换房需求的一系列促进政策，包括降低二手房首付比例、推动二手房“带押过户”、“连环单”并行办理等，直指当前房地产市场存在的一些痛点与堵点。
“推动业主卖掉手上现有的二手房、购置新房屋，对于新市民的安居也有促进作用，为新市民、新青年等刚需群体的置业释放更多的选项。”李宇嘉补充说。
一系列稳楼市政策的效果释放，在国庆节假期已经开始有所体现，多个城市二手房成交回暖。
贝壳研究院数据显示，今年十一期间（10月1日至10月7日）贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。分城市来看，50城中90%的城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。
从需求端看房活跃度也有提高。贝壳50城二手房日均带看客户量同比增长7%，超六成城市带看客户量同比增长，东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过50%。
贝壳研究院认为，今年国庆假期二手房市场成交较去年同期回暖，主要是节前央行、财政部等相继发布部分城市降利率、换房减税等鼓励政策，有助于提振市场信心、加快购房者入市节奏。
值得注意的是，虽然首套房贷利率下调理论上会促进购房消费需求，购房者对烂尾的担忧依然存在。
前述济南市民寒先生身边即有这样的案例。国庆假期之前，寒先生的朋友张先生，属于尚未购买首套住房的刚需群体，为了结婚买房，已经看了一段时间房子，在这轮房贷利率下调之后，张先生也认为房贷利率已经降低到了合适的水平，但是出于对期房能否按时交房的担忧，他最终入手了一套二手房。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐即指出，考虑到市场预期尚不稳定，预计未来会进一步加大融资担保覆盖范围，引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本，帮助房企在债券市场修复信用，优化预售资金监管方式，修复资金链循环，改善消费者市场预期。
前述寒先生身边的同事和朋友，对房贷利率下降利好也多持观望态度，他们认为，当下流动资金比固定资产更重要，目前不太有意愿增持第二套或第三套住房。
“整体看稳楼市政策力度越来越大，但目前消费者信心依然没有完全恢复，市场期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。”中原地产首席分析师张大伟表示，购房者收入预期也影响着消费力的释放。
济南公积金贷款2022新政策
法律主观：
2015年9月1日起开始实施新的住房公积金政策，对二套房公积金贷款买房降低首付款比例。住建部、财政部、央行发出通知，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。公积金贷款新政怎样调整?调整后，二套房公积金贷款最低首付比例从30%降为20%。此外，首套房认定全面执行“认房不认贷”、二套房贷不审现有住房面积、贷款最高额度为120万元。谁是公积金贷款新政最大受益者?主要受益人群是购买自住和改善型住房需求的缴存职工。例如：借款申请人虽然办理过住房公积金购房提取或个人住房贷款，但通过查询名下无住房，购买首套自住住房的，执行首套自住住房贷款政策，最低首付款比例为20%，贷款最高额度为120万元;借款申请人名下有一套住房，为改善住房条件再次购房的，不再设定现有住房人均住房建筑面积低于人均住宅建筑面积的限制。降息二套房公积金新政，能省多少钱?2015年8月25日，央行刚刚宣布了降息和降准。降息后，房贷基准利率从5.4%降至5.15%，公积金贷款利率则由3.5%降至3.25%，月供压力再次减轻。
济南公积金买房政策
济南公积金买房政策
申请条件
申请个人住房公积金贷款必须符合住房公积金管理部门有关住房公积金贷款的规定。应该具备的基本条件包括：
1、具有济南城镇常住户口或有效居留身份;
2、参加住房公积金并能正常缴交，连续缴存12个月以上;
3、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
4、异地购房：异地缴存济南购房，须有本地人做担保
贷款额度
住房公积金贷款额度=借款人及共同还款人公积金账户余额×15;
一个家庭夫妻双方及家庭居住共同成员均缴存住房公积金的应合并计算其可贷额度;一人缴存住房公积金的职工家庭，如果能提供正常缴存公积金的共同还款人，可按双方缴存公积金的家庭对待计算可贷款额度。
贷款期限
住房公积金贷款期限最长不超过30年，贷款期限加借款人、共同还款人(配偶除外)、担保人年龄均不得超过男65周岁，女60周岁。存量房(二手房)房龄与贷款期限之和不超过50年。
贷款利率
五年以下(含五年),个人住房公积金贷款利率调整为4.00%,五年期以上个人住房公积金贷款利率调整为4.50%
济南2022年房贷利率
您好，根据目前济南市住房公积金管理中心的规定，2022年济南市的房贷利率为4.75%，其中商业贷款利率为4.90%，公积金贷款利率为3.25%。此外，根据济南市住房公积金管理中心的规定，2022年济南市的房贷利率还可能会有所变动，因此您在贷款时应当关注最新的贷款利率规定，以免受到不必要的损失。
济南购房公积金使用要求是什么呢
济南购房公积金使用要求如下：
1、具有完全民事行为能力的中国公民。
2、本人及所在单位在本市按时足额缴存住房公积金一年以上。
3、有稳定的职业收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
4、有购买自住房的合法合同或协议，并有所需规定比例自筹资金。
5、有《民法典》规定的资产为贷款抵押或质押。
6、同意办理置业担保或抵押物财产保险。
7、同意住房公积金管理核心规定的其他条件。
济南购房公积金使用方法如下：
一、贷款条件：
1、个人缴纳缴存累计6个月及以上。
2、家庭名下使用2次及以上不能使用。
3、首套房、二套房可以使用，三套房公积金限贷。
二、贷款年限：
1、首套房，贷款年限为30年。
2、二套房，贷款年限为25年。
3、三套房：限贷。
三、贷款利率：
1、首套房公积金贷款利率为3.1000%。
2、二套房公积金贷款利率为3.575%。
四、贷款额度计算：
1、算法一：
借款人及共同还款人住房公积金账户余额×15。
2、算法二：
借款人可贷额度共同借款人可贷额度（可贷额度=月缴存基数×12个月×货款年限×60%x连续缴存时间系数）半年≤缴存时间≤1年，系数=0.3；1年＜缴存时间≤3年，系数=0.4；3年＜缴存时间≤5年，系数=0.6；5年＜缴存时间≤7年，系数=0.8；缴存时间＞7年，系数=1。
五、贷款资料；
1、本地或异地公积金缴存证明。
2、个人或夫妻双方身份证。
3、已婚需准备结婚证。
4、户口本。
5、购房首付凭证。
6、资信证明。
7、济南房产证明。
8、货款申请表(银行出具）。
9、其余资料同商业贷款资料，包括半年银行流水、征信报告、收入证明。
政策预期逐步向好，二季度重点城市楼市将有望触底
近日，多地发布楼市调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。浙江金华、湖南长沙、吉林长春、四川资阳等地陆续打出房地产调控政策“组合拳”。业内人士指出，未来，各地针对合理改善型购房需求有望进一步推出支持举措。随着疫情影响减弱，房地产销售端有望企稳。
政策“松绑”城市持续增多
近日，不少地区针对房地产市场出台一系列政策。
5月7日长沙市人民政府发布消息称，从5月6日起，长沙市限购区域内家庭在首套商品住房网签或取得不动产权属证后满4年，即可购买第二套商品住房。对比长沙以往政策：长沙限购区域内购买家庭首套商品住房不动产权属证书满4年或房屋交易合同网签备案满6年的，可在限购区域内购买家庭第2套商品住房。业内人士表示，此举将释放部分有改善需求家庭的购房资格。
浙江金华日前放松限售，由之前的取得《不动产权证》满3年后方可上市交易调整为“自合同备案之日起满三年后方可上市交易”。金华市房地产服务中心工作人员表示，政策从5月6日开始执行。一手房限售从合同备案当天开始算，之前是按照出房产证的日期算。
长春市政府办公厅近日发布通知称，对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。同时，阶段性降低公积金贷款首付比例，2022年12月31日前，职工首次申请公积金个人住房贷款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申请公积金个人住房贷款的，首付款比例不低于30%。
中原地产统计数据显示，2022年以来，近110个城市发布了稳楼市新政，发布调控政策城市数量创历史新高。
支持力度有望进一步加大
从成交端看，受疫情等因素影响，销售端恢复力度整体较为有限。
中指研究院数据显示，2022年1-4月，TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%；其中销售额超千亿房企3家，较去年同期减少6家；超百亿房企57家，较去年同期减少46家。TOP100房企权益销售额均值为155.2亿元，权益销售面积均值为109.1万平方米，同比分别下降50.7%和51.5%。2022年1-4月，TOP100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。房企拿地分化显著。
五一假期期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降52.3%。多数代表城市新房成交规模同比下降，其中武汉、苏州、温州同比下降均超五成。
中指研究院指数事业部分析师孟新增表示，短期来看，房地产调控政策进入密集优化期，预计各地将继续加大信贷支持力度，通过降低首付比例、房贷利率，以及适度优化调整限购、限售、限价等政策“松绑”方式，促进销售回暖。
对于二季度房地产市场，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前市场面临疫情冲击、需求疲软等问题，随着政策预期逐步向好，二季度重点城市或都市圈楼市将有望触底。
中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，合理改善型购房需求获得进一步支持，改善型购房信贷支持力度有望进一步加大。随着疫情影响减弱，房地产销售端有望企稳。
（原题为《多地打出楼市调控组合拳 二季度地产销售有望企稳》
