日前，深圳市安居集团有限公司发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》（以下简称“《通告》”）称，为积极构建“保障+市场”住房供应体系，遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。
征集范围包括，深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。
《通知》明确了房源条件：一是，位置合适，处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势；二是，户型面积合适，原则上项目（房源）主力户型面积应满足本市保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求；三是，生活便利，周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件；四是，手续齐全，拟收购项目须四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，深圳是第二个跟进“以购代建”模式的一线城市。5月30日，广东省广州市增城区新塘镇发布《关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告》，购买市场化商品房作为安置房源。
严跃进说，此前广州增城区的收购还有特殊性，属于特定项目下特定区域的“以购代建”；此次深圳征集房源是在全市范围内开展的，示范效应更强，也更具有信号意义。 从这个角度看，从深圳开始一线城市已经开启了“以购代建”的模式，预计京沪后续也有望跟进。
严跃进介绍，此次深圳收购库存房源的操作，其标准和其他城市相似，涉及四个维度，即楼栋完整性、区位有优势、户型匹配保障房要求、设施配套齐全和产证合规。最核心的是“区域具备产业基础”，这和各地保障房中落实职住平衡的导向有关。
严跃进同时表示，一线城市开展此类工作具有更大的优势， 一线城市人口流入多，保障房的市场消化能力更强； 另外，一线城市还具备资金优势，后续若是积极争取3000亿元“以购代建”的资金，收购的节奏也会加快。
更多城市加入“以购代建”模式，得益于政治局会议等明确了房地产政策的方向。
4月30日，中共中央政治局会议提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。 当时，有机构表示，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，为接下来的房地产政策指明方向。
5月17日，中国人民银行副行长陶玲表示，央行拟设立保障性住房再贷款，规模3000亿元， 按照“政府主导、市场化运作”的思路，由央行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房，央行按贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰指出，商品房库存较多城市，政府可以按需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
2019年安康市首套房首付比例及首套房认定政策贷款利率
县区人民政府，市政府各工作部门、直属机构：为认真贯彻落实中省关于稳定住房消费的政策措施，促进全市房地产市场平稳健康发展，现结合安康实际，提出如下意见：
一、全面落实中、省各项房地产优惠政策（一）加大房地产信贷有效投放。 积极探索银团贷款、融资租赁、集合信托、在建工程抵押等信贷业务，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新。 居民利用商业贷款购买首套房首付款比例降为30%，已付清首套房贷款购买二套房首付款比例降为30%，未付清首套房贷款购买二套房首付款比例降为40%；居民使用住房公积金委托贷款购买首套房首付款比例降为20%。 具体首付款比例和利率水平由金融机构根据借款人信用状况和还款能力等合理确定。 （二）落实营业税减免政策。 个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 （三）减轻住房交易税收负担。 个人买卖住房暂免征收印花税，免征土地增值税。 对购买商品房且属于家庭唯一住房的，91-144平方米减半征收契税，90平方米以下按1%税率征收契税。 （四）严格落实国家减费政策。 对中省明令取消的行政事业性收费，各有关部门要严格执行，一律不得变相收取，供电等部门涉及的电力配套施工相关费用要从低收取。 二、进一步明确支持房地产业发展的配套政策（五）加大企业政策扶持力度。 对于经营困难的开发企业，可阶段性降低除养老保险以外的城镇职工基本医疗、失业、工伤、生育保险费率。 购房者购买商品房后，可凭购房合同在商品房所属学区就近办理入学手续。 开发企业在办理信贷业务时，涉及的房产方面的续贷保险费、评估费等中间费用可减半收取。 加快推进涉及依附于党政机关和事业单位的中介机构的脱钩改制步伐，逐步推向市场。 （六）允许调整开发住房户型。 取消商品房开发项目套型比例限制，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许开发企业对不适应市场需求的住房户型进行调整。 （七）实行报建费用缓缴政策。 当年开工建设的房地产开发项目，涉及各部门的报建费用可分两次缴纳，即办理工程施工许可时交纳50%，剩余50%在办理商品房预售许可时一次缴清。 （八）执行宽松的土地政策。 在现有的基础上，将竞买保证金额度降至土地出让最低价的20%。 允许招、拍、挂出让土地分期付款，对本文件有效期内，通过招、拍、挂方式取得土地使用权的宗地，按程序签订土地使用权出让合同后，竞得人可以在合同签订后1个月内缴纳出让价款的50%，余款可按出让合同约定在1年内分期付清。 （九）放宽公积金贷款条件。 将住房公积金贷款最高限额提高到50万元，贷款年限延长到30年，到法定退休年龄后可延长5年；个人购买自住住房时，允许提取其直系亲属（包括父母、子女）的住房公积金用于支付购房款；允许缴存职工提取住房公积金用于房租费和物业管理产生的相关费用；鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。 三、控制和消化现有保障性住房建设规模（十）打通“四房”转换渠道。 建立保障性住房、棚户区改造、陕南移民搬迁和商品房“四房”转换机制，结合棚户区改造货币化安置政策，允许收购保障性住房、空置商品房作为棚户区改造安置房源，允许陕南移民搬迁与保障性住房、空置商品房对接，通过形成联动转换机制，整合住房资源，解决商品房库存问题。 （十一）压缩和消化保障房建设规模。 今后除独立工矿区外，中心城区不再审批新的限价商品房和经济适用房项目，政府不再直接组织建设公租房。 对于已经审批和开工建设的保障性住房项目，在实现保障对象全覆盖的情况下，剩余房源在算清账和补交相关税费的基础上可转型为商品房对外销售。 （十二）调整企业配建公租房政策。 一是配建公租房面积计算基数由楼盘总面积调整为开发总面积；配建公租房比例由5%降为2.5%；符合安置条件的回迁面积可以抵扣配建任务；不能配建公租房需缴纳异地建设补偿费的比例由10%降为5%。 二是规划部门在下达商品住宅用地规划设计条件时，要严格按照2.5%的比例载明代建公租房；国土部门在办理商品住宅用地出让手续时，必须严格按照宗地规划用途出让土地，将规划设计条件约定的代建公租房载入土地出让合同，代建公租房部分的用地性质为划拨；规划部门在办理开发项目规划审批手续时，必须要求开发企业同步设计代建公租房，并在办理规划许可时，注明公租房建设规模和位置。 三是对企业代建部分建设用地按划拨价执行，涉及的行政事业性收费予以减免。 四是对于过去由于土地和设计等把关不到位造成本期代建任务无法落实的，经企业申请，可以异地建设。 五是对于没有享受土地划拨和税费减免政策，应异地建设而未落实代建任务的，经企业申请，按规定标准的50%比例交纳异地建设费用。 六是对新开发代建项目，由住房保障部门编报项目资料争取中省投资补助，其投资按成本价计算出资比例，产权为政府与企业共有。 四、切实改善房地产业发展外部环境（十三）着力解决基础设施配套问题。 优先安排商品房开发小区外部的水、电、路、气、通信等配套建设项目。 本着公共配套服务设施优先的原则，通过政府组织和引导，合理配建医院、学校、健身、餐饮、车库、超市等服务设施。 新建小区供水供电供气及公共服务设施实行抄表到户。 供水、供电、供气等企业在小区内实施建设时，要公开透明、合理造价、优化服务，严厉打击行业垄断行为。 （十四）有效解决拆迁难交地难等问题。 对过去出让土地涉及的房屋拆迁、迁坟、林木青苗补偿等，由国土、统征等有关部门做好相关后续工作，确保用地企业工程建设顺利实施。 （十五）支持房地产企业优化重组。 引导有资信实力和品牌优势的房地产企业，通过兼并、收购、重组等方式形成竞争力强的大型企业和企业集团。 对具备转让条件的开发项目，允许企业以投资、入股或转让方式进行合作，鼓励实行规模化开发和集团化运作的模式，支持企业开展跨区域、多元化和品牌经营。 （十六）促进房地产企业优化产业结构。 鼓励引导房地产开发企业向国家主体功能区建设范围内的旅游、养老、商业等领域拓展，提高房地产市场占有份额。 通过政府主导、市场运作的模式，引导开发企业参与棚户区改造和市政设施项目建设。 （十七）严格限制变相房地产开发。 严格控制私人建房审批，严厉禁止和查处私人非自住型建房、无资质开发和小产权等违规房地产开发行为，为企业创造公平、公开、公正的市场竞争环境。 五、加强指导服务，推动房地产市场健康稳步发展（十八）加强房地产市场监督管理。 充分发挥房地产协会的行业自律作用，引导和培育企业诚信经营。 进一步加强房地产市场监管，维护房地产市场秩序，规划、住建、工商、物价等部门加强房地产市场日常执法巡查工作，依法从严查处各类违法违规行为。 对存在违法违规行为的房地产企业，加大曝光和处罚力度，情节特别严重的，依法取消房地产开发资格。 （十九）强化部门协作与服务。 加强发改、财政、国土、统征、规划、住建、税务、金融等部门之间的信息沟通和工作协作，建立房地产联席会议制度，及时研究解决房地产管理中存在的矛盾和问题。 依据商品房和存量房地产日报信息制度，加强对房地产市场运行情况及发展趋势的分析研究，定期公布土地供应、住房供应和房价变动等情况。 认真梳理房地产立项、土地供应、规划许可、施工许可、预售许可、竣工验收、产权登记等办事环节，简化办事程序，缩短审批时限，严格执行审批及服务事项限时办结制度。 消防、人防、供电、供气、供水、气象、通信等部门切实为房地产项目开辟绿色通道。 （二十）坚持正确的舆论导向。 正确解读当前促进房地产市场平稳健康发展的有关政策，积极营造有利于房地产业发展的良好氛围，稳定房地产市场预期，提振房地产市场信心，引导房地产企业合理制定房价，以价换量，让利促销，促使商品房房价的理性回归和销售市场的快速回升。 本意见自发文之日起施行，有效期两年。 市政府以前发布的相关规定与本意见不相符的，以本意见为准。 法律法规、中省政策有不同规定的，从其规定。 各级发改、财政、规划、住建、国土、统征、税务、消防、金融、供电、供水、通信、气象等部门可依据本意见制定出台本部门的具体政策措施。
安康市人民政府8月6日
如何测算政府回购保障房的建安成本
如何测算政府回购保障房的建安成本由于各地方税务局执行过程中有不同处理标准，此图仅供参考，具体以当地税务部门沟通确认结果为准。 房企配建保障房，最常见的形式有两种，一是建成后无偿移交政府，二是建成后由政府回购。 但还有一种比较少见的是房企申请以资代建。 建成后无偿移交政府保障房建成后无偿移交，即在移交环节政府部门不再支付价款，保障房的建设成本由开发项目的整体收益覆盖。 对于此类配建形式，目前有以下几种观点处理税务：1. 作为公配，不计收入：有观点认为房企只是配建保障房，但未拥有其所有权，没有发生产权登记、变更的情形，也就不存在转让房产行为；此外，从经济形式而言，配建保障房需产生建设成本，是有偿的，故不应认定为无偿移交，而应视作公共配套设施处理。 此情形投资测算比较简单，可将配建保障房的建设成本纳入到公配，进行相关税务计算，不需要考虑保障房货值问题。 2. 视同销售：由于房企建成保障房后移交给政府，其产权发生转移，属于将开发产品用于换取非货币性资产的行为，而且保障房移交给政府后，后续不存在公益性，因此应按视同销售处理。 在测算中，首先需增加保障房产品业态，计算货值收入时方案和优先顺序为：①该项目同类开发产品的市场销售价格确定（如，项目高层住宅售价8000元/㎡，小区配建高层保障房按8000元/㎡视同销售）；②参照当地同类产品市场公允价值；③按产品的成本利润率确定，即建设成本+成本利润率（一般不低于15%）。 其次，因无偿移交部分有视同销售货值，但未有实收，为了在测算表内形成逻辑闭环，可将保障房对应货值视作土地取得对价的组成，放在土地成本科目里面的拆迁补偿费用，视同土地取得成本计算土增税扣除、增值税销项抵扣。 而保障房对应的建设成本在主体建安科目里正常考虑，土增税还可加计扣除、抵扣所得税；因视同销售产权转移，需正常补缴契税。 参考文件：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号第十四条、第四十四条《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第七条、第二十七条《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187 号 第三条、第四条3. 视同销售不扣成本视同销售不扣成本，确收情况与视同销售一致，区别主要在于不能抵扣成本，因此计算各税税负明显提高。 但这种情况相对较少，地方上也会适当减轻房企税负，在合规情况下进行扣减。 政府回购有观点认为政府回购价会大幅低于市场价格，计税时价格可能被调整，存在税务提高的风险。 根据大多数项目实操，由于政府回购保障房一般在拿地时会约定，在土地出让合同中会明确注明回购价款；因此虽然售价低于市场价，但属于存在合理理由，也无需对增值税、土增税计税价格进行调整。 也有观点认为，开发商根据配建协议要求建立保障房，项目完成后，政府支付建设成本价格，相当于开发商先行替政府垫资建设，并未实际向政府销售不动产，也没有发生应税行为，从而不需缴纳增值税。 由于政府回购价低，保障房业态在土增税清算中会产生负值，若保障房在红线内，可与项目其他可售标准物业合并清算，以消化其回购产生的负增值。 若在红线外，无法合并，则其产生的负增值无法直接抵扣项目的增值额。 在实际测算中，建议还是秉持预松不预紧的原则，按政府回购价正常测算货值，增值税正常测算预留，暂不考虑无需缴纳，土增税则视项目实际是否在红线内配建进行处理。 参考文件：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号第十四条、第四十四条《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第十八条以资代建以资代建指开发企业认为不宜配建保障房的商品住房项目，自行向政府提出申请，经政府研究批准，可以采取按核定资金标准缴纳以资配建费用，完成配建保障房任务。 核定资金标准=所在地块楼面地价+住宅综合建安成本指导价以资配建费=应配建保障房面积*单方核定资金标准在测算时，可将该笔费用计入到行政事业性规费，可抵扣土地增值税、所得税。 但增值税抵扣存在争议，需看当地税务是否允许以及能否开具含税发票而定，契税则无需缴纳。 未实质拿地前测算的话，建议按预紧不预松的原则，先按配建要求正常考虑保障房成本。 若后期能争取以资代建，则增加以资配建费用，再将保障房业态改为可售商品房，增加整体货值，使项目效益指标更为可观。 笔者了解到的实际项目情况，以资代建虽增加了一笔费用，但对于整体货值以及利润都是有所提升的。 哪怕仅仅是教育配套设施的以资代建，缴纳费用一般也会低于实际建设成本。
昆明保障性住房有哪些
昆明保障性租赁住房有哪些项目(附位置图)滇池明珠广场项目 滇池明珠广场项目位于昆明市呈贡区彩云南路1666号,总建筑面积.56平方米,总投资.73万元,通过以购代建市场化筹集1532套公寓作为保障性租赁住房。 其中,loft公寓建筑面积.51平方米,共计1263套;平层公寓建筑面积.05平方米,共计269套。 项目周边有彩云南路、驼峰街、谊康北路、春融东路等城市主干道环伺,交通畅达,45分钟可通往全城各处;毗邻呈贡大学城,紧临昆明市级行政中心;周边商业、教育、医疗、公园、金融配套完善。 呈贡万达广场、七彩云南第壹城等多个大型商业体聚集,春城公园、洛龙公园等多个生态公园环绕,为承租人带来生活便利、绿色健康的生活方式。 作为地铁上盖项目,承租人可通过地铁1号线驼峰街站,快速连接呈贡区与主城区,实现高效通勤;下楼即达呈贡万达广场,衍生出别具一格的都市商业生活。 项目整体将打造成为新市民、青年人、毕业生向往的健康时尚生活社区。 北部山水新区惠尚城项目 北部山水新区惠尚城项目位于盘龙区龙泉街道办沣源路以东、北京路延长线以北。 总建筑面积.39平方米,总投资万元,计划建设4483套保障性租赁住房。 其中,建筑面积70平方米以下的房源3436套,占76.65%。 项目南临北京路延长线,西侧为宝云路,东临府北路,北至金汁河路,毗邻北部公交枢纽站,多条城市主干道环绕,交通便利。 项目地处盘龙区龙泉街道办北部山水新区,该区是昆明北部融居住、行政、商务办公、商业、金融、文化休闲、教育、医疗等于一体的综合性经济、文化中心。 项目周边有昆明植物园、昆明瀑布公园、黑龙潭公园等多个“天然氧吧”环绕;“梁林故居”、“闻朱旧居”等人文旧址近在咫尺。 将为承租人提供“最昆明”人文、“最独特”自然资源、“最蓬勃”生命力的区域生活氛围。 北部山水新区惠尚城项目将利用架空层、下沉空间等场所建设多场景、多功能、年轻化的共享社群空间,为北市区庞大的青年群体打造一处绿色健康、繁华时尚的活力聚集地。 云南橡胶厂项目 云南橡胶厂项目位于昆明市五华区黑林铺前街110号,总建筑面积平方米,总投资.40万元,共筹集220套保障性租赁住房。 项目所在位置北邻市政道路滇缅大道,西临昌源中路;西三环、海源路等城市主干道环伺;黄土坡立交桥西口公交站、海源寺公交站、海屯路地铁站等多个城市公共交通站点四面环绕,承租人可自由选择多元便利的出行工具快速出行。 项目所在片区生活配套成熟,周边覆盖西城COHO购物中心、嘉悦购物中心、沃尔玛等多个商业体;昆明南大脑科医院、昆明高新医院等医疗配套;十四中、春城小学、瑞和实验学校、昆明高新区先锋实验学校等教育配套……将为每一个在这里工作学习的新市民、青年人,提供一个职住平衡、生活美满的温馨家园。
