房地产行业多项重磅政策日前出台，建立长效机制，加快存量商品房去化，从多个层面推进市场平稳健康发展。为此，中国证券报记者在新政发布后首个周末实地探访北京、上海、广州、深圳四个一线城市房地产市场，了解楼市真实情况以及发展新动向、新特点。总体而言，在政策的推动下，一线城市楼市活跃度得到提升，“以旧换新”需求得到一定程度激发。
北京：咨询量增加
一系列重磅政策发布后，北京楼市成交情况受到各界关注。5月19日，中国证券报记者实地调研北京地区新房、二手房市场发现，楼市成交量未见明显放大，但从中介反馈看，咨询量出现增加，市场“寻底”迹象明显。
二手房挂牌量处于高位
“作为五环外的超大型成熟社区，小区2018年至2019年成交高峰期一个月能卖掉15至20套房子，现在一个月能卖掉8至10套，恢复到高峰时的一半。成交量有所上升，但小区所在片区相比一季度价格普遍下降5%到10%。”位于南五环外一家链家门店负责人王海（化名）对记者表示。
据王海介绍，最近一周小区成交了3套房子。“基本上都是前期观望的客户。目前，政策密集出台，而价格降到了这些客户的预期。”
记者调研了解到，核心区二手房降价趋势明显。“我们片区降价百万的房源比比皆是。最近一段时间成交有所放大，但不是很明显。”位于西城区西四片区某学区房销售人员李力（化名）对记者表示，购置学区房的大多是换房客户。
“前期，价格处于下行通道。随着政策密集出台，新房、二手房市场都在寻底。不少前期看好房子的客户最近出手了，北京二手房市场‘以价换量’趋势较为明显。”李力说。
从二手房挂牌量看，记者从贝壳找房系统看到，目前北京地区二手房挂牌量为166595套，整体处于高位，相比月初变化不大。
另据安居客线上二手房在架房源数据，4月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点。58安居客研究院院长张波认为，房价下行趋势仍在持续，新房市场供应节奏有所放缓，而需求侧情绪偏向于谨慎。
有链家资深人士告诉中国证券报记者，商住两用房价格已普遍下跌50%至70%，预计进一步降价空间不大。
改善型房源关注度高
从新房市场看，北京地区新房成交分化较为明显。“虽然政策密集出台，但来访量和成交量都没有太大变化。”多个楼盘项目负责人对中国证券报记者坦言。
一些项目临近尾盘，降价趋势较为明显。以大兴星光城为例，据贝壳找房工作人员介绍，该楼盘通过特价房等方式对尾盘房源进行降价。“为了加速清盘，三居室比前期购买的客户低了70多万。降价后房子卖得很快，但降价房源有限。”贝壳找房工作人员告诉中国证券报记者。
相比刚需楼盘，改善型房源关注度更高。
“项目处于登记意向阶段，还没有到认购环节，来咨询的人较多。项目位于五环外，新政出台后，五环外的房源普遍受到高净值家庭关注，且改善型房源更受青睐。”位于通州区的某新房楼盘售楼处销售人员告诉中国证券报记者。
公积金贷款利率下调
中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，购房者信心需要慢慢恢复。目前，个人住房公积金贷款利率已下调，但其他环节的政策完全落地仍需时间。
5月18日，微信公众号“北京公积金”发文称，下调个人住房公积金贷款利率。对于5月18日前已经发放的个人住房公积金贷款，仍执行原个人住房公积金贷款利率标准，自2025年1月1日起执行调整后的个人住房公积金贷款利率标准。对于5月18日前已受理未放款的和5月18日（含）后受理的个人住房公积金贷款，执行调整后的个人住房公积金贷款利率标准。以贷款金额100万元、贷款年限30年的首套房为例，如采用自由还款方式，执行调整后利率每月少还154元。
另外，中国证券报记者此前获悉，只要在北京市住建委查询符合条件，北京家庭购买第三套住房，可以按照二套房贷款利率执行。目前，北京地区首套房贷款利率为4.05%，二套房贷款利率为4.55%。
5月17日，人民银行网站消息，人民银行发布通知称，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。同日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知。该通知明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
上海：“以旧换新”激活置换需求
“下午又卖了一套（指锁定房源）。”上海松江某新盘项目销售人员告诉中国证券报记者。
5月18日，记者实地走访上海多个楼盘项目发现，楼市新政出台后，叠加“以旧换新”活动助力，上海不少新盘售楼处人头攒动，现场咨询量明显增加，活跃度有所提升。
交易便捷激活需求
5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”活动，主要面向计划出售二手住房并购买新房的居民。
首批参加倡议的房地产开发企业共20余家，房地产经纪机构近10家。目前，在本次活动官方通道支付宝“乐居换新购”小程序上，首批参与活动的10个新盘信息已经公开。据悉，接下来预计还会有20多个新盘项目参加该活动。
“除了大量线上和线下咨询，陆续有客户交付定金锁定房源。”作为此次“以旧换新”活动参与方之一，位于上海浦东新场板块的某新盘项目售楼处销售人员对记者表示，“意向客户先挑选新房，再跟开发商签合同，同时支付5万元至20万元不等的定金‘锁房’。合作的房产中介会全力为客户提供旧房出售服务。旧房在一定期限内出售后，新房定金即转为新房首付款。”如果旧房未在限期内卖出，可以无条件“退房退款”。
“我去年刚结婚，房子有点小，想置换大一点的三居室。”在某新盘项目售楼处，有市民告诉记者，这次活动为他这样的群体提供了很大便利。
“活动的推出，为置换客户提供了两方面的便捷性，一是用较小一笔资金锁定心仪的新房房源；二是通过合作中介代售旧房，进一步提升交易便利性。”位于上海浦西中环区域某新盘项目销售人员认为，“以旧换新”政策可以激活置换需求。
不少客户前来咨询
记者在多个参与“以旧换新”活动的新盘售楼处了解到，该政策起到一定效果，吸引了一定数量的置换客户进行“以旧换新”。
5月18日10时，记者来到位于上海松江的某新盘项目售楼处发现，现场咨询的客户不少。“来咨询的客户很多，以改善型客户为主，我这里已经签了两个客户，锁定了两套房源。”销售人员说，“房价方面没有优惠，专享福利主要根据客户付款周期给予一定的车位优惠、物业费优惠等。”
该销售人员展示的成交图显示，在5月3日“以旧换新”活动推出当天，该项目16套在售房源中有3套已售（锁房源）。
上述位于上海浦东新场板块的新盘项目同样吸引了不少置换客户前来咨询。“‘以旧换新’活动的兜底属性叠加优惠政策，整体来看确实很有吸引力。”该项目销售人员向记者介绍，“优惠包括与二手房交易的联动，即给予置换客户二手房出售总价1%的减免优惠。例如，客户二手房卖了300万元，在新房签约时可享受3万元优惠，上限为6万元。”
落地效果仍需观察
在置换过程中，作为不可或缺的一环，房产中介对于促成最终的“以旧换新”十分关键。
“如果有客户在我们这里进行购房，其二手房房源会同步在合作中介平台进行挂牌，中介会提供一定的特别优惠，包括咨询服务、中介费折免等。”上海奉贤某新盘项目总经理告诉记者。
据悉，参加此次活动的中介机构会对置换客户的旧房“全城推、优先卖”，并且在二手房交易过程中给予一定的专属佣金优惠。
“按照过往交易流程，为促进快速成交，很多客户会额外购买‘好赞’服务以获得推流，价格从6800元到9800元不等。”位于上海普陀桃浦路的一家中介门店业务员告诉记者，在本次“以旧换新”活动中，合作中介可为置换客户提供不同程度的推流优惠。
值得一提的是，记者采访了解到，相比普通二手房交易，中介业务人员促成“连环单”会有额外的业绩加成。
某房产中介业务员告诉记者，对于置换客户，一方面会全力助其“卖旧”，另一方面会主动推荐合作新盘“以旧换新”，并且帮助客户在换新过程中争取额外优惠。“帮客户卖出一套旧房会有提成，顺利推荐新房并成交后，还会在开发商那里拿到额外的提成。”
部分销售人员表示，“以旧换新”是以旧房卖出为前提，目前走完全套置换流程的客户不多，“代售”模式的最终落地效果还需进一步观察。
在克而瑞集团董事长丁祖昱看来，“以旧换新”可以帮助置换客户快速卖房，同时降低购房者购房成本，提高购房意愿。在当前的置换链条中，核心仍是如何快速“卖旧”，想要以点带面取得明显成效，仍需调动多方资源配合。
广州：开发商连夜推盘促销争抢客户
日前，中国证券报记者实地探访广州多个楼盘了解到，此次重磅政策发布后，广州开发商积极推盘促销，不少项目连夜发布最新促销优惠政策，打响客户争夺战。业内人士预测，随着相关政策细则逐步出台并实施，市场信心有望进一步得到提振。与此同时，广州房地产市场表现将进一步分化。
开展优惠促销
在广州白云区某一手楼盘现场，记者看到一面巨大的展板。据了解，此次政策发布后，销售部门连夜赶制最新宣传物料，详细介绍相关政策亮点和最新优惠。现场工作人员介绍，政策刚发布，项目立即宣布执行最新首付比例等政策，并精心挑选出部分房源进行促销，在现有价格水平上给予99折优惠，认购签约还可以赠送物业费。
记者现场看到，虽然周末下雨影响出行，但销售中心和样板间仍有客户陆续到访。“这波支持政策力度很大，项目也加大了促销力度，吸引了不少人前来看盘，人气旺了不少。”一位现场销售人员表示，随着具体实施细则出台，预计市场人气将进一步复苏。
记者实地走访了解到，为抓住政策红利争抢客户，各大楼盘之间的竞争持续升温。有的项目专门升级装修了营销中心，有的项目推出一口价房源等优惠措施。
提振市场信心
有房地产中介人士告诉记者，此前广州出台了不少支持政策，但购房者观望情绪较为浓厚。这次国家出台多个重磅利好政策，大大超出预期，预计将对提振市场信心有积极影响。尤其是降低首付比例和贷款利率，预计将激发部分潜在购房需求。
记者了解到，除了人们普遍关心的贷款比例和贷款成本，楼盘能否按时交付仍然是购房者关注的焦点。业内人士向记者表示，此次政策出台后，国家对于保交房支持力度明显加大，进一步降低了烂尾风险，有望稳定并提振购房者信心。
今年以来，广州连续出台房地产融资支持政策，不断加大保交房支持力度。2月8日，广州市发布首批融资“白名单”项目，共涉及47个项目。一个月之后，第二批融资“白名单”发布，共有116个项目入选。今年一季度，国家金融监督管理总局广东监管局辖内银行机构已为两批次房地产融资“白名单”项目提供授信约737亿元，已发放184亿元。据了解，在融资政策支持下，一些遇到困难的项目获得资金及时支持，保障顺利建成并交付，为增强居民购房信心、稳定房地产市场发挥了积极作用。
分化较为明显
去年下半年，广州在一线城市中率先宣布放松部分区域限购。今年1月，广州再次率先放开120平方米以上住宅限购。记者实地探访了解到，这些政策“组合拳”对促进房地产市场平稳发展起到了积极作用。当前，广州房地产市场整体表现平稳，但市场分化较为明显。
据中指研究院数据，4月份，广州新建住宅价格环比下跌0.06%，跌幅较上月收窄0.04个百分点，同比上涨0.29%。新房市场量稳价跌，市场热度分化明显，中心区域受部分优质楼盘入市影响，表现出一定活跃度，外围区域楼盘成交较为乏力。
二手房市场方面，4月份，广州二手房市场成交量较上月有所下滑，挂牌量持续上升。价格方面，广州二手住宅价格环比下跌0.73%，跌幅较上月扩大0.38个百分点，同比下跌3.50%。
深圳：带看量跃升
“深圳再现日光盘”“新盘连夜涨价”……这些文案刷屏朋友圈，深圳楼市“躁动”起来。5月17日，央行连发三个地产相关调控政策，被业内解读为“史诗级”利好。
中国证券报记者调研发现，新政发布后，深圳新盘及二手房咨询及成交热度有所提升。然而，有从业人员反映，个别新盘打出“涨价”或“收回优惠折扣”的宣传海报，或是为了营销，实际上并无涨价。
多个新盘成交报喜
新政发布后，深圳火速跟进。5月18日，深圳宣布下调住房公积金贷款利率。
具体来看，深圳市住建局明确，5月18日之前深圳已经发放的个人住房公积金贷款，自2024年7月1日起开始执行调整后的利率；5月18日之前申请且未发放的个人住房公积金贷款，以及2024年5月18日（含）之后申请的个人住房公积金贷款，均执行调整后的利率。
部分开发商“趁热打铁”，项目纷纷入市。5月18日，即新政发布后首日，位于深圳宝安中心区一个住宅新房开盘。该新盘共推出129套房源，当天销售126套，仅剩3套房源待售，去化率高达98%，接近“日光”。开发商当天“收金”14.9亿元。
据悉，该盘主推122-189平方米的4-5居室，备案均价约8.55万元/平方米。项目去化较好，主要得益于商业配套佳、毗邻地铁站等配套优势以及前期蓄客等因素。
此外，深圳还有多个新盘成交报喜。如位于福田区一新盘新政后首日销售额达1.1亿元，龙华区一新盘新政后首日成交28套。
“客户关注度上来了，看房的人明显增多。”深圳罗湖区一位地产中介门店店长告诉记者，龙华区一新盘凌晨1点多还有顾客在看房。
该店长表示，新政后首个周末，门店每天接待20多批看房客户，而新政前每日看房客户仅5-6批。
价格无明显变化
值得注意的是，此次新政出台后，深圳楼市“躁动”起来。“新盘连夜涨价”“有楼盘收回优惠折扣”等传闻刷屏朋友圈，引发市场热议。
如光明区一新盘海报显示，5月20日将涨价1%。但记者向传言涨价楼盘求证发现，该楼盘未有涨价情况，仍维持原有折扣。
据了解，该楼盘于2023年9月开盘，推售约500套住宅，户型建筑面积83-120平方米。该楼盘销售人员告诉记者，目前该楼盘还剩100多套房源，价格为备案价85折，折后单价为3.3万-4万元/平方米。“如果确实有意向，价格可以做到81折左右。”
再如龙华区某新盘传出：“新政后热销喜报不断，很多户型跟楼层都没有了，折扣会收回，具体等通知。”但记者了解到，目前该楼盘并未收回折扣，仍为备案价85折。
“目前没有听说哪个楼盘真要涨价，可能营销成分居多。”前述罗湖区地产中介门店店长告诉记者，二手房挂盘价上涨也没听说，相反一些着急卖房的二手房业主，在成交时愿意有所让价（降价）。
此外，有市场传闻称，深圳有新盘已经执行首套首付1.5成，二套首付2.5成。对此，多个新盘销售人员表示：“可以按照首套首付1.5成、二套首付2.5成走审批流程，但具体要看银行能否批下来，审批时间3-4周，如果到时无法批下来，可以退房。”
对于新政影响，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次新政下调公积金贷款利率，特别是不限制商贷利率下限，月供可能大幅降低。这对于年轻人、新市民买房具有极大的激励效应。从去年以来的数据看，购房者以刚需为主，主要购置二手房源，这对于促进新房和二手房源循环，活跃交易情绪，稳定价格体系具有重要意义。
“此次政策力度超过2008年，对市场信心有很大的提振作用，而信心是扭转房地产颓势的关键。”中原地产华南区总裁郑叔伦说。
购房抽大奖，降首付提额度！开年河南多地楼市政策“花式上新”
新年启幕，河南多地楼市活力涌现，一连串政策“花式上新”旨在提振市场信心，助力购房者的安居梦想。 郑州率先出手，为新市民和青年人打造住房公积金“金融超市”，提高贷款限额，给予普惠金融支持，帮助他们更好地在郑州扎根。 洛阳、三门峡和开封尉氏则分别推出“认房不认贷”政策，契税补贴、购房补贴和白名单房企融资等举措，旨在激活住房需求。 业内专家指出，这些短期提振信心的政策，与长期的供求两端协同发力有望使部分城市房地产市场逐步走出低谷，实现稳健发展。 在公积金政策优化上，郑州将重点放在新市民和青年人上，如“暖心贷”政策，不仅上调贷款限额，还提供应急贷款支持，为他们的住房难题提供了切实保障。 漯河则调整了住房套数认定标准，明确商业贷款不计入，旨在确保公平性，鼓励更多人实现购房梦想。 洛阳更是大胆创新，推出“购房抽奖”活动，最高奖可达50万元，激发了购房者的浓厚兴趣。 同时，三门峡降低首付款比例，支持企业发展，而开封尉氏则放宽了贷款条件，提供了购房补贴和公积金贷款额度提升，进一步降低购房门槛。 全国范围内，东莞首套房贷利率下限阶段性取消，上海公积金政策细化差别化信贷，菏泽市公积金贷款政策优化，各地政策百花齐放，显示出政策制定者对于提振房地产市场的决心。 中指研究院市场研究总监陈文静分析，2024年各地政策出台频率不减，一线城市如上海继续深化差异化政策，二三线城市则倾向于通过补贴和政策调整来刺激需求。 未来，降低购房成本和门槛仍是政策的主要方向，市场有望在供需协同下逐步筑底企稳。 总体来看，2024年楼市新政犹如春风，旨在为购房者创造更多的可能性，为房地产市场的复苏注入新的活力。 让我们共同期待，新的一年，楼市政策如何引领市场走向更稳健的未来。
多地调整住房公积金政策，促楼市
多地调整住房公积金政策
上调公积金贷款额度至百万、首套房公积金贷款首付比例两成、支持公积金支付首付款，近期以来，多地在原有政策基础上进一步优化住房公积金政策。
仅3月中旬以来，就有包括江苏南通、江苏连云港、安徽马鞍山、安徽亳州、浙江丽水、广东梅州、安徽蚌埠、江西赣州、云南玉溪、湖南株洲、广东深圳等地宣布调整住房公积金贷款政策。
诸葛数据研究中心高级分析师关某指出，近期全国多地密集调整住房公积金政策，主要原因包含多个方面，一方面，促消费、稳经济仍为当前各地发展的主要任务，因此，政策的优化放松是必要的，公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式，其作为实现购房的重要渠道之一，持续优化是趋势；
另一方面，在当前信贷支持渠道逐渐增多、覆盖面渐广以及就业保障逐步完善的背景下，拥享住房公积金的群体随之增多，因此，深入发挥公积金的住房支持作用，有助于提升楼市活跃度。
一、多城公积金贷款额上调至百万元
在出台公积金新政的城市中，部分城市已将公积金贷款额度上调至百万元。
以江苏南通为例，今年南通住房公积金官网发布关于调整住房公积金相关政策的通知(通金管规〔2023〕1号)，新政明确，提高在职职工住房公积金贷款额度。个人住房公积金最高贷款额度由40万元/人调整为50万元/人，每户住房公积金最高贷款额度由80万元/户调整为100万元/户。同时，支持公积金缴存人用公积金支付购房首付。
对于不同的群体，贷款额度还可上浮。比如，符合市委人才办认定的高层次人才，住房公积金最高贷款额度提高至200万元/户。硕士研究生或高级职称以上人员，住房公积金最高贷款额度提高至100万元/人、200万元/户。
全日制普通高校大专（或技工院校高级工班）和本科（或技工院校预备技师、技师班）毕业生首次到南通市企业就业或自主创业，在享受政府综合补贴期间购买住房的，住房公积金贷款额度在其可贷额度的基础上增加10万元/人、20万元/户。最高贷款额度不超过60万元/人、120万元/户。
另据江西省九江市住房公积金管理中心消息，九江市中心城区住房公积金贷款最高额度进行阶段性调整，夫妻单方缴存住房公积金家庭，最高贷款额度由40万元/户提高至60万元/户；夫妻双方缴存住房公积金家庭，最高贷款额度由80万元/户提高至100万元/户。
浙江丽水发布征求意见稿，拟将住房公积金贷款最高限额提至100万元。
58安居客研究院张院长指出，公积金政策优化是房地产市场调控手段之一，从目前情况来看，公积金政策调整在三四线城市的政策放松力度更大，调整内容主要包括降低贷款比例和提高贷款额度两方面。对于公积金的调整来看，总体的效力要基于城市的基本面，如果市场明显供大于求，且人口流入乏力，公积金贷款额度提升能起的作用相对有限。
对于基本面供需平衡的三四线城市，公积金贷款由于所占购房资金比例高，因此，增加公积金贷款总额会起到明显催化作用。预计后续还会有部分三四线城市跟进贷款额度提升，额度提至百万的城市数量会进一步增多，但政策的效力依然会根据城市不同的基本面而出现分化。
二、多孩子女家庭贷款额度可上浮
深圳市住房公积金管理委员会印发《深圳市住房公积金贷款管理规定》的通知，《通知》提及，公积金贷款可贷额度不高于单套住房的公积金贷款最高额度。单独申请的公积金贷款最高额度为50万元，申请人和计算可贷额度的共同申请人共同申请的公积金贷款最高额度为90万元。但符合条件的公积金贷款最高额度可以上浮一定比例。
其中包括：
使用公积金贷款购买首套住房的，其公积金贷款最高额度可以上浮20%；使用公积金贷款购买首套住房，且所购住房为绿色建筑评价标准二星级及以上的绿色建筑的，其公积金贷款最高额度可以上浮30%。
对于生育二孩及以上的多子女家庭（至少一个子女未成年）使用公积金贷款购买首套住房的，其公积金贷款最高额度可以上浮30%；生育二孩及以上的多子女家庭使用公积金贷款购买首套住房，且所购住房为绿色建筑评价标准二星级及以上的绿色建筑的，其公积金贷款最高额度可以上浮40%。
江西九江则明确，生育二孩的家庭，购买首套自住住房申请住房公积金贷款，贷款最高限额在九江市住房公积金贷款最高限额基础上上浮10%；生育三孩的家庭，购买首套自住住房申请住房公积金贷款，贷款最高限额在住房公积金贷款最高限额基础上上浮20%。即夫妻双方缴存住房公积金的家庭，二孩最高贷款额度为110万元，三孩家庭为120万元。
安徽马鞍山也提到，在马鞍山市购买首套住房并首次申请住房公积金贷款的多子女家庭，夫妻双方均缴存住房公积金的，最高贷款额度可在现在基础上增加10万元至80万元；单方缴存住房公积金的，最高贷款额度可在现有基础上增加5万元至55万元。
三、多地下调公积金首付比例
在缓解购房群体买房压力上，多地出台政策下调公积金首付比例。
其中，安徽亳州提到，购买商品住房的，首次公积金贷款最低首付款比例为20%，第二次公积金贷款最低首付款比例由50%降至30%。同时，降低住房公积金二手房贷款首付款比例，申请公积金贷款购买二手房的，最低首付款比例调整为40%。
另以云南玉溪为例，玉溪拟调整住房公积金政策，使用住房公积金个人住房贷款购建首套自住住房的，不再区分套型和建筑面积，首付款比例下调为不低于20%；为改善居住条件，购建第二套自住住房的，首付款比例下调为不低于30%。
玉溪市住房公积金管理中心表示，2022年以来，全国多地已上调住房公积金最高贷款额度、降低首付款比例，支持刚性和改善性住房需求，方式与力度不断创新和加大。据不完全统计，截至目前，全国范围内已有超过120个城市或地区，发布过一次或多次调整住房公积金政策。调整住房公积金政策合乎民意、顺应民心，切合当前实际。
关某指出，公积金新政大致分为五种：一是提高公积金最高可贷额度及降低首付比例，并对多孩家庭贷款额度提升，此举将在一定程度上缓解购房群体前期高成本的购房压力，也将进一步提升楼市活跃度。二是支持公积金作首付款，优化公积金提取业务，此举也是在一定程度上缓解购房群体前期购房压力，同时也体现出公积金在使用层面有了更多便利性的探索模式，可以更大地发挥公积金作用，把一些沉淀的、长期未被使用的公积金释放出来。
三是推行公积金贷款“带押过户”，这是在此前推行商贷二手房“带押过户”模式的基础上进一步创新，是利好购房群体的宽松政策，能够全面促进“以小换大”“以旧换新”等改善需求的释放，同时也将加强二手房市场的流动力。四是公积金贷款政策“一人购房全家帮”，此举充分扩围住房公积金的支持群体，进一步减轻购房群体的购房压力。五是支持“商转公”，该政策对于降低月供成本等有积极的作用。
郑州楼市新政落地10日：市场活跃度提高，效果待观察
每经记者 王佳飞 每经编辑 魏文艺
“要说本次政策的影响，那当然有。”刘继定是奔走于北京和郑州两地的房产经纪人，2021年他将工作重心放在了北京，而今年他计划要认真布局一下郑州业务，尤其是3月1日郑州市发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（以下简称《通知》）之后。
《通知》包含了18条楼市新政策，从支持合理住房需求、改善住房供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等多个方面进行了调节。郑州此次新政也被业界认为是今年以来力度最大的楼市“纾困政策”。
那么，已经颁布10天的《通知》对郑州房地产市场产生了哪些影响？《每日经济新闻》记者为此进行了调查采访。
市场活跃度明显提高
“2021年，是郑州楼市最困难的一年了，几番疫情又加上暴雨灾害，市场真的是见底了。”
在郑州从事了多年房地产工作的姜坚告诉《每日经济新闻》记者，“实话讲，我在郑州根本就没什么生意。现在感觉郑州楼市正在走向正轨，逐渐在恢复元气了。这几天咨询和带看明显增多，有人大半夜还在咨询，这是不太常见的，但是实际的成交量还没有明显变化。”
姜坚认为，《通知》将在一定程度上缓解目前的郑州市房地产市场局面。
“信心恢复方面表现得很明显，除了二手房带看量激增外，我们售楼处的人气也较以前多了。但毕竟政策发布的时间还很短，实质的成交推动还有待观察。政策说要给予企业项目贷款支持，那我们肯定很高兴啊，现在河南很多房企的流动性都有问题。”
据诸葛找房数据，新政出台第一周（2月28-3月6日），郑州新房市场受政策影响尚不明显，开发商推售热度不高，去化情况也不理想，2个项目加推整体去化约19%。二手房方面有所起色，咨询量明显增多，市场价环比止跌回升，涨价房源量增加且占比扩大，市场活跃度明显提高。
不仅仅是房地产从业者，政策对一般购房人的心理冲击也比较大。
2021年底，张陆在郑州荥阳预订了一套房子，促使她买房的原因之一是开发商当时在进行大降价，“精装房也比周围的毛坯房便宜很多”，而当初开发商就承诺，在正式签约前她是随时可以退房的。
“因为当时看到房地产市场不太好，我也担心项目会烂尾，就想着把房子退了，没想到对方很爽快地答应了。不过最近郑州市出台了一系列楼市政策，我也在犹豫要不要退房，或许接下来房子还能升值呢。”
新政取消“认房又认贷”
3月1日，郑州出台的《通知》共涉及5大项、18小项内容，其中有多处重磅表述。
如鼓励大学生、外来务工人员、居家养老等购房需求，“外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，可按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。”
同时，郑州也成为国内首个取消“认房又认贷”的大城市。据《通知》，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
对于房地产开发企业也将给予项目贷款支持，“定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。”
《通知》还表示，将推行货币化安置，促进安置房转化。
贝壳研究院高级分析师潘浩向《每日经济新闻》记者分析认为，“在郑州市去年遭受了疫情和水灾的双重影响下，房地产市场和企业也遭遇了较大压力，郑州18条的出台有助于全面稳定市场、促进合理需求入市以及保障企业现金流稳定。其中关于合理购房需求的界定和支持方式都做出了明确阐述，具有较强的可操作性。”
值得一提的是，就在3月8日，郑州市还进一步发布了《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》，表示“通过实施货币化安置，满足动迁群众多元安置需求，缩短群众安置周期，提高安置效率，减少过渡安置费用，集约建设用地，消化存量房源，促进房地产市场健康持续发展。”
郑州市城乡建设局邱绍翀对工作目标解读称，“结合安置房建设三年攻坚行动，集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。”
市场效果尚待观察
“政策出台之后的效果需要有一定的反应时间，从我的经验来看，应该用半年甚至9个月的时间来判断。”
刘继定表示，现在关键的问题是二手房市场没有被激活。“我的客户中很多都是置换客户，需要把自己手里的房子先卖掉才能筹款买下一套房子，我看这18条政策中没有特别针对二手房的，虽然取消了‘认房又认贷’，但能否对市场起到作用还得再观察。”
在刘继定看来，房地产市场的关键还在于普通购房者人手里有没有钱。据官方数据，2020年河南居民人均可支配收入.10元，比上年增长3.8%；居民人均消费支出.63元，比上年下降1.2%。“只有购买力上来了，房地产市场才能真正回暖。”
刘继定所说的二手房政策其实也在暗流涌动。有市场消息称，郑州目前“郑东新区、经开区、中牟、港区有差额税变动，二手房正常买卖个税差额20%和个税1%，买卖双方可自由选择。”也就是说，二手房流通领域的费用将大大降低，将促进市场流转。
姜坚告诉《每日经济新闻》记者，该政策确实存在。“二手房交易税一旦下调，之前观望的一波客户很快便会产生一系列二手房交易。”
对于本次郑州楼市新政的效果，姜坚其实也持谨慎态度。“存量市场释放出二手房，但新房销售依旧压力较大。而对于各种鼓励购买措施，其实暗中早就有项目放开了限购，但购买热情还是不高。至于货币化安置，那就需要考验郑州市的财政能力了。”
“据我的观察，目前郑州集中交付的项目大多数是在2017年前后市场高位时期销售的项目，由于利润被压缩，一些有延期，很多项目品质差，这也影响了如今的购买意愿。总之，政策效果需要再观察。”
据郑州市统计局数据，2021年郑州房地产开发投资同比下降9.9%。克而瑞统计显示，2021年郑州商品住宅成交面积约1398万平方米，同比下滑约25%；商品住宅成交金额约1769亿元，同比下滑约22%。
或许，这就是刘继定所说的郑州楼市“真的是见底了”。
不过，2022开年之后情况似乎有所好转。单以河南地产“一哥”建业来看，其2022年前两月已取得物业合同销售总额31.65亿元，同比增加为35.5%；总合同销售建筑面积平方米，同比增加为36.2%。
郑麟是一名在北京工作的河南人，他告诉《每日经济新闻》记者，“看到郑州出台的房地产政策后，我觉得我的返乡置业计划要赶紧落地实施了，万一房价又要涨上去了呢。”
（应受访者要求，文中刘继定、姜坚、张陆、郑麟为化名）
