两部门祭出楼市“王炸”组合拳，接连发布三条关于住房贷款方面的重磅利好政策，楼市信贷最宽松时代来临。
5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知提出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
同时，央行还宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。
“这次的调控力度之大，是之前从来没有过的，是国内房地产发展历史上最宽松的一次。其能级超过以往同类型所有宽松政策，可谓历史级的楼市提振政策，影响深远。”易居研究院研究总监严跃进表示。
多位分析师表示，以上新政从需求端出发，政策调整后首付比例、房贷利率均将处于历史低点，将大幅度降低购房门槛及购房成本，居民的购房门槛和房贷利息成本降至历史最低。未来，存量房贷利率也有望降低。
“可以看出，监管层稳定房地产市场的决心非常坚定。本次针对房地产出台的宽松政策，意在推动房地产行业和经济复苏，从各项举措来看，监管层决心之大已超出市场此前预期。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。
首付比例宽松幅度刷新历史纪录
楼市首付比例最低的时代，即将来临。
本次两部门宣布下调首付比例下限后，首套房首付比例不低于15%，二套房首付比例不低于25%。
在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。
多位分析师向记者表示，此次首付比例调整后，属于按揭贷款历史上最宽松的首付政策，降低幅度刷新历史纪录，首套房首付比例为历史最低。
“政策的调整无疑降低了购房门槛，利好购房者，也让更多资金不足想要买房的购房者获得上车资格。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱称。
张大伟也表示，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，将有利于降低居民首付负担和成本，增强购房能力和意愿。
据悉，当前全国多地已将首付比例降至20%、二套降至30%，仅有个别城市首付比例较高，如一线城市首套首付比例均为30%，二套在40%-50%不等。
“本次央行下调首付比例下限后，预计将有更多城市跟进落实，一线城市也存在下调空间和预期，以进一步降低购房者置业门槛。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。
张大伟也认为，未来北京等一线城市也有望大幅度降低首付比例和房贷利率。
事实上，今年以来，房地产市场表现不及预期，金三银四成色不足，无论是新房还是二手房，量价齐跌，业主以价换量，市场情绪跌至低谷，行业信心不强。
“按照以往经验，中央政策的松动对市场信心的提升效应大于地方政策。本次新政能刺激部分刚需及首次改善客群入市，提振市场的活跃度，短期能促进房市加速改善。中期来看，当下居民市场收入预期弱，拖累购房需求的释放，中期还需要依靠经济就业环境的改善。”王小嫱称。
房贷利率有望跌破3%
此次政策调整后，不仅购房首付比例将是历史最低，房贷利率预计也降至历史低点。
在公积金方面，央行发布通知称，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
据记者测算，如以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次公积金首套房贷利率降低后，每月月供减少135元，累积30年月供减少4.85万元。
与此同时，此次两部门还取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限，将房贷利率下限调控权给予地方。
“这意味着，中央层面不再设定统一的商贷利率限制线，各地可以根据自身经营情况自行做出调整。”王小嫱表示，此举有利于各地结合自身情况出台相对合理公平的房贷利率，在当前的贷款背景下，各地商贷利率将进一步下滑，后续房贷利率有望跌破3%，降至历史最低水平。
“从全国看，除少数一线二线城市外，目前大部分房贷最低首套利率已经进入3.25时代。”张大伟表示。
根据央行公布数据，截至3月末，全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。根据中指院监测，超20城宣布4月起阶段性取消首套房贷利率下限；5月，南京、合肥相继宣布取消首套房贷利率下限。
“当前已有部分城市的部分银行执行首套房贷利率在3.1%左右，本次央行取消全国层面房贷利率下限，政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。”陈文静称。
国家统计局数据显示，4月商品住宅销售价格总体持续下滑，同时跌幅进一步扩大，“以价换量”趋势加速。4月70城新房价格平均环比下降0.58%，跌幅较上月扩大0.25个百分点；二手住宅价格平均环比下降0.94%，跌幅较上月扩大0.41个百分点。
此外，从4月份70城新建商品住宅房价指数来看，房价环比上涨城市数量6个，较上月减少5城；其余64城均环比下跌，占比约91%；二手房依旧仅有1城环比上涨，其余69城环比下降。
“央行、金融监管总局此次针对首付比例、房贷利率的调整，体现出监管部门对于稳定房地产市场的决心。政策进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提振居民购房意愿，若核心城市加快跟进相关举措，将对市场产生更大的带动作用。”陈文静称。
“伴随各类支持性政策在逐步落地，以及政策落度力度与执行力的增强，楼市去库存的力度未来也会越来越大。市场供求关系在未来1-2年内将逐步改善，届时楼市将步入相对健康的发展轨道。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为。
购房首付比例几乎降至历史下限
从首付比例来看，不论是首套房还是二套房，其最低首付比例几乎已经降至历史下限，这将能显著降低购房门槛，凸显了政策面保刚需、促改善、稳市场的用意。
中国央行、中国国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》调整优化差别化住房信贷政策。
住房信贷政策方面，通知明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
此次差别化住房信贷政策调整优化主要有两个重点：一是统一中国全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。
二是将二套住房利率政策下限相应调整。各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
降低存量首套住房贷款利率方案公布
此外，中国央行、中国国家金融监管总局还联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
上海第一财经报道，该项通知提出，自今年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。
值得注意的是，调整后的存量房贷利率要符合贷款发放时的当地房贷利率下限政策。新发放的贷款利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
目前，中国全国首套房贷利率政策下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。
9月25日起实施！两部门发布通知：降低存量首套住房贷款利率
8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局两部门连发两条重磅通知。一是9月25日起可申请降低存量首套住房贷款利率，二是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限：首套20%，二套30%，并将二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
新政一出反响热烈，不少高利率购房业主都激动的询问执行细则。工商银行、农业银行、建设银行等多家银行也相继发布公告，表示“将依法合规开展好利率调整工作。”
商贷最低首付款比例调整为首套房20%
8月31日晚，调整信贷政策、明确降低存量首套住房贷款利率等信息发布后，立即引发了购房者广泛讨论。而青岛早在6月初，非限购区域商贷首付比例已经调整为首套20%，二套30%。因此，降低存量首套住房贷款利率，对于还在还贷的青岛购房者是实实在在的好消息。
就调整优化住房信贷政策有关问题，下面来划重点。
问：此次差别化住房信贷政策调整优化的重点是什么？
答：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。
二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
问：哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率？
答：一个关键词，那就是首套房房贷利率。符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
也就是说无论是你贷款的时候是首套房房贷，还是你贷款的时候，按照当时“认房又认贷”的政策属于二套房房贷。按照新的认房不认贷的政策，可以符合首套房房贷标准的，都可以向银行申请去下调房贷利率。
问：如何跟银行协商降低利率呢？
答：有两种方式，一种是直接去申请调整房贷利率水平，第二种就是去申请一个新房贷，去置换之前利率比较高的房贷。具体下降多少要和银行的协商决定，但是调整之后的利率，不能低于原来贷款发放城市首套房住房贷款利率政策的下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
多家银行发公告“将依法合规调整”
随着央行政策出台，农业银行、工商银行、建设银行、平安银行等多家银行相继发布公告，表示“将依法合规开展好利率调整工作。”
工商银行南京路贵都支行的工作人员表示，现阶段咨询存量首套房贷款利率的客户较多，但目前还没有具体的实施细则。“对于“存量首套”中“首套”的定义，该工作人员表示，“就是看当时办贷款的时是否按照‘首套’来办理的，具体的界定方式还是以实施细则为准。”
对于执行细则，建设银行青岛南京路支行的工作人员同样表示，“正在紧急制定政策。”对于央行等发布通知——“在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。“中提到的“贷款利率下限”，该工作人员坦言“还在等通知。”而据了解，在此前的政策调整中，青岛首套房贷利率已经下调为4%。
多位银行工作人员都建议，“请大家多关注手机银行、微信公众号等，届时可以按照指导操作。”
买房门槛降至历史低点：超百城首付两成多城房贷利率进入“3时代”
首付比例降至两成、首套房贷利率降至4%以下......今年以来，多地优化信贷政策，购房者的购房成本及购房门槛进一步宽松。
超百城购房首付比例降至20%
地方层面出台的楼市新政中，“降低首付比例”已成为多个城市优化政策的标配。
据澎湃新闻不完全统计，今年以来，至少已经有115个城市将公积金或商业性个人住房贷款的首付比例降至20%，其中包括四川成都、河北石家庄、陕西西安、山西太原、吉林长春、福建福州、江西南昌、重庆、贵州贵阳、甘肃兰州、宁夏银川、新疆乌鲁木齐等二线城市。
具体来看，据不完全统计，明确购房首付比例降至两成的地方有：湖北神农架林区、湖北监利、湖北孝感、湖北大冶、湖北随州、湖北襄阳、湖北宜昌、湖北咸宁、湖北黄冈、湖北广水；江西抚州、江西景德镇、江西宜春、江西瑞金、江西南昌、江西高安、江西上饶、江西新余、江西樟树；河北涿州、河北承德、河北石家庄、河北保定、河北廊坊、河北沧州、河北唐山、河北张家口；甘肃白银、甘肃庆阳、甘肃兰州；四川广元、四川自贡、四川巴中、四川内江、四川泸州、四川资阳、四川遂宁、四川雅安、四川成都、四川德阳；新疆阿勒泰、新疆乌鲁木齐；江苏兴化、江苏镇江、江苏连云港、江苏徐州、江苏扬州、江苏泰州、江苏常熟、江苏宿迁、江苏南通、江苏淮安；浙江诸暨、浙江温州、浙江江山、浙江衢州、浙江台州、浙江丽水、浙江湖州、浙江绍兴；贵州六盘水、贵州贵阳、贵州遵义、贵州黔东南；陕西宝鸡、陕西汉中、陕西西安；安徽蚌埠、安徽亳州、安徽潜山、安徽滁州、安徽淮南、安徽池州、安徽阜阳、安徽安庆；河南洛阳、河南信阳、河南济源、河南濮阳、河南安阳、河南商丘；湖南岳阳、湖南湘潭、湖南益阳、湖南邵阳；广西钦州、广西合山；山东济宁、山东临沂、山东滨州、山东菏泽、山东德州、山东泰安；辽宁丹东；吉林双辽、吉林吉林、吉林长春；宁夏吴忠、宁夏固原、宁夏银川；山西忻州、山西太原；广东韶关、广东揭阳、广东汕尾、广东潮州、广东湛江；福建福州、福建南平、福建龙岩、福建泉州、福建三明；云南普洱；重庆；内蒙古包头等。
以四川成都为例，今年5月31日，成都出台新政优化公积金贷款政策。公积金贷款首付比例下调10%，即首套房首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。
此外，成都于11月17日发布《关于进一步优化区域限购措施的通知》，明确自2022年11月18日起，将天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区统一为一个住房限购区域，具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭，均可在该限购区域内购买住房。该区域购房套数、户籍社保年限等住房限购要求保持不变。
同时，多地对商业性个人住房贷款首付比例也进行了调整。根据中指研究院监测数据，当前已有80余城调整首套商贷首付比例至20%。
以湖北省监利市为例，其于10月27日发布涉及购房款补贴、契税补贴、首付比例等多条促进房地产市场良性循环和健康发展的措施，其中明确，2022年6月30日至2022年12月31日期间，在监利市购买首套新建商品住房贷款，首付款比例不低于20%，二套房贷款首付款比例不低于30%。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通商品房住房的，执行首套房贷政策。
可以看到的是，不仅仅是监利市，今年以来多地调整“认房认贷”政策，明确对已结清首套房贷的居民，再买房可执行首套房贷款政策，且首付比例低至两成。据不完全统计，至少包括甘肃白银、湖北监利、贵州六盘水、江西宜春、贵州贵阳、四川广元、江西景德镇、陕西宝鸡、安徽蚌埠、河南洛阳等30余城。
20余城首套房贷利率进入“3时代”
除了首付比例，多地银行也陆续对首套房贷款利率进行调整。
今年10月20日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。尽管10月贷款市场报价利率(LPR)保持不变，但对于首套房贷利率而言，部分特定城市的首套房贷利率正进一步下调，已有超20个城市首套房贷利率进入了“3时代”。
按照规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按10月20日5年期以上LPR为4.3%)；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按10月20日5年期以上LPR计算为4.9%)。
另按照今年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，因此，此前各地首套房贷利率下限为4.1%。
不过，今年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，明确符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
这也意味着首套房贷利率下限可突破4.1%。
据中指研究院监测数据，截至目前已有20余城将首套房贷利率降至4%以下，包括阳江、清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门、宜昌、襄阳、天津、包头、阜阳、石家庄、秦皇岛、昆明、大连、大理、泸州、安庆、恩施州、温州、瑞安、乐清、舟山、泉州、黄冈等。
诸葛找房数据研究中心监测数据显示，天津、贵阳、武汉和襄阳均将利率降至3.9%，石家庄多家银行将首套房贷款利率由4.1%下降至3.8%，清远的首套房贷利率最低可至3.7%，为当前最低水平。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，房贷利率层面目前已经处于历史性低点，可以确定的是利率面“政策底”已经逐步清晰。利率调整，尤其是针对首套房利率的降低，可以加快潜在购房者入市的脚步，并且在部分刚需比较集中的城市和区域起到明显的作用。但对于市场处于降温通道的城市，拉动的边际效应正在递减。
购房成本降至历史低点
对于购房者而言，当前购房成本已降至历史低点。
“首付比例出现积极的下调，且利率也到了比较低的水平，这说明今年实际上形成了历史上较好的信贷环境和政策，购房成本已降至历史低点。这是购房者需要积极把握的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说道。
张波也指出，从目前利率水平以及房价整体表现来看，买房成本已经进入到阶段性低点，房贷压力降至历史性低点。因此，房地产已现政策底，市场底部也正逐步形成中。从大趋势来看，虽然未来一段时间政策还会延续放松的态势，但政策后续再次放松的空间会明显收窄，市场底部徘徊会持续一段时间，这也是不少城市购房的“窗口期”，随着保交楼、金融政策的不断推进，楼市后续会进入到更为平稳的发展期。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静亦提到，今年以来，多部委持续释放政策利好，各地积极落实“因城施策”，需求端信贷政策不断优化。信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。当前，部分二线城市限购限贷政策仍具备一定优化空间，预计随着“金融16条”的出台，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍将继续改善，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要方向。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，接下来，预计调整的城市将会继续扩围，其他符合条件的城市也将会陆续跟进，预计接下来调整首付比例、调整认房又认贷将会成为政策调整的一个重要趋势。
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