网易财经5月23日讯 据财联社报道， 万科 已与 招商银行 等头部金融机构签订协议，获得200亿 银团 贷款 ，抵押物为万科旗下万纬物流股，截止目前已到账100亿。
万科方面表示，此次200亿银团贷款有助于公司进一步提升流动性，体现了招商银行等金融机构对公司的大力支持。“公司一直与金融机构保持了良好的合作和信任关系，各类 融资 合作均在积极推进中。
下一步，公司将继续坚定行动，有信心、有能力在妥善处理到期债务的同时，积极主动、全面系统完成融资模式转型。”
业内人士认为，根据可查询的公开信息，这是行业进入深度调整以来，金融机构提供给房企单笔金额最大的一笔银团贷款。
未来5年建成70余公里ampnbsp武汉200亿地铁资金有着落
到2012年，武汉将建成三条城市快速轨道（一条轻轨和两条地铁），高达300多亿的建设资金从何而来？记者昨悉，国家开发银行与建设方签订了贷款协议，200亿资金有了“着落”。 据了解，上月19日，国家开发银行牵头中国工商银行、中国农业银行、中国邮政储蓄，为武汉轨道交通1号线二期（轻轨二期）、2号线一期和4号线一期等3个项目，提供48亿元政策性贷款及161亿元银团贷款。 其中，48亿元政策性贷款可作为武汉近期建设轨道项目资本金。 目前，长18公里的轻轨二期正在建设，过江地铁2号线一期、连通武昌站和武汉站的4号线一期，地铁长度超过43公里，平均每公里造价约5亿元。 据悉，武汉轨道交通项目建设资金主要通过市财政、与东西湖区合作和银行贷款等三个渠道筹集。 近期规划建设的3个项目，总投资273亿元，其中，银行贷款是主要来源。
招行净利润
招商银行2021年年报已经公布，净利润1199亿元，同比增长23.30%，五年高增速。 招商银行，以国内银行第二阵营不到10万亿(9.2万亿)的资产，在第一阵营盈利1000亿，正式进入千亿盈利俱乐部。 为什么？此外，招商银行的平均存款成本率已经低至1.41%，甚至低于国有大行。 为什么？本文从招行组织架构的成长、存款结构的逻辑、息差收入增长的动力、大财富管理、数字化转型五个方面深入剖析了这个“为什么”。 全文六千字。 以顾客为导向的组织成长招行的组织加强了“大财富平台部”。 招商银行零售金融部总部下设网络运营服务中心和零售战略联盟部，原是零售金融总部直属部门。 2021年，这两个部门划归零售金融总部财富平台部，加强了财富平台部的获客能力。 总行下设的消费者权益保护中心具有客服中心的职能。 招行在公司金融总部下，取消了小企业金融部下的审批中心，可能集中在总行信贷执行部下。 交易银行部下设的国际业务中心被撤销，新设跨境金融部。 公司金融总部直属的离岸金融中心划归跨境金融部，专门从事跨境金融业务。 招商银行首次引入“虚拟部门”的概念。 来自招商银行客户、产品、风险部门和不同分行的成员共同承担解决客户核心需求的责任。 不断深化干部职工交流机制，推进干部跨条线、跨机构交流。 在虚拟部门和“投商一体化”实践的基础上，提出了“投商私科一体化”的理念，集投行、商业银行、私人银行、科技、研究、分散能力于一体，打造了招行独有的一体化、全方位获客能力和服务特色。 从客户价值最大化的角度，探索以项目体系为核心的体制机制创新，整合内部资源，对客户运营进行整体布局。 招行最早提出“宽岗”机制。 开放招商银行员工的市场拓展、财富管理、零售信贷、信用卡等岗位权限。 增加了员工的服务效率，增加了员工一专多能为招行多做贡献的能力。 招行特别提到，要推动客户经理向财富管理专家转型，让财富管理成为客户经理的主战场。 招商银行首次引入了“数据服务用户占比”的概念。 2021年，招行大力推进产品经理、运营经理、数据分析师、研发等金融科技人才队伍建设；d工程师。 2021年，招行使用大数据服务的人数占招行总人数的40%。 招行首先提到了“飞轮效应”。 压榨机构为客户的产值和机构为银行创造利润的能力。 招行主要有“飞轮”和“零售飞轮”三种，主要是双卡一体经营。 招行推动借记卡和信用卡融合获客和运营。 信用卡客户中，同时持有招行借记卡的双卡客户比例高达62.61%。 从信用卡客户那里提取存款！“一体两翼飞轮”主要是批零工资的公私联动，也包含投资、商业、私人利益一体化的思想。 典型代表就是用con之王存款成本率彻底碾压了国有大行。 2021年，招行平均客户存款成本率达到1.41%，甚至低于传统国有银行，超过工行的1.67%，中行的1.66%，农行的1.71%，建行的1.73%，交行的2.29%。 这体现了招商银行持续数年，企业数字化与数字金融并举的债务成本管理策略，并达到了终极目标。 客户的活期存款贡献了最大的增长。 客户存款余额5.9万亿元，比2020年末增加7047亿元，主要受低成本核心存款增长推动。 核心存款日均余额5万亿元，比上年增长18.35%。 活期存款日均余额3.7万亿元，比上年增长18.92%。 在四类客户存款增长中，公司客户活期存款增长最多，增加约4300亿元，其次是零售客户活期存款，增加约2000亿元。 公司客户定期存款和零售客户定期存款规模下降，降幅约100亿元。 招行是对公稳定存款。 招行存款稳定性分析，对公明显好于零售。 零售和小企业不稳定存款占比高，达到68%，批发行有业务关系存款达到89%。 业务关系是指招商银行“五通”企业使用数字化服务、财资管理等数字化金融工具的客户关系。 公司的押金是零售的两倍，成本还是比零售高。 以上，招行存款主要是公司客户存款，公司客户存款平均余额达到3.88万亿元，接近零售存款平均余额的两倍。 公司客户存款中，活期账户占比62.29%，平均成本率1.59%，较2020年下降14个基点。 2021年零售存款成本率为1.08%，较2020年下降14个基点。 招行总行级战略客户326家，较去年末增加38家，自营存款日均余额9791.45亿元，较年初增长19.71%；分行级战略客户户，比上年末增加732户，自营存款日均余额5945.15亿元。 招商银行机构客户数为4.31万户，机构客户人民币存款日均余额为9675.70亿元。 小企业存款是公司存款的最大亮点，同比增长近50%。 招行小企业存款日均余额6517.18亿元，较年初增加2433.66亿元，占公司客户存款日均余额增量的51.38%。 招行客户群一个非常大的特点就是需求比例高，超过80%。 企业资金结算交易额2.13万亿元，同比增长130。 61%零售贷款贡献最多利息收入利息收入逐年下降。 招行净利息收入在总收入中占比，从2017年开始，逐年下降，从2017年的65.57%，下降到2021年的61.56%。 在全部利息收入中，招行零售领域利息收入增长较多，2021年相比2020年增长了120亿元利息收入，达到1583亿元。 票据贴现2021年为招行贡献了108亿元利息收入，同比增长32亿元。 公司贷款领域利息收入微弱增长，2021年仅比2020年增长了3000万元，对招行2021年利息收入增长的贡献可忽略不计。 招行零售贷款的平均收益率最高，达到5.55%，远超公司贷款的3.84%和票据贴现的2.75%。 零售贷款的总额达到2.87万亿元，贡献了1591亿元的利息收入，接近公司贷款和票据贴现利息收入的2倍。 在零售贷款领域，消费贷款增速一枝独秀。 2021年末，招行住房贷款余额13,645.18亿元，较上年末增长7.92% ；小微贷款余额5,605.65亿元，较上年末增长18.13% ；消费贷款余额1,559.84亿元，较年初增长31.14%。 可以看到，虽然，绝对值招行住房贷款还是占大头，但是消费类贷款的增速明显加快。 住房贷款的增速7.92%相比2020年的15.10%下降了一倍，消费贷款增速31.14%相比2020年的9.63%，增长了近2倍。 这反映了招行非常明显的战略倾向性。 2021年，招行零售贷款领域，消费类贷款增长了近300亿，达到了2111亿元的规模；信用卡贷款增长达937亿元，高于小微贷款的增长847亿元，以及个人住房贷款的增长1000亿元。 招行消费贷款重点发展自营。 在消费类贷款里面，招行降低了联合贷款的规模，从2019年开始，已经将自营消费贷款从“其他”里面单列出来。 联合贷款等其他贷款规模从2019年的296亿元，降低到2021年的197亿元，降低了近100亿元。 自营消费贷款从2019年的1236亿元，增加到2021年的1559亿元，增加了320亿元。 一增一减，看到了招行发展自营消费贷款的雄心。 招行加强零售贷款定价管理，向定价要收益。 主要是短期贷款如信用卡和小微贷款收益率高，短期贷款平均收益率为5.20%。 所以招行零售贷款重点做短期贷款。 招行也已经明确了要加强贷款定价管理，进一步提升风险定价水平。 2022年，招行也明确了加速小微贷款、消费贷款、信用卡贷款的增长。 相比2019年，招行的信贷投放政策有了明显的变化，2019年招行是把握个人住房按揭机会，增加中长期融资项目推动力度，加大对公小微企业贷款的推动力度。 2021年，信用卡的投放还是“预计保持平稳增长”，2022年信用卡贷款的投放已经是要“保持较快的增长”了。 信用卡主攻年轻人市场。 招行从2019年开始明显开始发展年轻人信用卡客群获客和经营体系，招行通过和宝可梦、哔哩哔哩等品牌IP合作，开拓粉丝客户，也会打造星座守护信用卡，利用年轻人对科幻、科学和星空的热忱进行推广。 星座守护信用卡上市不到一年，就发卡100万张，成为爆款产品。 招行还面向高校毕业生推出“FIRST毕业生信用卡”。 招行已经从传统的融资发展向非传统融资发展。 传统融资一般是指对公一般贷款、商票贴现、承兑、信用证、融资性保函、非融资性保函。 非传统融资是指资产经营、自营非标、融资性理财、债务承销融资、撮合交易、融资租赁、跨境联动融资、牵头银团贷款等。 非传统融资以撮合为主，以直接融资为主，可以撬动市场资金为客户提供融资服务，招行可以收取手续费收入。 非传统融资可以显著拉动新兴存款业务，如债券、IPO募资等。 资源尽归大财富管理三国尽归司马懿。 代理基金是最赚钱的财富管理业务。 代理基金收入123.15亿元，同比增长36.20%；代理保险收入82.15亿元，同比增长42.80，主要是保障险代理业务增长迅猛。 代销理财收入62.92亿元，同比增长53.69%。 资产托管聚焦基金托管，已经非常逼近第一阵营。 公募基金可以为招行大财富管理生态供给产品。 招行2021年公募基金托管规模1.97万亿元，比2020年末增长44.27%，托管业务佣金收入26.62亿元，同比增长84.86%。 新发公募基金，招行托管253只，规模4067.65亿元，只数和规模行业都第一。 截止2022年1月，公募基金总规模达到25.57万亿元。 招行公募基金托管业务已经逼近2万亿俱乐部，快要接近工行、建行、中信银行的第一集团地位了。 招行用科技不断丰富财富管理线和客户的连接。 在产品连接方面，招行推出一分起购可消费可支付的朝朝宝，构建月月宝、季季包、半年宝多种期限的多宝家族产品。 在内容连接方面，招行推出了“魔咖”，为客户经理提供一键分享每日财富早报、精选财富产品推荐、同屏解说指导购买理财的功能。 财富管理销售是个专业性很强的活，招行打造了财富投研平台，赋能客户经理进行产品/管理人量化筛选、绩效归因、尽职调查、出入池管理、产品评审、组合管理、自研指标开发，让客户经理和客户的沟通更加专业。 财富W 平台是招行为客户经理打造的分析客户资产和持仓情况，推荐资产配置的工具。 数字化转型要从业务结果看真效果招行重点看数字化的效果，用数字化将员工时间释放出来，投入到更有创造力和更有价值的工作中去。 招行已经意识到人才才是数字化的根本。 从2022年开始，招行将吸引STEM（科学、技术、工程、数学）类专业背景人才，提升全行员工数字化思维。 数字化运营，要见到真效果，业务人员要有感知。 公司信贷全流程线上化率达到89.46%，同比2020年提升17个百分点。 客户基本信息填写和审核自动化率提升至88.47,%，同比提升28个百分点。 操作风险月度分析报告生成效率提升42.86%。 招行推广“无纸单据、无人审核、无感报销”的三无财务报销模式，提升纸质报销效率52%。 基于一体化“票、财、税、档”财务管理，招行财务报销从提交到完成归档全流程最快仅需6分钟。 海螺RPA平台已经覆盖日常办公、外汇业务、代发业务、假币识别等场景，业务人员已经可以自主开发RPA。 AI智能客服、语音质检、智能审录实现人力替代超过5000人。 私人银行数字化服务能力增强，家族信托立项周期缩短92%，最快仅需3个工作日，线上下单占比89%。 雄关漫道真如铁西风烈，长空雁叫霜晨月。 霜晨月，马蹄声碎，喇叭声咽。 雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。 从头越，苍山如海，残阳如血。 迈入千亿利润阵营，再前行，招行实属不易。 向前看，是壁垒森严、门槛极高的大行传统市场；向后看，是占据本土天时地利人和优势的地方法人银行的地盘。 所以招行深知市场的残酷，知道唯有创造面向客户的真正价值才能生存。 内卷，招行是很坚决的。 观察招行年报三年的一个深刻感受就是，招行始终刀刃向内不停，始终在卷，始终在磨砺出行业的爆款产品。 激烈的内卷是为了更好的外卷，从招行内部论坛“蛋壳”的2400万的年访问量就可见一斑。 招行调存款结构，降存款成本非常坚决；招行发展自营贷款产品、控制联合贷款的意志十分的坚决；招行从开发金融数字化工具到打造企业数字化武器库的决心十分坚决；招行做大财富管理的决心十分坚决；招行用科技提升业务和运营效率决心十分坚决；招行伴随客户成长的决心十分坚决。 而且，在问鼎“零售之王“后，招行在做减法，在做大格局的进退，C端全面收缩到财富管理，B端向企业数字化转型迈进。 所以，招行，凭什么？【注：市场有风险，投资需谨慎。 在任何情况下，本订阅号所载信息或所表述意见仅为观点交流，并不构成对任何人的投资建议。 】
房地产行业如何进行融资？
有以下几种方式可供选择：
一、权益性融资。
可能通过增加注册资本，吸引新的投资者加入，不用支付利息，但会降低原股东的持股比例。
二、发行债券。
如果符合条件可以发行债券。企业发行债券的条件是：1．股份有限公司的净资产额不低于人民币3 000万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币6 000万元，2．累计债券总额不超过净资产的40%，3．公司3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息，4．筹资的资金投向符合国家的产业政策，5．债券利息率不得超过国务院限定的利率水平，6．其他条件。
三、从银行或其他金融机构借款。
但在目前的大环境下，小的房地产开发企业从银行借款很难，大房企倒没问题。
四、从基金、信托、其他企业或个人融资。
但这样融资一般利率较高，会加重企业的负担。
希望我的回答对你有所帮助。
首先，我们先来了解下地产项目的整个操作流程，以及实际操作过程中需要的融资节点。在实际操作中，其实房产商融资需求最旺盛的就是土地款的融资。目前由于国内地产市场经过多年上涨，导致了土地成本在整个项目中占比非常高，往往一块土地的价格都在10亿元以上，虽然可以分期付款，但是土地证需要在款项付清后才能办理。延迟支付土地款，会影响后续开发贷的办理及后续的项目开工。所以，一般来说房产公司会想尽办法将土地款尽快付清，这样的资金支付压力非常大。
在支付完土地款拿到土地证后，就可以开始申请银行的开发贷款了，申请过程中办理其它的三证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证）及备案、环评等各项手续。一般来说，各项手续办理完成及拿到其他三证后，基本上银行贷款也能完成审批。
银行放款后，通过合作的施工企业将开发贷款套取出来，归还前期土地款的融资。至于施工企业的工程款，则根据前期进场施工谈好的由施工企业垫付。在项目达到可以预售的条件（正负00，或者结顶，具体看各地政策），就展开销售。销售回款和银行按揭贷款会进入监管账户，可以用于支付工程款。如果项目有二期、三期，就这样滚动开发。
从拿地到预售基本控制在1年甚至更短，这就是目前大多数房企开发项目的操作模式，业内称呼为高周转模式，主要代表就是碧桂园。当然也会有个例，但是整体原理基本相同。
对于房企融资，也就两条路可以走，一条就是股权，另一条是债权。一、股权类融资
通过吸引资金方入股，达到融入资金的目的，但是坏处就是需要按照其入股比例和对方分享收益。
1、直接模式
有实力的个人、企业直接入股，股权现实在项目公司股东的层面。
2、间接模式
个人、股东投资地产类基金或者成立有限合伙企业，然后再进入项目公司股权。
3、联合开发
也就是业内说的拼盘，一般小开发商用的比较多。小开发商一般在所在地有一定的资源，但是资金口碑等方面较弱，那么就会找些知名开发商共同开发楼盘。目前地产也整体下行，大开发商联合开发的情况也越来越多。
股权类融资模式在实际操作中，联合开发和基金类模式操作比较多，第一种其实相对比较少。因为后两种除资金外，能够带来一定的其他资源，第一中基本就是财务投资，需要分享利润，一般房企都不愿意。它们宁愿以债权的形式介入这笔款项。
二、债权类融资
1、发行债券
符合条件的企业可以申请发行债券，可以在国内，也可以在境外。目前国内房企发债（主要是公司债）审批极其严格，通过可能较少，为了融资有很多创新，比如购房尾款的ABS，与上下游的基于应收账款的ABS，甚至还有一个劳务公司做的工资的ABS。
境外发债目前大型房企用的比较多，最近一笔就在昨天，是华夏幸福发行的，中小房企这个渠道几乎没有机会。
2、银行
银行目前主要针对的是房地产开发贷款，必要条件就是四证齐全。
原来可以操作夹层融资借道信托投放用于支付土地款，目前已被监管卡死。
另外在银行，房企还有借道融资的模式，用集团内其他的经营型企业（贸易公司）作为借款人，用第三方土地或者未售房产抵押借款，款项再集团调拨使用，一般会去支付土地款。
还有一种就是目前比较多的，用商业承兑汇票融资，直接开票给施工企业，施工企业找房产公司有授信额度的银行贴现，占用房企授信额度。商票的模式贴现渠道比较多，也不仅限于银行，因为银行的额度不好审批，目前还有其他的渠道，比如网络金融平台、票据类资管、票交所等等。
3、信托
信托公司目前基本只能操作开发贷款，发放信托融资。可能有非主流小信托会有一定灵活性，但是主流监管意见是不能做土地前融。
4、 社会 资金
操作的模式主要是银行委托贷款、股权基金（假股真债模式）。
还有一种是房地产销售公司兜底，它会和房企签订一个协议，包销一定价值的房产，享受一定的折扣。房产公司先将整批房源打包给这个销售公司，做下网签，但是不过户。销售公司销售一套，更改一套网签并进行过户。对于销售公司能够以低价拿下一批房源慢慢销售，利润最大化，房产公司则在损失部分利润的前提下提前拿到房产的销售款。这个过程中也可以演变出假按揭模式套取银行的按揭资金。
总结整体来看，目前在土地款融资阶段，由于银行信托等渠道受限，主流的融资主要是以地产基金或者同行为主的真股权投资和 社会 资金为主的债权融资（含假股真债），这阶段的融资成本比较高，目前主流大型前50强房企的融资成本在13%-15%间，各类头部房企无论民营还是国有均有这类融资。开发贷阶段主要为银行和信托融资，优质房企集中在银行，偏弱的主要在信托，银行的成本基本在6%-8%之间，信托主要在10%-12%。工程款主要是压榨施工企业，让对方垫资，在实现销售后再支付，甚至用商票支付。
房地产行业是比较典型的资金需求量很大的行业，资金成本也很好。可以说，房地产的核心竞争力就体现在资金实力上，有没有足够多的钱，能不能借来足够多的钱会关系到房地产企业的生死存亡。
一般企业能用到的融资方式，房地产企业自然也都会采用，比如。股权融资，通过上市拿到资金。相比公司经营过程中的资金需求，上市融到的钱甚至可以说是杯水车薪，所以房地产最需要的反而是借助上市，增加公司的名气和行业地位，以便在融资方面更有优势。
还有债券融资。对房地产企业非常普遍，而且，房地产企业不仅在国内发债，还会在国外发债，甚至有分析师说，目前房地产在海外的融资总额已经非常非常大了。另一方面，为了降低融资成本，房地产企业还会采用短期债券和长期债券组合的方式，1年期的短期融券滚动是用，结合3-5年的长期的债券，既能满足降低资金风险，也能减少资金成本。
除此之外，还有银行贷款，房企的资金量大，也是银行的大客户，不过银行在房贷时，会评估房地产公司的信贷情况，会很看重销售总量、行业排名等一些指标，这也是很多房地产公司想要拼命做大的原因吧，做大了才能有更多的资源。不过，做大了很可能也会死得快。最近世茂和福晟的合作，是2020年的“开门红”，打响了并购的第一枪。从媒体报道的信息来看，世茂应该是占尽了优势，福晟会“一个愿挨”还是因为出现了资金危机，不得不用自己最有优势的加码来获得世茂支持。
总的来说，房地产行业是典型的资产负债率很高的行业，对公司来说是有很高的杠杆，对企业老板来说，则也意味着很大的财务风险。
针对房地产行业如何进行融资？这个问题，我的观点如下：
第一，这个问题提的相当好，我相信有成千上万的网友想知道这个答案。房地产行业会根据项目所处不同的阶段（往往是三个阶段：A，没拿到《国有土地使用权证》之前；B，拿到《国有土地使用权证》之后；C，拿到《商品房预售许可证》之时），实现不同的融资方式。
第二，如果房地产行业所处的是项目前期开发阶段，没拿到《国有土地使用权证》之前。大多数房地产开发商是通过“出让股权或引进战略投资合作开发”的融资模式，通称“股权融资”。
第三，如果房地产开发商所处的阶段是拿到《国有土地使用权证》。可以拿着这个《国有土地使用权证》到银行去抵押贷款，以实现融资的目的。
第四，地产项目在建设过程当中也可以实现在建工程开发贷，实现融资的目的。
第五，如果房地产开发商已经拿到了《商品房预售许可证》，就可以通过楼盘营销代理公司，通过内部认购，或者蓄客期，或者开盘，实现销售收益，实现地产项目一期和二期资金滚动开发，达到融资的目的。
第六，当然作为一家正规的房地产开发公司，在融资的时候必备核心资料：
A，项目介绍PPT。
B，项目《融资计划方案》。
C，项目《规划设计方案文本》。
房地产融资是所有行业（金融业除外）融资当中融资总金额最大，融资产品最多，创新速率最快的。房地产具备金融属性，是除了金融行业以外另一个借钱生钱的行业，因此对于房地产的融资风控也是非常严格的。在此基础上，房地产融资因风控的需要，形成两种类型：1、以公司为中心的融资；2、以项目为中心的融资。在此以外，股权投融资也是很正常投资房地产的方式，但股权没有保收益一说，更属于投资类，这边暂不讨论。另外，民间高利贷、地下钱庄等借贷方式也不属于我们考虑的范围，都不是正规路子。
以下是常见的一些融资品种：
按照分类一点点阐述，不免太无聊。我们按照公司的发展周期的维度思考，从小公司长到大公司时会经历多少种什么样的融资产品。
房地产公司的融资一般都是从项目融资开始的。项目的开发可以分为前期拿地，中期建设，以及建设后等。我们从中期往两头慢慢延伸。
好，假设我现在是一家公司，完成了初期的野蛮生长和初期累积，公司也规范化一些，银行愿意借我们一些钱。现在，手中有块土地，手续完备了，但是手中钱不够，项目资金链上需要一些杠杆，帮我撬动整个项目。于是我找到了银行。
我们知道，开发贷的提供者是银行，但是，对于资质差一点的公司，银行会认为公司的承担能力不足，拒绝公司的申请。这个时候，公司也可以去找信托成立一个信托计划，或资管公司成立资管计划借钱。本质差不多，监管措施也差不多，但是价格会比银行贷款贵很多，这是信用溢价所致。信托可以自己募集资金，也可以找银行募集资金，各位在私人银行买到的信托产品，来源就是这种。
当你的中上项目基本都能在银行拿到开发贷，公司应在全国TOP500以内。
STAGE 2本来这种融资很合理，但在这几年出现了BUG。国内房地产市场发展的好啊！如火如荼啊！地价越来越贵了啊！地价占了整个项目50%啊！付完了地价，要很长一段时间才能达到“432”的条件。同时，开发贷又只能用于工程开发建设，付给工程方，不能把前期投入套现。开发商的钱趴在里面出不来，产生了巨大的资金占用，老板们心理阴影面积越来越大。
怎么办？没有关系，有“拿地融资”，或“明股实债”。在2012年的时候，这种融资出现并获得了很大的发展。因为不是标准的债权产品，所以这类融资简称前端非标债权融资。这种钱可以从信托或资管计划拿，当然最终的来源很多也是银行。这类的融资方式核心就是，以投资的名义，绕过了“432”的合规要求，通常项目公司获得土地的90天内，直接塞给项目公司，而非直接支付给工程方。因此，这类融资相当于把之前的土地成本套出来了。太好了，比开发贷好用太多，金融机构也自然多收几个点费用。到了后期，招拍挂的资金也是由金融机构100%垫付了。所以一个房地产企业，拍地的钱没有给，没有太多沉默成本。拍到地以后，自己掏30%-40%，金融机构掏剩下的。如果快周转做项目，那么ROE回报真的高得不得了。
如果一家企业能够获得前端融资，那么恭喜你，你在中国的房地产行业应该可以排在TOP150-200之内。
土地获取的方式有很多。如果土地不是很干净，是拆迁留下来的，怎么办？银行可以提供拆迁贷款，用途是支付拆迁补偿款，前提是这个项目是旧改项目有政府批文。这种贷款在银行常常不占房地产限额，是政府支持的。拆迁之后，成为净地，四证齐全了，就可以拿开发贷了。再高级的做法，企业可以以拆迁贷为标的，做成“理财直融”，相当于把这个东西做成一个债券，在银行间交易商协会卖。
当开发商拿到了预售证，于是就开始使劲浑身解数，各种广告出击卖房子啦！这个时候银行会提供按揭贷款，虽然不是直接给开发商，但是由于按揭投放了，开发商才能回款到账上，房子才算真正卖出去了，所以按揭事实上对开发商非常非常重要，整天开发商的财务都在因为按揭对数焦头烂额。
如果这个开发商开发的是商业地产，那么就有“经营性物业抵押贷款”。顾名思义，这个项目由于未来会有源源不断的现金流入，比如租金。银行评估其现金流情况以及市场价值情况，折个现，公司就可以从银行套出一笔钱。这种钱通常是长期的流动资金，没有太多限制，非常好用。在证券市场，开发商也可以发行ABS,CMBS等债券，把钱套现出来。
STAGE 3多干几个项目之后，企业就上了一定的规模。这个时候，很多企业可能就开始鼓捣上市的事情了。如果企业登陆了资本市场，那么IPO可以为企业带来一笔不小的运营资金，随企业用。同时，IPO背后意味着公司完成了股份制改革等规范化的运作，在资本市场上有了评级，公司可以比较顺利的以主体进行融资。（当然，IPO不是公司发债的必然条件，非上市公司做私募债也多，但终归不如上市公司容易）
IPO之后，企业要干两个事情，一是做银团，二是发债。对于银团，主要说的是那些去港股上市的公司考虑的事情。在境外有平台后，可以找很多外资银行做银团贷款，境外银团贷款批额度不批产品种类，很好用的，唯一要解决的事情是钱怎么弄到国内，当然大家各有各的手法。近期国家在扩流入，是鼓励公司借外债的。对于公司来说，借外债需要解决两个问题，一是钱怎么还，第二是当前人民币的贬值预期。
关于发债，境内境外发债都可以。发债的资金是可以自由使用的，用途很方便。境外的发债市场发展了很多年，非常成熟，但国内确实最近才发生的事情，转折点是2014年9月。在国内，境内发债的渠道有两个，银行间交易商协会，发出来的叫中票短融等；另一个是交易所，发出来的是公司债。在银行间交易商协会这个渠道，曾经只有商业地产是可以发债的，不过商业地产的要求很高，住宅要在30%以下。当时有世茂股份等公司发过，价格挺高。公司债方面如同IPO，是审批制，发行也受一定的限制。在2014年9月，交易商协会突然放开了A股上市房地产企业发中票。一时间，开发商们是那个激动啊！要知道，发了中票后，就可以发永续债，就可以发短融，就可以发超短融，不停的旧债换新债，那可是源源不断的流动资金啊。于是市场上各个开发商风生水起，在12月底万科发了首单中票，价格4.7，保利发了个4.8，一下把价格江夏区了。在当时，银行基准利率可是6呢。随后，央行不断降息，市场资金泛滥，出现了资产荒，发债的价格进入了3字头。可以说，2016年房地产大市，和资金便宜有很大的关系。
另外，还有一个BUG类型的债种：永续债。这种债由于没有期限，依靠的是不断上升的利率逼企业还款，因此在HK会计准则算是全权益。这种贷款可以让公司越借钱，账上的负债比率越低，这不，负债没增长，净资产增加了。不过这也是个定时炸弹，而且坊间看一个公司，算数评估风险的时候，还是会加回去的。这种永续债到了后期，又发展了很多类永续债的变种。
当企业完成了上市，完成了发债，银团等融资手段，这个公司基本上就是国内TOP100以内的水平。
STAGE 4当企业发展更进一步，企业会有新的追求，比如我要让我的财务报表更好看，公司资金运营效率更高。比如，我要减少公司的有息负债率，使得公司的评级维持在较高的水准，发债就可以更便宜。于是，供应链就出现了！
供应链条中，开发商是核心企业，围绕着很多供应商。这个行业内，开发商拖着付工程款是常有的事情，如果企业的信用足够，开发商可以给供应商开个商票，名正言顺地晚付钱，让项目的现金流更好看点。这个融资，通过处理，是不会计入开发商的有息负债了，开发商也很开心。OK啦，这个时候供应商就会来拿着票找银行贴现，企业就延迟了1年才付款。一般意义上来说房地产做供应链其实就是变相给房地产做流贷，不过对于好的企业，不少银行愿意赚这份钱。
当银行愿意为你做供应链业务，你应该在TOP50水平左右了。
广阔天地，大有作为，人民的智慧是无穷的，只要企业有能力，有动力，那么资本市场就会给你创造层出不穷的产品。
STAGE 5很多企业为了获取项目，往往采用小股操盘的形式。因为大地产商有产品优势、销售优势、建造成本优势、融资成本优势。锅子很好，但米不够。因此，在招拍挂越来越贵的时候，如何和拥有土地的土豪们谈好生意就非常重要，小股操盘也成了主流。对于那些拥有土地的小开发商或者土豪来说，这个生意也是划算的。一亩地在自己手中的价值可能没有多少，但是万科、碧桂园等开发商一处理则完全不一样。自己只要出土地，啥也不用干，坐等收钱。在这种市场状态下，卖品牌卖管理，加大杠杆，成立基金，收管理费等形态百花齐放。另外，虽然对于大地产商来说，一个项目只占小股，但在大口径数据宣传方面，这个盘的所有销售收入是全盘计入企业的成绩单的！
对于商业物业来说，终极的手段是发行房地产投资基金（REITs），直接上市，套现，不过国内的税法以及风险隔离方面还没有办法做到模式盈利，所以这一块还需等待。
说到了这里，能够充分完成上面所有环节的，基本就是国内TOP30的开发商了。在往后走，房地产公司无非就是做大规模，搞生态，搞金融等出路。要么做产业结合，要么做金融集团，自己给自己输血。
上面的文章内容有一条重要假设，就是房地产公司完成了原始积累，银行愿意给你贷款。其实达到这一步，企业家们已经付出了非常多的工作和努力，已经很不容易了。另外一点，这个行业正在不断集中化，寡头化，在开发贷假设的TOP500，很可能几年内，业内连500家公司都没有，目前的数据大概还有1万家（这个数据是有把大公司的子公司重复计算的）。
说到最后，不得不吐槽一句，咱们这么多地产金融狗整天为房地产公司的融资处心积虑，最终坑的都是自己！
房地产公司一般通过银行的开发贷款和组成信托计划进行融资
一、银行贷款r1、影响商业银行贷款的利率因素：中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。r2、国内商业银行贷款种类r(1)信用贷款，信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。r信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款r(2)担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款;r二、民间借贷融资r1、特点： 形式上的分散、隐蔽性 金额上的小规模性 范围上局限性 利率上的高低不一与随行就市 借贷合约非格式化 对偿债的硬约束性 我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷r2、优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险 可行性强，为金融市场所快速接受 房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得r3、缺点： 适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用 开发商承担风险较大 并非开创融资新渠道r三、房地产典当融资r典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。 特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：审当、验当、收当、保管、赎当。 五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。r四、商业信用融资r1、主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济责任、商业信用有利于竞争。r2、商业信用融资的具体方式： 应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。r当前国家加大了对房地产企业的管控，在政策高压的大环境下，融资也变得越来越难，这也导致不少企业出现了资金荒。对于金融机构来说，针对房企的融资也更加谨慎，毕竟高回报的同时也存在着高风险。
目前来看，随着通道业务的趋紧，以及资管新规的出台，房地产行业更加的依靠银行途径进行融资了。
一、房地产类融资都有哪些第一个呢就是最主流的了， 房地产开发贷款，不难理解的，就是开发商想开发某一块土地需要进行融资，从银行贷款，这种贷款就是房地产开发贷款。
还有一种是经营性物业抵押贷款，这种贷款以商业地产项目所产生的物业相关费用进行抵押向银行贷款的一种产品。
综上可以看出，不管哪种贷款，都是以项目为核心的， 银行审理的时候以项目本身为基础进行分析，当然了也会分析借款人资质等方面的。
二、具体的流程我以房地产开发贷款为例子讲一下大体上的流程。
首先借款人成立一个项目公司，因为借款人集团一般开发的项目覆盖全国，所以若想申请贷款等事宜， 需要在项目所在地新建立一个项目公司 ，然后以项目公司为主体进行融资。
然后，就是拍地，通过竞价方式，从政府手里拍地，然后是交钱并办理各种手续，如四证，当这些必要的基础资料齐全之后就可以联系银行了。
联系银行以后需要提供一系列资料，包括但不限于企业基础资料及证件，财务报表，可研报告等等一系列材料，银行通过审核股东背景、借款人项目经验及经营等情况最终决定同不同意贷款。这其中有一点十分关键，就是借款人需要有一定比例的自有资金，要不然不就是空手套白狼了嘛。
然后企业需要提供一定的担保措施，比如用土地及地上房产进行抵押，或者是集团总部进行担保，如果是抵押的话，还要配合银行落实抵押手续。
如果企业提供的材料齐全且没有什么瑕疵那么银行就会发放贷款，通常房地产开发贷款期限为5年，企业需要与银行沟通并尊重合理性的前提下，设置符合实际情况的还款计划，如第一年偿还多少钱、第二年偿还多少等等。
然后销售回款的资金需要进入银行的监管账户，出支付相应的税款等费用之外，不能随意对外支付，必须优先偿还银行贷款。
综上就是房地产融资的基本流程。
三、总结一下房地产企业先拿地，然后办理相关手续，并持有一定的自有资金，然后联系银行，审核无误之后进行贷款，然后封闭管理账户资金，不得随意对外支取，这就是开发贷款的流程。
希望对您有帮助。
您好，房地产行业融资，可以有以下几种方式：
一、向身边 人融资如果您需要的资金比较少的话，可以向身边的人融资，比如亲友、同学同事，或者当地的有钱人、企业家、管理层等等。
二、银行贷款融资如果您有稳定的工作或者收入，或者有房产等，可以向银行申请贷款或者抵押贷款。
三、寻找投资人和投资公司如果您需要的资金较多，可以寻找专业的投资人和投资公司。投资人一般在社交平台都有官方认证的账号；投资公司一般有自己的官方网站，您可以直接投递商业计划书给他们。
四、专业的融资信息服务平台专业的融资平台有很多资金方入驻，您可以投递项目给他们；或者参加平台定期举办的融资活动，和多位投资人面对面交流。
