（原标题：聚焦“三大工程” 金融发力支持房地产市场平稳健康发展）
加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，构建房地产发展新模式，是金融领域的重要发力方向。目前，金融系统积极通过专项借款、贷款、货币政策工具等多种形式，加大对“三大工程”的支持力度，护航房地产市场平稳健康发展。
在广州白云区罗冲围片区，几处城中村房屋老旧，污水排放、废品处理等条件较为薄弱。如今，依托建设单位自有资金及国家开发银行发放的1.65亿元城中村改造专项借款，片区内潭村、螺涌村、松南村、松北村城中村改造项目均已开工。项目完工后，上万名居民居住环境将得到改善。
广东省广州市白云区一处城中村俯瞰。新华社记者孟盈如 摄
记者了解到，目前城中村改造专项借款主要由国家开发银行、中国农业发展银行发放。今年1月底，两家政策性银行发放了首批专项借款。
“城中村改造专项借款是按照投资进度，分期、分批投放资金，有利于推动城中村改造顺利实现。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此类借款能够解决前期资金投入较大、资金回收周期较长导致的投入产出现金流不匹配等问题，降低城中村改造的成本。
截至5月27日，国开行已发放城中村改造专项借款1002.47亿元，涉及376个项目，支持建设安置房100万套，惠及村（居）民53万户。截至5月20日，农发行累计投放城中村改造专项借款780.53亿元，涉及建设安置房70万套，惠及村（居）民36.6万户。
在设立专项借款、提供专项支持外，银行业金融机构积极按照市场化、法治化原则，为“三大工程”提供贷款支持。
近日，中国进出口银行对南昌向塘综合贸易产业中心投放了1.7亿元“平急两用”贷款，该项目的建设有助于提升南昌地区仓储物流设施“平急两用”服务能力。
“平急两用”公共基础设施是集隔离、应急医疗和物资保障为一体的重要应急保障设施，“平时”可用作旅游、康养、休闲等，“急时”可转换为隔离场所，满足应急隔离、临时安置、物资保障等需求。
中国进出口银行相关负责人表示，进出口银行重点聚焦城郊大型仓储基地，用好中国人民银行中长期低成本资金，制定“平急两用”贷款新增计划，全力提供信贷支持。
从政策性银行提供的贷款支持来看，截至5月27日，国开行已发放保障性住房开发贷款8.19亿元，支持新建保障性住房超过3100套；发放“平急两用”公共基础设施建设贷款37.1亿元，落地项目36个。截至4月末，农发行对接保障性住房项目15个，审批保障性住房开发贷款2.04亿元；支持“平急两用”公共基础设施建设项目33个，发放贷款72.04亿元。
商业银行也在持续发力。建设银行、农业银行4月底发布的数据显示，建行在保障性住房领域已实现对第一批清单内项目的全部对接，“平急两用”领域对接项目271个，城中村改造领域对接项目507个；农行积极支持“三大工程”，累计向37个项目提供授信316亿元。
深圳市一处保障性住房项目。新华社记者毛思倩 摄
值得注意的是，聚焦“三大工程”，货币政策工具积极发挥作用，提供了低成本资金支持。
去年12月和今年1月，中国人民银行共向三家政策性银行投放抵押补充贷款（PSL）5000亿元。
上海金融与发展实验室主任曾刚表示，作为结构性货币政策工具之一，抵押补充贷款的期限最长可达5年，且成本较低，能够较好适配“三大工程”相关项目资金需求。
今年5月，中国人民银行宣布，拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计带动银行贷款5000亿元。
伴随资金流入，各地“三大工程”项目落地加快，多地已披露项目进展和后续规划。深圳已启动13个项目、共计1万套保障性住房建设；昆明已有91个项目在国家“平急两用”公共基础设施管理系统中通过省级备案；青岛今年计划改造城中村122个，涉及村（居）民7.8万户……
“对市场投资而言，‘三大工程’是2024年经济工作的重要抓手之一。”广发证券资深宏观分析师吴棋滢说。
从目前金融机构对接“三大工程”的情况看，专家表示，授信额度已较为可观，发放有望逐步提速。
国家开发银行相关负责人表示，下一步，国开行将持续深化政银合作，强化信贷资源保障，按照市场化、法治化原则开展项目尽职调查及评审审批，严格落实账户监管等措施，确保资金专款专用、封闭管理。同时，还将用好保障性住房再贷款政策，支持地方政府选定的地方国有企业收购已建成未出售商品房用作保障性住房。（记者张千千、姚均芳、郁琼源、孟盈如）
如何促进房地产市场健康稳定发展
为切实加强住房保障体系建设，规范房地产市场管理，遏制投机性炒房，合理引导住房消费观念，促进房地产市场的健康和稳定一、增大和优化住宅建设用地供应1加大一级市场国有建设用地使用权的供应。 2．加快推进“退二进三”、旧城拆迁和旧村改造工作。 3．严格落实调整住房结构比例政策。 二、加快现有住宅用地项目建设进度1．加大对闲置土地的处置力度。 2．加快现有商品房项目开发进度。 三、加快返回地（即商住地块安置留地）建设进度四、加强商品房销售管理1．完善商品房销售管理制度。 2．严格实行商品房买卖合同实名制度。 五、规范二手房交易管理六、保持稳定、持续、松紧结合金融政策七、加强政策宣传和完善信息公开制度
我国房地产可行性特殊性分析
一、我国房地产可行性研究现状房地产业是投资大，风险高，回报显著的行业，是建设部重点管理的行业之一。 20世纪90年代以来，房地产业逐步成为了我国国民经济的支柱产业，推动支持了国民经济的快速健康发展。 但是，也存在着大量房地产项目不作市场调查，不作项目可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压。 房地产开发项目可行性研究是我国建设项目经济评价的一项重要内容。 1994年建设部标准定额研究所与建设部房地产司根据《关于建设项目经济评价工作的若干规定》的要求，组织十余名专家成立课题组，开展《房地产开发项目经济评价方法》的研究，经过几年的努力，于2000年完成了编制工作。 2000年9月建设部颁发了《房地产开发项目经济评价方法》，该方法是指导我国房地产开发项目可行性研究工作的主要文献。 二、我国房地产可行性研究存在的问题分析1、可行性研究过程不规范由于房地产可行性研究报告是政府有关部门审批开发项目的重要依据，也是房地产开发企业筹集资金和向银行贷款的重要依据，因而一些房地产开发项目为了能够争取到政府有关部门的批准，为了筹集到更多的开发建设资金，在进行可行性研究时，不是从实际出发、实事求是，而是千方百计地拼凑事实，得出项目在技术、经济上均可行的结论。 这就使得房地产开发项目可行性研究成了为“可行”而研究，失去了可行性研究本来应有的意义。 2、忽视定性分析工作房地产可行性研究需要定量分析与定性分析并重，但是，在实际工作中往往偏重于定量分析，而忽视定性分析。 究其原因有两个：第一是定量分析容易掌握，定量分析的程序及计算软件的普及，已使定量分析成为非常轻松的工作；第二是定性分析要求对房地产开发项目进行具体分析，除了进行项目本身的基础设施环境分析外，还要进行国家政治因素、政策法规及税费因素和经济因素分析，难度相对较大。 3、财务评价方法及指标参数不够合理和科学房地产开发项目财务评价是房地产项目可行性研究中的重要组成部分，是房地产项目决策的重要手段。 目前我国房地产企业的开发项目可行性研究报告是依据《房地产开发项目经济评价方法》一书编制的，而建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》很大程度上是在《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）一书的指导下编制的，虽然评价方法上更贴近房地产经济评价的实际，但还是没有建立起以市场经济为指导的评价方法与参数体系。 另外，《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）发布时间为1993年4月，距今己经有14年的时间，这14年当中，我国经济发生了巨大的变化，特别是房地产业，从1993年以后发生了很大的变化，1998年，取消福利分房，房地产业的发展更是突飞猛进。 在这种情况下，《建设项目经济评价方法与参数》与实际情况出现了一些不适应。 如基本报表与辅助报表的设计不符合房地产投资项目财务评价的要求。 众所周知，财务评价中，行业基准收益率有非常重要的参考价值，是评判项目是否可行的一个重要依据，但《建设项目经济评价方法与参数》中没有房地产行业的基准收益率，因此给房地产财务评价带来不便，同时也降低了该参数的实用性。 三、可行性研究的改进对策1、提高人员素质，建立投资责任追究制度要提高房地产可行性研究准确性，必须提高可行性研究人员的素质。 从某种意义上讲，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识；另外，可行性研究人员还应具有职业道德，保持中立态度，不以决策者意志为转移。 所以，应出台相关的措施，建立投资责任追究制度。 工程咨询部门和单位应有相应的责任约束，对不遵守职业道德的，要依法追究有关责任人和单位的法律责任。 2、加强定性分析工作，做到定量分析与定性分析并重房地产可行性研究需要在实际工作中加强定性分析工作，特别应加强房地产开发项目投资环境分析工作。 房地产开发项目投资环境分析是房地产开发项目可行性分析的重要内容，也是房地产企业发展谋划的根本前提，分析房地产投资环境有利于房地产企业寻找发展机会，避免环境威胁。 一般来讲，对具体某个投资者而言，投资环境是无法改变也是不可控制的。 尤其在投资前期，充分了解和把握投资环境，对于制定正确的房地产投资方案，做出正确的房地产投资决策意义重大。 因此，在房地产可行性分析中切实做到实事求是，定量分析与定性分析并重。 3、健全房地产财务评价指标参数标准，建立可行性研究数据库由于房地产开发项目具有很强的区域性，不同城市的房地产开发项目衡量项目可行性的标准不同。 并且由于衡量的方法的误差，也会影响到可行性研究的准确程度，所以在对房地产开发项目进行可行性分析的时候应该注意到这些问题。 尽快根据各个城市近十年的资料，建立健全房地产财务评价指标参数标准。 在可行性研究工作中，信息的获取与筛选是至关重要的工作。 信息的缺失与误差，可能给可行性分析带来巨大的误差，有时会是灾难性的后果。 研究人员应当加强对信息的收集、整理工作，将市场上分散的信息整理为可靠的数据库，为可行性研究提供支持
国九条的内容是什么？
（一）落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长。 综合运用存款准备金率、利率、汇率等多种手段，保持银行体系流动性充分供应，追加政策性银行2008年度贷款规模1000亿元。 （二）加强和改进信贷服务，满足资金合理需求。 鼓励地方政府通过资本注入、风险补偿等多种方式增加对信用担保公司的支持；设立多层次中小企业贷款担保基金和担保机构，提高对中小企业贷款比重；对符合条件的中小企业信用担保机构免征营业税；建立农村信贷担保机制，扩大农村有效担保物范围，积极探索发展农村多种形式担保的信贷产品；积极扩大住房、汽车和农村消费信贷市场。 （三）加快建设多层次资本市场体系，发挥市场的资源配置功能。 稳定股票市场运行，推动期货市场稳步发展，扩大债券发行规模，优先安排与基础设施、民生工程、生态环境建设和灾后重建等相关的债券发行。 （四）发挥保险的保障和融资功能，促进经济社会稳定运行。 积极发展“三农”、住房和汽车消费、健康、养老等保险业务，引导保险公司以债权等方式投资交通、通信、能源等基础设施和农村基础设施项目。 （五）创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。 （六）改进外汇管理，大力推动贸易投资便利化。 适当提高企业预收货款结汇比例，方便企业特别是中小企业贸易融资，提高外汇资金使用效率，支持外贸发展。 （七）加快金融服务现代化，全面提高金融服务水平。 进一步丰富支付工具体系，扩大国库直接支付涉农、救灾补贴等政府性补助基金范围，优化出口退税流程，继续推动中小企业和农村信用体系建设。 （八）加大财税政策支持力度，发挥财政资金的杠杆作用，增强金融业化解不良资产和促进经济增长的能力。 （九）深化金融改革，完善金融监管体系，强化风险监测和管理，切实维护金融安全稳定。
