中房报记者 田傲云 北京报道
“现在店里都没人，都出去带客户看房了，最近半个月门店带看量翻了3倍，忙不过来了，近半月我们门店成交量创下过去3个月新高。”北京市朝阳区一房产中介机构人士告诉中国房地产报记者。
市场变化就在一瞬间。过去几个月，北京二手房市场还弥漫着一种“‘老破小’不抗跌，不降价还会更低”的紧张氛围。
4月的最后一天，北京楼市迎来了一股春风，出台了限购优化政策，允许已经拥有住房达到限购套数的家庭，在五环外新购一套商品住房。但新政的出台并没有立即改变“以价换量”的局势。
就在市场陷入胶着状态时，5月17日央行又发布了一系列楼市新政，降低了首套房贷首付比例，取消了商贷利率政策下限，公积金贷款利率也降到了历史最低。
尽管北京未全部实施，但新政刺激下，北京二手房市场开始出现微妙变化。二手房挂牌总量开始呈现下降趋势，看房的人越来越多，成交量也逐渐回升。随着市场的回暖，部分业主开始拒绝那些想要继续压价的买家。
北京市住建委网签数据显示，5月北京二手房网签量为13383套，环比4月上涨0.2%，同比去年5月也上涨3.1%。
但成交量的回升并不意味着楼市要“反转”，“从绝对值上看，月度成交1.3万套仍处于市场中位成交水平。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，“5·17”新政为市场释放了积极信号，市场预期小幅提振，但市场后市还需观察。
北京二手房市场热了
最近半个月，刘女士的心便随着北京的楼市调整起伏不定。
从2024年3月开始，每当空闲时光，她就沉浸在各种购房软件中。她收藏的房源名单上已有几十套心仪的二手房，这些房子或是户型优越，或是位置便利，或是楼龄新。
但面对北京楼市长期以来的低迷，刘女士始终保持着谨慎的态度。毕竟，首付上百万元对于普通家庭来说是一笔不小的数目，再加上每月的房贷压力，让她在出手前犹豫不决。
然而，市场的变化总是让人措手不及。最近半个月，刘女士发现她收藏的部分房源信息开始频繁更新，不是已售出就是下架。她急忙联系房产中介人士，得知近期楼市成交量有所上升，业主们的信心也开始逐渐恢复。
“真没想到北京市场回暖得这么快。”刘女士感慨道，原本以为可以慢慢挑选心仪的房源，没想到市场变化得如此迅速。
考虑到长时间通勤对生活质量的影响，刘女士看中的房源位于北京市区近地铁位置，价格适中、户型合理、位置优越、楼龄较新。
就在她准备出手之际，却发现同户型的房源议价空间已经大幅缩小。“挂牌价318万元的房源，5月初的底价还是265万元，现在则称只能谈到290万元左右。”刘女士告诉记者。
与此同时，高涨的情绪也开始在市场间悄悄传递。
李先生的房子是一套位于北京市朝阳区东北四环的62平方米两居室，他的房子已经挂牌出售了许久，始终无人问津。原本已经准备接受大降价出售的命运，但新政策的出台让他看到了希望，“是时候再等等看了。”
果然，市场开始发生了变化。原本冷清的售楼处变得热闹起来，看二手房房的人络绎不绝。李先生的房子也开始受到了关注，有几个买家甚至表示出了购买意愿。
“没有谈成，买家想280万元左右买，但现在政策这么好，我暂时不会接受大降价了。”李先生表示，我的房子是2023年6月挂牌出售，挂牌价331万元，中间降了20万元，现在挂牌价311万元。
不仅仅是李先生，许多房主都开始对市场抱有更高的期望。张女士就是其中之一。她认为，自2024年5月中旬以来，北京各小区的成交量都有小幅上涨，虽然市场整体仍处于买方市场，但议价空间已经开始缩小。
不过，麦田房产人士告诉记者，目前市场整体仍处于买方市场。“5月份二手房议价空间和4月相比扩大0.1个百分点，议价空间处于历史高位，市场仍处在以价换量阶段。”
购房者开始出手了
作为楼市风向标，北京率先在二手房市场方面传递起乐观情绪。
诸葛数据研究中心数据显示，5月份一二线城市市场情绪指数改善回升，分别为-0.84、-0.85，均较上月上升0.02。从5月同比数据上看，一线城市齐升，北京、上海、深圳二手住宅成交分别同比上升3.1%、18.3%、47.9% ，均跑赢去年5月成交水平。
来自贝壳找房的数据显示，新政前（5.2~5.8），杭州二手房网签量约1150套，新政后一周（5.9~5.15），有超过2000套二手房网签，网签量几乎翻倍；日均带看量4400组，达到了2023年以来最高峰。
与此同时，该平台的二手房挂牌量也在激增，每天新增挂牌量1000多套。
“这段时间成交比之前好，但整体价格相比之前有所下降。”杭州打浦桥东新路德佑地产门店经理表示，周边九龙仓88平方米的次新房此前成交价约660万~670万元，现在实际成交价约560万~570万元，较之前下降100万元。打铁关山村1997年左右楼龄的“老旧小”房源，总价在200万~300万元，最近成交较好。
不少房东也借此机会将手里一直卖不掉的存量二手房降价售出，卖掉老房子后置换新房。
在上海，随着“5·27”楼市新政的出台，各式各样的购房者纷纷涌现。有的是辛苦打拼了三年，终于拥有了购房资格的年轻人；有的是为了给孩子更好的成长环境，打算再买一套房的二孩家庭。
“本来只有42个月社保，按照老政策没有买房资格。”上海的吴先生表示，新政出来后他也开始看房，“相对前几年，现在价格降了不少，如果有合适的随时准备入手。”
在诸葛数据研究中心重点监测的50城中，5月份，有36个城市情绪指数呈现上升态势，较上月增加28个，流露出市场情绪改善的迹象。
“重磅利好政策的密集输出对市场情绪具有一定提振作用，尽管并未使市场情绪完全摆脱底部特征，但也暂时止住了持续的下跌情绪。”王小嫱表示。
尽管有所回暖，但后续市场如何还需持续观察。国家统计局数据显示，二手房价格自去年10月环比、同比首次均出现下降后，直到今年5月仍呈现下降态势。
从全国成交数据上看，市场下行趋势明显。诸葛数据研究中心数据，5月份，100个重点城市二手住宅市场均价为14492元/平方米，环比下跌0.89%，连续下滑15个月，市场仍处于调整趋势中。
王小嫱预判，整体来看下半年的政策环境好于上半年，预计市场成交量表现将好于上半年，价格上看，短期仍难以扭转下滑态势。“当前购房者入市较为谨慎，市场预期根本性扭转还需要时间，虽然下半年市场有望好于上半年，但上升幅度不大。”
北京二手房成交大涨能否主导房价走势？
近日，北京二手房成交大涨引发热议，二手房市场的反弹能否主导北京房价的走势，并进而引起房地产市场的连锁反应？目前答案尚未知，但滞缓这一连锁反应的唯一办法就是增加供应，从政府部门的表态来看，这似乎也引起了他们的重视。 与2012年12月的数据相比，北京一家房地产中介公司市场研究院监测发现，2013年1月，70个城市中二手住宅价格环比上涨的城市达到46个，比上月增加了11个；另外，新房价格环比上涨的城市达到53个，比上月增加了1个。
北京的房子现在要不要买？
首先，从目前北京一手市场的情况来看，虽然他们都打出了各种促销优惠的旗号，但据他们售楼人员反映，他们即将新开盘的项目很有可能还会上涨。虽然有“降价”和各种“促销”活动，其实所谓的“降价”也只是一种营销战略，但实质并没有发生变化。再来看二手市场的真实情况。有一部分客户会时刻在中介门店的房源前驻足观看，亲自询问二手买卖价格的客户较之年前确实出现的明显的增长。据我爱我家的一位置业顾问介绍，年前由于受“拐点论”的影响，很多想置业的人一直处于观望态度，所以二手房的买卖市场有些低迷。但随着时间的变化，大家也可以看到，北京楼市并没有发生本质的变化，仅二手市场来看，年后北京的二手买卖价格还出现了小幅度的上扬。
为此，业内人士指出，买房买在最低点几乎是一个难以实现的理想状态，对于自住型购房者来说，继续观望的同时，很可能也会冒房价恢复上涨的风险。因此，从宏观来看，中国经济还会健康稳步的发展，人民币升值的速度加快，那么房价也绝对没有长期低迷的可能。
谁才是房产经纪的颠覆者
进入2015年，互联网思维的热度依然不减，这一次受到冲击的是房地产经纪行业。 先是链家地产提出“羊毛出在猪身上”的盈利模式，大幅提高了经纪人的提佣比例，最高至70%，将公司的经纪业务的利润让员工分享，而将盈利点放在了经纪业务之外的增值业务和衍生业务上。 链家地产推出的“家多宝”理财业务就是首先推出的金融衍生业务，链家地产期望借助互联网思维来颠覆房地产经纪业务。 思源经纪的变革亦令人吃惊，1月13日，思源宣布将经纪佣金从2.7%大幅降低到1.5%。 同时，思源旗下互联网模式的房通网一期正式上线。 房通网砍掉中间环节、直接对接客户，按照城市、片区、小区、套房四级构造网站体系，客户不仅能在网站看到小区全部的在租在售房源，而且所有信息均是100%透明、100%真实、100%唯一。 按照思源房通网的说法，其旨在打造和引领一个没有欺诈、追求真实的新的互联网二手房时代。 思源和链家的开年血拼，都打着互联网思维的旗号，到底谁是房产经纪的颠覆者？谁才是真正的互联网思维代言者？低佣金 vs 高佣金：去中介化的大势房产经纪行业最主要的收入来源就是佣金，长期以来，房产经纪企业就是借助买房人和卖房人之间信息不对称来获得这份收入。 但是，从政府相关监管机构的角度来说，一直在谋求降低这部分的成本。 例如，早在2011年8月，北京市发改委就要求二手房中介费执行下调新规，住宅买卖佣金统一下调0.5%，且不得另行收取咨询费、信息费、看房费、代书费等费用。 然而，房产中介企业一直以来都执行平均2.7%的佣金收费标准，也就是说基本都是按照政府规定上限收取。 在实际执行中，除了链家因为市场份额最大不执行优惠外，其他中介或多或少有一些优惠。 思源此次将2.7%的佣金潜规则几乎减半，只按照1.5%来收取，不啻于给房产经纪行业投下了一颗重磅炸弹。 一鲨认为，互联网的本质是去中介化，房产经纪的盈利模式就是借助买房人和卖房人之间的信息不对称获取利润。 但是互联网就是为了解决信息对称而生的，互联网因为可以将买房人和卖房人进行直接对接，所以从长远来看，房产经纪行业的佣金下降甚至消除是大势所趋。 从这个角度来说，思源的低佣金是互联网思维，链家的高佣金是伪互联网思维。 用户为中心 vs 经纪人为中心：基因决定命运互联网去中介化毕竟是一个长期过程，当下房产经纪企业的核心工作还是在对经纪人的争夺上。 因为经纪人通常都有自己的房产资源，谁获得了经纪人，谁就能赢得市场，这是链家祭出“70%提佣比例”的原因所在。 思源的变革版图里面也包含了对经纪人的关注，给经纪人开出的底薪是4000-1万元/月，并且将经纪人的提佣点位由原先的分等级提佣变成了30%-80%的水平。 目前，二手房行业经纪人提佣比例的平均水平一般不会超过30%，针对链家的“70%提佣比例”，思源集团董事长陈良生如此分析：“提佣比例达到70%在行业内根本做不到，毕竟企业是以盈利为目的，因此思源地产做不到也不会吹牛”。 有意思的是，链家和思源针对经纪人佣金的调整反映了两家企业老板的基因，可以说基因决定了企业导向。 链家地产董事长左晖站在链家的角度，经纪人是促成房产交易的关键，做好经纪人服务就能水到渠成坐收庞大的交易收入。 陈良生在1994年创办思源集团，20年的过程中其几次因为固执的坚守信念，不惜一切代价保护客户利益，使得思源赢得捍卫客户利益的行业口碑，成就如今每年千亿级的销售额。 这或许可以解释链家和思源在对待经纪佣金上的不同，链家是通过提高对经纪人的佣金分成来拉拢经纪人，思源则是从客户角度出发，降低佣金比例，薄利多销，客户满意了，客源自然会多，客源增多了，经纪人的收入也自然会提高。 聚焦vs多元化：极致客户体验的核心思源和链家在对待业务收入模式上也有不同看法，思源是聚焦在房产经纪上，通过回归互联网本质的降低成本、高效连接来提升客户体验，从而实现收入。 例如，将佣金从2.7%降低到1.5%，就是低成本的互联网模式的体现；又如上线房通网，将买房人和卖房人直接对接，就是实现高效连接的互联网模式的体现。 反观链家，则是走多元化的路线，开始向金融理财等增值和衍生业务扩展。 但是，互联网思维的重要元素是聚焦，少就是多，只有聚焦才能带来极致的客户体验，从而才能带来业务量的扩展。 将经纪佣金多数分享给经纪人固然可以在短期内拉拢经纪人，但是随着互联网的发展，高佣金是不可能长久的，这也意味着经纪人的高佣金分成也是不现实的。 此外，链家增值和衍生业务的发展，有赖于房产经纪业务的基础，如果幻想继续通过高佣金获取高收入，那么房产经纪业务的基础也是不牢固的，增值业务和衍生业务的未来可想而知。 思源和链家之所以走出这样的路径，也是由其现有状况造成的。 链家有1500家以上的线下店面、多个经纪人，非常重，虽然喊出互联网模式，但很难甩掉包袱，用互联网革自己的命；思源只有50家门店，是轻模式，所以能自降佣金，推出房通网，看似是革自己的命，其实是面临大势，顺势而为。 互联网大潮，顺之者昌，逆之者亡，房产经纪行业的变革，只是一个缩影。
