2019年至2023年间贷款买房的人，心理越来越不平衡，期间贷款买房普遍要接受一个条件：贷款利率上浮，尤其是北京，直接上浮55BP，“517新政”之后，购房贷款利率不再设置统一下限，首套房贷利率全国大范围内出现下浮，大批城市对二套房贷款利率也实行下浮政策，与存量买房贷款利率之间形成巨大息差，让先一步“上车”的人郁闷难平。
与此同时，其中还有一批在2019年至2021年房价高点“上车”的人，正在接受存量贷款高利率和资产缩水的双重暴击，较高的贷款成本和动则几十万的资产贬值，让他们焦虑，又无奈，不得不开始“俭省节约”，控制自己的消费欲望，设法提前还贷。
而造成这一切的，仅仅是因为“买入”时间不同。
5月28日晚上20：53，慧慧在一个只有几个私密好友的小群里发了一条消息：
她和老公背着300万房贷，已经还了两年多。
5月7日，是他们的房贷定价日，随着LPR的不断下降，她在每年5月7日前后都会兴奋一段时间，因为“5月7日”意味着她的还款金额会下降。
今年的5月7日，也与往常一样。只不过，这次她只高兴了10天。
10天之后，定调去库存的全国楼市新政出台，降首付、降利率的政策力度史无前例，一线城市楼市开始出现企稳迹象。
慧慧也希望政策能惠及自己，但深圳发布地方版政策之后，她的愿望落空了。
去年LPR第一次下降出现在6月份，恰好在她的重新定价日之后，她“没有赶上”。
去年6月至今年5月，LPR下降两次，从4.3%降至3.95%，也意味着慧慧的房贷利率执行上浮30BP之后，“从4.6降低到4.25。”
今年5月7日重新定价之后，她迫不及待的算了一笔账：每个月可以少还449元。
有了娃之后，这是一笔“大钱”。
当时，她迫不及待在群里宣布了这个“好消息”，她的朋友还调侃她：
“看看我们多没出息，为了不到500块开心成这样。”
她的房贷利率与深圳新政发布之后的新增房贷利率，正好又差了35个BP，“又是一个449元”，她说，如果能跟着下降，两项累计，一个月少还1000块钱，就够给娃多买点东西了。
但是，她咨询银行之后，便发现后面这个“449”，她享受不了了。
和慧慧一样盼着存量房贷下降的深圳购房者中，有人特意跑到市民生诉平台去咨询，得到了官方版本的回复：
新政之前发放的个人住房贷款，按原来的政策执行，继续维持上浮30BP。
慧慧说：“利率太高了，我晚上想房贷想到睡不着。”
深圳市官方回复截图
庾欣是慧慧群里的好友之一，她更“悲催”。
她的房子在北京，是为了孩子上学而不得不买的学区房，购房之初的贷款将近400万，利率上浮55BP。
自从背了房贷，她老公就开始“谢绝”一切不必要开销，为的是能 提前还贷 。
2019年11月至今，LPR下降8次，而存量购房者每年只有重新定价日一次下调机会，为了能降低还款压力，同时及时获得LPR下降后房贷利率同步下降的“福利”，大批的人会被迫选择提前还款。
因为提前还款（选择缩短贷款年限）会触发贷款合同的重新签订，重签合同的利率会按照最新的LPR计算（浮动部分不变），不用再等到下一年的重新定价日。
今年2月20日，5年期以上LPR降为3.95%，庾欣又拉着老公一起，把半年多“省吃俭用”存下来的钱申请了提前还款，这样她的房贷利率就可以提前降到4.5%（3.95%+55BP）。
5月17日全国楼市新政发布至今，北京一直没有出台地方性政策，但庾欣还是迫不及待去咨询了自己的贷款银行，虽然答案在她的意料之中。
庾欣与银行客户经理对话
2023年下半年开始，北京的学区房也跟着楼市大盘一起下降，挺了几十年的学区房神话，正在褪去光环。
房价下跌，更加刺激了在利率高位贷款的买房人。为了弥补一点房价下跌的损失，庾欣和老公只能想更多的办法提前还贷，以降低高昂的贷款买房利息成本。
众多方法中，就包括借消费贷，进行贷款置换。
在北京，目前个人可以借到的消费贷利率多在3-3.5%之间，和4.5%的房贷利率形成了至少20%以上的差额，这笔账谁都能算得清楚。
但是借了消费贷之后，虽然总的贷款利息成本降低了，短期还款压力却增加了，因为消费贷可贷款的年限比较短，每月的实际月供会高于之前的房贷金额。
有了两笔贷款要每月还款，庾欣和老公不得不更加省吃俭用，不敢有额外的“计划外”消费。
光光2020年在北京朝阳区买了一套老破小，因为结婚。
小夫妻两人看了很多个板块，最终选择在年轻人扎堆的朝青板块落脚，一套55平米的小两居，二手房，总价300多万，即使是首套，光光的房贷利率也是LPR+55BP。
他们初期的房贷利率是5.2%，当时两个人还庆幸没有在LPR 4.85%时高位入场的。
没想到，很快就成了“大傻竟是我自己”。
“现在的利率是4.5%（3.95%+55BP），但仍然远远高于现在的城六区首套房贷利率4.05%。”光光说，不仅背着高额的利息，房价也一直在降，面临资产缩水的压力，“坑死了。”
有时候，光光和媳妇会因为房贷的事情吵架，实际上他们彼此心里清楚，压力太大了，情绪就需要有一个宣泄口。
为了降低利息成本，同时也是降低心理压力，光光也选择了提前还贷，为了能一次多还一点，他们开始跟朋友借钱。
虽然跟朋友借钱最长只能借1-2年，也一样给对方利息，但怎么算都要比高息房贷合算。
同时，他们也在后悔，当时选择的贷款行是民生银行，为的是能少交一点首付，多多贷款，把一些钱留在装修和生活，“民生银行能给评估价高一些，不然贷不出200多万。”
“现在房子比买的时候降了50多万，前三年还款还的大部分又是利息……”光光的话没有说下去，对话仿佛像不跟着市场浮动的房贷利率一样，被定格了。
光光的房子跌了50多万
张天艾一度把贝壳找房APP卸载了，最近又“偷偷”装了回来，只为看一眼，好知道自己2022年买房至今亏了多少。
“我这两天心情跌宕起伏，一想到房价跌了好多万，然后呢，还要还那么多月供。”她说，自己在的公司今年业绩下滑，她也被降薪了，虽然想提前还款，但是有心无力。
买房至今约两年， LPR不断下降，政策端从抑制买房转向鼓励买房，市场急剧变化，不变的只有自己的房贷利率上浮幅度 。
两年之内，每月还款下降了约500元，与15%以上的房价下降和降薪幅度相比，不值一提。
“我希望房贷利率至少能给我们取消加点。”她感觉自己就像许了一个愿望。
在“517”楼市政策发布不到半个月之后，国家金融监管总局发布了2024年一季度银行业保险业主要监管指标数据情况。
数据显示，银行业保险业呈现银行息差持续收窄，利润表现较弱，不良贷款率基本持平的那个特点。
今年第一季度，商业银行净息差为1.54%，较前一个季度的1.69%下滑15个基点，再次创下历史新低，净利润同比增速也从2023年的3.2%降至0.7%，下降2.5个百分点。其中，国有大行、民营银行净息差下滑最为明显。
数据说明，银行对存量房贷降息动力不足。
但现实情况是： 新旧房贷之间的巨大落差，在前几年贷款买房的人心里已经成为巨大的心理压力和机会成本，成为一个在家庭层面上需要被解决的问题 ，如果没有官方渠道，他们会选择用自己的方式，通过提前还款等方法减少这种落差，同时降低自己的消费预期。
“稳楼市救市的目的是救经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费”，中原地产首席分析师张大伟表示，“如果存量房贷利率再降点，那对普通老百姓来说，每个月又可以多点钱去消费。”
目前的购房政策在鼓励新买房的人加杠杆，但高位贷款买房的存量房业主，觉得自己成了大冤种，开始义无反顾地加速降低杠杆。
（应采访者要求，慧慧、庾欣、光光、张天艾均为化名）
什么是骗房贷现象骗
2008年10月29日又一次降息后，我国出现了存贷款利率倒挂现象。 银行五年期定期存款利率是5.13%，五年期以上贷款利率是7.2%。 按照新的房贷政策，首次购房可以获得最高7折优后，这样实际房贷利率最低可以降到5.04%，这个数字低于5.13%的5年期存款基准利率。 确实如此,该段时间内,存在利率倒挂,这为利率下降提供了一个信号,利率肯定还会下降,结果是在11月27日,基准利率下降了108点,这是破天荒的下降幅度,11月份由于经济下滑,通货膨胀率下降到2.4%,一直的负利率现象已以扭转,经济进行通货紧缩通道,又为利率进一步下降提供空间,结果是2008年12月23日,再次调低贷款基准利率.应该说根据国际经济的情况,全球大规模减息的背景下,中国的减息还有空间.国家政策导向拉动内需,房产市场的拉动是一个重要的选择,因为房产市场的拉动可以拉动100多个产业.但国家7折优惠利率政策出台后,对银行当然是不利,银行是经营货币的企业,以盈利为目的的,所以各大银行都没有及时制订实施的细则,直到2009年1月1日,四大银行才作出对存量房贷原已享受85折优惠的的未还清部分实施7折优惠,并且在具体实施中设置了还款逾期或信用不良的不打折的条件.有的地方还设置了需要上交500元费用的规定,有些地方设置了总额大于30万才可以优惠的特别性政策.但对于存量房贷还是有限的,并且都在2009年1月实施,这时存款利率已经下调了,银行利润空间还是有的,银行倒挂损失的仅是在10月27日以后到11月27日这段时间内增量贷款与存款的倒挂利差.
存量房贷利率优惠政策
无论是85折优惠，还是7折优惠，都是指商业房贷而言，公积金贷款是不能享受利率优惠的。 公积金贷款的利率本身就优惠了。 如五年以上最新商业贷款基准利率为5.94％，七折优惠的来4.158％。 公积金贷款五年以上利率为3.87％。
利率下降了，房贷还款金额会减少吗？下降多少呢？
肯定要少还了，而且少了很多，你可以算一下(提醒一下：使用网上的计算器适用于新贷款客户，老用户是不正确的）： 等额本息还款额=贷款余额*月利率*（1+年利率/12）^剩余还款期数/（（1+年利率/12）^剩余还款期数-1） 每月缴款时银行给你打的还款明细里应该有这些参数，自己算吧。
