核心观点
新房：
房企半年度冲业绩期+“517”地产新政的支持下，6月新房成交同比降幅持续收窄；上半年累计同比下降38%。 6月40城新房成交面积环比+23.2%，同比-17.6%，同比降幅较上月收窄17.7pct。上半年累计新房成交面积同比-38.4%。从我们观察到的情况来看，7月以来政策效果已经边际减弱，成交环比转弱，但由于去年7月基数较低，同比降幅或持续收窄。
6月各城市能级新房成交环比均正增长，同比降幅均收窄，其中一线城市新房成交修复程度好于二线与三四线城市。
1）一线城市：6月新房成交面积环比+35.3%，同比-16.0%，同比降幅较上月收窄14.7pct； 上半年累计同比-32.0%。其中4月末以来，北上广深四个一线城市政策均有不同程度松绑，刺激了一波前期客户入市，6月新房成交面积环比增幅均在30%以上，广州同比+7.8%，北京政策调整相对较晚，6月同比降幅略有扩大（同比-27.5%），上海、深圳6月同比降幅均收窄。
2）二线城市6月新房成交面积环比+16.4%，同比-15.5%，同比降幅较上月收窄23.7pct；上半年累计同比-30.6%。受季节性因素影响，多数城市环比增长，其中杭州、南京、苏州、南宁等城市迎来了阶段性放量，新房成交面积环比增速均超过60%，武汉、福州同比出现正增长，济南、成都市场热度下降，同环比均出现负增长。
3）三四线城市6月新房成交面积环比+27.5%，同比-23.2%，同比降幅较上月收窄6.8pct；上半年累计同比-37.8%。三四线城市分化显著，金华、江门、佛山新房成交同环比均正增长，台州、温州、扬州新房成交环比增长，其余城市同环比均下降。
预判下半年，我们认为，成交总量规模将延续弱复苏，新政效应持续发酵，同比降幅有望进一步收窄。预计核心一二线城市短期受新政影响，市场活跃度提升，释放了一波此前积压的购房需求，但随着需求逐渐释放完毕，政策效果边际减弱，市场的持续性修复仍依赖于后续政策跟进节奏和力度、居民收入预期的改善以及房价出现企稳；而对于多数弱二线和三四线城市而言，短期信贷政策的调整效果一般，后续若无能增强居民购买能力的新政出台，成交大概率难现改善。
二手房：
6月二手房成交同环比增速均为正，517新政起到了一定带动效果；上半年累计同比下降11%。 6月18城二手房成交面积环比+3.9%，同比+17.6%，由负转正，增速较上月提升了25.4pct；上半年18城累计二手房成交面积同比-10.5%。
整体而言，上半年二手房成交量降幅小于新房，主要原因在于二手房因业主降价（二手房房价下降幅度大于新房）、挂牌量上升，因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。
预判7月，我们认为二手房市场预计将持续改善，一方面受益于新政落地，另一方面，二手房业主的适当降价或一定程度上促进需求释放。
6月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为15.3%、2.9%、-3.8%，同比增速分别为35.1%、21.7%、-18.2%，一线城市同比增速较上月提升了29.5pct，连续两个月同比正增长，二线城市同比由负转正，增速提升了31.3pct，三四线城市同比降幅较上月收窄了4.6pct。一、二、三四线城市上半年二手房成交累计同比增速分别为-3.9%、-11.1%、-20.2%。
具体城市而言，从同比来看，除苏州外，其余一、二线城市6月二手房成交量同比增速均转正，而三四线城市同比多仍呈现下滑态势，仅扬州同比微增2%；环比来看，除青岛、成都外，其余一、二线城市环比增速均为正，三四线城市中仅东莞、金华、吉安、衢州环比正增长，其余环比下降。
库存与去化：
库存规模环比下降，去化周期环比持续拉长。 截至6月末，我们跟踪的12城新房库存面积环比-1.0%，同比-3.2%；整体去化周期为20.4个月，环比+0.3个月，同比+7.3个月。
一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-0.7%、-1.3%、-0.6%，同比增速分别为-0.04%、-8.4%、-1.6%。一、二、三四线城市去化周期分别为21.0、17.3、64.2月，一、二线城市环比分别提升0.3、0.2个月，三四线城市环比下降1.3个月，一、二、三四线城市同比分别提升14.7、7.0、34.4个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在12个月内。
重点城市项目开盘去化率：
6月受房企年中冲刺业绩、房企推盘积极性略有回升的影响，重点城市去化率与上月基本持平，沪穗杭新政刺激活跃度提升。 根据克而瑞，重点城市6月平均开盘去化率为27%，较上月环比微降1个百分点，同比下降17个百分点；和一季度相比微增3个百分点，去化率仍处于低位波动。
具体而言，上海、广州、杭州得益于利好新政刺激，短期市场活跃度提升，去化率环比持增；西安、昆明、嘉兴、珠海等得益于供应结构调整，因核心区高性价比楼盘入市带动整体项目去化率稳步回升；而长沙、天津、合肥、郑州、济南等6月去化率回落，主要是因为供给结构问题，改善客户持续观望，市场暂无明显升温迹象。
土地市场：
6月土地市场供地节奏不及去年同期，土地成交规模也延续低位。 6月全国（300城）成交土地建面环比+12.7%，同比-22.3%，同比降幅较5月收窄了14.1pct。
从市场热度来看 ，6月全国（300城）楼面价1138元/平，环比+28.7%，同比-30.7%；土地溢价率2.9%，环比+0.5pct，同比-2.7pct。部分城市土拍热度点状回暖，例如南京因低密宅地推出，6月3宗宅地均溢价成交，河西新城和夫子庙地块均高溢价成交（超过15%），整体溢价率升至15.8%，刷新了2023年以来南京月度溢价率记录；青岛崂山区本月也有高溢价地块成交，楼板价高达39516元/平，刷新了青岛的单价地王；月末杭州土拍也出现了三成以上的高溢价。
上半年全国（300城）成交土地规划总建面10.5亿平，同比-20.5%，成交总价10.4亿元，同比-32.7%，平均溢价率3.4%，同比-1.6pct。
房企：
1）销售：百强房企6月单月销售同比降幅大幅收窄，上半年累计降幅仍有四成。 百强房企6月全口径销售额同比-18%（前值：-36%）；权益口径同比-8%（前值：-33%）。各梯队单月销售同比均改善，CR5、CR10、CR20单月权益口径销售额同比增速转正。TOP20房企中，6月单月销售额同比增速为正的房企有：中建壹品、保利置业、中铁建、中海、华润、滨江、越秀、绿城、保利发展、金茂。百强房企上半年全口径销售额2.0万亿元，同比-42%；权益口径销售额1.5万亿元，同比-40%。上半年房企销售整体延续筑底调整、保持低位运行，市场信心和预期修复还需时间。TOP20房企均同比下滑，但中建壹品（-3%）、绿城中国（-13%）、中海地产（-17%）降幅相对较小。
2）拿地：6月房企拿地节奏较5月略有提升，上半年累计拿地金额降幅仍有近四成。 百强房企6月拿地金额环比+50%，一方面是5月基数较低所致，另一方面南京、合肥等核心城市在年中推地吸引规模企业积极参与，但同比依旧下跌57%，与去年同期拿地金额仍有一定差距；拿地强度从5月的17%提升至 19%。 6月土地投资较多的主流房企有：建发（拿地金额88亿元，拿地强度77%）、绿城（46亿元， 26%）、中海（38亿元，8%）、保利发展（36亿元，9%）。
从累计来看，百强房企上半年拿地金额4204亿元，同比-40%；拿地强度21%，同比+1pct。根据克而瑞，今年以来房企投资愈发谨慎， 上半年仅有三成百强房企拿地 ，主要以销售TOP30房企为主，拿地金额占到百强房企拿地的82%。上半年累计土地投资超过两百亿元的企业有：建发（拿地金额322亿元，拿地强度49%）、中建壹品（239亿元，118%）、华润（239亿元，19%）、滨江（223亿元，38%）、绿城（207亿元，24%），以央国企和优质区域深耕型房企为主。 已拿地的百强房企中，有70%企业上半年拿地金额较去年同期下滑。 即便是央国企在2024年投资节奏也大幅放缓。其中，超过三成企业同比降幅超过50%，包括保利发展（-70%）、中海（-73%）等规模化的央国企。滨江、越秀等上半年拿地金额虽然在行业靠前，但依旧同比跌44%和45%。仅建发、中铁建、龙湖等跌幅小于15%。另有30%的企业拿地金额同比上涨，中建壹品、中建智地、国贸等央国企表现相对突出，同比涨幅较大。
我们认为，下半年企业拿地力度或将较上半年有所修复，在销售持续承压的背景下，各地政府相继加强调控，优化供地结构，更加精准地供地，虽然供应量收缩，但加强优质低密地块的供应，使得部分城市的土拍热度上升。
3）融资：6月融资规模和成本均持续处于低位，上半年累计融资规模降幅近三成。 6月行业国内外债券、信托、ABS发行规模417亿元，同比-44%，环比+78%，平均发行利率2.87%，同比-0.72pct，环比+0.09pct。上半年房企融资规模同比降幅近三成。上半年发行规模合计2828亿元，同比-30%，平均发行利率3.14%，同比-0.82pct。上半年保利发展、苏高新、珠江实业发行国内债券规模较大，分别为199、122、92亿元。
从到期情况来看， 2024年上半年国内外债券到期4710亿元，占全年债券到期规模的60%，下半年到期3168亿元，7、8月是到期小高峰。2025年上半年到期4037亿元，其中3、6月为到期小高峰。
中央政策：
6.7 国常会再度明确了楼市“去库存”“稳市场”政策方向，地方国企收储已建成未销售商品房是“去库存”的重要举措之一，央行也对前期已出台政策的进一步落实，保障性住房再贷款支持国企收储未售新房是监管部门支持存量商品房“去库存”的第一步，资金及配套政策有望实质性落地。
1）6月7日，国常会听取关于当前房地产市场形势和下一步工作考虑的汇报。一方面，会议再度明确“去库存”， “继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”、“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”等表述，意味着相关措施正在研究储备过程中，新一轮的支持政策或将逐渐开启。 另一方面，会议提及“顺应人民群众对优质住房的新期待”，未来“好房子”建设和供给逐渐成为共识，有利于“好房子”建设的配套政策预计将持续跟进。与此同时，促进“好房子”需求释放的政策也有望优化调整，给予改善性住房需求更多政策支持。我们认为这也潜在表达了对于好房子价格的支持，预期后续部分城市的品质楼盘价格上限将进一步放松。整体来看，本次会议进一步明确了未来楼市政策方向，去库存、稳市场、稳房价的举措有望不断跟进，也为市场释放了积极信号。
2）6月12日央行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障房工作，市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。会议强调“收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续”。
地方政策：
需求端陆续推进落实“517”信贷宽松政策；供给端“以旧换新”政策不断扩围加码。
1）6月26日，北京跟进降首付、降利率政策。 下调首付比例：首套房最低首付比例从30%降至20%，二套由城六区50%、非城六区40%调整为五环内35%、五环外30%。下调商贷利率下限：首套利率下限由城六区4.05%（LPR+10BP）、非城六区3.95%（LPR）统一调整为全市3.50%（LPR-45BP），二套利率下限由城六区4.55%（LPR+60BP）、非城六区4.50%（LPR+55BP）调整为五环内3.90%（LPR-5BP）、五环外3.70%（LPR-25BP）。多孩家庭购买第二套房按首套认定。广州在5月取消了房贷利率下限，7月广州中农工建四大国有银行已将首套房贷利率从LPR-55BP调整为LPR-75BP，此外，一些外资银行针对部分优质客户将首套房贷利率降至LPR-95BP。随着7月LPR下调，根据广州房天下，目前广州中农工建四大行及民生银行首套房贷款利率为3.1%，个别银行针对优质客户可降至3.05%甚至3%，广州银行、华润银行、浦发银行、中心银行、招商银行等首套房利率则在3.00~3.05%，汇丰、渣打对部分优质客户的利率有条件的降至2.9%和2.95%，成为首个破3的一线城市。 四个一线城市全部落地“5.17”新政，北京信贷政策的调整力度和上海基本相当。目前，除了北京、上海、深圳以外，全国基本已经全面取消房贷利率下限。
2）6月24日，海南省儋州市优化限购政策。
3）公积金政策仍是政策优化的重要方向， 北京、郑州、兰州等多个城市出台相关政策。
4）部分地区购房补贴政策持续推出。 武汉、贵阳等地对购房者发放补贴，南通、凤阳县等地对自愿放弃宅基地并进城购房的人群发放购房补贴。 供给端，多地开展“以旧换新”活动，北京等多地鼓励“以旧换新”， 采用帮卖模式；南京推出第二批以旧换新房源，12 家房企再推出 21个新建商品房项目2780 套房源；银川安排3000万元“以旧换新”购房补贴专项资金，对出售区内外自有住房后 1 年内购买银川市区新建商品住房的家庭，给予200元/平购房补贴，单套补贴面积不超过170平。
此外，国企收储未售新房成为政府力推的“去库存”模式。 6 月广州增城区、贵阳、临沧、惠州等城市均发布“国企收储未售新房”的相关公告，配套政策正在加速落地，有利于缓解企业资金压力，同时也有助于加快商品房市场去库存及增加保障房供给。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
目录
6月新房成交环比为正，同比降幅收窄；二手房成交转强，同环比均呈现正增长
新房：房企半年度冲业绩期+“517”新政支持，6月新房成交规模环比增长，同比降幅持续收窄；上半年累计同比下降38%
房企半年度冲业绩期+“517”地产新政的支持下，6月新房成交同比降幅持续收窄。 6月40城新房成交面积1326.6万平，环比上升23.2%，同比下降17.6%，同比降幅较上月收窄了17.7个百分点，降幅收窄主要是因为房企半年度冲业绩期+“517”地产新政的支持下，房地产市场活跃度边际改善，短期部分核心城市市场出现好转。 上半年40城累计新房成交面积6412.9万平，同比下降38.4%。 从我们观察到的情况来看，7月以来政策效果已经边际减弱，成交环比转弱，但由于去年7月基数较低，同比降幅或持续收窄。
6月各城市能级新房成交环比均正增长，同比降幅均收窄，其中一线城市新房成交修复程度好于二线与三四线城市。
1）一线城市：6月新房成交面积301.2万平，环比上升35.3%，同比下降16.0%，同比降幅较上月收窄了14.7个百分点； 上半年累计新房成交面积1356.9万平，累计同比下降32.0%。其中4月末以来，北上广深四个一线城市政策均有不同程度松绑，刺激了一波前期客户入市，6月四个城市新房成交面积环比增幅均在30%以上，广州同比上升7.8%，北京政策调整相对较晚，6月同比降幅略有扩大（同比下降27.5%），上海、深圳6月同比降幅均收窄。
2）二线城市6月新房成交面积679.9万平，环比上升16.4%，同比下降15.5%，同比降幅较上月收窄了23.7个百分点； 上半年累计新房成交面积3207.0万平，累计同比下降41.5%。受季节性因素影响，多数城市环比增长，其中杭州、南京、苏州、南宁等城市迎来了阶段性放量，新房成交面积环比增速均超过60%，武汉、福州同比出现正增长，济南、成都市场热度下降，同环比均出现负增长。
3）三四线城市6月新房成交面积378.4万平，环比上升27.5%， 同比下降23.2%，同比降幅较上月收窄了6.8个百分点；上半年累计新房成交面积1849.0万平，累计同比下降37.8%。三四线城市分化显著，金华、江门、佛山新房成交同环比均正增长，台州、温州、扬州新房成交环比增长，其余城市同环比均下降。
预判下半年，我们认为，成交总量规模将延续弱复苏，新政效应持续发酵，同比降幅有望进一步收窄。预计核心一二线城市短期受新政影响，市场活跃度提升，释放了一波此前积压的购房需求，但随着需求逐渐释放完毕，政策效果边际减弱，市场的持续性修复仍依赖于后续政策跟进节奏和力度、居民收入预期的改善以及房价出现企稳；而对于多数弱二线和三四线城市而言，短期信贷政策的调整效果一般，后续若无能增强居民购买能力的新政出台，成交大概率难现改善。
二手房：6月二手房成交同环比增速均为正，517新政起到了一定带动效果；上半年累计同比下降11%
6月二手房成交同环比增速均由负转正，主要是因为517新政对于成交起到了一定带动效果。 6月18城二手房成交面积827.5万平，环比上升3.9%，同比上升17.6%，同比由负转正，增速较上月提升了25.4个百分点，主要是由于517新政对于成交起到了一定带动效果。
上半年18城累计二手房成交面积4409.7万平，累计同比下降10.5%。整体而言，上半年二手房成交量降幅小于新房，主要原因在于二手房因业主降价（二手房房价下降幅度大于新房）、挂牌量上升，因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。
预判7月，我们认为二手房市场预计将持续改善，一方面受益于新政落地，另一方面，二手房业主的适当降价或一定程度上促进需求释放。
从各城市能级来看，一、二线城市同环比增速均为正，三四线城市二手房市场持续承压。 6月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为15.3%、2.9%、-3.8%，同比增速分别为35.1%、21.7%、-18.2%，一线城市同比增速较上月提升了29.5个百分点，连续两个月同比正增长，二线城市同比由负转正，提升了31.3个百分点，三四线城市同比降幅较上月收窄了4.6个百分点。一、二、三四线城市上半年二手房成交累计同比增速分别为-3.9%、-11.1%、-20.2%。
具体城市而言，从同比来看，除苏州外，其余一、二线城市6月二手房成交量同比增速均转正，而三四线城市同比多仍呈现下滑态势，仅扬州同比微增2%；环比来看，除青岛、成都外，其余一、二线城市环比增速均为正，三四线城市中仅东莞、金华、吉安、衢州环比正增长，其余环比下降。
1.3 库存：库存规模环比下降，去化周期环比持续拉长；重点城市开盘去化率基本持平
库存规模环比下降，去化周期环比持续拉长。 截至2024年6月末，我们跟踪的12城新房库存面积为1.23亿平，环比下降1.0%，同比下降3.2%；整体去化周期为20.4个月，环比提升0.3个月，同比提升7.3个月。
一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-0.7%、-1.3%、-0.6%，同比增速分别为-0.04%、-8.4%、-1.6%。一、二、三四线城市去化周期分别为21.0、17.3、64.2月，一、二线城市环比分别提升0.3、0.2个月，三四线城市环比下降1.3个月，一、二、三四线城市同比分别提升14.7、7.0、34.4个月。具体来看，6月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12个月内。
6月受房企年中冲刺业绩、房企推盘积极性略有回升的影响，重点城市去化率与上月基本持平，沪穗杭新政刺激活跃度提升。 根据克而瑞，重点城市6月平均开盘去化率为27%，较上月环比微降1个百分点，同比下降17个百分点；和一季度相比微增3个百分点，去化率仍处于低位波动。
具体而言，上海、广州、杭州得益于利好新政刺激，短期市场活跃度提升，去化率环比持增；西安、昆明、嘉兴、珠海等得益于供应结构调整，因核心区高性价比楼盘入市带动整体项目去化率稳步回升；而长沙、天津、合肥、郑州、济南等6月去化率回落，主要是因为供给结构问题，改善客户持续观望，市场暂无明显升温迹象。
土地市场：6月土地成交规模与热度延续低位，上半年全国土地成交总价降幅超三成
6月，土地市场供地节奏不及去年同期，土地成交规模也延续低位。 6月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为1.9亿平，环比上升12.7%，同比下降22.3%，同比降幅较5月收窄了14.1个百分点；一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为17.0%、37.7%、-9.7%，同比增速分别为-38.7%、4.4%、-36.8%。单看住宅用地，全国住宅类成交土地建面3963.0万平，环比上涨30.1%，同比下降36.3%，同比降幅较5月收窄了8.9个百分点；一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为80.8%、116.3%、29.2%，同比增速分别为-65.5%、-17.0%、-59.0%。
从市场热度来看，6月土拍热度延续低位，但土地溢价率环比小幅上升，主要是由于部分重点城市热度点状回暖。
从全类型土地来看， 6月全国（300城）成交土地平均楼面价1138元/平，环比上升28.7%，同比下降30.7%；平均土地溢价率为2.9%，较上月上升了0.5个百分点，较2023年同期下降了2.7个百分点。部分城市土拍热度点状回暖，例如南京因低密宅地推出，6月3宗宅地均溢价成交，河西新城和夫子庙地块均高溢价成交（超过15%），整体溢价率升至15.8%，刷新了2023年以来南京月度溢价率记录；青岛崂山区本月也有高溢价地块成交，楼板价高达39516元/平，刷新了青岛的单价地王；月末杭州土拍也出现了三成以上的高溢价。一、二、三线城市成交土地楼面均价分别6825 、2151、912元/平，环比增速分别为17.8%、52.6%、12.2%，同比增速分别为-46.7%、-35.4%、-29.0%；平均溢价率分别为0.6%、3.2%、3.8%，一线城市环比下降了2.5个百分点，二、三线城市分别上升了1.5、1.5个百分点，一、二、三线城市土地溢价率同比分别下降了7.4、1.5、1.6个百分点。
从住宅类用地来看， 全国（300城）住宅类用地成交平均楼面价为3754元/平，环比上升32.8%，同比下降26.3%。 本月全国住宅类用地平均溢价率为2.9%，环比上升0.1个百分点， 较去年同期下降3.2个百分点。一、二、三线城市住宅类用地平均楼面价为34642、6262、3546元/平，环比增速分别为-1.3%、15.7%、41.6%，同比增速分别为0.7%、-31.6%、-12.0%；土地溢价率分别为0.6%、3.8%、3.5%，一线城市环比下降了3.6个百分点，二、三线城市环比分别上升1.7、1.1个百分点，一、二、三线城市同比分别下降了8.7、1.3、1.1个百分点。
全类型土地累计成交情况来看，上半年全国土地成交总价降幅超三成，土地溢价率同比下降。 2024年上半年全国（300城）成交土地规划总建面10.5亿平，同比下降20.5%，成交总价10.4亿元，同比下降32.7%，平均溢价率3.4%，同比下降1.6个百分点。一、二、三线城市上半年累计土地成交建面分别为0.3亿平、1.7亿平、3.5亿平，同比增速分别为-29.3%、-19.6%、-19.8%；累计成交总价分别为1513.2、3465.7、2701.2亿元，同比增速分别为-41.0%、-30.8%、-35.0%；平均土地溢价率分别为4.1%、3.9%、3.1%，同比分别下降1.1、1.4、0.9个百分点。
住宅土地累计成交情况来看，上半年全国住宅类用地土地成交总价同比下降三成，土地溢价率同比下降。 2024年上半年全国（300城）住宅类用地成交土地规划总建面1.8亿平，同比下降30.0%，成交总价6614.3亿元，同比下降41.0%，平均溢价率4.0%，同比下降2.2个百分点。一、二、三线城市上半年累计住宅类用地土地成交建面分别为429.6、3641.7、4615.3万平，同比增速分别为-45.5%、-23.0%、-38.1%；累计住宅类用地成交总价分别为1241.5、2596.7、1366.4亿元，同比增速分别为-39.2%、-38.9%、-48.5%；平均土地溢价率分别为5.3%、4.8%、2.4%，同比分别下降1.8、1.5、2.4个百分点。
房企：上半年房企销售拿地降幅均达四成左右，单月销售5月以来持续改善，投融资仍然低迷
3.1销售：百强房企6月单月销售同比降幅大幅收窄，上半年累计降幅仍有四成
百强房企6月单月全口径销售同比降幅大幅收窄。百强房企6月单月实现全口径销售额4660亿元，同比下降18.0%（前值：-35.8%）；权益口径3596亿元，同比下降8.1%（前值：-33.2%）。
各梯队单月销售同比均改善，CR5、CR10、CR20单月权益口径销售额同比增速转正。 CR5、CR10、CR20、CR50单月全口径销售额增速分别为2.3%、-3.0%、-6.9%、-15.1%，CR5同比增速提升了28.2个百分点，CR10、CR20、CR50同比降幅分别收窄了24.6、24.6、20.1个百分点；权益口径销售额增速分别为22.3%、7.3%、1.6%、-5.4%，CR5、CR10、CR20同比增速提升了49.7、35.2、31.8个百分点，CR50同比降幅收窄27.6个百分点。
具体来看，TOP20房企中，6月单月销售额同比增速为正的房企有： 中建壹品（+163%）、保利置业（+87%）、中国铁建（+60%）、中海地产（+45%）、华润置地（+20%）、滨江集团（+20%）、越秀地产（+19%）、绿城中国（+12%）、保利发展（+3%）、中国金茂（+1%）。
上半年百强房企累计降幅仍有四成。 百强房企1-6月全口径销售额2.01万亿元，同比下降41.8%；权益口径销售额1.47万亿元，同比下降39.7%。从累计来看，上半年房企销售整体延续筑底调整、保持低位运行，市场信心和预期修复还需时间。CR5、CR10、CR20、CR50单月全口径销售额增速分别为-29.3%、-33.9%、-37.7%、-41.2%，权益口径销售额增速分别为-29.8%、-33.9%、-36.8%、-39.5%。从1-6月累计销售额同比增速来看，TOP20房企均同比下滑，但中建壹品（-3%）、绿城中国（-13%）、中海地产（-17%）降幅相对较小。
3.2 拿地：6月房企拿地节奏较5月略有提升，上半年累计拿地金额降幅仍有近四成
6月房企拿地节奏较 5月略有提升 。百强房企6月单月全口径拿地金额893亿元，环比上涨50.3%，同比下降57.3%（前值:-58.5%）；百强房企拿地强度（拿地金额/销售金额）从5月的17%提升至6月的19%，拿地强度同比下降18个百分点。6月百强房企拿地金额环比大幅提升，一方面是5月基数较低所致，另一方面南京、合肥等核心城市在年中推地吸引规模企业积极参与。但同比依旧下跌57%，与去年同期拿地金额仍有一定差距。百强房企6月拿地面积955万平，同比下降25.2%（前值:-41.3%），拿地楼面均价9352元/平，同比下降42.8%。具体来看，6月土地投资较多的主流房企有：建发国际（拿地金额88亿元，拿地强度77%）、绿城中国（46亿元， 26%）、中海地产（38亿元，8%）、保利发展（36亿元，9%）。
从累计来看，上半年仅三成百强房企拿地，七成企业拿地金额同比下跌。 百强房企上半年拿地金额4204亿元，同比下降39.5%；拿地强度（拿地金额/销售金额）为21%，拿地强度同比提升1个百分点。根据克而瑞，今年以来房企投资愈发谨慎，上半年仅有三成百强房企拿地，主要以销售TOP30房企为主，拿地金额占到百强房企拿地的82%。
上半年累计土地投资超过两百亿元的企业有：建发国际（拿地金额322亿元，拿地强度49%）、中建壹品（239亿元，118%）、华润置地（239亿元，19%）、滨江集团（223亿元，38%）、绿城中国（207亿元，24%），拿地金额排名靠前的房企仍以央国企和优质区域深耕型房企为主。已拿地的百强房企中，有70%企业上半年拿地金额较去年同期下滑。即便是央国企在2024年投资节奏大幅放缓。其中，超过三成企业同比降幅超过50%，包括保利发展（-70%）、中海（-73%）等规模化的央国企。而滨江、越秀等上半年拿地金额虽然在行业靠前，但依旧同比跌44%和45%。仅建发（-8%）、中国铁建（-13%）、龙湖（-7%）等跌幅小于15%。由此可见，在供地节奏放缓、缺少优质地块加持下，房企拿地意愿不强。另有30%的企业拿地金额同比上涨，中建壹品（同比+374%）、中建智地（+89%）、国贸（+29%）等央国企表现相对突出，同比涨幅较大，且拿地主要集中在一二线城市。
我们认为，下半年企业拿地力度或将较上半年有所修复，在销售持续承压的背景下，各地政府相继加强调控，优化供地结构，更加精准地供地，虽然供应量收缩，但加强优质低密地块的供应，使得部分城市的土拍热度上升。
3.3房企融资与债券到期：单月融资规模和成本均持续处于低位，上半年累计融资规模降幅近三成
6月房企融资规模同比仍下降超过四成，融资成本持续处于低位。 6月房地产行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计417亿元，同比下降44%，环比增长78%，平均发行利率2.87%，同比下降0.72个百分点，环比提升0.09个百分点。其中，国内债券发行规模211亿元，同比下降37%，环比增长100%，平均发行利率2.67%，同比下降0.77个百分点，环比下降0.05个百分点；海外债券发行21.4亿元，平均发行利率6.68%；信托发行规模2.2亿元，同比下降88%，环比提升293%，平均发行利率6.76%，同比下降0.26个百分点，环比下降0.09个百分点；ABS发行规模182亿元，同比下降53%，环比增长42%，平均发行利率2.61%，同比下降0.95个百分点，环比下降0.20个百分点。具体来看，6月首创、苏高新、金融街发行国内债券规模较大，分别为24.5、22.0、20.0亿元，平均发行利率分别2.48%、2.08%、2.80%。
上半年房企融资规模同比降幅近三成 。上半年房地产行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计2828亿元，同比下降30%，平均发行利率3.14%，同比下降0.82个百分点。其中，国内债券发行规模1827亿元，同比下降22%，平均发行利率3.03%，同比下降0.62个百分点；海外债券发行50亿元，同比下降55%，平均发行利率5.60%，同比下降1.66个百分点；信托发行规模37亿元，同比下降82%，平均发行利率6.70%，同比下降0.40个百分点；ABS发行规模914亿元，同比下降33%，平均发行利率3.09%，同比下降0.66个百分点。具体来看，上半年保利发展、苏高新、珠江实业发行国内债券规模较大，分别为199、122、92亿元，平均发行利率分别2.78%、2.28%、2.95%。
从到期情况来看，今年60%的到期债券已于上半年还清。 2024年上半年国内外债券到期规模为4710亿元（国内债券3145亿元、海外债券1565亿元），占全年债券到期规模的60%，下半年国内外债券到期规模为3168亿元（国内债券2272亿元、海外债券896亿元），7、8月是到期小高峰，到期规模分别为708、822亿元。2025年上半年国内外债券到期规模为4037亿元（国内债券2759亿元、海外债券1278亿元），其中3、6月为到期小高峰，到期规模分别为982、885亿元。
政策：国常会再度明确“去库存”“稳市场”政策方向，地方供需端政策不断扩围加码
中央层面，6.7 国常会再度明确了楼市“去库存”“稳市场”政策方向，地方国企收储已建成未销售商品房是“去库存”的重要举措之一，央行也对前期已出台政策的进一步落实，保障性住房再贷款支持国企收储未售新房是监管部门支持存量商品房“去库存”的第一步，资金及配套政策有望实质性落地。
6月7日，国常会听取关于当前房地产市场形势和下一步工作考虑的汇报。一方面，会议再度明确“去库存”， “继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”、“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”等表述，意味着相关措施正在研究储备过程中，新一轮的支持政策或将逐渐开启。 另一方面，会议提及“顺应人民群众对优质住房的新期待”，未来“好房子”建设和供给逐渐成为共识，有利于“好房子”建设的配套政策预计将持续跟进。与此同时，促进“好房子”需求释放的政策也有望优化调整，给予改善性住房需求更多政策支持。我们认为这也潜在表达了对于好房子价格的支持，预期后续部分城市的品质楼盘价格上限将进一步放松。整体来看，本次会议进一步明确了未来楼市政策方向，去库存、稳市场、稳房价的举措有望不断跟进，也为市场释放了积极信号。
央行强调借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效。
1）6月12日央行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。 2023 年年初，央行设立 1000 亿元租赁住房贷款支持计划，支持 8 个城市（天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州、济南）试点市场化收购存量住房，增加租赁住房供给。根据央行数据，截至 2024 年 3 月末，租赁住房贷款支持计划贷款余额为 20 亿元，试点城市已经积累了部分成功经验，可以为其他城市提供更多参考借鉴，这也有助于推动 3000 亿元保障性住房再贷款加快落地见效，加快 “去库存”。此外，本次会议还强调要“坚持自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续”。
2）6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。住建部表示，市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。会议强调“收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续”，从已出台相关政策的城市来看，多数城市未明确具体定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价，惠州提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”，杭州临安明确“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”，广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源则采用成本法确定房源交易单价，原则上为“土地成本+建安成本”，也为其他城市提供了一定参考。
地方层面，需求端陆续推进落实“517”信贷宽松政策；供给端“以旧换新”政策不断扩围加码。
需求端：
1）6月26日，北京跟进降首付、降利率政策。 下调首付比例：首套房最低首付比例从30%降至20%，二套由城六区50%、非城六区40%调整为五环内35%、五环外30%。下调商贷利率下限：首套利率下限由城六区4.05%（LPR+10BP）、非城六区3.95%（LPR）统一调整为全市3.50%（LPR-45BP），二套利率下限由城六区4.55%（LPR+60BP）、非城六区4.50%（LPR+55BP）调整为五环内3.90%（LPR-5BP）、五环外3.70%（LPR-25BP）。多孩家庭购买第二套房按首套认定。广州在5月取消了房贷利率下限，7月广州中农工建四大国有银行已将首套房贷利率从LPR-55BP调整为LPR-75BP，此外，一些外资银行甚至将首套房贷利率降至LPR-95BP。随着7月LPR下调，根据广州房天下，目前广州中农工建四大行及民生银行首套房贷款利率为3.1%，个别银行针对优质客户可降至3.05%甚至3%，广州银行、华润银行、浦发银行、中心银行、招商银行等首套房利率则在3.00~3.05%，汇丰、渣打外资银行利率降至2.9%和2.95%，不仅其余其他三个一线城市，甚至低于部分二三线城市。 至此，四个一线城市全部落地“5.17”新政，北京信贷政策的调整力度和上海基本相当。目前，除了北京、上海、深圳以外，全国基本已经全面取消房贷利率下限。
2）6月24日，海南省儋州市优化限购政策。
3）公积金政策仍是政策优化的重要方向， 多个城市出台提高公积金贷款最高额度、优化公积金贷款住房套数认定标准、支持多孩家庭公积金贷款等政策。6月13日，郑州调整住房公积金部分使用政策，最高贷款额度市区购房由100万元调整为120万元，郊县100万元。高层次人才市区购房由原来的 150 万元调整为 180 万元、郊县 150 万元。多孩家庭市区购房最高贷款额度为144万元、郊县120万元。 6 月 22 日，兰州政府印发《进一步优化房地产政策措施》，已使用一次公积金贷款且已结清的购房家庭，在本市范围内无住房的，执行首套房公积金贷款政策。6 月 26 日，北京多部门发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，首套公积金首付比例由 30%降至 20%，二套首付比例五环外由 40%降至 30%，五环内由 50%降至35%。对于申请住房公积金个人住房贷款，购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工家庭，给予上浮贷款额度支持，最高 160 万元。
4）部分地区购房补贴政策持续推出。 武汉、贵阳等地对购房者发放补贴，主要包括按套或面积一次性补贴、人才补贴等。南通、凤阳县等地对自愿放弃宅基地并进城购房的人群发放购房补贴。
供给端，多地开展“以旧换新”活动，北京等多地鼓励“以旧换新”，南京推出第二批以旧换新房源。
1）6月6日，南京推出住房消费第二批次“以旧换新”房源，南京奥体建设等 12 家房企再推出 21 个新建商品房项目2780 套房源，房企自行确定旧房收购范围和条件，江宁、浦口、建邺区也针对相应区域开启“以旧换新”试点活动。
2）6月7日，银川住建部印发《关于促进银川市房地产市场平稳健康发展若干意见》，安排3000万元“以旧换新”购房补贴专项资金，对出售区内外自有住房后 1 年内购买银川市区新建商品住房的家庭，给予每平方米200元购房补贴，单套补贴面积不超过170平方米。支持开发企业、房地产经纪机构和购房人三方联动开展“以旧换新”活动。
3）北京组织开展“以旧换新”活动，采用帮卖模式。 6月26日，北京发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，房地产业协会、房地产中介行业协会将搭建对接平台，鼓励更多开发企业、经纪机构参与，共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。 此外，国企收储未售新房成为政府力推的“去库存”模式。 6 月广州增城区、贵阳、临沧、惠州等城市均发布“国企收储未售新房”的相关公告，配套政策正在加速落地，有利于缓解企业资金压力，同时也有助于加快商品房市场去库存及增加保障房供给。
6月地产板块出现回调，外资持仓占比下降
6月地产板块出现回调。 6月地产板块绝对收益-13.5%，跑输沪深300 10.2个百分点。截至2024年6月末，地产板块PE为13.78X，较5月末下降了2.02X，同比上涨了1.82X。5月的板块行情主要是外资进场所带动的，4月25日后外资对地产的持仓占比明显提升，主要是由于当时其他亚洲货币贬值，导致资金回流到中国板块，以及对于430政治局会议的政策预期，5月下旬开始持仓比例开始下降，板块出现回调。外资对地产的持仓占比从5月23日的2.08%降至6月28日的1.89%。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
附录
本文源自：券商研报精选
6月百城新建住宅价格环比微降 部分城市二手房挂牌规模创新高 反映了哪些信息
6月百城新建住宅价格环比微降，部分城市二手房挂牌规模持续创新高，反映了当前房地产市场的变化和特点。 对于购房者来说，要理性购房，关注政策和市场的动态。 对于政府来说，要加强监管和调控，确保市场的稳定和健康发展。 只有政府和市民共同努力，才能实现房地产市场的可持续发展，为人民提供更好的居住环境和生活品质。 6月百城新建住宅价格环比微降，这一数据显示出了房地产市场的稳定态势。 近年来国家政策的调控和监管的加强，房地产市场逐渐趋于理性。 特别是在去年以来，国家连续出台了一系列楼市调控政策，使得房价上涨的势头得到了有效遏制。 此次价格微降，也是政策效果的体现。 这并不意味着房地产市场已经完全平稳，仍然需要继续保持政策的稳定性和长效性。 部分城市的二手房挂牌规模持续创新高，这一现象反映出了市场对于二手房的需求依然旺盛。 与新房相比，二手房具有独特的优势，如地理位置更好、装修更成熟等。 尤其是在一些人口密集、经济发达的城市，二手房市场更加活跃。 城市化进程的推进，越来越多的人涌入城市，对住房的需求也越来越大，因此二手房市场的火爆并不令人意外。 二手房市场的价格也在不断上涨，甚至有些地方出现了炒房现象。 这一方面与市场供需关系的变化有关，另一方面也与投资投机的心态有关。 政府应加强监管，遏制投机行为，保护市场的健康发展。 二手房市场的交易环节较多，包括房屋产权证书、交易税费等，这给购房者带来了一定的负担和不便。 政府应加快推进房地产登记制度改革，简化交易手续，提高交易效率。
拐点已来 罕见强监管下 楼市全线超预期降温
今年380多次调控，终于换来了明确的楼市拐点。
根据国家统计局最新出台的楼市数据，7月全国商品房销售面积、销售金额环比分别骤降42%和40%，跌至近一年最低。
从7月份70城数据看，新房价格上涨城市数量减少到51个，二手房房价上涨城市数量减少到41个。
对开发商来说，这可能是近三年来销售最惨的7月。 相较去年疫情后市场，今年7月销售面积同比降了8.5%，销售金额同比降7.1%。
北上广深的房价虽然没有下跌，但是成交面积已全部下滑，量变引发质变，这或许将影响后续市场各方的心态变化；“楼盘打新”一向最为火热的杭州，亚运村首批项目摇号登记数竟不及预期，没有触发社保限制；而上半年楼市非常强劲的合肥，房价涨幅也逐渐熄火。
与此同时，楼市分化正在加剧。 26个城市二手房价格开始下跌，其部分为三四线城市。 无论是明面上的行政命令，还是暗地里的行业约束，已经有城市担心房价下跌太猛，事先划定降价红线。
有业内人士认为，一场“全线超预期降温”来了。
四大一线城市成交量下滑
17日，杭州“万套红盘潮”出现了爆冷一幕。 在“亚运村三巨头”中最早领取预售证的绿城桂冠东方一期989套房源登记结束，杭州当地媒体称，最终参与登记摇号的数量定格在6300组左右，既未触发限售，也没有触发“拼社保”，“杭州楼市最后的盛宴”被提前浇灭了热情。 而原本不少杭州人预估的“万人摇”、全城冻资千亿的场面，似乎也很难再现了。
今年上半年涨幅在强二线城市中非常突出的合肥，房价也终于涨不动了。 根据国家统计局数据，合肥新房价格涨幅已经连续4个月走低，二手房价格涨幅为近17个月最低。 7月份合肥新建商品住宅、二手住宅销售价格环比均只上涨0.1%，仿佛踩下了急刹车。
根据国家统计局数据，今年6月，全国房价涨幅开始呈现稳中有落的态势，到了7月份，各线城市涨幅已经全面回落。
最为突出的数据是，在统计局重点监测的70个大中城市里，已经有26个城市二手房价格环比下跌，比上月增加了10个。 同时，房价上涨城市已经连续4个月数量下调，新房51个城市房价上涨、二手房41个城市上涨，都是年内数量最低。
四大一线城市成交面积环比均出现下滑，总成交面积环比降幅为21.34%，其中上海下滑幅度最大，超过30%，北京超过15%。 二线代表城市成交面积环比下降11.47%，三线代表城市成交面积较上月下降17.42%。
对于7月房地产数据，中金公司认为“基本面全线超预期降温”。 招商证券(,股吧)则认为，7月销售额高位回落，跟近期按揭额度偏紧和疫情反复等有关，预计下半年保持回落趋势。 中信证券(,股吧)同样认为，由于信贷供给有限，下半年销售预计继续下行。
对于房企来说，一系列开发景气指标也在下行。 7月新开工数量大幅下跌，同比降幅高达21.5%，环比累计新开工增速由正转负，全年难言乐观；单月投资增速继续回落，同比增速仅1.4%；累计土地购置面积负增长，下半年供应结构仍然偏紧；单月房地产企业到位资金增速转负，达到-7.0%，融资环境依旧严峻。
可以说，从去年下半年延续至今年的楼市高烧，目前拐点已经十分明确。 今年以来，罕见的强监管与行政性调控同时发力，推动了房价降温。
按照历史经验，7、8月份是调控政策平静期，但今年却一反常态。 7月，房地产调控政策持续出台，从中央到部委到地方，密集调控次数高达66次，刷新年内单月调控次数最高纪录。
7月末住建部约谈5个热点城市之后，8月上半月，各地调控政策依旧频出，累计已经超过30次。
整体来看，今年以来全国各地调控次数超过了380次，调控呈现多频次、高密度、精准性、全链条的特点，如一场不停歇的疾风劲雨，终于浇灭了楼市虚火。
三四线城市房价排队下行
不同于热点一二线城市拐点初现，不少三四线城市已经迅速进入房价下行通道。
7月已经录得房价跌幅的城市，大多数为中西部和北方的三四线城市，包括岳阳、呼和浩特、昆明、唐山、秦皇岛、牡丹江、安庆、赣州、平顶山、常德、韶关、桂林、、南充、遵义和大理。
以湖南岳阳为例，根据国家统计局数据，其单月新房价格环比下跌0.7%，跌幅为全国第一，而在此前的6月份新房价格环比也下降了0.4%。
根据克而瑞数据，自今年6月开始，岳阳新房价格出现断崖式下跌，从5月的7605元/平方米跌至6月的6558元/平方米，7月继续下滑至6492元/平方米。 因而在众多限售、限价政策中，湖南岳阳出台了年内第一个“限跌令”——当地调控新政称，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。
与岳阳类似，房价下跌的昆明也“坐不住了”。
作为西南4个省会城市中唯一房价下跌的城市，8月11日，昆明市房地产开发与经纪协会出面召开“三稳”工作要求座谈会，称恶意降价等情节严重者，将被停止项目网签，并要求其成员禁止释放或转发市场负面信息。 不过，昆明市房地产开发与经纪协会性质为社会组织，它发布的消息并不能视作政府部门的正式调控举措。
过去几年，部分三四线城市过分依赖棚改货币化拉抬楼市，如今棚改基本收官，叠加整体信贷收紧，即便不出楼市调控政策，三四线城市的房地产都已面临巨大压力。
“目前三四线城市去化慢，而大部分房企下半年都有迫在眉睫的去化压力，三四线项目打折、降价促销几乎是必然的。 我们内部已经在做降价部署，主要需防范降价面临的舆论压力和老业主不满。 ”一家房企营销人士告诉记者。
另一家房企中部区域营销线人士则表示：“现在降价也是无奈之举，因为大家回笼现金流的任务都很重，下半年降价的情况可能更普遍。 不过一到楼市下行期，很多城市都设置了‘暗线’，即便不出限跌令，大家也都知道要控制幅度。 现在有龙头房企债务压力太大，降幅太多，这样容易导致当地楼市大起大落。 ”
三四线的降价暗战，也反映出目前中国楼市高度分化的情况正在加剧。 整个大环境生变，部分三四线城市房价猛跌，而一些一二线热点城市在各自的密集调控下，房价依然坚挺。 比如北京、上海，尽管出现成交面积下滑的情况，但二手房涨幅达0.7%，仍然领跑一线城市。
“上海新房成交面积下降幅度较大，但从房价指数来看，上海新房环比仍上涨0.4%。 7月二手住宅市场成交同样出现缩水，交易量不到2.4万套。 虽然成交量出现下滑，但从绝对量来看，仍比正常流量高出15%以上，说明市场温度虽然有降，但是降幅不显著。 ”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。
中原地产认为，目前从交易趋势来看，上海、北京还暂时处于上升通道中，因此尽管有调控政策，但要马上扭转预期有一定难度。
7月7城连发新政收紧楼市调控 深圳二手房成交量一度跌去8成
深圳是7月的楼市主角。
被券商称作“深圳历来最严的一次调控”，一度令其二手房市场成交量相比高峰期跌去8成。
这个7月也是今年以来调控最密集的月份，除深圳外，还有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、南京连发政策收紧楼市调控，炒房投机空间越来越小。
土地端，尽管全国市场整体成交量速度有所减缓，但一线城市依旧是房企追逐热点。 比如上海创下前7月新高，土地出让金超越北京，居一线城市之首。
销售端，部分城市则从复苏直接升级成“火爆”。 比如武汉7月份新房成交量较6月激增6成，已恢复至去年同期的93%。
一线城市土地成交量同比上升近6成 上海创下前7月新高
7月以来全国土地市场热度有所下降，供求两端多指标环比缩水，部分城市房地产预期重回理性。
中指数据显示，7月全国300个城市共推出土地2750宗，环比下降24%；推出面积万平方米，环比减少16%；其中，成交土地2571宗，环比减少7%；成交面积万平方米，环比减少11%；土地出让金总额为5517亿元，较上月减少19%。
虽然全国整体土地市场走低，但一线城市中的上海、北京、广州成交量依然火热，收金总额807.3亿元，尤其是北京、上海，仍然是房企竞逐的焦点；深圳土地市场偏冷，仅成交一宗商办用地。
上海中原地产首席分析师卢文曦指出，整个7月，上海无论是地块数量、质量，还是成交金额都创下今年前7月新高。
贝壳研究院7月房地产市场系列报告显示，一线城市土地市场升温，7月成交量累计同比上升59.3%。 1～7月，上海超越北京，成为一线城市中土地出让金额排名第一的城市，成交金额1390亿元。
其中，曾经陷入“围标事件”的虹口区嘉兴路地块再次出现在拍卖场，并且依然抢手，经过187轮竞标，最终被招商蛇口以44亿元总价拍下，成交总价比首次开标高出近10亿元，成交楼板价高达元/平方米，溢价率达28.4%。 此外，华侨城竞得浦东唐镇稀缺宅地，总价为50亿元，楼面价4.42万元/平方米，溢价率19.07%。
北京市场热度走高，成交规模有所回升，一改6月低迷态势，7月共成交6宗地，几乎宗宗被热捧。
7月14日，房山稻田地块公开出让，8家房企或联合体参与竞拍，经过108轮叫价之后被中海以40亿元价格拿下，溢价率达到41.3%，楼面价达到了元/平米；7月22日，丰台大瓦窑2宗综合用地（含住宅）成交，成交价达77.6亿元，分别由首创、远洋+城建拿下，楼面价分别为元/平方米、元/平方米，建成后的单价预计可达7万+、8万+。
二线城市土地市场依然非常活跃。 供应方面，1～7月，深圳、广州、重庆、上海、南京、杭州6个城市供应量超过去年同期，重庆、武汉、杭州分别以752万平方米、505万平方米、454万平方米供应量排名前三，其中武汉以160万平方米单月供应量居首。 成交方面，南京以月度成交24宗宅地、揽金逾475亿元，位居7月10个重点城市土地出让金榜首位；7月2日，成都出让一宗位于高新南面积约41.88亩地块，渝太地产以总价11.56亿元、折合楼面价元/平方米、溢价率39.86%夺得，刷新成都楼面价记录。 至此，成都楼面价首次突破2万元大关。
中指院分析认为，从重点城市拿地金额TOP10房企来看，龙头房企多城发力。 中海地产分别出现在2个城市1～7月拿地总额TOP10榜单中，与企业全国化战略布局相契合。 滨江集团持续深耕大本营杭州、合生创展深耕北京，分别拿下了杭州和北京1～7月拿地总额冠军；金地重仓长三角核心城市，拿下1～7月上海和南京的拿地亚军。
7月79城新房价格同比上涨 武汉成交套数较上月激增6成
7月新房市场进入传统淡季，全国整体成交量速度有所减缓，但部分城市从复苏直接升级成“火爆”。
武汉市房管局数据显示，7月份武汉新建商品住房成交套，较上月激增约6成。 中指院华中市场研究中心主任李国政分析，武汉楼市成交量逐月走高，4～7月武汉住房成交分别为6627套、1.19万套、1.33万套、2.19万套，反弹还在持续，其中7月销量已恢复至去年同期的93%。
7月中指院重点监测的54次开盘，累计供应住房1.12万套，开盘当日总体去化率66.8%，这也是今年武汉开盘去化率最高的一个月，高于上半年平均55%的水平，但仍低于去年平均水平。
李国政认为，武汉楼市7月的成绩单非常亮眼，展现了较好的韧性和较高的活跃度。
中国房地产指数百城价格指数显示，7月百城新建住宅价格环比上涨0.43%，涨幅较上月收窄0.1个百分点，但较去年同期上涨3.21%，涨幅较上月扩大0.05个百分点。
7月新建住宅价格同比上涨的城市个数为79个。 其中，江阴、南通、绍兴、成都和温州涨幅在10%～15%之间；无锡、宁波等17个城市涨幅在5%～10%之间；苏州、南京等57个城市涨幅均在5%以内。
重点监测的十大城市中，新建住宅平均价格同比上涨3.41%，涨幅较上月扩大0.06个百分点。 具体来看，成都、杭州和上海新建住宅价格同比分别上涨12.18%、8.38%、5.02%；南京、武汉、重庆（主城区）以及广州同比涨幅在1.0%～5.0%；深圳同比涨幅相对较小，为0.01%。
不过诸葛找房数据显示，7月一线城市新房市场成交量下滑幅度仍最大，其中成交套数累计同比下滑22.5%、成交面积累计同比下滑21.2%；二线城市成交套数累计同比下滑14.3%、成交面积累计同比下滑14.1%；三四线城市成交套数累计同比下滑9.8%、成交面积累计同比下滑7.0%。 一二线城市新房市场仍保持缓慢恢复，三四线城市累计成交量同比保持不变。
值得注意的是，南京、杭州新房累计成交量增速领跑全国，青岛、济南、东莞累计成交量同比增速由负转正。
42城7月二手房价格环比增速下降 深带看量环比下跌逾2成
国家统计局70个主要大中城市房价数据显示，在近期多地加强楼市管控的背景下，全国二手房市场有所降温。 7月份房价环比增速下降的城市数量从6月份的27个增至42个，增幅超过50%。
从城市分类看，7月份，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.3个百分点。 其中，北京持平，上海、广州和深圳分别上涨0.5%、1.6%和1.2%。 二线和三线城市环比涨幅均为0.5%，与上月持平。
疫情并未减少真实的购房需求，仅仅改变了需求释放的节奏。
中指院报告显示，7月重点18城二手住宅市场需求进一步释放，二手房成交总量在6月环比下滑20%的基础上增长7.5%，同比增长37.5%，1~7月成交量累计同比降幅继续收窄至2.8%。
58同城、安居客统计显示，7月全国67个主要城市二手房挂牌均价为元/平方米，环比上涨0.54%，有50城二手房挂牌房价环比上涨。 其中，北京、深圳、上海二手房挂牌均价均稳定在5万元/平方米以上，北京以元/平方米依旧位列第一，深圳和上海分别以元/平方米和元/平方米紧跟其后；临沂、广州、银川、唐山和东莞二手房挂牌均价环比涨幅最快，成为全国二手房环比涨幅TOP5。
不过市场供应方面，7月份全国新增挂牌房源量环比下跌7.7%。 一线城市北上广深均出现一定程度的环比下跌情况，环比下跌最高的是深圳。
深圳某小区外的中介门店 每经记者 甄素静 摄
7月15日“靴子的落地”，让深圳楼市温度应声而落，二手房带看量随之下滑。 深圳乐有家数据显示，新政后一周，二手房带看量、新增房源量环比均下跌2～3成，其中周末二手带看量更是下跌超3成，成交量也出现较明显下滑。
贝壳研究院预测，在年度市场季节性变化与房地产调控政策的双重影响下，预计8月成交量环比会出现下降，但市场依旧会保持在一个相对高的交易量级，而核心城市房地产市场快速升温的动力减弱，下半年市场会逐步“退烧”。
7月7城连发新政收紧楼市调控 深圳二手房成交量一度跌去8成
二手房市场降温源自7月的调控政策收紧。
7月，包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京等在内的7个房价上涨城市出台了房地产调控收紧政策。
7月2日，经历了多轮“万人摇”的杭州终于发布楼市调控政策，3条新政条条剑指房住不炒，支持自住，抑制炒房。
与杭州宣布调控同日，东莞发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，除了对申请预售或现售的商品住房项目设置“3万平方米单次推货”限制外，还进一步更新了东莞限价政策。
事实上，从7月2日至25日，东莞一个月内已经3次出手调控，直指投资客。 距离月初调控不到半个月，东莞三部门又联合发布《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》，提出要进一步提高房价透明度，定期在官方网站发布新房与二手住宅网上签约销售情况及新房库存情况。 在社保要求上，新政堵住了补缴社保买房的路。 《通知》指出，首套房提供的社保必须是购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明；购买第二套商品住房的，须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。
7月29日，针对《通知》的实施和执行，东莞市不动产登记中心、东莞市住建局联合下发《东莞市存量商品住房限购查询操作细则》，对购房套数查询主体、查询单位、申请材料、查询流程等相关要求进行明确。
“隔壁”深圳同样如此，7月15日出台一系列严苛规定，包括非深户买房须5年社保，增值税免征从2年改5年，离异夫妻3年内购房按离异前家庭总套数计算，购买非普通住宅首付加1成，豪宅线调整为总价750万元及以上。 7月最后一天傍晚，深圳停止商务公寓审批，鼓励商务公寓转为可售型人才住房 。
新政颁布后，有购房资格群体大幅减少，市场成交也呈断崖式下跌。
据《每日经济新闻》此前报道，成交方面，调控后首周深圳全市二手房成交量均大幅下跌。 深圳市房地产中介协会数据显示，新政发布第一周(7月13日～19日)，深圳二手房网签量为5143套，环比大跌48.7%；第二周(7月20日～26日)，二手房网签量为1700套，环比大跌66.95%，较新政发布前的高点回落83.03%。
而土地、楼市双双高烧的南京多部门7月23日深夜发布楼市新政，剑指土地市场调控和住房限购。 5日后，南京司法局、南京住房保障和房产局7月28日再次《关于做好人才优先选房及支持刚性购房需求工作的通知》，正式公布南京针对人才优先选房、支持刚需优先购房等事宜发布摇号、选房的具体细则。
在业内人士看来，多城收紧调控主要是投资投机需求有抬头的态势，部分城市房价上涨，少部分城市房价上涨较快，以往较多的城市限购门槛较低，在信贷资金比较宽松的背景下，容易成为投资投机的对象。
TOP20房企7月销售额现270亿“断层” 百强门槛下降一成
270亿元对于中小房企而言可能是全年销售业绩，但在1～7月百强房企销售业绩榜上，270亿元是房企排名之间出现的罕见断层。
多家机构发布的百强房企1～7月销售业绩榜均显示，房企销售业绩继续修复的同时出现了阵营分化，头部企业修复更快、竞争激烈。
据中指院数据，碧桂园、万科、恒大3家房企销售总额超过1.2万亿元。 截至7月，18家千亿以上“超级阵营”成员销售额增长率均值达到5.5%。
第一阵营（500亿～1000亿）共21家，销售额增长率均值为2.3%；第二阵营（200亿～500亿）30家企业，销售额增长率均值为2.9%，实现回正。
值得关注的是，销售额断层恰恰出现在第一阵营，第19位的中南置地距离千亿仅一步之遥，但第20名的正荣集团则仅销售730.3亿元，出现了近270亿元差距，“断层”明显。
尽管今年以来多家房企加大线上线下营销推广力度，但前7个月TOP100门槛值139.9亿元，较去年同期仍然降低了10.1%。 其中，TOP10房企门槛值为1335.7亿元，较上年增长6.3%，头部房企竞争更加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企门槛值分别为556.1亿元、393.8亿元、139.9亿元，分别较去年同期降低10.4%、3.1%、10.1%。
TOP50之后的房企整体销售同比增速仍然没有转正，今年能不能完成目标，主要还是看整个下半年的销售走势，最关键的是上半年由于疫情积压的需求到底释放了多少，能不能在下半年继续保持比较大的反弹力度。 ”中指院上海研究总监方颃指出，“目前来看绝大部分需求已经释放，可能余下一小部分，但占比不会太大。 ”
95家房企7月融资同比下降2成 美元债发行井喷
克而瑞数据显示，7月95家典型房企的融资总额为1346.00亿元，环比下降13.3%，同比下降22.5%。 其中，境内债权融资657.49亿元，环比下降19.3%，同比下降18.7%；境外债权融资515.97亿元，环比持续上升，环比增长13.0%，同比下降36.2%。
境内发债从主要的融资结构上看，本月房企境内公司债发行129.10亿元、中期票据59.50亿元、融资券40亿元，分别环比上升16.13%、上升2.59%、上升95.12%。 7月，房企境内外融资额再次达到近期高点，尽管融资规模保持稳定增长，但下半年偿债压力不容忽视。
7月发债总量最高的企业为碧桂园，约83.45亿元，主要因为企业于7月7日发行了一笔13.6亿元的公司债，融资利率4.19%，又于7月29日发行了2笔共计10亿美元利率低于5%的境外优先票据。 此外，7月世茂集团发行了1笔10亿元的公司债,利率较低为3.76%,同时还发行了一笔3亿美元的境外优先票据，利率4.60%。
融资成本方面，据保利投顾研究院，典型房企中，7月碧桂园、旭辉、雅居乐等发债融资，大型房企利率区间为4.2%～6%，全球宏观环境宽松的大背景下，融资利率维持低位，部分房企融资成本持续下行。 整体来看，大型房企的资金链状况要好于中小房企，其中大型房企中有央企或者国企背景的资金链状况要好于民营房企。
据贝壳研究院，2020年7月单月，房企境内外债券融资共发行109笔，较上月增加26笔，发行规模折合人民币约1234亿元，环比上升41%，环比增速保持两个月超40%（6月42%），同比上升6%。
虽然美元债发债情况仍弱于境内债，但已经开始回暖。 中原地产统计指出，6月份上市房企合计实现美元债融资金额达63.3亿美元，7月份合计实现融资总额73.4亿美元，为年内融资小高峰。
记者手记丨这是一个属于深圳楼市的7月
深圳的“有史以来”最严调控应该是7月最大的楼市新闻，在此之前，部分中介和自媒体已将楼市投机玩到极致，比如暴力拉升、集体护盘、假结婚、假离婚，过桥贷、经营贷明显进入楼市等等，我们在操作中也感慨于楼市的疯狂，以及这次被倒逼的调控。
政策的作用是显著的，深圳二手房成交量在第二周瞬间暴跌8成，带看量也直线下降。 除了深圳外，还有其他6个城市也连续收紧楼市调控，把7月称为政策调控月丝毫不夸张。 在疫情不利影响逐渐淡去的背景下，楼市复苏已经显而易见，究竟还有多少局部爆发式增长，还有多少城市会继续出台更严厉的调控政策倒成了一个值得期待的议题。
房住不炒，在任何时候都是成立的。（记者：包晶晶 陈利 视觉：陈冠宇 排版：陈梦妤 陈彦希）
