哈喽大家好，我是血拼哥！
前段时间，帝都最牛学区房又火上了热搜，
这一次不是因为“天价”，而是“破价”。
在宇宙中心海淀，蜂鸟家园算是极其特别的存在，
因为对口小学是“海淀第一牛小”——中关村三小，所以这里的房子一直是挂一套出一套，几乎不给买家犹豫的时间。
但是2024年，魔幻的“学区房”迎来腰斩……
No.1 3年跌435万……
众所周知，北京这一轮房价下调，老破小首当其冲，跌幅明显，
甚至一度跌出性价比，不少老小区租售比已经来到1.5%-2.5%这个合理区间，于是引得#年轻人抄底老破小#。
而这波老破小中，学区房跌幅尤甚。
对口中关村第三小学的蜂鸟家园，一居室43平户型的房子，价格从2021年高点的成交价985万，下跌到如今挂牌价550万，3年下跌435万， 下跌幅度45%，几乎腰斩。
对于蜂鸟社区房价腰斩这件事，说白了还是调剂的问题。以往，只要你买了蜂鸟就一定能上，而现在是你买了不一定能上，价格下来是必然。
除了海淀，朝阳、东西城学区房情况也不容乐观。
朝阳亚运村的慧忠里D区，46平中楼层，在20年价格是490万，24年5月5日最新成交328万， 跌幅33.1% 。
东城龙体的板厂南里，48.49平中楼层，在22年成交价598万，24年5月16日最新成交370万， 跌幅38.1%。
西城德胜学区的价格在2021年6、7月份达到历史高点，成交均价在15.7万元/平。
24年6月，58.3平中楼层最新成交606万， 跌幅34% 。
机构统计，德胜现在已经跌回到了2018年7、8月份的水平了。
图：2018年以来德胜学区的价格走势
整体看下来，北京学区房比高点成交价降了30%左右。
那么，现在跌到底部了没？
这事目前没个定论，网上也吵翻天。
有人认为超跌了，有人认为还没到底，甚至专家也出来亮观点……
但是从近期成交判断，热门学区房至少在以价换量了 。
东城头部和平里，平时月成交70套出头，在4月只成交了37套，但5月却一下卖了126套。
西城月坛，4月成交54套，5月成交80套左右。
西城德胜，4月份成交58套，5月成交101套，创了近一年的新高。6月前两天又悄悄成交14套。
5月的成交数据多少与利好政策有点关系。
4月买卖双方都在博弈，买房想捡漏，卖方不想降价，所以成交数据偏低，5月利好加持，卖方信心回归，买方入场，成交量上升。
如果这样的热度继续持续一两个月，才有可能反馈到价格上。
No.2 学区房消费群体正在收缩
但是不得不承认一点，北京学区房的消费群体正在收缩。
一方面，北京新生人口在下滑。
众所周知，学区房每一轮的暴涨都离不开新生儿人口的支撑。
2007年北京出生人口7.7万，2008年超8万，对应到2013和2014年，北京10万/+平学区房频出，教改被迫开始。
2017年北京出生人口达17万+，2023年学位将严重不足。
但随着2018年开始人口从14万降至2020年的10万，甚至2023年9万，
人口的减少已经不需要前几年如此多的学位，
学区房的竞争降逐渐失去人口支撑。
另一方面，新一届家长，“卷不动”了。
学区房疯狂内卷的一代人有着非常显著的特征，
他们多是从1995-2000留京的大学生，统称“考一代”，也有人称他们是“第一代小镇做题家”，这批人通过学习成功改变人生，他们信仰“学习的力量”，也不反对“内卷”。
在之后的8-15年间，他们结婚生子，开始置业买房，送孩子上学，对应了2008年-2010年开始，学区房迎来风口。
但是当这批家长要交出接力棒的时候却愕然发现，后继无人了。
新一届的家长面对“内卷”，已经越来越提不起应对的精神了，学历越来越水的当下很难让人相信“内卷”学历还能有什么性价比。
最后， 当“内卷”意愿越来越低的家长遇上“多校划片”、“教师轮岗”等教育均衡的政策，双管齐下，学区房的黄金时代正在逐渐落幕。
No.3 居住才是王道的时代来了
学区房的这一轮的暴跌也给咱们广大刚需一个提示，买房还是要以自己的需求为出发点，减少精神内耗。
这一轮学区房的下跌中，我们也发现，并不是所有学区房都无差别下挫，有些甚至不跌反涨。
安交学区交道口东大街建面约76方户型两居室，近期成交单价约为15万/平，相比去年13.7万/平的单价 涨了9.49% ；
紫金长安成交一套160方3居，成交价约14万/平，比之前高点时的12.7万/平的单价， 涨了10.24% 。
这两个例子都是既满足强烈鸡娃的意愿，又能享受到不错居住品质的房源。
学区溢价正在逐渐转移向品质溢价，国家也在倡导建设以改善为蓝图的“好房子"。
居住为王的时代真的来了。
最后，说个小道消息，北京配售型保障房相关政策已经在制定中，预计下半年有望出台。
从三大工程到央妈拨款收保障房这一些列操作不难推测，刚需住房正在走上一条“公共事业化”的道路，期待“租售同权”的一天吧。
为什么<百家姓>没有<渠>姓呢?
■渠姓QQ群渠姓QQ群■渠姓源流渠姓出自于姬姓，为周代卫国始祖、周武王弟康叔的后代。 ■渠姓分布渠，较常见姓氏，分布较广，主要分布在山西、山东、江苏、河南等省，尤以山西和江苏丰县人数居多。 ■渠姓名人古代主要名人有：1. 渠孔，春秋时卫国人，抵御少数民族戎的进攻；2. 渠伯纠，周桓王时的宰相；3. 渠参，汉朝时被封为赞侯；4. 渠澄清，徐州人，明朝宣城训导；5. 渠本翘，山西祁县人，清末进士，近代著名政治家、实业家、教育家。 山西渠氏是明清时期晋商的杰出代表，其中开设的票号遍布全国各大城市，商业资本高达1000万两白银，电视连续剧《昌晋源票号》即是以渠家为原型，今天山西祁县的渠家大院和山西平遥的百川通票号就是当时的缩影。 根据人口普查统计，每10万人当中约有5.82个姓渠的，全国渠姓人口大约有余人。 从以上资料看璩、渠、瞿音同字异，并不是一家 。 ■祁县渠家大院渠氏家族是明清以来闻名全国的晋中巨商之一，在祁县城内有十几个大院，千余间房屋，占地三万多平方米，人称“渠半城”。 渠家十七世有著名的三大财主：田喜财主（渠源潮）、旺财主（渠源浈）、金财主（渠源淦）。 渠源潮（嫡孙渠晋山字仁甫）的住宅位于祁县城内东大街33号，始建于清乾隆年间。 它占地5317平方米，建筑面积3271平方米。 为全国罕见的五进式穿堂院，内分八个大院、19个小院、 240间房屋。 明楼院、统楼院、栏杆院、戏台院巧妙结合，错落有致。 悬山顶、歇山顶、卷棚顶、硬山顶形式各异、匠心独运。 大院外观为城堡式，墙高十余米，高大的拱式大门洞，上有玲珑精致的眺阁。 院内建筑布局合理，主侧院主次分明，院落青石奠基，水磨青砖砌墙。 院与院间隔有牌楼、过厅，明楼、统楼遥相呼应。 石雕栏杆石雕门，工艺精湛；砖雕篆文砖雕景，高雅美观。 该院堪称民宅建筑艺术的佳作，为中华文明的一颗民居瑰宝，是“渠半城”的一处典范建筑。 在大院中开辟的晋商文化博物馆，意在弘扬晋商精神，树立“商可富民兴晋”的观念，激发人们振兴山西经济的雄心。 陈列展分晋商总览、著名商号、巨商大贾、爱国义举、商界盛事、渠氏家族、晋剧渊源七大系列，28个展室，采取原状陈列和系列展出相结合的方法，运用实物、图片、模型、雕塑等手法，配以灯光、电声等现代手段，揭示晋商文化的内涵，艺术地再现了晋商的辉煌。 渠家大院的原建筑已基本修复，展览内容将陆续增多。
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