财联社10月13日电，深圳9月29日优化楼市新政后，当地商品房市场出现“日光盘”。位于龙华的深业上城学府今日开盘，该项目本次推售332套房源，而登记客户最终入围数量为744批，登记比1：2.24。据了解，该项目销售均价7.6万元/平方米，于今日下午3点开盘，经3个半小时售罄，本批房源销售总金额约26亿元。（财联社记者 王海春）
年内百次调整 8地新政“几日游”，楼市政策怎么走
深圳在严查“房抵经营贷入楼市”、东莞等地已调整公积金贷款政策……新冠肺炎疫情之下，各地密集出台的楼市调控措施持续吸引着市场的关注。
4月22日，新京报记者了解到，江苏淮安放松了限购，外地人在淮安购房不再需要提供个税或社保证明。 但仅过了一天，当地就“改口”了。 淮安市政府热线工作人员称，“还在执行以前的政策，外地人在淮安购房，仍需要提供1年及以上个税或社保证明。 ”
据新京报记者不完全统计，今年以来，全国各地年内发布房地产相关调控政策已达百次。 其中，降低人才落户门槛、调整公积金政策、调整限购门槛等“放松”政策成为主流。
随着疫情好转，近期楼市出现复苏迹象。 统计局数据显示，1-3月份，商品房销售面积达万平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6个百分点；同时，全国房地产开发投资达亿元，同比下降7.7%，降幅比1-2月份收窄8.6个百分点。
华泰证券研报认为，楼市在4月以及二季度的修复是可以预期的，但考虑到疫情对于经济以及居民收入的影响，以及疫情的管控可能仍将在中期持续，预计在二季度的修复之后，下半年仍将面对压力，因此在“三稳”预期下，政策改善空间仍将持续。
有城市已降低购房门槛 上海深圳仍严管住房信贷
疫情暴发以来，不少城市通过降低首付、降低人才落户门槛等方式，促进房地产市场加快回血。
本月中旬，兰州市对外发布政策称，将因域施策、精准调控，根据市场运行情况，调整商业地产贷款的首付款比例，由现行的70%调整为50%。
也有的地方调整了公积金贷款政策。 4月22日，湖南省直单位住房公积金管理中心发布通知称，借款人购买、建造、翻建、大修自住房申请贷款的时间，由贷款申请前2年内调整为1年内。 同时，借款人购买二手房申请住房公积金贷款及申请银行按揭贷款转公积金贷款的，不再限制所抵押房产房龄，也不再限制所抵押房产房龄和贷款年限之和。
东莞市3月1日起实施的公积金新政，也降低了申请最长30年贷款年限的条件，原来只有购买首套住房且建筑面积在90平方米以下的一手房方可申请最长贷款30年，但现在只需审核不超过职工法定退休年龄后5年和抵押房屋土地使用权年限。
值得关注的是，今年一季度已经有50城发布了人才政策，其中不乏南京、杭州等热点城市。 以南京市为例，其4月份发布的政策进一步降低了人才落户门槛，本科学历人才从40周岁放宽到45周岁，40周岁以下大专学历人员，在南京就业参保半年就可以落户。
而这些城市中有不少购房政策对落户人员非常“友好”，甚至有的是只要有户口即可购房，因此，所谓的人才政策实际上也降低了外地人员在当地市场的购房门槛。
不过，并非所有城市政策指向都偏“放松”，也有热点城市因市场较热而收紧。 最典型的是深圳，3月份万科星城采取线上开盘模式，仅7分30秒，4栋288套特惠房源就全部售罄。 近期，人民银行深圳市中心支行发声称，将坚决落实“房住不炒”、“因城施策”的工作要求，保持房地产金融政策的稳定性、连续性和一致性，压实商业银行责任，严禁信贷资金违规用于购房。
4月23日央行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会，会议要求，坚持“房住不炒”定位，严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场的平稳健康发展。
8地楼市新政“先发后撤” 专家称对市场干扰严重
实际上，去年12月份召开的中央经济工作会议就已定调今年的房地产政策走向。 会议确定，要全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
上述多个省市发布的房地产政策正是因城施策的一种具体体现，但也有一些地方由于政策发布之后，市场反应过大而撤回，“一日游”、“两日游”的情况已屡见不鲜。
除了前述淮安市购房新政“一日游”外，中原地产首席分析师张大伟告诉记者，之前已有青岛、海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等7个城市出现政策“几日游”的情况。
以最近的荆州为例，其4月22日发布公告称，因与《湖北省人民政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》部分条款内容不符，经市政府研究，决定自通知印发之日起停止执行《荆州市人民政府关于有效应对疫情促进房地产业平稳健康运行的若干意见》。
据悉，该意见内容主要包括将首套房首付比例降为二成、二套房首付降为三成、提高个人住房公积金贷款最高额度、限时免契税等。
此前山东青岛、浙江海宁也有阶段性放松限购的规定，例如海宁发布的消息称，3月25日至4月24日，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行，但随后这些政策很快便被撤回或修改。
张大伟告诉记者，地方政府上述这种做法对市场的干扰非常严重。 疫情下，宏观经济变化，在因城施策的原则指导下，房地产政策可以调整，特别是在坚持房住不炒的原则下，针对刚需及改善住房人群出台一定的政策，这并不违背楼市调控原则，也不会给市场带来太大影响，但包括大幅降低首付等在内的松绑政策，的确有不妥之处。
“目前看，限购政策的调整，以及人才政策、公积金政策的调整，大部分都可以执行，但与降低住宅购房信贷首付变化的相关政策，大多数收回了。 长远看后续楼市政策调整会继续发生，各地城市松绑政策的试探依然会频繁出现。 ”张大伟表示。
中央多次强调“房住不炒”，楼市平稳健康发展仍是主基调
今年以来，受疫情影响，货币环境较为宽松。 据中国货币网4月20日公告，4月1年期LPR（贷款市场报价利率）报3.85%，较上次下行20个基点；5年期以上LPR报4.65%，较上次下行10个基点，这已经是年内第二度“降息”。
对于房贷期限超过5年的客户来说，参照5年期以上LPR，100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，年内两次降息后月供累计可省约90元。
不过，无论是“降息”，还是各地出台因城施策的政策，都不意味着整体房地产市场调控放松。 4月17日召开的中共中央政治局会议，再次强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从这一表述可以看出三个特点，首先，尽管第一季度GDP出现了较大幅度下降，但房地产市场依然坚持房住不炒，进一步说明既有房地产调控思路是不改变的，各类炒房需求依然要被管控。 其次，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、“落实地方政府主体责任”等表述没有出现，这或说明在房住不炒的大框架下，各地房地产政策仍有更大的发挥空间。 此外，政策明确促进房地产市场平稳健康发展，继续强调了房地产发展的导向，从目前房地产市场来看，最大的不稳定因素是成交量过快的下滑，所以后续预计稳定市场成交量会成为各地的关键点。
招银国际证券研报观点也认为，此次中共中央政治局会议重申房住不炒，因此，我们预计政府将不会再进一步推出刺激政策来支持购房，如取消限购或大幅减少第二套房的首付。 “虽然我们谨慎看待针对购房者的政策，但相信政府将确保房地产企业稳健发展，以避免出现大量破产和失业。 例如，政府将为开发商提供更多土地。 其次，我们认为业务稳健的开发商融资渠道将得到改善。 ”
楼市回暖超预期 八大城市密集调控
2020年下半年的第一个月画上句号了。 从这个月开始，楼市回暖的判断在许多热点城市变得确信无疑，而那些炒房的聪明资本也开始因为新一轮的调控收紧而辗转难眠。
“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段；坚持稳地价、稳房价、稳预期……”或许正因为部分城市出现了投资过热、房价大涨等不寻常现象，一个星期前召开的房地产工作座谈会，再次明确了未来“平稳健康发展”的政策主基调。
根据南方产业智库的不完全统计，7月以来，全国已有深圳、南京、杭州、宁波、东莞、郑州、内蒙古、长春等八大城市先后升级了本地区的楼市调控政策。珠三角作为全国经济最活跃的城市群之一，一直是居民置业和投资的热点区域，在限购和限贷的双重压力下，从深圳、东莞挤出来的需求将流向哪里？
市场
广惠部分楼盘迎来深莞看房客
受到政策驱赶的买楼资金，让人最先想到的热门流向是广州。
深圳楼市调控收紧后的7月18日，位于广州南沙区的恒大阳光半岛正式亮相并开启认筹。 开放首日迎来了大批看房者，场面热闹非凡。 值得注意的是，该项目除吸引南沙本地和广州市区的购买者外，还吸引了不少来自深圳和外地的购房者。
恒大员工向南方日报记者表示，在认筹开启后，来楼盘看房的深圳购房者确实有不少，而在东莞传出将升级调控措施的消息后，也有不少来自东莞的购房者前往该项目一探究竟，以致来自深圳和东莞的外地购房者比例甚至超过了广州本地购房者。 同样发现外客来访量激增的还有保利在增城等地的一些项目。 广东保利的一名销售人员告诉记者，部分来客毫不讳言自己是被新一轮调控排挤在深圳和东莞市场的大门之外的。
恒大阳光半岛位于在建的广州地铁18号线万顷沙站附近，南沙拥有虎门大桥、南沙大桥和在建的深中通道联络线，从此地前往深圳和东莞均非常便利，这或许成为其受深莞两地购房者重点关注的原因之一。 在广州东部的增城区，买房不受户籍和社保资格限制，因此深圳和东莞调控升级后，这里同样引起深莞两地购房者的注意。
碧桂园广清区域在广州增城有云顶、科慧花园、碧桂园中心等多个项目，南方日报记者获悉，近段时间，上述项目的到访客户中，来自深圳东莞等地的购房者确实有所增加。 不过，在除增城、从化以外的其他广州城区，深莞购房者同样要受到户籍、社保、人才引进等购房资格限制。 碧桂园广清区域一位负责人表示，该区域位于番禺等地的项目主要面向广州居民，因此并没有太多深莞购房客前来咨询。
与此同时，与深圳一衣带水的惠州，由于房源多、价格低，自然也成为人们心目中承接外溢需求的另外一个大热门。 与记者相识的吴先生，下个月即将调往惠州工作，在他正式到新的公司报到前一个星期，就迫不及待地带着妻子前往惠州当地看房。 “不急不行啊，深圳东莞都限购了，转往周边城市炒房的人必然增多。 出手慢了可能就要买贵了。 ”
在靠近深圳的大亚湾和惠州南站片区，个别豪宅楼盘单价虽然标到每平方米2.3万元，但仍然出现短时间清光的现象。 位于金山湖的华润置地万象天汇，7月23日开盘主推建面126-168㎡户型，共计192套当晚就售罄，成交均价元/㎡。 另有消息称，即使远在惠东的坪山，也出现了600人认筹200多套新房的现象。
数据
广州和惠州7月成交环比微跌
从面上的数据来看，深圳在调控升级后二手房交易量应声下跌。 据深圳房地产中介协会统计，在7月20日至7月26日的一周内，全市二手房网签量已经跌至1700套的低位，这一数据在前两周分别为套和5143套。 由于东莞新政是7月25日凌晨出台，为搭新政末班车，多盘加速集中网签。 据合富大数据显示，7月20日至7月26日，东莞一手住宅新增供应约1060套，而一手住宅网签约1680套，网签环比增加25%。 二手房方面，网签1804套，环比大增31%，创年内最高。
在承接挤出需求的珠三角城市当中，广州和惠州两地真的中了头彩吗？
根据广州中原研究发展部等相关机构监测：7月广州新房网签8490宗，环比上月微跌5%，同比去年7月涨20%。 网签面积92.42万平方米，环比上月微跌4%，同比去年涨22%。 同期二手房网签量为4245宗，较6月同期（3996宗）环比上涨6.2%。 从成交结构看，当月全市4区成交环比上升，7区下降。 其中海珠、花都环比升幅最大；天河、番禺环比跌幅最大。 总体看，7月成交呈现“政策导向、区域分化”的市场特点。 7月主力成交区域集中在增城、黄埔、南沙三区，分别录得网签2263宗、1423宗、1280宗。 三区成交量占全市占比58%。 三区能够持续维持高位成交，主要得益于区域自身内外部环境变化。 例如，黄埔区人才购房政策的优化，南沙区受深圳购房政策收紧而引流，增城区受东莞购房政策收紧而引流等。
据惠州合纵联行数据统计，7月20日-7月26日，惠州全市住宅成交3470套，环比下跌1%。 除了仲恺区环比上涨54%之外，其余六大县区环比指数则出现不同程度下跌，其中以惠东县跌幅16%最大。 有分析称，7月以来惠州楼市住宅供需总体保持高位，房企自7月中旬以来积极推货，供应的放量也有望推动客户入市意愿的增强。
专家
外溢资金不一定留守楼市
在深圳和东莞调控升级后，尽管以广州、惠州为代表的一些珠三角城市仍然被置业者看好，但对于以利益为目的的炒房客来说，仍要注意“市场有风险，投资需谨慎”。 有观点认为，总的来说，刚需仍会固守原地，热线流向则有可能出现分化。
从库存来看，广州7月全市库存量789.89万平方米，去化周期12.2月。 库存环比上月略有缩减，去化周期连续两月有所缩减，主因6、7月连续两月新房市场热度上升，成交大幅增长所致。 惠州方面，根据惠州合纵联行统计，截至2020年7月26日，惠州全市住宅存量约1443.6万平方米。 如果以近一年周均消化量27.9万平方米计算，全市库存需51.7周（约12.1个月）才能消化完毕。
为此，有业内人士认为，若闭着眼睛盲目冲向惠州，不排除有被“割韭菜”的风险。 上半年，东莞和深圳新房住宅成交面积一共才411.16万平方米，即使全部需求都流向惠州，要消化惠州的新房库存也得一年多。 何况，惠州当地的购房客，本身就有不少是来自深莞的“流量”。 据乐有家数据显示，2019年惠州楼市无论是新房还是二手房，深圳购房者占比均超过50%。 从新房成交看，东莞客的占比也达到了15%，而惠州本地客仅占21%。
也有观点认为，被新一轮调控升级挤出的资金并不一定留在楼市循环。 易居研究院智库中心研究总监严跃进便表示，涉及房地产行业的资金分为两类，包括进入购房市场的消费领域资金和进入土地市场的投资领域资金。 他认为，在调控政策收紧的背景下，挤出的泡沫资金很可能会成为流入股市或其他能够增值获利的空间，目前相对房地产，资金进入股票市场相对容易，因而预计房地产领域最近一段时间会呈现降温趋势。
楼市调查|上海楼市新政首个触发积分制的建发浦上湾
如果楼市真有蝴蝶效应，那么“沪十条”或许就是那只触发效应的蝴蝶。 接二连三，各大城市开始密集出台楼市调控政策，这一现象辐射到了长三角城市群，包括杭州、无锡、宁波等。 上海楼市也因此发生了很大变化，转折或许就在当下。 “沪十条”实施以来，首次新开盘上市的三个楼盘分别为闵行区永康城浦上雅苑（建发浦上湾）、金地峯范以及经纬学府阳光。 由于后两者认筹人数未超过销售房源的1.3倍，未触发积分制。 而建发浦上湾成为了上海第一个触发积分制的新楼盘。 据悉，建发浦上湾于2月6日启动认筹，项目一次性全部推出房源共498套，最终认筹人数为1589组，704组入围摇号。 截至3月5日，上述三个楼盘均已完成摇号。 最新的一项政策是五天前（3月3日），上海房屋管理局发布的一则《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》首次提到，对按照优先购房政策购买的新房限售5年。 由于建发浦上湾项目的认筹时间节点正好处于“沪十条”之后且“沪七条”之前，因此本次推出的498套房源，一律不属于限售5年范畴。 新政“加持”下，建发浦上湾项目的认筹情况颇为乐观，认筹率高达319%，认筹金额较低仅为20万元，入市均价处于4.04万元/平方米，这一价格被市场认为“友好”。 业内人士认为，由于建发浦上湾项目采取积分制摇号的游戏规则，或许不会让这一项目“日光”，楼市新政下出现更多变量因素。 在上海这场变幻莫测的楼市调控中，拿着积分这张入场券，上海“无房”家庭占有一定优势，刚需盘对他们来说仍有很大吸引力。 据新媒体了解，积分制将综合购房者的家庭、户籍、房产情况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保这五大因素，拥有一个积分；再按照摇号人数比房源多30%的原则，按积分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。 市场消息称，此次建发浦上湾项目的积分摇号入围线为56.7分，这一积分线使得不少购房者直呼“分数不低，摇号可能无望”。 有购房者指，要拿到56.7分，需要满足沪籍无房家庭且5年内未购房的；或外地户籍家庭5年内未购房且缴满5年以上社保的；或沪籍单身无房5年内无购房记录且需缴满5年以上社保的购房群体。 长期研究上海楼市的分析师表示，假如积分较高者的摇号排序靠后，这部分购房者可能买不到满意的楼层和户型，因此弃号选择其他新盘上车。 因为在大部分新盘认购中，积分较高者有优势，选择的范围和空间就更大。 “沪十条”实施以来新入市的三个新盘项目，除了建发浦上湾外，其余两个项目金地峯范以及经纬学府阳光未达到1.3倍的认购率，这三个项目在首批摇号购房者选完后，剩余房源将按照常规续销流程销售。 对于改善性需求的购房者，“沪十条”似乎还为其提供了不少便利。 一名上海本地人对新媒体表示，现在的购房环境对在上海有几套房子但几年没有买过新房的群体来说比较有利，如果把名下的房子卖掉，积分会很高，购买新房就会有更多机会，对这种群体来说是比较有优势的。 浦江南“三兄弟”建发浦上湾与新城的千禧公园项目、旭辉的江山都会项目，业内戏称为“浦江南三兄弟”，项目两两邻近，处于同一水平线上。 从拿地到认筹开盘，建发浦上湾经历了漫长的300天时间。 其延续了中式园林建筑的特色，浦上湾的住宅风格带有很浓厚的中式古典风格。 据新媒体了解，此次推出项目的全部房源，合共498套，为88平方米至128平方米三种户型，销售均价在4.04元/平方米，总价在307至565万元/套。 该项目预计将于2023年初全装修修交付。 值得一提的是，建发浦上湾项目的交通不算方便，这成为项目的弱势之一。 同时，板块内商业并不发达，附近的商业综合体为万达广场，此外还有建设中的和润生活广场。 从地理位置看，浦江镇面积较大，处于浦东新区和闵行区交接，距离前滩约4公里，近些年新盘以高端住宅为主，推盘节奏较慢，而旧盘新推项目多以别墅为主，公寓房源供不应求，今年或将有不少宅地推出，补充该板块的住宅供应。 建发浦上湾项目则位于浦江镇板块边缘，位于新港河路，靠近奉贤区，距离地铁站较远，而浦江板块的商品房多聚集在浦锦街道或地铁8号线附近，其新房售价水平比建发浦上湾高出2万元/平方米，目前售价水平在6万元/平方米以上。 就在五个月前，和建发浦上湾项目一同拿地的新城千禧公园一期早已开盘认筹，推出房源308套，入市均价与浦上湾一致为4.04万元/平方米，总价在350万元起，认筹比为113%，目前仍有在售房源。 另一边，多个房地产中介平台显示，旭辉江山都会项目于去年8月入市464套房源，至今已经售罄。 事实上，浦江南“三兄弟”拿地溢价率并不高，其中旭辉为底价、新城和建发分别溢价3%，这就意味着项目存有很大的溢价空间，而该板块内房价仍有一定上升空间。 去年5月13日消息，新城和建发分别以13.45亿及10.93亿拿下浦江镇拓展大型居住社区的两宗相邻地块，成交楼面价均为1.69万元/平方米。 旭辉拿地的时间为2019年12月18日，以9.8亿总价1.62万元/平方米楼面价获得浦江地块。 重回上海上海一直是建发华东区域布局的重点，从去年开始，建发便一心重仓上海，正等待“绝地重生”。 近期，该公司不仅因为浦上湾多次登上上海新盘的热搜榜，还因为与融创联合拿地而被上海普陀区政府约谈。 据新媒体了解，2020年至今，建发在上海各区积极参与了多场土拍现场，其以24.4亿摘上海宝山宅地后，再以10.93亿获得闵行浦江宅地。 于今年2月2日，建发联手融创64.52亿、溢价36%竞得普陀石泉社区一宗宅地。 与融创联手拿下的这宗普陀区宅地楼面价超过8.43万元/平方米，刷新了上海普陀区宅地成交单价，同时跻身上海宅地历史成交单价前五名，引发了市场不少关注。 尤其在调控频出、严格监管的上海楼市，如此高溢价拿地，项目会不会去化艰难、如何保证盈利等，这些都是市场疑惑的地方。 毕竟，建发在2016年可是在上海多个“项目”上栽过跟头。 2016年可谓是建发最“意气风发”的时候，该年其曾以109.88亿元拿下嘉定和宝山两宗地块，溢价率最高达115%。 好景不长，上海政府随后发布多重严格调控政策，在限价和限购的双重打击下，嘉定和宝山顾村项目的销售情况并不理想，加上去化慢，资金占用成本也在逐渐增加，更别说嘉定项目的入市均价低于预估售价逾1万元/平方米的差距。 其实，建发在上海的发展历史并不短，自2004年进军上海市场以来，目前在上海开发有6个项目，包括金玥湾、公园央墅、玖珑湾、央玺、浦上湾及云锦湾，而其中此次入市的浦上湾为建发在上海的第五个项目。 今年，除了浦上湾项目面世外，建发位于宝山美兰湖板块的云锦湾首批房源也入市在即。 与此同时，建发通过不断加大华东区域其他城市的布局，销售业绩也逐渐走上台阶。 据建发华东区域消息，截至2020年11月底，建发房产华东区域销售额突破300亿，建发华东区域主要包括上海、苏州、南京、无锡、合肥、淮安、蚌埠、张家港、太仓、常熟等城市。
