文：任泽平团队
导读
5月9日，杭州全面取消住房限购，且购房可申请落户。杭州是江浙最具活力的城市之一，每年有20-30万的人口流入。同日，西安也全面取消了限购，同时支持房企、经纪机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。 截至目前，除海南省外，核心城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及天津还未全面放开限购。
北上广深一线城市该不该放开限购？我们认为：
1、从趋势来看，未来一线城市取消限购是大势所趋。 北京放松了五环外，深圳放松了非核心区，广州放松了120平方米以上户型限购。当前楼市表现疲弱，房地产进入从“防过热”转向“防过冷”的阶段，不用担心取消限购引起市场迅速过热；中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，通过人地挂钩实现供求平衡，避免热点城市房价暴涨，一举两得。
2、从国际经验看，海外典型国家核心城市房地产市场长期向本国、全球买家开放，不限购也不限售，遵循市场化原则，通过价格和税收调节，而非人为的行政手段。 人口和产业持续向大都市圈、城市群集聚是发达国家的共同经验 ，核心城市楼市不限购，遵循人口流动规律，有利于促进人才流动并提升城市竞争力。
3、从当前形势看，从销售、投资等指标看，房地产市场已经超调（参考），显著拖累经济、就业和地方财政，一线城市应该放开限购，带动地产人气，提振市场信心。
短期看，三招可救地产：1）组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房；2）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求；3）降息，包括降低二套房存量房贷利率，通过降准降低银行负债成本。
中国不会重演日本九十年代，因为我国未来城市化、改善型、城市更新等还有很大空间，但是需要尽快促进软着陆，推出新模式，作为周期之母房地产稳则经济稳。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心加快构建房地产新模式。
如果采取长短相结合措施，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业贡献力量。
正文
房地产基本面持续低迷，显著拖累经济和就业
5月9日，杭州全面取消住房限购，而且购房可申请落户；同日，西安也全面取消了限购，同时支持房企、经纪机构合作建立“以旧换新”购房模式。 截至目前，除海南省外，核心城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及天津还未全面放开限购。
除一线城市外，我国大部分地区已经全面放开限购，但提振效果不及预期，房地产行业基本面持续筑底，已经超调。 2021年下半年开始，用时近3年，房地产调控政策不断放松，但至今市场依然较冷淡，2024年金三银四成色不佳。3月1日至5月16日，38城商品房销售22.9万平，创2012年以来新低，同比-40.3%。
此前全面放开限购的太原、合肥、厦门、苏州、南京、长沙等城市，仅短期市场有一定程度提振，例如：南京2023年9月全面放松限购，10月新房、二手房成交面积同比分别+8.0%、+28.9%，厦门2023年11月全面放松限购，12月新房成交面积环比+33.5%。 可见如今，房地产进入从“防过热”转向“防过冷”的阶段，“存量时代”去库存，不用担心取消限购引起市场迅速过热。长期房地产市场回暖还要看居民的支付能力、市场预期。
我国一线城市目前 商品住宅成交量价、库存积压情况同样不容乐观。
销售方面 ，2024年一线城市“金三银四”并未带来成交明显回暖。2024年初至4月末，北上广深四城商品住宅累计成交176.7、321.8、172.0、74.0亿平，同比下降33.5%、37.9%、39.5%、28.8%，且成交规模是2021年以来的最低水平。
价格方面 ，根据我们对链家二手房成交数据长期跟踪，2024年一季度，北上广深四城房价均较2021年二季度下跌超10%，部分楼盘房价下调达30%。
库存方面 ，截至2024年5月10日，北上广深去化周期分别为28.7、8.9、22.9、25.7个月，除上海外三城去化周期处较高水平。
放开一线城市限购是大势所趋
海外国家核心城市房地产市场长期向本国、全球买家开放，不限购也不限售，遵循市场化原则，通过价格和税收调节，而非人为的行政手段。 人口和产业持续向大都市圈、城市群集聚是发达国家的共同经验，核心城市楼市不限购，遵循人口流动规律，有利于促进人才流动并提升城市竞争力。
在日本购房（包括东京），没有身份限制，不限购，只要年满18岁，有资金就能购买。 外国人需要准备身份证、护照、个人信息公证书、印章、宣誓供述书。如果是全款买房，提供身份相关证明材料即可；如果是贷款，要有日本的长期签证及工作纳税状态。
在美国购房，同样没有身份限制，也不限购。 联邦法律规定，年满十八岁，不需要绿卡、特殊类型的签证，任何人都可以在美国购买和拥有房产。如果是现金买主，需要准备有效护照和签证、购房资金证明（国内银行的存款证明）、美国当地银行的账户；如果是贷款买主，还要准备工作证明、工作收入公证、自付款部分的资金证明。
对比海外，我国一线城市的核心区域购房政策则限制明显较多。 如上海，沪籍无房单身人士，且本人和父母在2011年1月31日之前共有不超过2套(含2套)，可新购1套住房；非沪籍家庭，一方往前推算63个月中社保/个税正常缴纳60个月，可新购1套。外籍个人（外国人），需提供满1年的在沪劳动合同及相对应个税/社保、满1年工作类居留许可，限购一套住房。
全面放开一线城市限购的意义重大：
1）限购政策本是 房地产市场过热时期出台的临时性政策，如今抑制了刚需和改善型需求。放开限购，意味着让过紧的房地产市场回归正常市场状况，接受供需调节，并非激起泡沫与过热的“刺激性措施”。中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收来源，通过人地挂钩实现供求平衡，避免热点城市房价暴涨。
2）放开一线城市限购，带来积极的政策信号，可提振市场整体信心，改善民生，满足合理住房需求。 化解房地产困境的关键在于需求端信心恢复，信心提振才能带动销售回暖。当前我国对住宅市场较冷、购买力较弱区域，包括部分一线城市的非核心区已经放松限购，但提振效果有限。一线城市核心区域的楼市，是全国房地产市场的风向标，聚集了相对旺盛的住宅购买力，放开限购，能够满足新市民的合理住房需求，有效提振需求端信心。
3）化解库存，稳房价、稳市场、稳经济 。房地产市场进入存量房主导时代后面临调整分化，要消化此前的高房价、高库存、高杠杆。房地产是国民经济第一大支柱行业，事关经济恢复、金融风险，房地产稳，则经济稳。我国一线城市目前成交量价、库存积压情况同样不容乐观，但一线城市的住房潜在需求高，对于全国投资置业人群有较强吸引力，全面放开限购带来销售提振，有利于去库存、稳房价、稳市场、恢复经济。
不仅要全面放开一线，更要修复资产负债表
目前房地产行业面对的并非简单的限购，当前购房还有居民支付问题、预期问题，叠加人口结构问题。在房地产存量时代，库存积压，成交量价回暖需要更多时间和政策激励。 要替代旧的“房地产-土地财政-金融”循环，必须引入扩张性财政政策，通过财政扩张带动包括房地产投资在内的整体投资回暖和经济复苏。
回顾日本上世纪90年代开始，陷入的“失去的三十年”，以及美国30年代“大萧条”，辜朝明提出了“资产负债表衰退”理论来解释，凯恩斯则称之为“流动性陷阱”。如何避免重蹈覆辙？ 资产负债表衰退”理论认为，最有效的办法是政府通过扩张性的财政政策来扩大总需求，弥补需求严重不足的缺口，进而推动企业居民资产负债表修复以及经济复苏。
2008年面对国际金融危机，伯南克提出找到了避免大萧条的办法，就是财政货币的再膨胀，于是有了三轮QE。中国经济也是通过四万亿财政刺激计划走出低谷。 2020年疫情冲击以来，美国经济仍具有强劲韧性，同样是因为联邦政府通过QE、消费券、企业补贴等，保住了居民和企业部门的资产负债表，也就是没让企业和居民买单，而是通过货币和财政政策进行化解，所以居民有能力消费，企业有能力投资。
对比借鉴2014-2016年房地产周期，放松限购限贷仅是政策起点，关键一步是恢复居民的消费能力和信心，这又进一步需要恢复资产负债表，进而带来房地产存量化解和增量需求，从而推动销售和新开工。 2014年4月，部分地方开始放松地产限制政策。2014年6月，呼和浩特率先发文全面放开限购，此后各地密集放开限购限贷，此外各地方政策还涉及房贷优惠、购买补贴、落户放宽等。2014年9月底，仅有北上广深和三亚五个城市未放开限购政策。随后，2014-2016年间，大规模推进的新建棚户区改造、棚改货币化安置的过程就是消化库存、优化增量的过程。
当前，关键问题是主体纾困和提振居民购买力，除一线城市限制性政策放松外，还需重点关注地产有关财政和金融工具支持政策的落地和力度，比如发行超长期国债支持新老基建项目、大规模发放消费券、减税降费、购房补贴等，同时辅以QE降低利率、投放货币。
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一线城市密集表态将适时优化房地产政策，购房政策一旦放松，是否会引发新一轮炒房热？
一线城市密集表态将适时优化房地产政策，这是一个重要的决策，旨在应对当前房地产市场存在的问题，并促进市场稳定和健康发展。
然而，放松购房政策可能会引发新一轮炒房热的担忧也是合理的。
首先，放松购房政策可能会刺激投资需求。如果购房政策变得更加宽松，包括放宽限购、降低首付比例等措施，这可能会吸引更多的投资者进入市场，带来短期的购房热潮。这种情况下，人们可能会追逐短期的利润，而不是真正的居住需求，从而推高房价并加剧市场波动。
其次，放松购房政策可能会增加市场投机行为。过去的经验表明，一些投机者会利用政策的变动进行短期炒作，以获取高额利润。如果购房政策放松，这些投机者可能会再度活跃起来，导致市场出现过度投机的情况。这不仅会影响正常的市场运作，还可能给普通购房者带来压力，使他们难以买到合适的住房。
然而，要避免新一轮炒房热的发生，政府可以采取一些措施来平衡市场。
首先，政府可以保持对房地产市场的监管力度，确保市场秩序和公平竞争。
其次，政府可以加大土地供应，增加住房供应量，以满足居民的实际需求。
此外，政府还可以加强金融监管，防止资金过度流入房地产市场，从而抑制投机行为。
最重要的是，政府在优化房地产政策时应该保持审慎和稳健的态度。购房政策的调整应该基于对市场情况的全面分析和预判，避免过度放松或收紧，以维护市场的稳定和可持续发展。
总的来说，放松购房政策可能会引发新一轮炒房热的风险，但政府可以通过加强监管、增加供应和控制资金流动等措施来平衡市场。在优化房地产政策时，政府应该保持谨慎和稳健，以确保市场的稳定和健康发展。
一线城市限购政策会松动吗
一线城市限购政策有可能会松动，但也不至于全面取消限购。
对于一线城市而言，未来可能采取因区施策的方式来优化非核心区的限购政策，并结合人口和人才政策，给予多孩家庭和老年家庭更大的政策支持，以支持合理的购房需求。就目前来说，一线城市的需求量相对充足，所以即使是郊区也不太可能全面取消限购，最多是限购政策针对人才等定向宽松，或者采取其他政策组合。
另外，近期传言的一线城市郊区全面取消限购的概率不高，尤其是对于北京、上海和深圳等城市来说，市场需求相对充足，容易被激活。在一线城市中，广州郊区取消限购的概率稍大，因为广州的增城、花都、白云非核心区和南沙新区等外围区域面临着较大的去库存压力。
房地产限购政策的特点如下：
1、区域限制：限购政策通常是针对特定地区或城市实施的，旨在控制该地区的房地产市场供需关系，避免过热或过冷的市场情况。
2、购房资格限制：限购政策通常会对购房者的资格进行限制，例如限制非本地户籍人士购买房产，或者要求购房者满足一定的社会保障条件或纳税要求。
3、购房数量限制：限购政策通常会限制购房者在一定时间内购买房产的数量，以避免投资炒房和投机行为，保护居民的合理购房需求。
一线城市解除楼市限购会怎样
1、将释放消费潜力。楼市限购政策虽然有效地控制了投资客的炒房行为，但同时也限制了一些合理购房需求的释放。解除限购政策将使得那些真正的刚需购房者有更多的机会购房，满足他们的居住需求，进而激发消费潜力，推动经济发展。
2、将促进房地产市场健康发展。限购政策的初衷是为了控制房价过快上涨和防范金融风险，但随着房地产市场供求关系的变化，限购政策已经不能完全适应当前的市场需求。限购政策的取消将使得市场资源更加自由流动，有效调节供求关系，推动房地产市场朝着更加健康、稳定的方向发展。
3、将增加市场的活跃度和流动性。限购政策的实施使得一线城市的房地产市场相对较为封闭，导致市场不够活跃，流动性较低。解除限购政策将吸引更多的购房者进入市场，增加市场的交易量和流动性，提升市场活跃度，同时也有助于促进房地产市场的价格发现和市场透明度的提升。
4、可能会对房价产生一定的影响。限购政策的实施一定程度上控制了房价上涨的势头，解除限购政策可能会对一线城市的房价产生一定的冲击。然而，需要注意的是，房价的变动受多种因素影响，不仅仅是限购政策的因素，市场供求关系、经济环境、土地供应等因素同样重要。因此，一线城市解除楼市限购并不意味着房价会一定大幅上涨，市场对房价的预期和其他因素同样重要。
一线城市解除楼市限购的原因1、首先，中国政府一直在强调房地产市场要稳定健康发展，而不是单纯地以遏制房价为主要目标。取消限购政策可以降低购房者的购房门槛，鼓励居民购房，刺激房地产市场的活跃度。
2、其次，楼市政策的调整也与中国经济的整体走势有关。近年来，中国政府一直在推动经济结构的调整，减少对房地产行业的依赖。取消限购政策可以促进资金流向其他行业，促进经济的多元化发展。
3、最后，政策调整也考虑到了不同城市的实际情况。一线城市和二线城市的市场表现差异明显，政府采取因城施策的原则，更好地适应各地市场的需求。
一线城市房地产限购政策，有哪些具体的执行规定一、北京市
北京市实行了差别化的限购政策，根据不同区域的房价水平和人口密度，限购政策也不同。具体规定如下：
1.限购区域：除了公租房、保障房和经济适用房外，限购区域为二环以内城区、五环至六环之间的区域和城市副中心。
2.限购人群：非本市户籍居民家庭和本市户籍居民家庭的第二套及以上住房。
3.限购数量：非本市户籍居民家庭只能购买一套住房，本市户籍居民家庭的第二套住房需缴纳50%的契税。
二、上海市
上海市的限购政策同样也是根据不同区域的房价水平和人口密度来实行的。具体规定如下：
1.限购区域：除了公租房、保障房和经济适用房外，限购区域为内环以内的区域和浦东新区。
2.限购人群：非本市户籍居民家庭和本市户籍居民家庭的第二套及以上住房。
3.限购数量：非本市户籍居民家庭只能购买一套住房，本市户籍居民家庭的第二套住房需缴纳50%的契税。
三、广州市
广州市的限购政策同样也是根据不同区域的房价水平和人口密度来实行的。具体规定如下：
1、限购区域：除了公租房、保障房和经济适用房外，限购区域为珠江新城、天河区、海珠区、荔湾区、番禺区和增城区。
2、限购人群：非本市户籍居民家庭和本市户籍居民家庭的第二套及以上住房。
3、限购数量：非本市户籍居民家庭只能购买一套住房，本市户籍居民家庭的第二套住房需缴纳50%的契税。
四、深圳市
深圳市的限购政策同样也是根据不同区域的房价水平和人口密度来实行的。具体规定如下：
1、限购区域：除了公租房、保障房和经济适用房外，限购区域为罗湖、福田、南山、盐田、龙岗和坪山新区。
2、限购人群：非本市户籍居民家庭和本市户籍居民家庭的第二套及以上住房。
3、限购数量：非本市户籍居民家庭只能购买一套住房，本市户籍居民家庭的第二套住房需缴纳50%的契税。
