中国基金报记者 吴君
在上海楼市新政出台后，这个端午假期，售楼处排起了长队。
乘着节假日，基金君来到上海浦东新区几处新楼盘，实地探访楼市复苏情况。从现场来看，多个楼盘的售楼处都是门庭若市，置业顾问也是忙得抽不开身。
中介告诉基金君，之前有些客户在观望，但新政出来后，无论上网签量和带看量都起来了。基金君了解到，有刚结婚没买房的年轻夫妻，考虑要入手新房；也有平时带孩子的老人来看房，想要改善置换。
网签量和带看量都起来了
有客户下班后也积极来看房
5月28日，上海优化调整房地产楼市新政“沪九条”落地。非沪籍居民购房社保或个税年限由5年调整为3年；商贷最低首付款比例，首套降至20%，二套降至35%；商贷利率首套降为3.5%，二套降为3.9%；家庭公积金贷款额度，首套调整为160万元，二套调整为130万元。
乘着端午节假期，基金君预约了浦东新区的几处新房，去感受一下上海楼市在新政后的变化。
在前往看房的路上，中介告诉基金君，他所在的门店5月份卖了12、13套房子，有新房也有二手房，比之前好了很多。整个上海新政出来以后的网签量比新政之前有很大区别。最近市场还不错，6月才过了一周，他自己已经销售了两套房，主要是二手房，300多万元的价格。
“之前确实有很多客户在观望，但新政出来以后，无论上网签量和带看量都起来了，我们内部群最近也是开单喜报频传，以前主要集中在周末，现在周一到周五新房和二手房都卖得很多。”该中介表示，现在很多客户感觉买得动了，平时工作日5、6点下班，他也愿意出来看房。最近他就有好几个带看客户，约的是在下班后的时间，他们会看看房子配套设施、户型、周边环境等，如果看得比较中意，后面再抽个时间去看看采光之类的。
据上海市房地产交易中心公布的数据，今年5月份二手房网签量为18692套，日均网签量为602套。而在新政实施后，二手房单日网签数量有明显增加，5月28日至5月31日这四天，网签套数分别为701套、877套、984套和961套。
中介也说，新政出来以后交易量上升了两三成，他们第一个周末都很忙。“对于刚需客户而言，我认为，现在正好也是上车的时间点。”
售楼处排起了长队
新政以后销量起来了
我们先去了一个外环外的新楼盘项目，每平方米单价大概在6万元。
中介告诉基金君，单单这个新房项目，周六跟他约看的就有3位客户，周日还有3位。这个项目虽然在外环外，但是单价价格便宜，周边有产业园区，有班车接送通往地铁。近30天该项目新房在他们平台的交易量是64套。
到了售楼处，基金君看到大门口、附近的马路边都停满了车，已经很难找到车位，我们绕了好几圈才等到一个车位。走进售楼处的大厅，里面门庭若市，接待处人员表示置业顾问都在忙，看房客户需要填单子，坐在旁边的沙发上排队等待。
基金君在等待的间隙看了一圈，不少购房者都是全家老小一起出动，有青年夫妇带娃来看房的，也有老人带着刚结婚的儿女来看房的，还有一家三代组团来看房的。
等了一会儿，有置业顾问就过来带着我们6、7个人一起去看房，他边走边给我们介绍小区的基础硬件设施，包括健身房、游泳馆、儿童活动区、休闲区等。
他带我们去看了该项目的沙盘，还有区域规划图，以及样板间。他表示，在该项目的周边的配套设施，未来都会逐步建设起来，包括规划中的幼儿园、小学和中学，但至于是什么学校，他们并不清楚；另外，未来还会建绿地、超市等设施。他表示，该区域是黄金三角，去很多地方开车都很方便，而且附近有个产业园区，未来房屋出租也是有市场的。
据他介绍，该项目有三个独立的小区，会分三个批次来卖，“目前我们低楼层都卖完了，连样板间也卖掉了。新政出来以后更好卖了，新政出台当天就有3个客户转账，现在每个工作日都有一两套的销售，节假日每天是五六套。现在没有特别多楼层了，预计基本上这个月月底都会售罄。9月份还会有两栋楼的高层开盘。”该置业顾问说。
有一对老夫妇带着子女来看房，他们表示最近刚开始看房，才看了第一个楼盘，他们是刚需，希望买稍微大一点的房子。
也有一位客户看了样板间以后表示很满意，因为开发商已经把基础的硬装都解决了，购房者只要再弄个全屋制定的软装就可以入住，“如果是毛坯房，我们自己装修也要几十万，现在装好了省心又省力，而且得房率也比较高。”
结婚没买房的考虑要入手
土拍新政落地引关注
随后中介就带着基金君去看了距离3公里左右、位于外环内的另一个新房楼盘，价格在每平方米8万元左右。售楼处同样是热闹非凡，被前来看房的客户围得水泄不通。
基金君看到，沙盘里放着一个牌子，上面写着，上海土拍最新官宣：2024年6月7日起，上海取消商品住房土拍溢价率上限，成交地价由市场化竞价确定。据专业人士解释，此次上海对于土拍溢价率上限措施进行调整，实际上是对过去市场过热时期过严政策所进行的优化，其与“沪九条”扶持政策是一脉相承的，是在土地供给上的落实和细化。
一对老夫妇告诉基金君，他们是来接孩子上兴趣班，正好看到这边的新楼盘，就进来看看，他们想买一套更大的房子，作为改善居住。他们问了置业顾问很多问题，比如容积率、得房率、绿化面积等，还有样板房哪些是交付标准，哪些不是交付标准等，以及现在放的是边套还是中间套，带不带阳台等。
在回去的路上，我们遇到一位司机师傅，他告诉我们，儿子刚刚结婚还没买房。这次上海首付比例降到20%，公积金房贷利率也只要2.85%，他们有考虑要入手新房子。
编辑：乔伊
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上海楼市怪相是从什么时候开始的？
上海楼市怪相是从两个多月前新政的出台说起。
2021年2月6日，上海楼市摇号细则正式公布，根据规定，新房认筹比超过1：1.3的楼盘，将实行积分摇号制度。即触发积分摇号的楼盘将在正式摇号之前先进行一轮淘汰，买家按照积分由高至低进行排序，排名在房源总数1.3倍范围内的买家将获得摇号资格。
3月3日，新政再度升级，为了封堵“炒房”行为，新政规定，但凡是认筹比越过1:1.3“红线”的楼盘，不仅要采取积分摇号制度，这批房源还将被定义为限售房源，限售期限为5年。
新政之下，上海楼市一改“魔幻”状态，立刻进入“速冻”模式。新政出台前夕，上海楼市认筹率均值达到244.13%，而新政出台后的近一个月，市场都十分冷淡，直到3月5日，位于上海闵行浦江镇的建发浦上湾成为新政后第一个触发积分制摇号的楼盘。
不仅如此，3月，上海曾在一天之内批出33张预售证，涉及上万套房源，其中不乏尚海湾豪庭这样的大热门楼盘。但即便如此，上海楼市依然显得十分冷静，除了建发浦上湾之外，再无第二个楼盘触发积分制摇号。
扩展资料：
人为控制认筹比的楼盘比比皆是
如嘉定一楼盘规定每日接待60位认筹客户，整个认筹期下来，总人数恰好踩在认筹比“红线”内；浦东一楼盘置业顾问则选择性进行认筹通知，仅通知首付比例高、积分高的买家；位于徐汇滨江板块的尚海湾豪庭索性拆除了售楼处，以发送邀请函的方式指定买家，最终252套房源获得266组认筹。
当然，黑暗处的乱象总有被拉到阳光下暴晒的一天。就在一周前，由于在认筹过程中违规采取预约制，位于上海嘉定的融信海纳印象遭到举报，开发商融信也因此被嘉定区房管局紧急约谈，要求其进行整改。
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：CCTV2－7月13日中国财经报道－沪杭房价 终结暴涨行情？ 发言人：jnssas1 提交时间：2004-07-15 10:44 沪杭房价 终结暴涨行情？ 央视国际 2004年07月14日 15:09 （主持人）大家好，这里是中央电视台经济频道，欢迎收看中国财经报道，买房子自然要看价格，很多人都注意到近两年上海、杭州这些地区的楼价几乎是一天一变，用暴涨来形容并不过分，这种行情让那些正打算掏钱买房子的人心里难免不是滋味，可是最近，本栏目记者在当地采访时发现，沪杭两地的房价突然不再暴涨了，这到底是怎么一回事呢？我们先随记者到上海看个究竟。 在上海，强劲上涨了6年的房地产市场催生了一个行业的发展，那就是二手房中介，去年，上海房地产暴涨的时候，二手房中介的市场地位也日益显赫，许多人买了房，挂在这里，过一段时间高价卖出去，就能大捞上一笔，中介公司则从中收取2%的佣金。 春江水暖鸭先知，上海房地产市场供求关系扭转的信号，首先在中介市场显现出来。 在上海，二手房中介公司随处可见，用上海人的话说，中介公司比米店还多。 可是最近，上海的二手房市场，无论是成交价格，成交速度还是数量都在明显下降，许多中介公司支撑不下去纷纷关门。 在上海静安区镇宁路上，记者看到，房地产中介一家挨着一家，但是有的已经是铁将军把门，有的甚至已经改成了服装店。 记者：“您好，这家不是一个房地产二手房中介店吗？” “对呀，他们不做了，我们老板在这里借的房子，租房子做服装。 ” 记者：“我看很多店都改成服装店了，原来这条街不都是做房地产中介的吗？” 房地产中介商：“是的，本来这一边有很多中介，大概有四五十家吧，现在关掉差不多一大半了。 ” 留下来的也是苦苦支撑，他们说最近一个月交易量特别少，想卖房的不少，但是价格太高，把客户都吓跑了。 想买房的目前大多持观望态度，所以有的房地产中介一个月颗粒无收。 房地产中介商:生意还是比较淡的，现在生意没以前好做了。 ” 记者：“一天能交易几套？” “一天能交易几套？ 一个月能交易一套就不错了。 还一天能交易几套，一天能交易几套都笑不动了。 ” 蒋小凤是上海一家房地产中介公司的一名员工，去年上海房地产暴涨的时候，蒋小凤每天都要忙着接待客户。 可是近来，他们公司的生意没那么好了，整个一上午，蒋小凤都坐在办公室里看报纸，打电话，等着客户上门。 上海金丰易居丰庄店蒋小凤说：2003年一般性客户挂牌，一般楼层好的话，一二天卖得很快的，基本上一个月我们能做十几套，今年5月份以前还可以，5月份过了以后，期房不好转让了，影响到门店的业绩，因为那个政策出台了吗，相对来说门店买房客户不是很多，成交量萎缩。 蒋小凤说的“政策”就是上海市政府四月份出台的《商品房销售合同网上备案和登记办法》，被称为房屋网上阳光交易。 根据规定，上海新建的商品房项目必须在网上公布所有的售房信息，什么地段，什么价位，哪些房屋在何时以多少价格售出，网上一目了然。 由此禁止炒号、炒房的现象。 (主持人) 我这里有一则关于上海网上透明交易第一案的新闻，说的是一名消费者原本打算购买一家新开盘的名叫“紫罗兰家苑”的房子，6月26号一早，她打开电脑一看，紫罗兰家苑在一夜之间突然售出了577套房子，售楼处没有房源了，可是这些房子全部出现在中介公司那里，于是这位消费者向上海市房地产资源局举报。 经过调查，这家公司果然是在6月26号凌晨零点到7点，以超低价格把房子卖给了中介公司，网上的透明泄露了这家公司的炒房“猫腻”。 这家公司因此被重罚58万元，由此可见对于炒房现象的监督力量。 那么目前的这种行情对于火爆一时的上海房价预示着什么呢？ 从事房地产咨询信息的刘群这几天一直忙着收集上海新楼盘的销售数字和二手房交易情况，他认为上海的房地产市场和股市有点相似，把上海房地产市场这几年的涨势比做K线图的话，上海房地产市场目前进入了盘整期。 上海美地行咨询公司刘群说上海的房价应该是从99年开始逐步攀升，已经4年多了，从技术上要求，它需要有一个盘整的需求，今年跟去年整体涨幅还是比较大的，这个方面就看得出上海楼市整体价位比较高了，到了一个比较高的点了，市场目前情况，我们在一线来看， 市场目前对房屋的观望性比较大一点。 ” 说到目前冷淡的二手房市场，刘群说上海抑制炒家的一些政策已经开始发挥效用。 他说由于上海二手房市场上很多人在抛售房屋的时候，价格调得比较高一点，市场对高价位的房子有一定有价无市的情况。 不仅是二手房中介，房地产开发商的日子更难过。 刘群说，新楼盘的销售情况显示，近来上海新开楼盘成交速度明显下降，土地市场上出现新一轮土地转让，整个楼市供略大于求的局面到来了。 对于这样的说法，我们在一些新楼盘的销售中心得到了印证。 售楼人员说去年我觉得新盘开盘大家都会排队买，一般的话，房子大概一个月就会卖完了，今年如果同样的房子再卖的话，估计可能会一个多月两个月左右甚至更长的时间。 ” 此外，久违的打折再次现身上海高档公寓市场，虽然价格上并没有出现下跌，但是涨幅回落确实是不争的事实。 去年是上海房价上涨最快的一年，一年的时间里，上海房价平均攀升了29%，被人们形容像是做上了过山车，平均价格每平方米5381元，成为全国房价最高的地区之一。 今年一季度，上海商品房价格上涨3.98%；二季度商品住房价格上了涨3.65%，二季度比一季度房价涨幅减少了0.33%。 上海房地产管理局副局长庞元预计，今年下半年上海的商品房将从供不应求向供大于求转变，房价涨幅还将继续回落。 上海美地行咨询公司刘群：暴涨的趋势我估计是要面临一个终结，但是从长远来看上海房地产它还是有一个持续攀升的潜力的。 加上2008年奥运会和2010年上海世博会，一般性认为世博会前期房价存在一个普遍向上攀升的预期。 ” （主持人）从上海坐火车两个多小时就能到达另一个风光秀美的城市杭州，杭州也是近几年房价上涨速度最快的地区之一，都说“洛阳纸贵”，这里则有“杭州地贵”的说法。 不过，如今杭州的房价也涨的没有那么快了。 广告之后，我们一起去杭州楼市看看。 邵林平从1996年就开始在杭州投资房地产，他看中了杭州萧山地区的一块地方，并在那里开发了一片住宅小区。 用他自己的话说曾经赶上了卖房子赚钱的好时候。 杭州新世界房地产开发有限公司 总经理邵林平：当时，我们拿下来的时候，说实在的这个地价也是比较高的，结果是赶上了一个好时机，我们这个楼盘是2000年底开盘，从一期的平均价位每平方米3800元，到2004年结束的时候总共价位，从每平米3800元涨到了每平米6500元左右，刚好碰到了销售的黄金季节。 这期间，邵林平的这个项目开发了2期，期期卖的火。 他趁热打铁，今年又买下了附近的一块地皮开发新的项目，一开盘他就把价格定在了每平米5500元，可没成想，看得多买的少，无奈之下，邵林平只好把价格下调了500块钱。 杭州新世界房地产开发有限公司 总经理邵林平:我们这个楼盘是这月初开盘的，当时我们市场的期望值比较高，当时我的期望值在在每平米5500元左右，结果开盘以后。 也就是说不怎么理想，销售比较平平淡淡，不像早两年一开盘以后，高歌猛进，涨价是不可能的事，基本上能够保持原来价位也算可以了。 邵林平说不仅新开盘的楼盘价格定的低了，开发商在购买土地方面的热情也没有原来那么高了。 杭州新世界房地产开发有限公司 总经理邵林平：在杭州滨江区推出了几块地，其中有一块地没有人竞标，早两年根本就没有这样的事情，有地推出来以后，大家都抢着要，这次出现这个情况，政府挂牌的土地没有人去拿，没有人去摘牌。 去年杭州的房价也经历了一个暴涨的阶段，2003年杭州市的房价涨到了5605元/平方米，比上海和北京的房价还要高。 吸引了许多炒房的人，新楼盘一开盘，大家都是排队买房，有的房地产项目刚开盘一天就能销售一空。 从事房地产咨询的赵袆骏告诉我们，目前杭州的新房销售速度明显下降了。 浙江中原物业顾问有限公司 发展部总监赵袆骏:像华丽爵士风情项目一天7个小时，200套不到全部销售一空，全部售罄，今年可能在销售速度这方面，可能也趋于平缓，可能原来想一天销完或几天销完这个状况暂时不会再出现。 在杭州，每年五月举行的房展会一向热闹非凡，房展会就像是杭州房地产市场的晴雨表，不管新旧楼盘，房展会过后，总会每平米涨上四五百块钱，可是回忆起今年5月份召开的房展会，中原物业顾问公司的于旭东说这一次有些特别。 浙江中原物业顾问有限公司 运营总监于旭东:房展会当天，以我的个人经验来说，每年都应该是晴空万里，但是今年的房展会有点特别，经历了历年少见的一次大暴雨，我们自己业内人来说，戏侃，把这作为一个杭州楼市要降温的一个信号。 (主持人)在上海和杭州采访的时候，记者听到比较多的疑问就是这个标题----沪杭楼市，到底是不是终结了暴涨行情？这是不是一种暂时现象？出现这种价格变化的根本原因是什么？未来的价格趋势究竟会怎样？带着问题，我们来看专家的观点。 中国房地产协会秘书长顾云昌： 之所以前两年上海和杭州的房价大幅上涨，主要是因为供求不足，除了自住型的需求，主要是投资性需求。 近来中央和地方政府通过宏观调控，解决供应和需求两方面的问题，控制投资需求，降低拆迁速度，减少拆迁量，与此同时加大了中低价位的配套商品房供应力度，我认为目前上海和杭州的房价是一种理性的回归，使房价大幅上涨的一个转折，是宏观调控得出的好现象。 （主持人）对于上海和杭州的房地产市场出现的价格趋势转折，人们更为担心的是，这种趋势对于其他地区有没有多米诺骨牌的效应？上海和杭州楼市行情的突变对于整个房地产行业有什么警示或者借鉴呢？来看专家对此的观点。 中国房地产协会秘书长顾云昌： 去年全国房地产价格平均增长了3%倒4%，所以并不存在泡沫的问题，其他地区不同于上海和杭州的情况，比如北京这两年的房价稳中有降，广州的房价也比较稳定，而且还略有下降，因此不存在多米诺的现象。 我注意到中央和地方近来关注房地产的价格变化，如果增长过快的话，就会让它放缓，如果增长太慢的话，还会让它上涨。 我希望今后我们的房价漫漫长，楼市年年旺。 （主持人）楼价的涨涨落落关系到千家万户，从当前上海和杭州房地产的价格涨跌中，我们不难看到，国家对房地产行业的调控已经显现它的作用，不正常的炒房现象开始减少，楼价逐步走向平稳、合理、有序，相信这也正是房地产行业逐渐理性和健康的标志之一。 好，感谢您收看今天的中国财经报道，请您
《理财周刊》：楼市下一步如何走
疯狂不再，跌势开始，2005初夏的楼市带着一丝痛苦的寒意。 按照经济学家的观点，目前上海的房地产市场处于调整初期，房价微跌而成交量大幅下降。 那么，房价会跌多长时间？下跌幅度有多大？在下跌的过程中会表现出怎样的特征？对于这些人们关心的问题，让我们听听专家、中介、开发商、购房者以及投资者的说法。 文》本刊记者/程蔚 甄爱军仿佛就在眼前的事情，一转眼竟找不到半点踪迹了。 房产中介里应接不暇的忙碌、新盘售楼处前连夜的排队，这些大肆渲染着火热楼市的景象一夜之间似乎全都蒸发了。 连日来，本刊摄影记者奔走于大街小巷，采撷着6.1新政前后的楼市影像。 镜头里，房产中介不是关门大吉就是冷冷清清，一些心急的中介忍不住摆摊卖房，上百万元一套的房子和三五元一件的小玩意儿一样，在马路边叫卖。 新盘的售楼处里，几乎找不到来询问的买房人了，售楼小姐们好不容易站着坐着熬过8个小时，成交记录可能只是白板。 同样是卖房子的人，那些手中捂着几套甚至几十套房子的投资客们，更是惶惶不可终日，有人在自家的阳台上打起了急售的横幅，有人则像贴寻人启事一样地四处撒网，宣称自己的房子是跳楼价，不容错过，更多的人则天天电话遥控中介，挂牌价再降5万元，如果上门看房，价格还可再议。 而买房人则个个变得笃悠悠起来，等等看，说不定又跌了些。 镜头是真实的，它所记录的上海楼市正在经历着一场暴风雨的洗礼。 疯狂不再，跌势开始，2005初夏的楼市带着一丝痛苦的冬寒。 无论是镜头里记录的景象，还是网上房地产公布的数据，目前楼市发生转折已成为人们的共识。 5月份，上海新盘成交量较4月份减少约五成，平均价格也比3月份的9156元/平方米下跌了约1000元/平方米，跌至8077元/平方米。 而在二手房方面，一些大的房产中介普遍反映，5月份的成交量比高峰时下跌了50％~80%,有媒体报道说，近期房产中介平均每天关门30家。 显然，楼市下跌之势已难以避免。 可即使是跌，也有不同的跌法，上海楼市将会演绎的是一泻千里的暴跌、一个台阶一个台阶的缓跌还是急跌数日又峰回路转的小跌即止呢？这次下跌的幅度有多大，会持续多长时间？且让我们听听来自专家、中介、开发商、购房者以及投资者们的说法。 房价下跌不可避免所有的被采访者都认为，上海房价的下跌不可避免。 目前虽然大家希望房价能够稳定在一个比较理想的状态，即房价不再向上迅猛上涨，但也不会出现大幅下跌的情形，但华东师大亚欧研究中心研究员余南平认为，出现这样的情形太难，而且可以说是根本不可能。 目前虽然一些地段的房价还处于高位盘整的状态，没有明显下跌，但这种状态可能不会持续很长的时间。 瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济学家陶冬曾公开发表观点说，楼市的下跌一般会经历三个阶段，初期的特征是价格微跌、成交量大降；二期的特征是价格急跌、成交量进一步放大；三期的特征是阴跌，由于炒家出货差不多了，价格下落的速度开始放缓，成交量也放缓，市场处于做底的状态。 他认为，近期上海房地产市场已经出现了微跌迹象，同时交易量大幅下降，这是房地产处于调整初期的特征。 一些购房者、中介以及开发商也都认为，目前上海房地产市场开始步入了下降的通道。 上海神舟房产市场部经理孟军认为，目前高房价根本无法持续，肯定会出现回落；21世纪不动产上海区域分部连锁服务部区域经理慕伟杰也认为，房价会在短期内下跌。 作为购房者，与房价休戚相关的人群，他们对房价走势的判断也是会下跌，市民程先生和鲍先生就坚定地认为房价会在近段时间内下跌。 作为开发商，他们对房价的下跌似乎颇为忌讳。 记者采访一位开发商老总时，当他得知记者的问题是关于房价的涨跌之后，他马上推说自己马上要开会了，而不愿再多谈。 但也有开发商表示，市中心内一些定价较高的楼盘，以及一些实力较弱的开发商，可能会在这段时间内屏不住而降价。 房价会下跌多少既然众口一词地认为房价会下跌，那么可能会下跌多少呢？对于这个问题，各方的说法有些不同。 有些人认为至少会下跌30％，有些人表示下跌15％左右就会出现反弹，而有些人则表示无法判断。 余南平认为，房价到底会下跌多少，这很难预测，他表示要看投资者预期的心态。 目前市场仅仅出现了交易量的滑坡迹象，但是房价还没有真正大幅下跌，所以无法判断房价到底会下降多大的幅度。 中国·经纬置地有限公司董事长秘书纪德平分析认为，上海的房价不会出现较大幅度的下跌，他认为上海市政府主要通过两个1000万的项目来稀释房价，从而达到降低房价的目的。 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，如果上海的房价只下跌5％～10％，说明调控不到位。 如果让上海的房价回归理性，平均至少要下跌30％，也就是说，一些涨幅过大的地区可能下跌40％，一些涨幅较小的地区可能下跌20％，如内环以内地区的平均价格从当前的元/平方米调整到元/平方米比较合理。 曾经投资过8套房产的投资客刘先生也认同房价下跌的幅度将会达到30％左右。 我不是指某个别楼盘的跌幅达到30％，而是指上海房地产市场的整体下降30％，部分楼盘的下跌幅度可能会超过这个水平。 他补充道。 从记者采访的有意向买房的市民来看，似乎各人的心理预期差异较大。 正打算以小换大的程先生表示，凭我的直觉，房价能下跌15％就非常不错了。 而另一位早就看中联洋地区的汪先生则更心狠些，对于前期标价元/平方米的一套房子，他说：如果价格跌到元/平方米，我就出手。 中介人士的说法倒是跟程先生有些接近，孟军认为房价下跌的幅度大约在15％左右。 这是一个相对较小的跌幅。 房价会跌多长时间关于房价下跌的时间长短，各方的看法也不尽相同。 尹伯成做出的初步判断是，由于调控政策的滞后效应，房价到今年年底会是一个相对的低点。 他说：房价真的跌到一定程度，还是会有人接盘的。 毕竟上海的经济发展向好，下跌也不可能无止境。 他预测，到2006年初，上海房价将会企稳，进行小幅震荡或盘整，2007年还会出现5％～6％的涨幅。 但关键是取决于宏观调控是否到位，如果调控政策适可而止，明年就会出现大幅反弹，前期的调控将前功尽弃。 但他同时认为，今年的调控力度比去年大，像去年那样停了两个月后跳得更高的情形应该不会再出现。 余南平则认为，这次房地产调整的时间会持续3年左右，最长不排除5年。 也就是说，在这段时间内，房价不会掉头向上。 虽然在近段时间内，房价可能会出现高位盘整的态势，即房价在高位，不见下跌，但这段时间不会持续很长的时间，多则6～10个月，少则3～5个月。 他说：调控政策对房地产市场产生的作用有两种途径来消化，一是作用的时间比较长，一是通过价格大幅下跌来进行消化，两者互为关系，如果房价下跌幅度不够，那么持续的时间就会变长。 中介人士们则普遍认为房价下跌的时间不会持续很久。 孟军说：我认为上海的房地产市场在今年10月份前后就会出现转机，因为从我个人的判断来看，目前部分投资客还没有撤市的打算，而且一些开发商也还是信心十足。 这说明目前的房地产市场虽然出现了一些下跌的迹象，但不会经历很长的时间。 慕伟杰也认为房价的下跌的时间不会持续很长的时间，基本在9月份前后就会止跌。 而作为投资者，刘先生对美国、澳大利亚、香港等的房价有比较透彻的研究，他认为一般情况下，房地产发展周期在7～10年，在周期内，房价现实缓涨，而后迅猛上涨，最后是调整房价下跌。 上海从2000年开始，出现上涨，在2003年、2004年出现迅速上涨的局面，那么在未来的两年内，房价会一直走低。 他说：虽然目前有传说外资进入上海的房地产市场，但他们看中的是投资回报率比较高的写字楼，而非住宅商品房。 所以在未来两年之内，上海的房价会下跌。 开发商自然不希望房价下跌的时间过长，所以当记者问及房价下跌周期有多长时，中国·经纬置地有限公司董事长秘书纪德平分析认为，房价会在今年年底止跌。 但上海华江建设发展有限公司研究发展部研发专员周曹轶则认为，可能会持续两年左右的时间，他说：因为从今年6月1日以后实现新政之后，对于投资者来说，是一个巨大的打击，在今后的两年之内，投资者投资房产几乎没有什么赚头。 何时才有下一个机会陶冬指出，今年第一季度，估计75%的上海新落成住宅为热钱尤其是海外热钱所购置，这些热钱投资的唯一原因便是价格上涨预期。 当炒家们真正意识到，在今后12~18个月价格下降的可能远高过上涨的可能时，离场是一个合乎逻辑的选择。 第三个时期的特征是阴跌，当炒家出货出得差不多时，价格下落开始放缓，同时成交量也开始放缓，但由于买房并不踊跃，持币观望依然盛行，市场处于做底状态。 这段时期可长可短。 一个大的房地产调整往往需要第三期的过渡才能够进入一个新的牛市。 余南平也认为，上海房地产调整在开始阶段，其房价下跌幅度会比较小，而处在第二个阶段的时候，价格的运动往往会比较猛烈，会出现较大幅度的价格下跌情形。 在第三个阶段的时候，价格会出现阴跌。 上海房地产市场要等到3年以后才会出现下一个投资机会。 因为在这段时间内，房价已经不大可能会向上发展。 而尹伯成则认为，到2010年上海举行世博会时，房价肯定要高过现在的水平，因此对投资者而言，只要熬过一段痛苦期，上海房产投资还是有机会的。 查阅更多精彩理财文章，请登录第一理财（）
