央行5·17楼市新政后，“接近日光”“凌晨卖房”“等客入场”等现象已经在大湾区部分楼盘现场上演。
5月17日，央行连发重磅政策，明确提出取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，调整首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
在央行新政发布后的首个周末（5月18日—19日），《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）实地走访深圳龙华、光明等片区的部分楼盘现场了解到，看房者明显增多，有些楼盘的营销中心甚至出现“人山人海”的场景。不过，深圳多数楼盘项目仍以让利揽客为主。
深圳龙华悦见和府项目现场 每经记者 陈荣浩 摄
据记者了解，目前大湾区内不少城市已经执行首套房15%首付政策。虽然深圳尚未官宣执行该政策，但不少楼盘已经在按该政策进行揽客。“购房者可按15%缴纳首付款，如果30天之内该政策未能执行，所缴首付款可原路径退还。”深圳某楼盘销售人员告诉记者。
有楼盘凌晨仍在接待购房者
记者在位于深圳龙华清湖地铁站附近的悦见和府现场看到，项目营销中心的看房者可谓人山人海，不少中介人员甚至还在项目现场搞起了线上直播。
“折扣类型分两种，一种是特惠八七折房源，只针对特定楼层和户型，其他房源的折扣是九二折。”据该项目置业顾问刘雯介绍，因为开盘后市场热度较高，最近几天连凌晨都在接待购房者。
记者在走访中注意到，深圳多数楼盘项目仍选择让利揽客。
如位于光明玉塘街道的天泽玉河府项目，今年5月初开盘时就推出了八五折优惠，此外还可享受首付减10万元的优惠，折后单价为3.3万—4.2万元/平方米，月供1万元出头。同片区的深物业御棠上府项目，均价约3.99万元/平方米，可享受九二折优惠，一套20层82.64平方的房源总价约315万元，折合单价约3.82万元/平方米。
“深圳新盘多数还是有折扣的，但是现在购房者都比较追求性价比，并非开发商让利了就愿意买单。如今是纯买方市场，购房者更偏重地段和品质，这也倒逼开发商要在品质上下功夫。”深圳房产中介许万文告诉每经记者。
深圳光明深物业御棠上府项目现场 每经记者 陈荣浩 摄
不过从记者实地走访的情况来看，深圳部分楼盘现场的客流量较为分化，看房热度主要集中于一些热门楼盘。虽然有些楼盘的让利幅度也比较大，但项目现场并未因为此次新政而增加更多看房者。
据深圳中原研究中心数据，上周末（5月18日—19日）深圳二手房成交量较前一个周末上涨60%，新房成交量则上涨达90%。
每经记者梳理深圳部分开发商的海报发现，上周末成交较为火热的楼盘主要包括鸿荣源•胤璇、润璟里、悦见和府、金众云山海等。其中，位于宝中的鸿荣源•胤璇项目于5月18日开盘，共推出129套房源，成交126套住宅，成交金额约14.9亿元。这也是继5月6日深圳放松限购新政后，深圳市场成交情况较好的新盘项目。
此外，据房产中介向每经记者提供的视频，包括位于广州黄埔的保利招商华发•中央公馆、东莞滨海新区的滨海润府，及东莞南城的万科瑧湾汇等项目现场，在上周末均呈现出较高的客流量。
深圳部分开发商热销海报截图
“政策执行后现有折扣可能收回”
据记者了解，目前包括中山、东莞、惠州等在内的大湾区城市已经开始执行首套房15%首付的政策，在不少房产中介的朋友圈，随时可以看到“15%首付购房”的宣传信息。
“其实惠州早在去年就有不少楼盘可以15%首付操作了，之前一般是开发商给垫付，现在则可以直接找银行了。目前惠州‘零首付’的楼盘就有一大把，所以反而降低首付政策对惠州市场的影响并没有想象中那么大。”惠州房产中介刘倩告诉每经记者。
深圳某房产中介朋友圈截图
相对而言，虽然目前深圳并未官宣执行首套房15%首付政策，但在实际操作中，不少楼盘已经在按照该政策进行揽客了。
“现在深圳并未落实15%首付，但业内预计基本能落实下来。如果客户对房源满意，可以先按照15%首付缴纳，如果在30天内该政策没落实，所缴首付款可原路退还。”
据刘雯介绍，目前楼盘的定价策略基本上是与去化程度相关的，一般刚开盘时优惠力度会较大，现在还有不少房源能享受到八六折、九二折优惠。“如等到深圳执行15%首付政策，预计上述折扣将会逐步收回。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前多数地方存在的问题是库存压力大、去化难度大，而年轻人不愿意买房本质上是支付能力不足，降低首付比例后，对于很多新市民、年轻人来说购房门槛下降了，可以探得着了。而且，降首付与降利率结合起来，再加上房价下跌和后续可能降税费，月供负担将大幅度下降，房贷将逐步进入可支付阶段。
“央行5·17新政会对市场信心的恢复起到非常积极的作用，但仍然不够。”第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿向每经记者表示，当前发布的无论是贷款政策，还是限购放开，均主要是围绕“销售端”进行，起到了释放购买力、刺激需求的作用。但同时也更需要从“融资端”发力的政策，目前房地产行业面对的最大痛点是资金流的紧张问题。
申万宏源则在研报中提到，房地产刺激政策集中落地，房贷利率和首付比例的下降幅度超预期，收储资源配套也不断加码。政策密集催化影响下，一些被前期房价回落而压制的需求，短期可能集中释放，房地产销售脉冲式改善是大概率。
（应受访者要求，文中刘雯、刘倩、许万文均为化名）
记者 |陈荣浩 编辑 卢祥勇 魏文艺 盖源源
校对| 陈柯名
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上海楼市新政后：今年小阳春难期待
3月3日晚间，上海市住建委、上海市规划和自然资源局、上海市房管局三部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（简称“新沪七条”），其中一条“对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让”引发市场关注。 这也是上海首次对新房明确提出限售。 目前，上海只有无房户购房积分制度被称为“优先政策”，但具体细则还要等待官方后续的解释。 “5年限售”是“新沪七条”最受关注的政策，与杭州春节前出台的调控政策有异曲同工之妙。 1月27日，杭州出台调控政策，其中一条“本市限购范围内，新建商品房项公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让”。 与杭州一样，上海也是在一手房市场过热之后祭出“限售”，抑制投资、投机客的资金涌入楼市。 结合近期部分大城市政策密集出台的事件，易居研究院研究总监严跃进认为，今年全面解决大城市住房问题的调控大幕正式拉开了。 包括咨询机构人士、中介人士在内，不少人与严跃进看法一致，上海此次调控是为了稳房价、防止市场过热。 严跃进指出，“优先购房者5年限售”这一点其实是为此前积分购房政策补漏；同时也是参考其他城市做法，对于优先认购的房源设置限售的条件，可以将那些想通过优先购房途径获得房源的炒房客挡在门外。 同样，这招也可以降低那些优先购买客户较多的楼盘的市场预期。 房企高溢价拍地被约谈另一名业内人士认为，上海在牛年开工后再次加码楼市调控，导火索或在于土地市场先热起来，出现高溢价地块，担忧土地市场温度或传递到销售端口。 这么做主要是为了稳房价、抑制市场过热。 2月20日，融创建发联合体以总价64.52亿元竞得普陀区一幅纯宅地，成交楼面价8.43万元/平方米，溢价率36.15%。 地块属于轨交上盖，总建筑面积不到8万平方米，没有自持要求，可以说是不折不扣的稀缺地块。 然而，这幅地块东侧，是去年12月大华集团拿下的一幅总价30.6亿元的宅地，彼时的楼面价只有4.74万元/平方米。 两个月地价接近翻番，且周边二手房单价接近6万元/平方米。 “面粉比面包贵”，虽不能完全指向土地市场火爆，但肯定是区域板块过热了。 不久后，“上海普陀”微信公众号发布了一则消息，针对这次土拍地块高溢价成交的情况，普陀区政府第一时间约谈了融创上海及项目公司相关负责人，约谈由区规划资源局和区房管局相关负责人主持。 约谈中，区政府重申了国家和本市房地产调控的工作要求，表明了将毫不动摇贯彻执行“房子是用来住的，不是用来炒的”决心，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。 明确表示：要求受让人充分认识到政策的严肃性，做好充分的思想准备，合理调整预期。 但凡有“限价”的城市，普遍存在一个现象：一手新盘往往有价格倒挂，有投机炒作空间。 政府锁定持有年限，增加炒房成本，可以震慑投机需求。 为了降低市场预期，“新沪七条”还提出了土地限价竞价。 业内人士认为，楼板价决定未来售价，尤其是面粉和面包价格接近，市场预期上升，买家入市意愿高。 土地价格限定有助于稳定预期。 后续会制定相应拿地方法，明确到达限价后谁可以拿下地块。 此外，租赁地块分别制订供应计划，和销售性商品地块分开。 此前二者合并列入供应计划，但租赁地块无法形成有效供应。 此举可以充分保证销售性地块充足稳定，同时充足供应也有助于平移地价。 小阳春传统销售旺季即将到来，市场走向备受关注。 与杭州楼市情况接近的是，尽管1月底杭州对炒房资金实施了“大封杀”，仍然难挡年前一波红盘中签率低于10%，上海“121”政策后，一手楼盘同样出现多人摇号的现象。 为防止楼市出现过热倾向，上海继续在调控政策上补短板，并借鉴其他热点城市的做法，先强调严格执行，再看效果，不排除后面还有一系列调控举措继续挤压投机需求。 同策研究院高级分析师李霄霄指出，“新沪七条”受关注的是第二条跟第七条，其他的几条关于整顿市场秩序、强化市场管理的政策在之前已经出过，在这份文件中只是强调严格执行政策。 第二条限价竞价在其他城市已经有实施的案例，目前上海部分热点板块面临价格倒挂，政府严格执行限价政策面临的市场压力较大。 在土地出让环节预先设定好房价、由房企自主竞价地价有助于在前段控制地价达到稳房价的目的。 第七条住房限售的范围仅包括“优先购房政策购买的新建商品住房”。 目前上海仅三个楼盘在试点打分优先购房政策，来访认购情况一般，对市场预期的影响目前来看还不大。 加强中介管理管控“新沪七条”中，进一步加强中介管理，对于中介市场规范行为进行管控。 上海已经进入存量市场，中介机构在交易中扮演重要角色。 通过管控、规范中介企业行为，抑止炒作意图。 由此可见，今年楼市还是以防止过热为主，如果达不到预期效果不排除继续加码的可能。 房地产市场成因复杂，过冷或过热，并非“供需失衡”就能一言以蔽之。 在最近几个月成交维持在3.9万套的上海二手房市场中，中介被认为是有助推作用的。 调控之前，房价涨幅最高的是上海市中心内环核心区域，相比之下，中环区域正处于补涨阶段。 浦东中环内某小区，某套90平方米左右的房源在去年年底挂牌价600多万元，春节后，已经涨到了900万元，但一直没卖出去。 据中介业务员反馈，虽然房价已经涨到8万元/平方米，但近期有很多要买房子的，都没有合适的房源挂牌。 21世纪经济报道记者走访了部分门店以及采访部分买家和卖家，发现因为有中介以独家VIP的方式来垄断房源，以高成交价给到业主信心，让业主们认为房子通过某些中介可以卖到较好的价格，这导致一些秉承着政策方针去平衡业主和买家利益、让价格回归理性的中介反而生存环境堪忧。 中介嗅到了敏感的气息，春节前后仅宝山大华板块，就新开了5家中介门店。 这些中介门店正处于扩张周期。 据了解，红星美凯龙旗下的美凯龙爱家、由房多多控股的原萃旗下加盟品牌几亩置业等中介自去年底开始，从外环外逐渐向市区扩张，大规模开店。 为了抢房源，有的中介门店不惜承诺业主以高价出售，这在一定程度上助推了房价的上涨。 另一名中介业务员指出，“独家房源”是一种垄断行为，这导致房子不一定最终在短时间内卖掉，客户谈价空间也变少。 成交下滑，小阳春不再？中介人士指出，新政出台表明二手房交易价格后期以稳定为主，趋于理性。 但目前，价格趋势有待考量；交易量已经是下来不少了。 “最近市场成交下滑严重，成交周期和看房周期都非常长。 ”前述中介业务员反映，自从新政策后，二手房成交周期和速度慢了很多，但是大多数房东心态还是比较好的。 有业主近期把价格下调大概0.05%-0.07%左右。 实际上，上海二手房的房源量自去年下半年开始，每月保持高位成交，已经去化了不少，目前成交下滑的主要原因有：库存量本身就不太多，可以看的范围和数量也少；“121”新政执行之后，二手房增值税免征“2改5”，税费变化也导致房源出手难度增加了；加之有的中介做独家房源，客户看房也受限。 多个中介门店业务员反馈，小阳春能否如期出现，具体还是要看3月份的市场成交量及客户反应。 由于2月份二手房数据目前还没有公开，但从一手房成交数据来看，小阳春恐怕难以出现。 第三方数据显示，3月1日，全上海121个板块仍未达到全面上涨，板块之间差异依然明显。 从2月1日-2月21日数据来看，一手房成交套数同比已经减半。 诚然，不管后续市场走势如何，上海从各方封堵炒房资金的态度已经很明显。 就在同一天，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，提出对法拍房限购，严查经营贷、消费贷等要求。 上海、杭州最新的调控离上轮调控仅相隔1个月，并且在同一天内发布政策，一个宏观背景是：今年1月底，住房和城乡建设部副部长倪虹带队在上海、深圳调研时指出，城市政府要充分认识保持房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。 近日，倪虹又带队赴浙江杭州、江苏无锡调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况，重申“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任，确保党中央、国务院的决策部署落到实处。
上海楼市魔幻60天：10人抢一套房，房东频频跳价，客户认涨
和其他打算留在上海的人一样，进步、发展、更大的空间——永远是郑凯西生活的关键词，而房契上的签名，则似乎是唯一一笔可以标记所有努力的记号。
文 | 朱凯麟
编辑 | 楚明
运营 | 小小
2020年的最后一个月，芮贝卡最害怕过周末。周末是着急买房的人集中看房的时间，楼梯间里挤满了看房人和中介，他们手握大把定金，游走在上海各处。位置好一点的房子，基本过不了周末就会被抢走。芮贝卡已经怀孕9个月。她挺着肚子在上海看房，一天走一两万步，心情像坐过山车。最焦虑的时候整夜失眠，第二天还要挺着大肚子去上班。
11月，夫妇两人卖掉手里唯一一套房子，打算置换一套。丈夫给芮贝卡转了一篇公众号文章，标题耸动：《我有一千万，在上海却买不到房》。“我看完觉得矫情，怎么可能？结果很快发现，真的是这样。后来我们越看越贵，八九百万的预算加到一千万，也很难看到合意的房子。”
1月21日晚上9点，上海紧急发布了调控新政，打击过热的楼市。此前数月，上海楼市异常火爆：房东屡屡跳价，捂房惜售；中介耸动地喊出“两个月后，上海将无二手房可卖”；12月入市的新开楼盘至少要跟3个人抢1套房，热门的楼盘甚至要跟10个人一起抢，还有认筹金的门槛。
过去3年，受2016年“沪九条”限购限贷政策的影响，上海楼市一直处于低谷。房子这个话题，已经许久未在上海这座城市登上台面。它是人类可以消费的最大商品之一，也是个人生活变迁的见证者。对很多刚来到这座城市的年轻人来说，房子托起了努力就能获得回报的信念，也是目标。
楼市风云变幻，生活在这座城市的人突然提前被推入这个市场，不得不重新考虑，他们今后扎根的具体地点和价格。
某楼盘售楼中心，买房者排队递交摇号材料。图 / cfp
跟着市场一起“呼吸”
刘艾文在上海当了7年房地产中介，他印象最深的一笔订单是在上个月，带着客户看一套位于市中心的二梯队学区房。房东现场跳价10万元，客户正犹豫间，房东已经接起另一个中介的电话——“你谈不谈？我开车来接你。”第二队人马火速赶到，现场展开拉锯。刘艾文说，他干中介这么多年，这样的场面也很少发生：一间会议室坐一批客户，隔开来分别谈判。
据刘艾文估计，他所负责的虹桥、长宁、徐汇板块最近的涨幅整体约15%以上，“这是什么概念？换手率非常高，老百姓看到了就恐慌。原本没打算换的刚需客户，全部都出来换了。第一波是疫情，很大刺激了总价700万以上‘中高标的’的客户置换房产，去买更好、私密的房子。新房市场火爆，导致很多摇不到号的刚需客户流入了二手房市场。”
上海不缺房子卖——这个长期的印象在很多人的脑袋里开始打上问号。大约从去年11月开始，关于“上海2个月后将无房可买”的信息就流传开来。有时是中介的一条朋友圈，有时是公众号文章里的一张经不起推敲的配图。由于二手房市场没有明确的实时统计，最常被引用的说法来自贝壳找房的数据：“上海现存二手房库存为4.2万套，按照当前一个月2.7万套左右（2020年12月达到了3.9万套）的去化速度，两个月之后，上海将无二手房可卖。”
事实上，2020年上海二手房的成交套数虽然相比过去3年有所回升，但30万套的成交量也仅和2013年持平，比2015、2016年的峰值还差了6万套。土地市场中，上海也在逐年加大商品住宅用地的成交规模，2020年的成交建筑面积是928万平米，是2018年的近3倍。房价上涨、房东惜售，是造成“上海无房可买”错觉的主要原因。
而刘艾文对“无房可买”的解释则是，“半年前1000万能买到的房子，现在要1200万。房子还是有的，但如果客户还是半年前的心态，就匹配不到满意的房源。”
他常常这样劝客户：你得跟着市场一起“呼吸”。说白了，就是认涨。
情绪在传染，所有 游戏 中的人都在互相影响。那些在业主群里呼吁大家统一战线，挂高价格的人被戏称为“房价巡警”，他们会找到小区里挂牌价最低的人，要求对方网上加价。
对4年前在“高点”买房的一些业主来说，这波行情是他们解套的好机会。
位于浦东的御桥板块一直是中环线上的房价洼地，原因是附近有高压电线和废品焚烧厂，在楼市论坛里收获了外号“高压线传奇”。9月中，海上传奇的业主群里一片沸腾。一单以7.4万单价成交的房子让业主们看到了希望：“都给我挂，挂到8万5。”如今该小区还在平台上挂牌的6套房源，价格最高已经到了12万。靠着对口的学区和业主齐心协力，“高压线传奇”也翻身了。
海上传奇近一年价格走势。图 / 网络
在一家咨询公司上班的李羽在上海工作了4年多，国庆后他开始看房，赶在房价飙涨之前买到了一套次新房。这个过程中，他身边的人逐渐聊起房子涨价的话题。地段，这个地产行业的王道，到了年底在上海也遭到质疑——听说，张江高科园区附近的学区房价已经堪比浦东的滨江豪宅；一个同事本打算抄底一套浦东外环的房子，一个月内涨了200万。“现在房价已经和地段无关了，你根本看不懂。”
李羽手机里收藏的房源，如今基本上都已经成交。他老家在常州，今年27岁，身边和他差不多年纪的同事，都和他有着类似的计划：永远是一条向上的路径，赚更多钱，搬到更好的住处。
那些拼命想留在这座城市的年轻人，上海对他们而言是两个世界。“你不进到这个市场，实际去看房，体验不到这种疯狂。”浙江人郑凯西在上海待了近十年，她形容自己是“农村出来的”。有一天打车的时候，她问司机：“师傅，你们杨浦区最近房价怎么样？大涨了吗？我打听是因为杨浦区教育资源好。结果对方对此根本没有概念：“不知道啊，有吗？”
“诚意”是有价格的
上海的楼市是从何时开始“疯涨”的？每个人都有自己观察到的讯号。但不少人都提到，他们对“神盘”蟠龙天地印象深刻。
像深圳、杭州等城市一样，在上海买新房也需要认筹，再摇号，俗称“打新”。10月，蟠龙天地一口气推出了948套房，在4天半的认筹期结束后，共3715组客户认筹，刷新了沪上楼盘认筹人数的最高纪录。
这是一个远在上海最西侧、徐泾蟠龙古镇的住宅区，位置比虹桥机场更靠西。开发商包装以这样的话术：“尽览长三角发展之澎湃红利。”而不远处的虹桥商务区，已经入驻了包括壳牌、阿里巴巴、华为、丰田在内的近3000家企业。
近2000人“陪跑”蟠龙天地之后，附近其他大虹桥板块的项目便门庭若市。当王婕赶到大虹桥看房的时候，销售的嗓音都已经嘶哑了。
王婕在上海一家媒体报道房地产，多年报道的经验，让她对上海楼市的动向有着敏锐的感知。当她看到上海六七月份的土拍价格上升，便立即把手里的房子挂牌出售。国庆期间，她找到了买家，套现200多万，加上股市里拿出来的钱，开始准备“打新房”。
这是她第一次来到选房现场，在一个五星级酒店，从大堂一直到二楼站满了排号选房的人。王婕第一次拿到的号排在700多位，连选房的房间都没能进去，销售很快出来通知大家，600多号已经清盘。第二次，她抽到600多号，便打算碰碰运气。
煎熬的等待一直持续到傍晚5点。终于叫到了500多号——只听房间里传来销售中气十足的声音：“这套三楼的房子你要不要？要不要！”王婕听到那人说：“要！”接着，就传来一阵敲锣打鼓声。没一会，进去的十几个人“瞬间”瓜分完了最后的十几套房，“我们在外面等的人，听得哑口无言。”
1月19日，王婕第三次摇到号，用5秒钟选定了房子。——她按照指示进入选房系统，20秒，是这些房源独属于她的时间。20秒后，系统就会放下一个客户进来和一起挑选。她知道，这是惯用的销售手段。事实上，她也不需要再多花一秒钟来犹豫。
新盘的热度逐步扩散到全市。同策咨询统计数据显示，2020年12月，上海新房开盘项目超30个，其中13个楼盘的认筹人数超过1000。一些位置较差、过去销售不佳的楼盘，也变成需要“赶快登上的末班车”。
蟠龙天地城市展厅开放首日到访的客户。图 / 蟠龙天地官网
情绪高涨之下，开发商依靠提高认筹金和付款周期来筛选客户，许多售楼处如今只接待已认筹的客户。手握房票的看房人发现，“诚意”是有价格的。
在豪宅盘融创徐汇滨江壹号的售楼处，“诚意”的价格是600万人民币现金、700万元的资产冻结证明。融创徐汇滨江壹号最终吸引了1051组认筹客户，换句话说，光是“诚意”就价值60亿元，远远超过楼盘货值的总价。
新房市场的火热既受改善需求的驱动，也有投资的意味。在蟠龙天地的认筹客户中出现了85组公司客户，就是投资客出现的信号之一。
更多资金流入了上海楼市。其中一部分，来自上海的拆迁补偿。2020年上海完成了75.3万平方米的旧改，达到原计划的137%，而2021年又定下了70万平方米的目标。还有一部分，则来自全球增发的货币。在宽松的货币环境下，买房是很多人所认为的抵御通胀的有效手段。
留在上海
江苏人刘蓓蓓在上海生活的4年里，养成了一个习惯：走路走到一半，停下来看看房产中介的橱窗标牌。她住在浦东世纪大道一带，世纪大道临近陆家嘴金融区，一开始橱窗里还有七八万一平米的房子，到了2020年，基本上都是10万起。后来，那些中介都把标牌上的平方数写得特别小，“一点点儿大”，再写一个总价，来掩盖加价不加量的残酷现实。
在二线城市频繁抢人的背景下，一线城市的抢人力度也在升级。去年9月，刘蓓蓓就看到了“985高校本科生可直接落户上海”的消息——这后来被解读为上海又发放了数千张“房票”。
为了不在国内996，刘蓓蓓对自己有了新的规划。她和刚订婚的男友决定“转码（农）”、留学。出国之前，落户积分已满的男友刚刚拿到上海户口，两家人便商量要在上海买一套学区房，一来，为日后回国做一手准备，二来也是投资，毕竟留学的花费不菲。
11月，刘蓓蓓先一步到了波士顿，男友还留在上海申请落户，刘蓓蓓的妈妈驻守老家常州。三人分工明确：妈妈负责在网上找房，刘蓓蓓在美国远程挑选，男友抽空去实地看房。行情看涨的情况下，带时差的沟通效率着实低了一些。
“这两天我的眼睛里都是红血丝。”刘所在的时区是午夜1点。“码农的苦。最近用眼过度有些畏光，每天半夜我眯着一只眼睛给我妈发消息。经常是中介给她一个房子，到我这觉得不错，再等她那边第二天，房子已经卖掉了。每天都很焦虑，担心第二天一睁眼，就买不起房子了。”
当楼市火爆的信号逐级下传，处在市场末端的年轻人就越容易情绪管理失败。
尽管还有3个月才拿到“房票”，从事品牌公关业的张磊微信里中介时不时都会来寒暄几句。“没事就来找我聊聊天——‘户口怎么样了？现在涨得很快，要买房记得找我。’听得我相当烦躁，好像全宇宙都知道上海的房子在涨。那些房地产公众号某种程度也在煽动焦虑。”
12月21日，去年博士毕业落户上海的徐昱致信上海市房屋管理局，呼吁上海参考杭州、深圳这些城市，摇号优先无房家庭 ，严查离婚买房、经营贷买房。他在信中说，自己5月份开始筹备婚房，半年来摇了四次号都没中。他显然憋不住了，信的结尾是一个感叹句：城市要发展，引入人口、留住人口是关键啊！
一个月后，一份包括“严控假离婚购房”“新房摇号无房人士优先”等数条措施的上海楼市政策出台。
不少急着在这场 游戏 里下注的人都停了下来，捏紧手中的筹码和骰子。互通有无的微信群里全是问号，试图看清之后的发展。一些已经办了离婚手续、交了上百万第二套房定金的夫妇则陷入惨淡愁云——仅仅几天前，离婚登记处笑嘻嘻的画面还是好笑的段子。而那些真离婚的上海人，则失去了3年的购房资格，增值税费的细则也影响了一大批购房者。
目标，房子
“我之前慢慢悠悠的，元旦假期最后一天才刚卖掉现在住的房子。”一跑去看新房，才发现市场已经如此疯狂，郑凯西才有点着急了。夫妻二人商量，要不赶紧随便订一套吧，“不然刚到手的钱攒在手里，外面如果一直在涨，一下子一两年就白干了”。
他们很快锁定了一套远在嘉定新城的学区房，但首付需要准备280万人民币——房东和他们的情况颠倒过来，刚刚签下第二套房，急着出手套现。
1月21日这天下班，丈夫对郑凯西说，他已经想好，把老家的房子抵押掉，中介也联系妥当了，这几天内就能贷出钱来。结果过了一两个小时，政策来了。
“观望一下吧，不着急了。”这对夫妻商量。
但同时，郑凯西开始抓住任何一个机会跟人聊房子，“据你了解，新政策下来之后，刚需族的心态都跟和我一样吗？再观望观望？你觉得接下来会怎么样？”
迟迟买不到满意的房子，郑凯西一度陷入了懊恼，后悔自己没有早点研究行情。这也是为什么当她听说嘉定正在办一所新的九年一贯制学校，便立刻和丈夫去看房。尽管嘉定远在上海西北角，但“学区”加持让他们看中的房子在一周内价格涌动。这对夫妻听说这所学校是“重点引进”的名校分校，试图抓住这个机遇，提前购置一套“崛起中”的学区房。
学区房变得如此重要，和去年3月上海教委公布的“公民同招”“民办摇号”政策有关。上海民办中小学的师资向来强于公办。一旦民办也参与摇号，格局骤变，许多家长便转投确定性更强的公办学校。
“我们都是靠读书读出来，才能在上海扎根，所以都特别重视教育。”做外贸生意的郑凯西住的小区在浦东，对邻居各方面的情况多少了解：楼上住着的那位是北大毕业，其他的有清华毕业的，还有交大的教授、复旦的老师……聊起这些在华为、拼多多、SAP、思科工作的同龄人，郑凯西心有戚戚。“我们看起来高薪，有年收入超百万的，但如果没有家底，也抵不过一套学区房的首付。”
这几年，眼看着大家收入慢慢跟了上来，“但凡有点能力的，就想挤一挤，再努努力，让孩子到稍微好一点的学校。你会心动的。你会想，自己还留在这里干什么？”今年赶上生二胎，郑凯西对置换学区房的决心更大了一些。
和其他打算留在上海的人一样，进步、发展、更大的空间——永远是郑凯西生活的关键词，而房契上的签名，则似乎是唯一一笔可以标记所有努力的记号。
赶在春节前搞定了换房这桩大事，芮贝卡总算情绪稳定。不过她对新房子的朝向还是不太满意，便开始设想如何解决采光的问题：买一台烘干机彻底解放阳台。当然，她也开始畅想未来的生活。“关键是我们新买的这套房子地段特别好，周边还有多抓鱼书店、茑屋书店。”讲到这里，她的语气快乐起来。
张磊还在观望。等到今年4月正式落户的时候，他的名字、供职公司，会像所有其他新上海人一样出现在公示名单上。他已经计划好，一旦落户就立刻出手买房。
虽然每天都有中介来问候，但张磊说，最近他还不太焦虑。只有当他真的有资格被扔进新房认筹的盘子里，当自己拿着房票却摇不到号的时候，他说，焦虑的顶峰或许就要来了。
上海某即将开盘的楼盘（均价12w每平米），看房认筹者众多。图 / cfp
深圳楼市新政冲击波：“打新”白热化 二手房遇冷
根据房中协发布的网签走势图发现，新政前一周，二手房单日网签量最高达1784套，最低403套，而新政后一周，最高仅359套，最低55套。 网签量环比新政前一周平均下降79.8%。 调控新政公布即将满一个月，深圳楼市已经出现了明显变化。 “抱歉通知您，根据华强城市花园（一期）积分摇号规则，您积分未能达到入围标准，无法参与公证摇号。 ”8月7日下午4点半，用了两个名额参加诚意登记，仍没能入选认筹名单的夏萌（化名）显得很无奈。 她告诉时代周报记者：“今天收到短信说无摇号资格还有点不信，其中一个名额为56分，另一个名额为62分，没想到一个都没有入围，大家的分数都这么高吗？”华强城市花园是深圳楼市“7·15”新政后首个采用积分规则的新盘，备受外界关注。 7月30日，华强城市花园（一期）进行诚意登记，同时公布了积分规则。 根据规则，进行诚意登记的客户需要按房产、户籍与社保三个指标进行积分，排名达到前5560名，才能进行诚意登记。 据深广电都市频道报道，共2.6万人参与了556套房的诚意登记。 在夏萌看来，深圳买新房摇号像买彩票一样，除了需要资金雄厚条件满足，更重要的是碰运气。 新房市场的火爆行情让房企也加快行动。 8月10日，一位电建地产华南区域人士告诉时代周报记者，其公司位于光明片区的首个项目计划于10月份开盘，目前已经开放外展咨询中心，提前为项目蓄客。 与深圳新房市场的火热不同，多个区域的二手房市场却又是另一副模样。 “楼市新政后，门店二手房的带看量低到谷底，几乎没有，员工都在推惠州和南沙的房源以及商住。 ”8月8日，宝安区一位中介店长王路（化名）告诉时代周报记者。 根据房中协发布的网签走势图发现，新政前一周，二手房单日网签量最高达1784套，最低403套，而新政后一周，最高仅359套，最低55套。 网签量环比新政前一周平均下降79.8%。 深圳乐有家各门店数据显示，新政后一周，二手房带看量、新增房源量环比均下跌2―3成。 新房市场持续火热、二手房市场遇冷，这是新政推出近一个月后最真实的情况。 “打新”火热夏萌在深圳从事销售类工作，今年希望先物色一套小两房。 看房过程中，她发现楼市的热度远超预期，前后看了超过20套房子，一路上扬的房价让她望而却步。 预算有限，夏萌打算凭运气抽新房。 6月，她参加了金融街华发融御花园（一期）的认筹，最终落选。 而这一次，夏萌没想到，华强城市花园（一期）连入围的机会都没有。 “7·15新政后，本以为很多人失去了购房资格，新盘的认筹会少很多，没想到却等来了更多的竞争对手。 ”夏萌有些沮丧地说道。 “后期政策细则出台，好多人从没购房资格到有购房资格，所以认筹人数增加，其中50―60分的人数最多。 ”8月9日，一位华强城市花园（一期）的销售向时代周报记者解释道。 无论是华强城市花园（一期）还是金融街华发融御花园（一期），都是深圳新房市场火爆的一个缩影。 7月23日，光明区光侨路的勤诚达正大城悦园二期在网上开盘，当天共推1156套房源，成交848套，去化超过7成。 “比预期还好，作为新政后首家开盘的楼盘，内部对这个结果还是比较满意。 ”8月6日，该项目销售经理告诉时代周报记者，到目前为止，该项目仅剩一些尾盘。 开发商设置的重重门槛也体现出当下新房市场的火热。 验资是当下热门新盘的基本要求，其中，光明中海寰宇、南山西丽深铁阅山境提出验资80万元，而位于南山西丽的远洋天著，则需要验资达200万元。 夏萌告诉时代周报记者，除了需要验资外，看房还需要提前预约。 2017年1月19日出台的限价政策导致二手房与新房价格倒挂，“买到即赚到”，深圳楼市的“打新”现象也由此而来。 华强城上一次在福永区开盘是2019年第二季度，当时共推出464套房源，备案价4.2万―5.2万元/平方米。 而目前该区域二手房当前挂盘均价在6.1万―6.5万元/平方米。 新房市场火爆背后，不少房企也在调整在深圳的布局策略。 8月10日，某央企房企一位投拓业务负责人告诉时代周报记者，新房供需紧张的局面预计在9月份将得到改善。 一些房企的新项目将加快入市节奏，加上三四季度房企要冲业绩，会有较为明显的供应释放，只要新房如期入市，局面将发生较为显著变化。 “据我所知，现在不少即将入市的新盘都在加快营销节奏，提前开放样板间和展示中心。 ”该人士表示。 根据房地产信息网数据，2020年上半年，受疫情影响，上半年合计成交套新房住宅。 深圳市住建局表示，2020年深圳计划入市商品房套，其中住宅套，这意味着下半年将有3万套住宅入市，是上半年供应量的两倍。 上述电建地产人士也表示，尽管调控政策对深圳新房市场有一定影响，但仍然持续看好深圳市场。 目前公司在售项目仅有一个，公司也希望能够通过如旧改、并购等形式获取新的项目。 二手房低谷对于从事房屋中介的王路而言，新政后的深圳二手楼市最为直观的感受就是“冷清”，从去年火热的行情到如今，他的心情犹如过山车一般。 去年7月，王路和朋友合伙在碧海加盟了一家地产中介店，主营二手房业务。 随着双11豪宅认定标准的改变，二手房市场活力被激活，房价的跳涨让王路获益颇多，业绩最高的一个月，其店里业绩达到了120万元。 趁着火热的市场行情，今年4月，王路在宝中区再开了一家中介店，希望继续做大。 7月15日政策的出台让王路的心情迅速跌入谷底。 “客户中有5成左右受到影响，失去了购房资格，本地买家算了税费就没有下文了，拉都拉不回来，还有一部分客户在等打新盘。 另一方面，二手房房源确实减少了很多，很多未满5年的房源，业主都主动撤盘。 ”王路表示。 8月10日，深圳中原董事总经理郑叔伦告诉时代周报记者，据新政后的两周观察，从中原找房客户量上，诚意客户减少15%。 从各营业部门反馈，市场出现分化表现，投诉属性比较高的片区及豪宅影响较大，双拼二手房更难出售。 根据深圳中原研究中心的数据显示，7月深圳二手住宅成交套数为套，环比上升26.6%；成交面积为114.8万平方米，环比上升26.7%。 7月过户成交套数创2016年4月以来新高。 其中，7月过户成交的房源中约有9成为6月之前（含6月）签约成交的房源。 新政推出后的三周时间，王路两家店的成交量不足10笔。 “主要有成交都是750万元内，超过1000万元和前期报价虚高的有一点下调，业主诚心卖的议价在3%―5%，关键现在客户的购房意愿不大，大都表示需要再看看。 ”他说道。 业绩的下滑让王路对每个月的高昂固定开销忧心不已。 “每个月的店租加上员工费用，至少需要50万元的业绩才能维持运转。 现在市场调整，判断失误，目前我想转让一家门店或者再找人入股，但新店每月的房租3万多元，吓退了不少人。 ”王路表示。 这并非只是王路遇到的困境。 “宝安这边大公司成交的二手房手指头数得过来，门店比房源还多，一部分同行回老家，还有一部分计划去旅游了。 ”8月9日，一位宝安区的中介人士告诉时代周报记者。 和王路一样，林志（化名）的工作同样因新政受波动。 他于2017年前后开始从事深圳购房咨询服务工作。 从去年下半年到今年上半年，月均业务量咨询量在30单以上，新政后到现在仅接了5单，其中还有4位进行退费。 对于下一步计划，王路表示，现在宝安光明新盘基本都不给中介代理，目前将公司业务转战至深圳的公寓市场以及临深、惠州市场。 “最新消息，惠州很有可能限购，虽然现在还没有发布公文，但这个消息有风口，还是很有可能的。 ”8月10日，王路在购房群发布了此消息，催促其他购房者抓紧下单。 郑叔伦则表示，新政在规范住宅市场的同时，反过来造就商务公寓的表现，不限购条件在新政后会变得更有吸引力。 郑叔伦还认为，商办物业由于不限购加上长期较高租金收益，成为调控政策后的受惠的物业类型。 另外，有相当比例的客户被取消购房资格，临深区域市场也被得到重视。
