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市场的走向总是出乎人的意料！
就在所有人都认为老破小这种资产没人要的前提下，有一波资金却在默默抄底老破小。
果然大家都是口嫌体，嘴巴骂得有多毒，内心就多渴望。
经历房价断崖式下跌，泡沫被挤干净后， 最近北上广深老破小都被买爆了！
上海在过去一年的二手房成交中，老破小是最受欢迎的，抢手程度甚至不亚于黄浦江边豪宅。
过去几年，上海300万以下的房子成交占比都超过了60%。
在上海，300万以下的房源，不是郊区就是市区老破小，但郊区新房多，二手房成交不容易，这里大部分都是靠市中心老破小在撑着。
位于内环的龚家宅，4月份成交了一套总价173万的房子，
当然这套房子相比两年前，单价已经下跌了2万多一平。
广州的情况也很相似，据贝壳买房3至4月成交数据， 成交周期在1个月内的，基本都是楼龄超20年的房源。
30年楼龄的荔湾的珠岛花园，成交总价175万，挂牌25天成交。
海珠区江南西板块一个小户型，挂牌价160万， 业主降价41万后，12天就成交。
二手房市场基本上是靠老破小在撑着了，成交速度贼快。
还有杭州，前一阵子据说有深圳买家去杭州狂扫12套老破小，这事当时还上热搜了。
现在在杭州，次新房才是烫手山芋，根本卖不出去，老破小不要太吃香，朝晖小区一月成交了72套，平均一天成交2套的速度，创下近三年的记录。
从成交速度来看，老破小碾压次新房。
北京和深圳倒还没发现这种情况，但据北京那边的中介说，三大新政后，现在北京楼市最热的不是新房售楼处，而是二手房老破小。
深圳老破小也跌的相当惨烈，但目前回暖好像还不是很明显。
有可能是这一两年深圳推出了大量的保障房项目，包括人才房，安居房等等，交通便利，性价比高，很多刚需客都投入保障房的怀抱了。
老破小爆火，其实并不能说明老破小是优质资产，最怕就是看到有的人一看到一种资产火了，就跟风买入投资，这种行为最容易被割韭菜。
首先我们要知道老破小为什么热度率先回归。
第一，价格的确是跌到位了，租售比不断提高。
这一轮房地产下行周期中，无论北上广深，老破小价格都是跌得最狠的。
尤其是一些带学区的老破小，随随便便就是五折腰斩，深圳八卦岭宿舍房就是典型。
从一线老破小成交价来看，有的价格已经跌回到了2016年左右。
广州中原数据显示，今年4月份二手房业主报价指数继续下跌16.8%，大部分都是降价才能成交。
当然咯，在一线没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
只要老破小价格跌到位，相应的租售比就会提高。
像我上面举例的江南西小两房，位于广州繁华地段，大单间都可以租到3000一个月。
上面那套总价119万的小两房，稍微装修收拾一下，租金接近4000问题不大。
但这套房子的月供多少呢？如果3成首付，贷款7成，首付仅需38万，月供是3843元。
租金和月供是一样的，等于省了租房的支出，自己还得到了一套房子。
这笔帐怎么算都是划算的， 现在一线大把老破小的租售比都还挺高的。
所以也开始有一些投资客重新入市买老破小，就当做一种理财产品，只要超过银行存款利率，他们认为就划算，毕竟长期来说，市中心的租金还是会涨的。
第二，大部分刚需购买力有限，只能买老破小先上车。
刚需第一次买房，购买力都是有限的，次新房刚需也买不起， 目前市中心大部分新盘都是改善大户型为主，小户型是越来越少见了。
要么就买市中心老破小，先上车再说，以后有条件了再换房，市区老破小流动性还是比较好的。
要么只能买郊区房子，但有的人不愿意跑太远去郊区住，上班行程太远，路上很浪费时间。
第三，年轻且独居的买家占比提高。
中指院的数据也说明了，近半年来，23-27岁买房的人数占比从15%从提升至19%，并且从家庭结构上来说，独 居买房的占比也提升了4个点。
95后、00后很快也要进入房地产市场了，这个群体和以前80后有很大的区别。
独身主义盛行，对婚姻需求不强烈，他们买房更多是为了自己居住，另外可以亲自装修自己的房子，展现个人态度、审美、风格。
现在网络上有大量单身青年改造老破小的帖子，老破小总价低，只需要一点资金即可上车，大家都能承受。
买来之后年轻人还充分展示了自己的创意。
第四，老破小的总量太大了，尤其是挂牌量。
贝壳挂牌数据显示，广州核心四区（天河、越秀、海珠、荔湾）总价200万以内的房子超过1.5万套。
在广州，每挂出10套房，就有3套的房龄在20年以上。
之前我就拿过北京举例，大家别看北京二手房挂牌17.3万套。
我在后台筛选了一下，次新房，十年内，有电梯的人车分流的这些好房子只有八千来套，要是还要求地段和户型，估计更少。
现在挂出来着急卖的接近9成都是超过10年房龄的房子，大家都着急出货置换。
这么庞大的出货体量，价格能不卷到死吗，成交量能不大吗？
关于最后这一点我看网上提到的人并不多，大家都一个劲儿的说老破小多香多香。
从目前的成交价来说，老破小的确已经跌到底部了，作为收入能力有限的刚需群体买入是完全没问题的。
但同时，我也要很严肃的告诫各位，老破小是仅仅具备居住属性，很难会出现大涨。
说到底，在一线城市，老破小承担的就是保障房的角色，你涨多了，底层的刚需群体也买不起，那他们还不如去等着排队住保障房。
年轻人买老破小上车是没问题，但自己一定要算好这笔账，主要看租售比。
最后，老破小的回暖也说明了两件事情。
1、房价真的跌到位了！一线的各位，可以开始出门看房了。
2、一线城市住房需求强烈，虽然我们国家住房过剩，都到了要去库存的阶段。
但从结构性来说，一线房子核心区房子依旧是稀缺的，所以老破小也不愁没人买。
而目前库存过剩的主要是在郊区新房，市区其实没什么新楼盘。北京80%的库存都在五环外，所以才针对五环外放开限购。深圳也只放开了关外的限购，福田南山福田不愁去库存的关内都没放松。
其他一二线都差不多情况，新房库存都是在近郊远郊，市中心其实根本不用担心去库存的问题。
但老破小单纯就是只有自住的功能，买了老破小的群体，攒到钱就会选择置换到次新房。
所以哪怕现在的次新房这一轮也跌的多，或者说成交没有老破小火爆，但我还是坚持认为，次新房因为供给量有限，所以他的价值是要远远高于老破小的。
只要楼市全面复苏，未来次新房的涨幅一定会要大于老破小。
所以趁着这波调整，做资产升级置换依然是非常有必要的，而且现在也是置换成本最低的时期。
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老破小值得买吗
老破小是否值得买，可以从多维度进行分析。 1、是否自主老破小的房子相较于同一地理位置的新楼盘来说，价格便宜，只要房屋结构没有问题，后期进行翻新装修居住感也是很不错的。 并且现在国家出台了老旧小区的改造政策，可以给予部分的补贴。 更重要的是，一般老破小的房子所在的地理位置比较好，周围菜场、街道、超市等都比较齐全，非常适合生活。 2、是否老破小的房子不建议的，因为升值空间小。 但是如果将来被拆迁的话，也是比较划算的。 但是现在国家对于老旧小区主要是以改造为主，例如对水、电、气、热、网络等基础设施升级改造，顺带解决停车位、无障碍设施、电梯等老大难问题，从某种程度上可以提高房屋的价值。 这样的话，拆迁的可能性就会降低。
北京老破小值得买吗
在北京繁华的背后，有一群低矮的老破小，虽然外观比较的破旧，但是享受的是成熟的配套，稀缺的资源。 那么这样的老破小值得买吗？1、北京老破小都有统一的优势，那就是地段好、配套完善。 因为北京的老破小一般都占据市中心的繁华地段，所以除了老破小自身的环境之外，周边的商业配套、交通条件、教育资源等都是十分优越的。 并且，因为其剩余使用年限相对较少，所以其价格比周边同地段的房子要低一些。 2、但是北京老破小同时也存在着一些劣势，那就是环境一般。 从生活舒适度角度来说的话，小区的环境建设是非常重要的。 而北京老破小楼间距宅，缺少停车位，而且很多都缺乏物业管理，所以脏乱差是典型现象。 可以说北京老破小利弊兼备，但是具体要选择哪个，只能看自己想要舍哪个方面，得哪个方面了。
老破小的房子值得买吗
老破小的房子有优点也有缺点，对于购房者来说，要购买老破小的房子也是可以的，但是需要考虑到以下几点因素。
一般来说，老破小的房子不适合长期居住，购房者买房后可能会遇到被拆迁的问题，因此也有很多愿意购买老破小的房子。
老破小房子的优势有：
1、总价低、性价比高：老小区一般都是楼梯房，没有电梯的、很多老小区也没有公摊面积，所以得房率比较高，而且以前的老房子如果有阳台的不算面积，很是划算，购买之后也可以将阳台利用起来，也是不小的面积了，而且老房子的价格相对会便宜一点，除了房子旧一点，整体的性价比也是比较高的。
2、交通便利：老破小的房子都是有年代感的，以前的房子就算是在比较偏远的地方，放在现在也应该都开发成为了繁华的地方，而且大部分都是集中在主城区，主城的交通肯定都是便利的，这一点毋庸置疑，这和比较远的新小区，相信很多人更愿意购买前者吧，不仅生活便捷度较高，而且价格还比较低。
3、配套完美：老破小的房子一般都身处在城市的中心地带，这样的地段配套肯定是已经完善了，而且会越来越完善越来越好，很多90年代的老小区，其公共交通、医院、菜场和基本的娱乐设施都已经齐全了，距离也比较近，好多出行500米内基本都能搞定。
老破小房子的劣势有：
1、停车难：对于现在社会来讲，停车难绝对是老破小最大的劣势，以前的私家车比较少，在建造房子的时候基本也没有考虑停车的问题，早年的小区能有些绿色植被算是不错了，但是到了现在，停车库就是很重要的了，很多家庭都已经有车了有的家庭还不止一辆车，住在老小区的一定会对停车的问题常抱怨，这种捉急感如果对于经常加班或者娱乐的年轻人来说确实要命。
2、年代久远：有很多老破小的房子都已经“上了年龄”那时候的房子也不是砖混结构，建造技术上可能就存在一定的问题，再加上使用的寿命这么长了，所以对这种年代久远的房子，就可能有外墙漏水等各种瑕疵的存在，购买老房子还是要避开这种情况。
3、贷款年限相对缩短：相信大家都有了解过，在银行申请贷款买房，会看房子的年龄的，如果房子的年龄比较长的话，贷款申请不好通过，这种情况还有可能会贷款首付增加，要不就是贷款时间缩短。不过目前大部分银行还是会看房子的评估结果，有些房子的评估结果是比较好的，不过还是有一些房子的评估结果并不理想。
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