（原标题：政策密集“上新” 多地楼市活跃度渐升）
近期房地产重磅政策密集出台，落地效果与市场反应如何？记者经多方采访了解到，“一揽子”政策出台不到一周，已有多地积极响应跟进，部分地区也迎来了新一轮“看房潮”。业内专家认为，新政既降低了购房门槛，又降低了贷款利率，预计政策将进一步提升楼市活跃度，促进市场平稳健康发展。
“得知住房公积金贷款利率下调消息，我第一时间来网点咨询了解。”来自惠州市的张女士告诉记者，政策发布后，夫妻两人可以贷60万元公积金贷款，30年的月供每个月少还近百元。
广东省内多家银行大堂、咨询热线里关于新政何时开始执行的咨询源源不断。中山市住房公积金中心最新数据显示，5月18日至22日，中山市住房公积金贷款利率下调后共有36笔按照新利率执行发放贷款，合计放款金额2012.2万元。
中山市住房公积金管理中心综合科（信息管理科）副科长孔翠羽介绍说，这一政策带来的实惠可观可感。“以一笔90万元、30年等额本息还款的首套个人住房公积金贷款为例，调整后购房者月最低还款额为3722元，比下调前每月还款减少121元，总利息减少约43000元。”
据记者统计，除广东多地外，截至目前，已有北京、上海、深圳、郑州、成都等13地跟进落实下调个人住房公积金贷款利率。
“下调个人住房公积金贷款利率，叠加房贷首付调整政策，对后续各地公积金贷款的申请、购房成本的降低以及住房消费的提振具有积极作用。”易居研究院研究总监严跃进表示。
另外，多地根据实际情况灵活调整，跟进降低首付比例、取消房贷利率下限。据了解，武汉、合肥等地宣布降低首付比例，开始执行首套房首付比例15%，二套房首付比例25%新政；淮南市加大金融支持力度，取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
实际上，在“取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”新政发布前，已有多地下调或取消首套房贷利率下限。记者了解到，截至今年4月末，全国343个城市中已有67个取消了首套房贷利率下限。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，本次央行取消全国层面房贷利率下限，政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。
新政出台，能否拉动房地产市场的成交量曲线？记者走访房产中介机构、售楼处发现，不少地区已出现市场回温态势，迎来了新一轮“看房潮”，其中看房量、成交量等均有增长。
“我们这片刚需客户比较多，客户使用公积金贷款或组合贷较多，自上周五公积金贷款利率下调政策发布后，到店客户明显变多。”北京链家丰台区天鸿美域店负责人赵娜表示，上周末该门店咨询量环比增长23%，周末带看量达到人均4组。此外，客户看到比较满意的房子后，约业主再洽谈意愿度也有所提高。广州黄埔房产中介黄经理也介绍，政策出台后几天，购房者、看房者、咨询者都有所增加。
58安居客云洞察数据显示，全国新房找房热度在“三大招”出台后出现明显增长，5月17日至19日三天日均找房热度较5月10日至12日增长10%，较五一假期的日均热度增长7%。
“接下来，各地跟进下调商贷首付比例和房贷利率的节奏会比较快，对市场的带动会进一步显现。”陈文静表示。
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟则认为，目前房地产市场仍在持续寻底调整。政策发布后，预计中央和地方政府将继续发力优化调整政策措施，促进房地产市场平稳运行，更好地满足居民合理的购房需求。（记者 陈涵旸 王皓然 孟盈如）
政策密集落地 房地产市场预期持续改善
中央经济工作会议后，围绕促进房地产业健康发展和良性循环，监管部门和各地相关部门不断发声，并出台多项政策举措。专家认为，这有助于进一步稳定市场预期，助力房地产市场平稳发展。
12月21日，房地产板块强势上涨。据中证金牛座APP显示，截至收盘，房地产服务板块涨7.62%，房地产开发板块涨6.21%，居A股各板块涨幅前两位。
多地政策密集出台
近期监管部门密集就房地产市场表态或出台政策，旨在保持房地产平稳运行，更好满足购房者的合理住房需求。
在信贷及风险防范方面，人民银行和银保监会日前联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。
国家统计局新闻发言人付凌晖日前表示，下阶段要按照中央要求，坚持“房住不炒”的定位，坚持购租并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，“因城施策”，促进房地产业良性循环和健康发展，更好满足人民群众生活需要。
从地方政策层面来看，据中原地产研究中心不完全统计，近一个月以来，桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20余个城市拿出“真金白银”，发布稳楼市政策。
银河证券分析师王秋蘅表示，各个城市目前所面临的景气度不同，各地方或有更大的自主权根据情况调整政策。未来市场“限涨”和“限跌”并行，“调控”和“调整”并行，不排除库存压力较大的城市对楼市政策作进一步调整。
在房企融资方面，11月以来，随着政策支持力度加大，地产债发行金额明显增多。克而瑞研究中心数据显示，11月，100家典型房企的境内外债券融资总量达749.63亿元，环比上升65.8%。
从近期债券审核进度看，12月以来各品种地产债审核均有所加快，包括前期发行较缓慢的供应链ABS等。房企信用债发行也持续回暖。华西证券数据显示，截至12月16日，房地产企业合计发行境内信用债299.9亿元，环比增长8.7%。
“因城施策”力度料加大
业内人士普遍认为，房企融资逐步回暖，各地“因城施策”力度可能加大。
申港证券分析师曹旭特称，从近期各监管部门表态看，守住不发生系统性风险的底线是最直接的目的，也可以看到政府在融资端进行边际放松的动作迅速，随着风险由融资端向销售端转移，政策的目标也开始由融资环境向预期管理转移。
“在行业景气度下行叠加房企信用端承压的背景下，后续行业托底政策仍值得期待。”东北证券分析师王小勇表示，政策端的边际宽松不意味着调控的转向，当下政策更关注维护住房消费者的合法权益。
东兴证券分析师林瑾璐表示，当前各地政策的核心在于在“房住不炒”原则下，维护房地产市场平稳健康发展，以稳为主、不会大起大落。信贷政策方面，重在满足房企、购房者的合理信贷需求，这有助于相关领域风险平稳化解。
展望2022年，交通银行金融研究中心资深研究员夏丹预计，2022年随着政策面趋于缓和，楼市成交低迷的状况有望得到边际改善。一方面，房地产市场以稳为主，促进需求正常释放。个人按揭贷款新增额度同比料有所提升，审批放款速度加快，按揭利率可能结构性回调，以重点满足首套房、改善型需求为主，促进购房刚需正常释放。另一方面，政策托底而非刺激，房地产市场观望氛围依旧浓厚，行业基本面依然面临下行压力。同时，商品房可能面临供给短板，成交增速难有明显回升。
激活楼市活力，多地调整二手房参考价政策
21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道
自去年2月深圳施行二手房参考价以来，全国多地陆续推行，不过，近期多个城市对二手房参考价或指导价进行调整。
根据克而瑞研究中心统计，有13个城市已取消或优化二手房参考价政策，其中包括西安、成都、宁波等城市。公开资料显示，目前仍在严格执行二手房参考价政策的仅剩上海、深圳两座城市。
建立二手房参考价体系的初衷是，通过作用于银行、中介等相关机构，将之作为贷款评估价的依据从而抑制炒作氛围，引导买卖双方回归理性，最终使得二手房市场成交保持平稳健康发展。
如今随着房地产市场转向平淡，二手房成交已经不再火热，市场普遍预期二手房参考价机制有望调整。
在当前房地产市场普遍低迷、新房交付存在一定不确定性的氛围之下，如何提振购房者信心、激活二手房流动性从而传导至新房市场，成为各地新的课题。
渐行渐远
西安是近期率先暂停二手房参考价发布的城市。
2022年7月4日，西安市住建局公开表示，目前暂停发布参考价，后续会根据市场情况不断优化。中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格，也可参照成交参考价挂牌。
在西安之前，已经有多地调整二手房参考价机制。
以成都为例，据21世纪经济报道记者多方了解，今年年初开始，成都的银行在对二手房贷款时已按照评估价而非参考价进行放贷，不过公积金贷款仍受指导价影响。
还有一个明显的变化是，从今年5月10日开始，在成都的房地产交易平台上，挂牌房源不仅能看到该小区的指导价，还能显示出每套房源房东的真实挂牌价以及小区的挂牌均价；而在成都刚出台二手房指导价时，挂牌房源价格仅显示政府指导价。
据克而瑞研究中心统计，截至目前，除上海和深圳外，已有13个城市取消或优化二手房参考价这项政策。这13个城市包括：西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。
实际上，上述在列的城市在二手房参考价的执行上，就松紧有别。
以广州为例，虽然在去年9月二手房参考价发布之初，官方要求以二手住房交易涉及的相关机构，应将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一，在相关业务开展过程中作为重要参考，但银行是否以二手房参考价作为标准一直未有明文要求。
因此，从去年11月开始，广州部分银行就已经开始以二手房的真实成交价作为发放贷款的依据。
除此以外，温州、合肥等城市在发布建立二手房参考价机制后，也并未出台过相关的实施细则，二手房参考价机制存在感已经趋弱。
复苏待望
二手房参考价机制逐渐调整的核心原因是，二手房成交已经逐渐回归理性。此外，在新房受到不确定性的影响下，二手房成为了不少购房者的首选，在合理的购房需求被支持的基调下，二手房的流动性也亟待被激活。
以深圳为例，乐有家研究中心数据显示，2021年10月份开始，成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减，直至2022年6月，占比仅17%。而10%偏差值以内的占比目前在40%至50%之间，可见市面上半数成交房源基本都能“按参考价卖”，这已经成为当前深圳二手楼市的大趋势。
此外，深圳二手房成交套数也一直处于低位，根据深圳官方平台数据，2022年7月，深圳全市二手商品住宅成交面积19.89万平方米，成交套数为2039套，同比下降0.16%，环比6月2241套下跌9%，延续6月环比成交下滑态势。
广州今年7月的市场表现也显示，二手房成交在短暂冲高之后，又有回落趋势。
根据广州中原研究发展部发布的数据，2022年7月（1-26日），广州二手中介网签量为1352宗，环比6月同期微跌22.6%，未能凭借上半年势头乘势而上。
一位广州房企人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“今年一直在等。本来以为4月开始会好一些，但不是很明显，其实市场也就6月起来了一下，但是7月表现又比较一般了。”
这其中的例外是成都。
2022年7月，成都二手住宅成交套，环比增长3.6%，同比暴增386.1%，创下2012年1月以来的最高月度成交记录。
成都能够创下记录的原因是政策面的提振以及二手房价格优势所共同推动的结果。
易居研究院分析认为，成都能够创下新高源于5月成都新政“二连发”给市场释放了积极信号；另外新房红盘减少后，近期成都同地段二手房价格比新房更具优势，使得部分需求转移二手房市场。
需要提醒的是，与二手房成交量上行并行的是，成都二手房挂牌量也同步创下了新高。根据贝壳App显示数据，成都二手房挂牌量约18万套，居于全国前列，因而市场热度能否保持，值得观察。
一位熟悉成都当地市场的人士告诉21世纪经济报道记者，“今年6月是很热的，7月成交也还不错，但总体上这种趋势也还不太明朗。今年前面几个月，也就一个月收成比较好，就是6月。”
此种背景下，借助二手房的良好势头提振购房者信心，被市场寄予希望。市场也普遍认为二手房能够早于新房先一步复苏。克而瑞在近期的一份研报中就指出，未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头，核心城市二手房市场或将先于新房转暖。
克而瑞分析其原因在于，二手房所见即所得，不存在交付风险；此外，一二手房倒挂价差逐渐缩小，“打新”吸引力在下降。
克而瑞指出，指导价调整信号效应持续释放，是二手房市场持续复苏的助推剂。同时，基于一二手房联动效应，二手房流动性率先修复，置换新房等需求才能充分释放。随着二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。
新年各地楼市调控已60余次，房价要降了？
2021年开年不久，北京、上海、广州、深圳、杭州、西安等地楼市持续出现“火热”现象，“打新热”“万人摇” “二手房跳价”等场面轮番登场。 在此背景下，诸多城市密集发布新调控政策，从加码限购、限售，到严打资金来源……各种调控手段正在对楼市乱象进行精准打击。 楼市调控新政上演“围追堵截”1月21日晚，一份由上海市住房和城乡建设管理委员会等八部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(下简称《意见》)，剑指不平静的上海楼市。 这份第二天起即生效的《意见》中，一项颇引起关注的住房限购政策是，夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。 58安居客房产研究院分院院长张波认为，这一政策是“打补丁”政策，严堵假离婚买房。 “假离婚的漏洞2020年不少城市已经明确堵上，上海这次收紧信息也十分明确。 ”在上海之前，全面打击假离婚买房的一线城市是深圳。 2020年7月15日，深圳市住房和建设局发布了被称为“史上最严楼市调控”的“715新政”，离婚买房追溯三年。 而就在上海发布《意见》的前两天，1月19日，深圳再发文对“715新政”细化：居民家庭夫妻双方购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。 深圳的“大补丁”一出，意味着没有购房资格的家庭成员将不能上产权证，让通过“假结婚”来获取购房资格的想法成为空谈。 上海的《意见》中，和封堵假离婚一样引起关注的调控政策，还有对增值税的“2改5”，即将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。 分析认为，由于市场短期形成炒作氛围，买到新房后转让有差价，提高增值税征免年限可以提高炒作成本，这些组合拳可以降低投机买家的入市热情。 前后脚的时间，1月27日，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，调控加码打击“打新热”。 落户未满5年限购套数从2套降为1套，且房子赠与他人需满3年后才有购房资格；在限售方面，中签率低于10%的楼盘，产证满5年才可出售。 多个城市对楼市祭出的调控措施，除了上述这些“打补丁”式的政策升级，实质性的调控大招也逐渐浮出水面。 资金严格监管，以摁住楼市“虚火”在住房金融端，1月29日，上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求银行严格审核首付款资金来源和偿债能力，对上海辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求。 1月30日，北京银保监局发布信息，要求银行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“北京此次检查，充分体现了金融监管部门继续落实‘房住不炒’政策的导向，有很强的信号意义。 结合此前上海发布的房贷新政，可以认为，近期房地产调控很重要的一个工作就是严查资金违规流入房地产的现象。 这也意味着银行系统和房管系统将更有力地打出‘组合拳’，这有助于稳定市场预期。 ”一线城市对严查楼市资金的风潮也刮向更多城市。 2月3日，杭州市住房保障和房产管理局下发通知，联合浙江银保监局等部门严打违规冻资行为。 要求相关金融机构规范管理，确保冻资账户必须为购房家庭成员名下账户。 “如发现存在不规范冻资行为的，企业将取消其摇号资格。 ”广州则更为直接，继广州住建局严厉发声打击哄抬房价等违法行为后，广州四大行房贷利率1月27日全线涨价，广州首套和二套房贷利率分别上调至5.2%和5.4%。 房贷利率和首付比例一直是遏制楼市的关键。 对于广州从房贷入手调控的主要原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，去年广州房贷投放量大，楼市热度高，近期收紧房贷就是从额度、利率等方面给当地楼市降温。 “资金是此轮各地楼市调控的重中之重。 ”中原地产首席分析师张大伟表示，本轮多城市升级调控，有利于抑制当下热点城市“虚火”，避免市场短期失控，“各地后续还应继续针对资金无序进入房地产进行约束，加强政策落地力度”。 楼市被泼“冷水”，会降温吗？据不完全统计，2021年以来各地出台房地产调控政策已经累计达60余次。 具体而言，2月上旬各地房地产调控超过20次，1月累计发布房地产调控政策超过40次。 张大伟说，“过热”的楼市表现是此轮密集调控的市场原因。 “整个楼市的确出现了一轮比较典型的上涨，而且上涨主要出现在局部区域，以一二线城市为热点，特别是国家统计局公布的2020年12月房价数据中，能够看到上海和深圳等出现了比之前明显涨幅放快的现象。 ”张大伟表示。 热点城市楼市持续明显的升温，就连刚刚过去的春节，“就地过年”背景下，一些热点城市在这一往常的楼市成交淡季迎来了开门红。 据中原地产研究中心不完全统计，正月初三(2月14日)以后，北京每天都有超过100套二手房成交，与往年相比，今年春节楼市活跃度明显提高。 不过，虽然一些城市楼市春节相比往年同期表现出“淡季不淡”，但业内普遍认为，调控政策泼了“冷水”后，1月份多地调控收紧政策的实际效果，已经在市场得到体现。 “近期调控政策主要着力于去除房地产市场投机的土壤，通过‘打补丁’等多种方式稳定市场价格预期，保障无房户的自住需求，精准打击投机性需求。 ” 张波表示，一线城市的楼市热度出现降温，尤其是部分前期炒作严重的板块已经出现明显价格回调，二线热点城市则受春节假期影响明显，交易量出现一定下滑。 “2021年房地产市场政策主要以打击炒房为主，清理炒房渠道。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩也表示，春节期间，各城市调控效果明显，从贝壳新房带看认购指数看，上海、深圳、杭州等城市在春节期间新房项目带看、认购指数回落至2020年春节期间同等水平。 “可见调控后，市场出现观望情绪，市场热度有所回落。 ”潘浩表示，而春节后的楼市走向会如何，仍有待观察。 (原题：《新年各地楼市调控已60余次，房价要降了？》)
