专家表示最强加杠杆周期已开启全国购房首付比例普遍进入15%时代

作者： 2024年05月30日消费浏览

首付15%已成为当下楼市政策标配。

5月28日晚间，广州发布通知明确，购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套房不低于25%，并取消利率下限。

5月29日，中国人民银行天津市分行也发布通知，即日起，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套房不低于25%。

截至目前，已有武汉、合肥、长沙、西安、海口、厦门等多个热点城市确认实施首套住房首付比例不低于15%，二套房不低于25%。一线城市中，深圳、上海将首套房最低首付比例调整为20%。

“最强加杠杆周期开启”

5月29日，中国人民银行天津市分行官网发布《关于进一步调整优化天津市差别化住房信贷政策的通知》，对在天津市贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。与此同时，取消天津市首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

同一天，据“沈阳发布”，沈阳在全区域解除限购、限售的基础上，不再实施新建商品住房销售价格指导，并对贷款购买沈阳市商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；取消沈阳市首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

就在5月28日，广州也对住房信贷政策进行了调整，首套住房商贷最低首付款比例为不低于15%，二套房25%，并取消利率下限，成为首个下调首付比例至15%的一线城市。

事实上，5月17日在央行连发多条重磅房地产新政后，已有多个省份从省级层面跟进。

如5月22日，湖北省出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，从取消购房限制、降低购房门槛、加大金融支持、加大财税支持、推进住房“以旧换新”等十大方面释放重大利好。

其中，首套住房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套住房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%；取消个人住房贷款利率政策下限；并下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

自5月27日起，江苏全省13个设区市首套和二套房贷最低首付比例分别调整为15%和25%；同时，截至5月28日，南京、苏州、无锡、南通、扬州、泰州、连云港、盐城、淮安、宿迁10个设区市已取消首套和二套房贷利率下限。

“近期各地政策步调非常一致，充分体现房贷政策双降是近期一城一策的重要特点。”易居研究院研究总监严跃进分析指出，这是历史最低首付比例，也是近几年各类购房政策中最为宽松的。

“这也标志着中国购房史上最强加杠杆周期已开启，或者说杠杆率提升到最高水平。但本轮加杠杆源于目前购房者多和自住、改善型需求的释放，投资投机购房数量几乎为零，所以类似加杠杆风险可控。”

商贷利率有望跌破3%

不过，目前杭州、成都、北京等城市尚未采取行动。

具体来看，当前北京仍然为全市限购，外地购房者需要连续60个月社保/个税，限购政策全国最严，首付比例和房贷利率亦处于高位。其中，最低首付比例30%，城六区商业贷款利率为4.05%，非城六区为3.95%；二套房非城六区首付比例40%，城六区50%，贷款利率分别为4.5%、4.55%。

“短期来看，北京相关政策优化预期进一步增强，多项政策举措落地，预计将助推核心城市市场活跃度提升，从而加快全国市场筑底企稳进程。”中指研究院分析指出。

至于成都，“5·17”新政后截至目前仅官宣了公积金贷款利率下调，而首付比例、商业贷款利率等目前均尚未有官方消息，“5+2”区域商业贷款最低首付比例依然是30%，其他区域则是20%。

不过，需要指出的是，尽管目前杭州尚未出台政策下调首付比例，但位于余杭区的启航城项目，已率先推出最低15%首付买房促销活动。据介绍，该项目还推出了清盘优惠，凡是以备案价购房的业主，都可以享受房价15%的装修补贴；或者以备案价9折优惠购房，再享受5%的装修补贴。

此外，每经记者了解到，昆明、南昌、海口、郑州等地已有多家银行执行“首套住房首付比例不低于15%，二套房不低于25%”，并下调了房贷利率。

据中指研究院监测，目前郑州、武汉、苏州、南京等城市首套房贷利率普遍为3.25%，但二套房贷款利率则在3.35%-4.25%；西安、重庆首套房贷利率普遍为3.55%，二套房贷款利率普遍为3.9%；而东莞、佛山首套房贷利率最低已低至3.15%，其中佛山部分银行如顺德农商银行、广州银行等二套也可按首套认定，最低是3.15%。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，商业房贷利率将有望跌破3%，降至历史最低水平，居民贷款成本进一步下降。

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以“供给侧改革”为主题写一篇时评

2月2日，央行网站刊出了央行、银监会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知。将首套房和二套房首付款比例都给予了调整。《通知》的最大看点何在呢？笔者认为，主要在改善型的二套住房首付款比例下调上。在不实行限购的城市，其实除了北上广深四个一线城市与三亚市以外，其他城市都已经取消了限购政策，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对于首套房首付款来说，去年9月30日的央行和银监会的通知中规定：对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。 2月2日的两部门通知中实质是下调了5个百分点。而二套房首付款比例的下调幅度和条件惊人之宽松。《通知》说，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。有两点之宽松令人愕然：一是去年“3·30”房贷新政曾将这一比例降低至40%。这次再降10个百分点。二是“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭”还可以以首付款30%贷款购买第二套。大家知道，第二套商业性住房贷款首付款比例最高时提高到60%,现在竟然降低到30%，一两年内下调30个百分点，也是令人醉了。另一大看点是，《通知》指出，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。同时，将利率和首付款比例最终确定权赋予地方和商业银行等金融机构后，相信首套房和二套房首付比例都会顶格执行，分别为20%和30%。利率，牵扯到银行等金融机构的切身利益，应该不会定的过低。央行、银监会两部门在春节将至时祭出房贷新政大招，目的在于促进楼市去库存。国家统计局1月19日公布的数据显示，到2015年末，商品房待售面积万平方米，较2014年底的万平方米增加近亿平方米。待售面积与月均销售的比值，也从2014年底的6.0上升到6.8。住房库存较大地区主要分布在二三线城市。从这个意义上说，通过降低房贷门槛，刺激首套房刚需和二套房改善型需求，达到既满足百姓刚需与改善需求，又达到去库存、消风险一箭双雕之效果，何乐而不为呢？不过，去库存、去产能、去杠杆是供给侧改革的核心要求。说好了，加大供给侧改革呢？为何又从需求端刺激呢？更加严重的是，通过与去杠杆背道而驰的做法—加杠杆办法去库存是否可取需要具体分析。首套房适度降低首付款比例，适度加杠杆没有多大问题。房价再跌，对刚需自住房影响不大，自住房反应不会灵敏。贷款者该月供多少还要月供多少。不过，在首套房贷款未结清情况下，对二套房负债如此加杠杆是非常危险的。弄不好将会出现去库存有效果了，而风险泡沫无穷加大了。利用加杠杆手段去库存风险是存在的，而且与去杠杆背道而驰。消化房地产库存还是要从供给侧开刀，深刻领会供给侧改革的内涵和意义。这就是说，还是要从住房供给侧的开发商大幅度降房价入手来促销售、去库存。当然，这种降价是市场供求规律使然，要让市场机制发挥作用。库存应该增大到让开发商先捉急的地步后，就会自然而然、自动自发开始降价。绝不能“皇帝不急太监急”，开发商对库存大没有感觉，而政府却替开发商捉急从需求端开始刺激。这正好中了开发商的圈套，也破坏了市场机制和供求规律，扼杀将要出现的供给侧降价销售去库存好苗头。总之，房地产去库存要依靠供给侧改革，而不能再在需求端刺激。