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据 商业内幕报道 世世代代以来，拥有一套属于自己的房子一直是美国梦的基石，但现在，越来越多的人却希望一辈子租房住。
图源：商业内幕报道截图
这些“永久租客”不追求自置居所的原因各不相同。
有些人放弃买房只是因为负担不起。现下，美国房价已攀升至创纪录的水平，抵押贷款利率也飙升至数十年来的高点，随着生活成本的不断飙升，攒首付买房已变得越来越困难。而另一些人则更喜欢当租房者所享有的搬迁灵活性和免去所有权费用的自由。
买房和租房各有利弊，很难说这些选择当“永久租客”的人是精明行事还是大错特错。
《商业内幕》采访了4位学者，就越来越多人成为“永久租客”这一趋势发表看法。以下是他们的评论：
1. 里贾纳大学（University of Regina）营销与创新助理教授Grant Wilson 有一种误解认为，所有租房者都是因为买不起房。事实上，个人和家庭选择租房而非买房的趋势越来越明显。人们选择租房与买房的决定反映了市场条件，如通货膨胀、利率和首付要求等。
我的研究发现，那些选择租房而不是买房的人会认为“租房比买房更具有可负担性、灵活性、地理位置和更少的责任”等优势。
2. 辛辛那提大学房地产助理教授Eunjee Kwon 自置居所非常重要，因为支付房租并不能积累资产，而且房租总会上涨，随着时间的推移，租房的可负担性会降低。租房者还面临着被驱逐或无法续租等风险，因此稳定性较差，尤其是在美国大城市。
不过，与买房相比，租房有几个优势。租房为搬迁提供了更大的灵活性，这对寻找工作机会的年轻人来说很有好处。租房者可以避免支付大笔首付款，也不用承担买房之后的各种费用，如月供、地税、保险和维修等。此外，房地产是流动性较差的资产，但在家庭资产中又占了很大比重，可能使家庭面临市场波动的风险。
3. 辛辛那提大学考茨政治经济学讲座教授David Brasington 过去50年来，美国人拥有住房的历史回报率约为每年4%，而同期拥有股票的平均回报率为10%。从表面上看，持有股票是没有问题的，但股票回报的波动性更大。拥有房屋的最大回报是，你可以想象一个画面，当你卖掉房子时，你可以赚回你的租金，就像多年免租住在那里一样。
但是，你必须计算拥有房子的所有成本，比如维护和修理、修剪草坪、保险等等。还有一个融资问题。租房，你需要付月租和押金。而买房，则需要支付约20%的首付款，此外还有买卖房屋的中介费用。因此，更换租住的地方也比买房更便宜和快捷。
4. 剑桥大学房地产金融学教授Colin Lizieri 在英国，似乎有一种不言而喻的说法，即住房是顺其自然而来的。而在美国，“拥有一套房子和一辆车的美国梦”被强化了。
在其他成功的西方经济体中，许多成年人一生中大部分时间或全部时间都在租房住。例如，在德国或瑞士，一半以上的家庭租房居住，这种现象在城市中占比则更高。
如果市场是健康的，那么家庭就可以在租房和买房之间自由选择，前者的低成本和更自由的流动性能与后者的投资潜力相抵消。住房的可负担性本质上是供应问题，而不是所有权问题。
一个老生常谈的问题 “永久租客”，无论是被挤出买房市场的，还是选择长期租房每月向房东支付现金的，都是一种损失。他们可以通过偿还房贷来逐步获得房屋所有权，并有可能将房屋出售获利或传给下一代。
租房者对居住环境的控制力和确定性往往也较弱。但与此同时，他们可以更方便地收拾和搬家；他们可以避免支付巨额首付，避免将净资产的一大部分绑在单一资产上；他们可以免去维护和保险等所有权成本；他们可能更有能力每月储蓄和投资，并获得比房主更好的回报。
什么才是正确的选择？显然取决于个人和家庭的财务状况、目标以及所在地的租房和住房市场。
但值得注意的是，政府的激励措施会使住房需求远远超出供应量，从而推高房价，加剧可负担性危机。这是我们每个人都应该关注的问题。
在美国租房和买房之间的差距有多大
首先，在美国，房客租房的安全感要比在中国高。 美国租房法规齐全、严格，租户受法律保护。 通常，合同一年甚至几年一签，房子租给你，就是你的家，当然，“私改房子结构”是不允许的。 许多美国人认为，买房子实际上是向银行租房子，贷款还清之前，房子是银行的，几个月不交月供，银行就会把房子收回。 此外，美国人办理租房手续也很简单方便。 公寓小区在互联网上都有网站，点击搜索很容易。 通过网站还可以看到社会第3方对该小区的服务硬件和软件的分值评价。 分值高的自然就好。 小区都设有不同规格的样板房，租房的人可以随便进去参观和选择。 当租房人选定房型及地点后，预交第1个月的房租，只要按规定时间入住即可。 再者，美国是一个移民的国家，国民喜欢迁徙。 美国很多人有一种认识，就是人的一生中如果不换几个单位，不搬几个地方，那是无能表现。 美国人喜欢迁徙，也与美国完善的市场经济制度和充分的市场竞争有关。 美国人就业从来就不是吊死在一棵树上。 就像我们经常说的一句话，“此地不留爷，自有留爷处”。 正是具有喜欢迁徙的习性，很多美国人即使有经济能力一般都不买房。 因为买了房，一旦要搬家，处理房子比较麻烦，租房退房就则方便多了。 而中国人则不同，喜欢长期呆在一个城市，一个社区，一家单位，所以相比中国傲人的“自有住房拥有率”的数字，美国人只能是抑视，自叹弗如。 再次，在美国买房者既要每年缴纳房产税、房屋维修费，而且修剪园内花草还要出钱雇人。 在美国德州一些城市的公寓的月租金，2室2厅的也就在500到1000美元。 而且租房不要自己维修，不要自己修剪花草，不要缴纳房产税物业费等税费。 如果自己买房，一年下来，这是一笔不小的开支。 最后，在租住公寓的人中，年人均收入低于美国政府规定的家庭，可以申请享受最高达70%的政府租金补贴。 如果有私房无论如何也享受不到这个补贴。 当然，美国穷人如果觉得这30%的租金都交不起，还有去处，那就是去政府提供的免费的公屋和一些慈善机构设置的避难所。 正是因为，租房好处多多，很多人一辈子租房住，并不觉得不光彩。 从理论上说，现在美国房价、房租都在涨，且房贷利率又超低，美国人应该选择购房置业。 但现实是，美国人购房意愿一降再降。 究其原因主要还是，租房者权益受到法律保护、租房不需要缴纳各种额外支出、美国人喜欢迁徙，以及美国政府对低收入租户的“人性化”托底。 这让人觉得租房比买房活得更轻松，买房也只是给银行缴纳房租而已。
美国现在有约多少万人选择租房而不是买房呢?
美国当地时间5月24日晚消息，美联社专题报道称，有越来越多美国人买不起或者不愿购买住宅，更多人选择租房，这一趋势已经开始催生租房一代，并且刺激了公寓建筑市场规模的提升。
报道指出，很多新的租房者曾经有自己的房屋，但是在过去的金融危机中失去了房产或者陷入破产。而对另外一些租房者来说，目前的房价显得有些太贵，并且风险偏高，或者是增值潜力不足，不值得进行投资。
数据显示，目前持有美国房产的家庭比例已经是1998年以来的最低水平。房地产市场泡沫在4年前崩溃时，有31.6%的美国家庭是租房居住的，现在的这一比例是33.6%，而且在不断增长中。根据哈佛大学和美联社房地产联合研究中心提供的资料，在过去的金融危机中，有超过300万美国家庭成为了租房者，预计在2015年之前，至少会再有300万美国家庭开始租房居住。数据也显示，目前总共有3800万美国家庭是租房居住。
盖茨比梦想破灭的必然性 的理论基础有哪些？
弗·司各特·菲茨杰拉德是二十世纪二十年代美国文坛上杰出的作家，素有“爵士时代”的代言人和桂冠诗人的称号。 他那充满名利及浪漫，忧郁而又短暂的一生不仅为其小说提供了最生动的创造素材，而且也成为美国战后整个“迷惘的一代”悲惨命运的一个缩影。 菲茨杰拉德的作品给人们生动地再现了爵士时代的生活气息和社会风貌。 小说《了不起的盖茨比》被公认为是他最优秀的作品。 评论界普遍将它看作是一部关于二十年代美国社会现实的小说。 对于其“美国梦的幻灭”这一主题探讨甚多，许多评论家认为这是一部关于美国梦的经典之作，从浪漫的理想及理想的破灭等方面对作品进行分析。 其次是评论小说的写作技巧，还有对尼克·卡罗威的叙述视角的许多争论。 而在人物分析方面，除了具有双重视角的叙述者尼克这一角色之外详尽地对作品中的人物进行剖析的文章却不多见。 至于盖茨比悲剧的必然性，虽有一些文章提到，但也仅仅是一笔带过，未见有具体而详细的分析。 本论文从人物分析着手，从社会、历史、以及作者自身的经历和世界观等多方面探讨导致主人公盖茨比梦毁人亡这一悲剧的必然因素。 盖茨比悲剧的必然产生不仅有其深刻的社会历史原因，且与其个人性格中的自我毁灭因素也是分不开的。 通过分析我们可以看出盖茨比之梦的历史渊源和实质，盖茨比性格中的天真单纯和不谙世故以及以汤姆、黛西为代表的美国社会的冷酷无情和道德沦丧。 这些从根本上决定了盖茨比的失败与毁灭。 本文主要通过人物分析来分析作品的主题，并将二者有机地统一起来，意在较全面深刻地解读作品的内涵。
