香港住宅价格已较此前高点下跌24%左右。当地相关部门的最新调控措施，目的是减少建筑期付款新房大量上市后可能带来的违约潮。图为近年来新房上市较多的西九龙发展区附近。《财经》记者 焦建/摄
“挞订”风险不限于期房市场。如部分现楼提供超长成交期或“先住后付”，都有可能在完成交易时因估价降低出现问题
文｜《财经》特派香港记者 焦建
随着当地楼市价格逐渐进入下行周期，为熨平波动，中国香港亦在频繁出招。最新的一项政策，针对的对象是房未交付但市值已大幅下滑的准业主。为让其顺利完成贷款“上楼”，相关条件将放宽，以使其亦可享受下单后才推出的一系列“撤辣”优惠。
6月14日时由香港金管局推出的这项相关政策，有其现实背景：近期一系列大型新楼盘将陆续推出，但香港楼市价格却开始回落。对于一两年前通过购买“楼花（未落成住宅物业）”成为准业主的购房者来说，如在当前市场环境下向银行申请按揭贷款，则会出现其房屋估值低于成交价的情况，较为尴尬。
在“楼花”制度已广泛运行数十年且不断进化完善的中国香港，房地产市场有其独特的买卖细则，与内地市场有所差异。例如，当地业主在选择购房时，“上会”或曰“上车”的方式多元，可选择建筑期付款或即供期付款。
前者意味着虽他们购买的是期房而非现房，但因相关交易并未完成，所以在等待物业落成期间无需开始供款或承担利息开支。后者则意味着楼花已完成交易，买家未入住却已经支付全部楼款并向银行偿还按揭。
在期房市场运行数十年的中国香港，当地业主可选择建筑期付款或即供期付款。前者在收楼前无需还贷，却要承担房价下跌所带来的一系列额外风险。《财经》记者 焦建/摄
在过去的一段时期内，即供期付款方式因有较大折扣而较为流行。但随着近年来价格波动较大，即供期付款方式受欢迎程度有所降低。其中的一个主要原因，与银行对购房者的还款“压力测试”有关。
例如，对于一些已购买楼房但未还清全款的改善型住房购买者来说，选择即供期付款，则其新旧两套楼房的还款总额不可超过其月收入的四成（部分条件下可放宽至不高于五成）。选择建筑期付款，则无需在新房落成前开始还款，压力较小。
在楼市价格相对稳定或上升周期当中，这一制度运行有其优势，因要等到房屋落成后，准房主们才开始支付房款。此时房屋已可采取现房按揭的形式，还可在银行那里获得较高的贷款比例。但这一模式亦有其风险，即价格调整过大，当前估值可能会比购入时的价格低不少。
因涉及与房地产开发商与银行等的多重关系，一旦这一现象出现，情况则较为棘手。以在两年前购入一套1000万港元的房屋为例，房价下跌一成，其当前估值便会降至900万元。向银行申请按揭时如能借到九成，则是810万元。但购房者仍需按照建筑期付款约定的1000万元完成交易，则意味着需要再筹措大笔现金。
违约或当地所言的“挞订”风险因此出现。这意味着如买家在签署正式买卖合约后不完成交易，除了损失订金，亦会被业主追讨悔约行为所招致之损失。否则轻会损失订金（已支付的楼款，一成左右），重则是开发商以市价出售该房屋后被追收差价。
一个值得注意的细节是，这一风险不仅存在于期房市场，在现房市场，如部分现楼提供超长的成交期，或者采用先住后付方式，都可能在完成交易时出现估价降低从而出现问题。
以当前中国香港的房地产市况来看，目前的住宅楼价已经较2021年较高点时下跌了24%左右。为稳住房地产价格，今年2月底时，香港金管局曾推出一系列与按揭贷款有关的“逆周期”优惠措施，包括上调不同房屋的按揭比例上限等内容。但相关措施有其实施界限，即只适用于2月28日之后的购房者。
按照6月14日由香港金管局推出的相关新政策，这一优惠措施将回溯至2月28日之前的购房者。他们在购买3000万港元或以下的住宅时，同样能获得最高七成的按揭贷款。3000万元以上至3500万元最高获得六至七成贷款，3500万元以上最高获得六成贷款。
“在银行按揭业务风险得到妥善管理的前提下，有空间微调2月28日公布的措施，以协助有实际困难的用家获得较高成数的按揭贷款。”金管局在相关文告中指出，“是次微调着眼于具真正置业需要的用家。当局再次提醒市民，置业是一项长期承担，在作出置业决定时，应该小心评估风险，量力而为。”
这一政策有其现实的针对性。当地一位地产相关业界人士便向《财经》记者解析称，随着建筑期付款方式在当地的逐渐流行，近年来在部分项目当中选择这一模式的买家比例，可能已经高达八到九成。此外其亦进行了相关估算：香港的楼花期最长为30个月。过去两年当地一手房的成交量为2万宗左右涉及22个楼盘，假设其中六成买家选择建筑期付款方式，则意味着1.1万套左右的新房将陆续完成交易。
一个更能说明情况的现实例子，则是当地将军澳地区一个即将开盘的项目，准业主买家已向开发商发出联名求助信称，向银行申请按揭时发现估值不足，要求开发商提供多重帮助，例如提供4.5厘的利息补贴现金回赠，与主流银行协商帮助提高估值，以及提供过渡性贷款等。
除了前述回溯购房者的新政策，当日香港金管局亦微调了两项其他监管要求，包括简化以资产水平计算借款能力的方法；以及在计算借款人的“供款与入息比率”时，投资物业的租金收入的扣减率由至少三成，回复至至少两成的参考水平。
部分业界人士对此指出，相关政策调整是从风险管理处罚，为防止当地楼市出现大规模的“违约潮”（挞订潮）。亦有相关人士公开直言：任何放宽性的调整都是利好，但难言可扭转大局。“只有搞好经济，楼市自然会好。”
还可以继续投资房地产吗？
持续火爆多年的房地产市场受到限购政策压制后，现已逐渐冷却下来。 虽然二三线城市尚未完全降温，但房价下降的拐点似乎离我们越来越近了。 于是，那些手中拿着闲钱，准备进入房地产市场的人们有些彷徨了，不知道是否还可以继续投资房产。 彷徨出现在如此分歧的岔路口，乃是正常现象。 停下投资的脚步，好好想一想，辨别一下方向，不仅应该，而且很有必要。 北京、上海这样的一线大城市商品房价格下降，已经让很多有房无房的人们感同身受，特别是北京竟然出现一二手房价格倒挂的怪象，更让他们感到吃惊和不解。 其实，北京的二手房价格高于一手房，是因为价格坚挺的二手房大都地处五环内的繁华地段，而急于降价的一手房大都位于五环外相对偏僻地区。 之所以不降价，一是位置好，不怕卖不出去。 二是即使卖不出去，还可以出租。 三是属于自有资产，无贷款压力，所以不急于出手。 那么，一手房为何频频降价、急于出手呢？原因无非是购买力下降。 因为买得少，所以卖得少。 有消息披露，由于判断失误，商品房开发的脚步近年来没有放缓，反而有所加快，所以一旦需求减少，就难免出现库存积压问题。 要知道，开发商的建房资金大部分属于贷款，如果销售不畅、回款速度减慢乃至停滞，就有资金链断裂甚至破产的危险。 所以，一些中小开发商不得不采取优惠或降价的手段回笼资金。 就连万科这样实力雄厚的大户，也不能不放下架子，降价以求。 回笼资金，是他们目前所有事情中最为急迫的重中之重。 他们失误在何处呢？就失误在片面认为刚性需求依然坚挺上。 他们的头脑中还残留着被投资需求所掩盖的虚假繁荣幻象。 所谓刚性需求，乃是相辅相成的。 资金是现实，需求是愿望。 没有资金，需求就是梦想；没有资金支持，再强烈的愿望也实现不了。 当投资需求被限购挤出去之后，剩下的需求，由于所占份额减少，更由于资金不足、贷款受限，显得十分脆弱和疲软。 即使有钱或可以贷到款，也因为市场降温而大都处于观望状态。 于是，商品房开发出现相对过剩便在预料之中了。 其实，限购政策还是很温和的，假如出台更加严厉的措施，比如房地产税，情况还会更加糟糕。 这是因为，房产税的全面推出和实施，会将大批城市存量二手房挤出来，投放到二级市场，使得住宅过剩现象更为明显和严重。 如此，房地产业降温就会加速，但如果过快，就会出现硬着陆，将影响到相关行业，乃至影响到宏观经济。 而管理层并不希望这样的情况出现。 原本寄希望于“金九银十”的开发商们，由于房产销售状况不如往年而倍感失望。 面对销量逐月递减的现实，他们不得不承认房地产的黄金时代已经渐行渐远了，不得不慨叹房价拐点的到来，甚至担忧住宅市场要坍塌了。 住宅市场的前景较之从前确实有点不妙，随着刚性需求的逐渐减少，过剩情况的日益加深，房产价格将会逐步降低。 而降多少，幅度多大，现在还无法预测。 不过，出现10%到30%的降幅也不足为怪。 挤出泡沫后，房地产市场将会回归理性，以真实需求为支撑，实现温和、稳定、渐进的发展。 那么，现在还可不可以继续投资房产呢？从目前的状况来看，还需要等待。 待房价泡沫消除一些之后再行进入。 房产投资收益来自两个方面，一是溢价收益，二是租金收益。 溢价收益眼下已经受阻，未来希望也很渺茫。 租金收益，从目前的市场价格来看，也不大。 住宅租金比，大约在3%左右，繁华地段约在5%左右；商铺租金比，大约在4%左右，繁华地段约在6%左右。 依靠微薄的租金收入来收回投资，乃是不切实际的梦想。 比较租金收益和存款收益，基本持平。 如果通货膨胀开始消退，货币不再继续贬值，那么，将钱存起来吃利息也是个不错的选择。 从二手房租赁市场来看，目前租赁状况良好，尚未出现过剩现象。 也许，随着人口红利的逐渐消失，过剩情况会慢慢发生。 不过，如果预计未来房产市场将会发生结构性变化，亦即房产品质与功能得到提升，那么，即使出现过剩情况，也应该能够随结构调整而削弱，不至于加剧。 如此，便可以将租赁价格维持下去。 虽说租赁收益与存款利息持平，但只要土地依然稀缺，那么，房价的微张也是可以期待的。 由此看来，适当投资房产也未尝不可。 特别是商铺，不在限购之列，更便于投资。 一铺养三代，这个老观念应该至今适用。 以上所说，皆为闲言，不供参考，谨防误导。
保利置业和保利地产到底是什么关系
同属于保利集团，但是是两个公司，保利地产早一些，成立于1992年；保利置业原名保利香港，前身是一家1973年成立的综合类公司，1993年被保利控股收购。
现在整个中国的房价都在被打压，房子投资的价值基本没有什么了.所以我不想在投资房产了
如果从投资的角度，一线城市还是比较保值的，三四线城市风险很大，除非发生日本90年代那种大的泡沫破裂，一般中国的一线城市的房子不会大幅度降价，顶多保持平稳上涨，具体可以参考香港楼市，香港楼市也经历过大的下跌，如果是贷款投资的人在大幅度下跌时会有很大压力，如果资金充裕就完全不是问题，经过大跌后，现在香港的楼市照样是普通人望尘莫及的，房价一直很高，也可以说是又从低估涨上来了，所以要投资的话还是投资一线，三四线就不考虑了，除非有政策扶植。
