证券时报
近期，各地“老破小”二手房成为市场热议话题，许多人开始关注那些以前不太被看好的“老破小”二手房。不过，每座城市的情况不尽相同，购房者也需警惕，“老破小”市场的未来走向还充满着不确定性。
而深圳部分“老破小”学位房跌幅更明显。网红二手小区八卦岭宿舍，2021年初成交均价超14万元/平方米。而八卦岭宿舍最近一次的成交价仅约4万元/平方米，较2021年初的跌幅近10万元/平方米。
昔日网红学位房暴跌 购房者看中租金回报
记者了解到，位于深圳福田区东部的八卦岭，曾是深圳著名的工业区。现在，部分厂房和宿舍依旧存在，而这些楼龄接近40年的旧宿舍房价走势堪称魔幻。
（深圳八卦岭宿舍，多数为面积在25至40平方米左右的单间公寓。吴家明/摄）
“2018年的时候，八卦岭楼市还是一片安静，均价4万元到5万元左右就可以买到楼龄较新的二手房小区。到了2019年，荔园小学等学校落地的传闻开始搅动整个片区楼市，还没等到学校正式开建，八卦岭房价就先飞起来了。2020年，八卦岭大部分二手房的挂牌均价都超过10万元，‘老破小’的八卦岭宿舍的最高单价更超过每平方米14万元。到了去年，尽管学校建成落地，该小区的成交单价却已经跌到每平方米5万元左右，随后还出现4万多元的单价。”八卦岭片区资深房产中介张经理告诉记者，“价格跌到这个水平，小区几乎每个月都会有成交，但还不至于说是被‘追捧’。”
（八卦岭宿舍的楼栋门口 吴家明/摄）
从面积来看，八卦岭宿舍多数为面积在25至40平方米左右的单间公寓，由于旧改迟迟未能启动，部分宿舍已经被一些长租公寓机构改造并出租。记者采访发现，小区出租房源众多，仅在一家主流中介平台登记的出租房源就超过200套，而且租金也并不算低。以一套近30平方米的单间公寓为例，未装修改造的房源租金报价在2000元左右，一些装修改造后的房源报价超过3000元。
“这边处于罗湖区和福田区交界处，交通便捷加之租赁需求旺盛，学校配置也不错。”在采访过程中，一对正在看房的年轻夫妇告诉记者，自己准备购置一套这里的“老破小”，要不先出租，要不花点心思重新装修自住，说不定以后还是可以等“拆迁”。
也有正在看房的购房者给记者展示了“一笔账”：在包括交易税费、装修等费用后，一套近30平方米的单间公寓如果能以150万元拿下，简单装修后再以3000元的月租进行出租，那么租金回报率就高达2.4%，这在当下的市场上也算是很有吸引力的投资了。
（愉天小区里老旧的墙面 吴家明/摄）
而罗湖区的愉天小区，这里同样属于楼龄近40年的“老破小”。记者采访得知这边的“老破小”也一直有稳定的成交，但价格已经从3年前最高峰的每平方米15万元左右跌回目前的8万多元。“3年前这里的业主挂牌价更达到每平方米17万元，价格下跌加之小区处在名校学区范围，所以还是有部分购房者‘买单’。”有当地房产中介经理如是说。
深圳“老破小”：未见大规模活跃
深圳乐有家研究中心公布的最新数据显示，“517”楼市新政前后一个月对比，调控政策对市场交易活跃度带来显著改变，首套置业的刚需客户入市积极性明显提升。其中，总价300万元以内的二手房成交占比显著上涨。截至6月18日，6月300万元以内的二手房成交占比达24.6%，是2023年1月以来的最高点。
根据美联物业全国研究中心总监何倩茹的观察，近期深圳“老破小”只是局部火热，并未见大规模的活跃，“买房主要看目的，哪里的房子都有优势和劣势，需要购房人自己权衡。”她还表示，“老破小”的户型设计、设施配套肯定是比较老旧的，居住估计难有舒适性可言。另外，升值空间有限，如果希望通过旧改跃升，这个等待的时间估计比较长。
也有业内人士表示，深圳等一线城市依旧实施一定程度的限购政策，所以一般购房者还是会考虑名额的问题，对“老破小”依旧会比较谨慎。对于一些已经取消限购的城市，购买“老破小”或许再次成为年轻人“上车”的选择。
未来走向充满不确定性
中指研究院市场研究总监陈文静表示，多地“老破小”交易提速背后，是近两年二手房价格持续调整，部分“老破小”价格跌幅更大，吸引了总价支付能力有限的购房者入市。另一方面，“老破小”由于建成时间早，多位于城市核心板块，整体配套相对完善，周边医疗资源、教育资源较为充足，也是相较于次新房、郊区新房更有优势的地方。此外，近年来各地持续推进城市更新，持续优化改善老旧小区居住环境，也促进了“老破小”的交易。
也有业内人士表示，从前几年的市场表现来看，“老破小”房源总价低，更便于资金炒作。尽管目前楼市环境已不能同日而语，但对于这些“老破小”的价格后期走势应该持续关注。
中原地产研究院首席研究员张大伟指出，价格跌到位、租售比合适是近期不少“老破小”房源成交活跃度提升的主要原因。不过，投资者在追捧前需警惕，不是所有“老破小”都是明智的投资选择。市场的未来走向，还充满着不确定性。
长沙带学位法拍房会不会价格很高？
大部分带学位的法拍房价格都是比较高的，尤其是学位比较好的小区，例如八方小区，能去买的人都是冲着学位去的，拍的高出市场价十多万，二十万都有可能。 普通一点的学位房，可能价格适当便宜一些。
学位房比学区房要好些吗？
学区房就是划区上学，比如你住在某个学校附近，但不一定可以到这个学校上学。 学位房大多是开发商将知名学校引进到项目或和知名学校签订协议，送给符合条件的购房者子女就学的学位，学位房还是要好些的，可以考虑一下。
多校划片，学区房还敢买吗？
是否购买学位房一直是各位家长重点关注的问题，如今新政策指出多校划片，各位家长还买学位房吗？近日，教育部印发《关于做好2017年义务教育招生入学工作的通知》，要求各地继续深化义务教育免试就近入学改革，在今年19个副省级以上重点大城市各区（县）要实现100％的小学、95％的初中划片就近入学。 经审批的初中特长招生比例，控制在区（县）初中总招生人数的5％以内。 《通知》已说明，教育部门是根据适龄学生人数、学校分布、所在社区、学校规模、交通状况等因素，按照确保公平和就近入学原则依街道、路段、门牌号、村组等确定的划片范围，只能确定相对科学的划片规则，确保适龄儿童、少年整体上相对就近入学，就近入学并不意味着直线距离最近入学！此外，按照《通知》要求，2016年全国各区（县）经省级教育行政部门批准招收特长生的初中所招收的特长生比例，要降到区（县）初中总招生人数的5%以内。 同时，为了保证招收的每一个特长生都经得起检验，《通知》还要求区（县）级教育行政部门在充分听取各方意见的基础上制定特长生招生具体办法，并及时向社会公开。 各地要梳理针对特定人群的优惠招生政策，取消不必要的特殊政策。 确有必要的，应在学生所在片区内统筹予以保障，原则上不得跨片区择校。 《通知》中强调，要积极稳妥推进多校划片的治理思路和方法。 对此，要从两个维度来看。 第一，对于家长，这意味着一个家庭对应的划分学校从一个变成了多个，可能进优质学校，也可能被分到薄弱学校。 第二，对于学校，生源的范围也随之变大，优质学校也能覆盖到更广阔的区域。 所以，家长、学校双方的选择变得更多元了。 《通知》下发后，有记者对北京市西城区几家房产中介进行了暗访，发现学区房房价基本在每平米十万元以上，有些学区房甚至达到每平米二十万，而中介还一再向记者保证，只要买了学区房，一定能够上自己想去的学校。 “家长要量力而行，千万不要被中介误导”，张彬对想买学区房的家长们提醒的同时也指出，“政策是否有效还需要时间来检测，教育部门出台政策时不仅要考虑均衡和公平问题，还需要更长远考虑，随着二孩政策放开，政策可能还要不断地与时俱进，调整相应的实施细则”。 赵婀娜不支持家长冒着倾家荡产的风险去购买学区房，特别提醒要谨防投机和炒房的概念。 而深究根本原因，婀娜认为“是择校的冲动没有被抑制住，教育资源还是有限的、不均衡”。 教育改革牵一发而动全身，张彬认为相应的其他职能部门、社会各界都要进行有效的配合，各个地方政府也要拿出适合自己本地情况的办法。 “教育改革的大方向是不能变的，而教育理念的变革是每个家庭都要面临的，如果从整个国家和城市的发展来讲，我觉得未来教育改革，这个眼光要更长远一些”。
