旧改，推进不易。

同意率一再降低！

蔡边一村旧改推进难

日前，《关于蔡边一村更新改造实施方案批后表决的公告》流出，透露重要信息。

《广州市番禺区东环街一村更新改造实施方案》（含拆补方案）批后表决，同意率仅为29.97%。

（图源：番禺汇）

翻阅资料，蔡边一村更新改造实施方案在2022年7月就已获得批复，并于同年8月17日启动批后表决工作。

（图源：番禺区人民政府）

依相关规定，实施方案自批复之日起，需在3年内经村民(含村改居后的居民)和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的，方能生效实施。

且补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。

而截至2024年3月17日，蔡边一村更新改造实施方案同意率仅达46.74%。截至2024年6月9日，同意率已降低至29.97%。

尽管距离官方规定的3年期限，还有1年时间。但就合作企业升龙集团的现况来看，恐怕结局很难改写了。

规划已获批

拟打造总部创智园、文旅宜居地

我们先来说说蔡边一村。

摊开地图，其正位于番禺市桥东北角，紧挨番禺大道北，东至旧水坑村、南至甘棠村，西至蔡二村、北至樟边村，是一个具有800多年历史的文化古村，坐拥蔡边文昌塔、月泉、日泉、光裕堂 、蔡边蔡氏大宗祠等古建筑，文化底蕴深厚。

该村毗邻地铁3号线、18号线，距离地铁市桥站不到3公里；另周边临近番禺大道、北二环、东二环等主干道，交通出行还算便利。

配套也很是齐全，各种大小型商场足以满足日常生活所需。

（蔡边一村区位）

村内与其他城中村无异，大片密密麻麻的村务，以三、四层高的握手楼为主，高压电线缠绕。

本次的改造范围东至旧水坑村，南至甘棠村，西至蔡二村，北至樟边村，共计68.9390公顷，总建筑面积约148万平方米。

（图源：网络）

对于蔡边一村的改造，官方还是很重视的。

按照规划，项目将注重历史文化及自然生态的保护与继承，结合文物保护单位、传统民居、旧村街巷等传统岭南村落要素，充分利用日泉、月泉、祠堂、古树等历史文化资源。将打造约11万㎡的岭南特色文旅小镇，建设以总部经济为主的高端产业集聚区，蝶变为番禺南北都市发展走廊上的“总部创智园•文旅宜居地”。

（效果示意图，图源：网络）

不仅如此，蔡边一村未来的配套设施也将更为齐全和便利，规划建设1所中学、2所小学、3所幼儿园；1所社区卫生服务中心，1个老年福利院，1个文化站，1个社区少年宫等。

而为了推进其旧村改造，近2个月，官方已多次组织召开蔡边一村旧村改造项目工作会议，分析研判下一步旧村改造项目推进过程中存在的问题与难点，确保改造工作能够真正符合村民的期望和需求。

（图源：番禺区人民政府）

（图源：番禺区人民政府）

“旧改大王”危机四伏

蔡边一村改造能否继续？

村民对改造的担忧，一部分源自危机中的升龙集团。

在业内被称为“旧改大王”的它，于2017年首进广州，曾先后介入南沙金洲-冲尾村；黄埔汤村、南湾、镇龙西片；番禺沙溪村、蔡边一村/二村；增城长岗、群星村等十余个旧改项目，一时风光无限。

然而，受市场调整、政策变化、企业资金等因素影响，每个项目的进展都不算顺利。升龙集团在村民心中的口碑也是直线下滑。

比如知识城汤村旧改项目因回迁房停工、拖欠临迁费等问题频被热议；沙溪村分红未能如期发放；金洲-冲尾村临迁费延期，复建区完工遥遥无期等。

（图源：领导留言板）

至于蔡边一村，在2017年9月纳入城市更新计划项目库后，便开始展开旧村改造及引入企业相关工作。

2019年1月15日，蔡边一村召开股东代表大会，72票赞成、8票弃权，升龙集团成为蔡边一村的旧改合作企业。

2021年11月，蔡边一村样板房正式开放。

据悉，首期复建安置房命名为“蔡边一村·螺山苑”，居住区共有6幢住宅，涉及7个户型，为建面约44㎡-165㎡的一至四房。

（蔡边一村更新项目展示中心 图源：幸福蔡一）

（蔡边一村更新项目展示中心 图源：幸福蔡一）

转眼，时间已过去2年半，大家再回看这些图，是不是让人有点唏嘘。

这些年，升龙集团在广州拿下的多个旧改项目，且不说推进缓慢，甚至还因拖欠临迁费等问题频被热议，负面传言越来越多。

大败局的背后，跟市场、政策调整因素有关，但也因早几年升龙集团的步子迈得太急，导致自身的资金和开发能力跟不上。

蔡边一村的改造之路，会如何推进下去，我们还不得而知，或许整条村不再改造，或许会清退在合作企业，重新引入意向企业。

至于后者，广州也有实质性案例可参考。像黄埔洋田村旧改项目，因迟迟没有进展，回迁遥遥无期，现正在洽谈新的意向合作企业，同时整理合作企业违约资料，做好清退准备。

（图源：领导留言板）

对此，大家是怎么看的呢？

村民不同意拆迁，村长不签字，政府抓村长犯法吗？

一、如果原因只有如题所述，则属于明显违法；二、拆迁政策一般要求，若仅限于村居改造之类，则须征得村民同意方可。

棚户区改造需要95%住户同意吗

您好，城市棚户区改造要充分尊重群众意愿，改造计划需征得95%以上拟被征收对象同意，方可制定征收补偿方案，方案原则上需征得全体拟被征收对象（至少99%以上）同意，才可启动实施。

旧城改造与棚户区改造是一个概念吗？

不一样！详细可结合自身房屋情况如下比照：国家及各地政策均未给棚户区一个明确的标准。 国务院25号文也仅说棚户区是住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大。 但其外延和内涵都不是十分清楚。 但对城镇棚户区的概念界定、认定标准、认定依据和认定程序，各省都制定有明确的认定细则，基本框架类似，只是某些方面会有一些差别。 从概念上来说，旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件；而棚户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。 两者除了概念性质不同以外，在以下方面有所不同:第一，强制性不同：（1）棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；（2）旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。 第二，配建要求不同：（1）棚改除满足拆迁安置需要外，其余住房均配建为人才住房和保障型住房，且坚持以租为主，根据辖区人才住房和保障性住房的建设供应情况，确定租售比例；（2）旧改则按规定比例配建，无全部配建保障房的要求，可建商品房。 第三，改造程序不同：（1）棚改没有明确规定，现实情况是参照城市更新或者政府征收程序进行，棚改项目的确定、权利人信息公示、异议处理等内容并无章可循；（2）旧改则对程序有了明确的规定，包括意愿征集、城市更新单元规划审批、实施方案、搬迁补偿安置协议的签订、实施主体确认、回迁安置等等。 第四，补偿标准不同：旧城改造补偿标准：1、永久性建筑按照拆除一平方米补偿一平方米住宅以此进行产权转换。 2、（国道）用于商业用途的永久性建筑按照拆1平方米补偿0.7平方米新建筑。 3、（村道）用于商业用途的永久性建筑按照拆1平方米补偿0.65平方米新建。 4、如果上述情况的用于商业用途的永久性建筑按照拆1平方米补偿0.5平方米新建筑。 5、瓦房补偿标准按照拆1平方住宅补偿1．5平方住宅进行产权转换补偿。 6、临时建筑补偿标准楼顶砖墙铁皮顶按每平方300元进行补偿，而楼顶钢架铁皮顶按每平方200元进行补偿。 过渡期租金补助标准。 棚户区改造的补偿标准分为两类：现金补偿和房屋置换。 房屋置换的补偿含三种:1、1：1.5的面积置换2.、房屋重置成新价格，就是把你房屋这算成价格，这个和房屋的新旧、装修、结构都有关系；3、其他的搬迁奖励。