著名经济学家宋清辉
【沪港通锦囊】房地产周期是正常市场经济现象
“人有悲欢离合，月有阴晴圆缺”，苏轼的这句流传了近千年的诗词之所以能够流传到现在，说明了一点，即凡事都有周期，这也是诸多行业发展到一定阶段的必然现象。例如，经历此前多年的爆炒和推波助澜，房地产的市场供求关系当前已经发生了重大的变化，一方面是之前的「三高模式」已经被打破，行业正在处于新旧模式的转换期。另外一方面，当前的房地产行业或正在经历较为漫长的下行周期，进入缓慢发展的新阶段。但是，长期来看，内地经济“去地产化”已是大势所趋。
观察到，目前就三四线城市而言，这些地方的房价已经处于跌无可跌的位置，成交量也趋于接近「冰点」，形势难以令人乐观。有不少投资者会问，房价会不会也像股价那样，在低位运行一段时间之后疯狂反弹呢？答案则是需要两面看待，但对于绝大部分三四线城市而言，其房价走势或会如同殭尸股一样久久不动。事实上，当前的房价下跌实际上是一个再正常不过的行业周期现象，同时它也和经济发展的周期性有较大的关联。
一般而言，一个城市房价的涨跌，归根结底需要看这个城市的产业情况。例如，有「鬼城」之称的鄂尔多斯，2010年的时候，因煤价的上涨导致一系列资金疯狂涌入该地楼市，在全城民间借贷的同时房价也疯狂走高。随后，因为煤价的回落，一系列的梦想都开始破灭，资金链断裂、投机者离场，于是鄂尔多斯开始变得萧条，被称之为「鬼城」。
鄂尔多斯兴衰值得借鉴
但是，随着近年来当地政府积极调整产业结构，推动产业转型升级，该地的房地产行业已逐渐回归到健康有序的状态，「鬼城」的标签似乎可以撕掉。这也表明，如果一座城市没有支撑经济发展的强势产业，无论是资金还是人才，或都不会留在这个城市当中。
纵观各类三四线城市，几乎没有长期可以持续、配套的产业链能够支撑城市的经济发展，就如从众心理一般，绝大多数城市都会想方设法挖掘各种景点开设旅游业，以期创造新的利润来源，但旅游业低门槛、同质化的发展难以形成长期有效的支撑作用。虽然一部分城市拥有「靠山吃山」的绝对优势，但想要推动当地产业、经济有效持久地发展，就必须积极引入实体创业和创新产业，否则很快就会陷入「人勤地多产、坐吃山也空」，鄂尔多斯的过往便是典型例子。
就房地产行业而言，地产商虽然他们有定价的权利，但他们没有左右城市经济发展的能力。如果三四线城市一直无法引入能够刺激本地经济增长的新产业，或者长期没有政府对其发展进行规划并招商引资，这座城市未来的发展，大概率或是伴随着人口流失而愈来愈小。
三四线城市需引入新产业
如果在政府引导下，三四线城市愿意引进技术、招揽大量人才，所谓去库存的问题或将不是问题。如今，全国房价走势相对较为平稳的城市，可能非深圳莫属。四十多年前，深圳就是一个小渔村，远远不如当前的三四线城市，但国家的政策倾斜和人群大量涌入，高新技术的不断发展，高等教育机制的建立加上积极引进海内外优质人才，推动了深圳的产业蓬勃发展。
虽然近期有自媒体发布了「深圳房价下跌40%」的消息，提到深圳有多个楼盘都有不同程度跌幅的情况，但实际上却没有网传的那么夸张。通过实地走访调查，深圳一些新上市的楼盘价格依然坚挺，其中部分深圳新盘房价甚至还出现逆市上涨趋势，反映出深圳经济的韧性。
理论上，只有经济发展才能提升市场各方面的需求，例如运营资金需求、企业用地需求、企业人才需求、员工住房需求等，各种各样的需求都能有效地实现去库存。
纵观现行的三四线楼市去库存措施，实际上是治标不治本。要想有效去除大量楼市库存，归根结底需要从当地产业布局、人口流入、土地供应等多个方面采取有力措施，花式营销甚至逆向调控这些措施，其形式大于实际意义。
应理性看待房地产周期
总而言之，房地产周期是正常的市场现象，也是市场经济的必然现象。正是因为周期的客观存在，房地产市场才会有大浪淘沙，才会有竞争和淘汰。从这个角度来看，房地产周期实际上有利于提高经济质量，所以市场应理性看待房地产周期。
作者为著名经济学家宋清辉，著有《中国韧性》。本栏逢周一刊出 。
房地产周期的特征是什么？
经济糟糕的时候，房地产建设的活跃程度会降到很低，房地产建设项目融资受到抑制。 过一段时间，经济不是那么糟糕了，后来甚至变好了。 经济增长更好了，导致对房屋建筑的需求上升。 经济疲软的时候，只有少数建筑开工建造，现在才开始投入使用，房屋需求面积的额外增长，导致供给有些吃紧，因此房屋租金和销售价格开始上升。 租金和房价上升，持有房地产的产权就能享受资产升值，财富随之增加，唤醒了开发商建设新项目的热情。 经济发展更好，房地产资产升值，让资本提供者更加乐观，资本提供者的心态变好了，让房地产开发商更容易拿到融资融资更便宜，也更容易，自然提高了潜在项目的预期收益率，也增加了这些项目的吸引力，因此增加了开发商愿意追逐这些项目的愿望。 更高的预期收益，更乐观的开发商，更加慷慨大方的资本提供者，三个因素结合在一起，造成建造项目开工率大幅攀升。 首批完成的项目，遇到压抑已久的强劲需求，全部租出，或者很快销售一空，让开发商大赚一笔。 良好的收益，加上每天更加积极有利的报纸头版头条的宣传，导致更多的项目开始计划、融资、获批。 打桩机随处可见（已经向工厂订购更多的打桩机，但是这属于另外一个不同的周期）。 大楼建设开工之后，还需要几年时间才能完工，其间，第一个完工上市的项目，就吃掉了此前没有被满足的需求。 从开始计划到建成开业，经常需要很长时间，足以让经济从繁荣走向萧条。 在经济增长得很好的时候开工的项目，经常会在开盘的时候遇上经济情况变得糟糕。 这意味着这些增加的房屋面积只是增加了更多的空置面积，加大了租金下行和销售价格下行的压力。 得不到使用的闲置面积在市场上游荡，就像幽灵一样。 经济糟糕的时候，房地产建设的活跃程度很低，房地产开发融资受到压制
房地产经济周期的四个阶段经济周期的四个阶段
房地产经济周期的四个阶段，经济周期的四个阶段很多朋友还不知道，现在让我们一起看看吧！1、繁荣期。 这个时期经济和通货膨胀加速上升。 企业的盈利水平高速上升。 大宗商品投资者的最佳选择。 2、衰退期。 经济高峰之后必然会迎来衰退。 这个阶段经济增长的速度逐渐变慢。 市场逐渐萎缩导致企业供大于求，盈利水平下降，物价和通货进一步走低。 债券是衰退期最好的投资目标。 3、萧条期。 经济的衰退导致市场的供给和需求都下降。 该阶段通胀开始上升，失业率增加。 政府加大调控力度。 现金是最适用于该阶段的资产。 4、复苏期。 经济加速向上，通胀下降。 经济慢慢走出衰退，由于股票对经济的弹性最大，因此成为了收益率最高的投资产品。
宋清辉：应对“灰犀牛”，看房企巨头正在做什么
美国经济学家米歇尔·渥克在达沃斯全球论坛提出了“灰犀牛”这一概念，指的是大概率且影响巨大的潜在危机。
历史 上，一些著名的企业就是被“灰犀牛”撞倒，比如柯达。柯达曾经是胶卷时代最赚钱的公司，最高占据了全球2/3的市场份额，拥有超过14.5万名员工。企业地位相当于今天的苹果。
但作为传统胶卷领域的霸主，柯达不相信数码技术会替代传统胶卷，守着既得利益，“固步自封”，最终导致了没落。
中国的房地产就好像经济中的灰犀牛事件。2010年就有经济学家发表对中国宏观产业经济的观点：中国楼市已见顶，牛市最多持续五年。
有人可能说，十年都过去了，中国房价不但没有跌，甚至还上涨了。但看看中国房企巨头在做什么，就知道应对“灰犀牛”需要未雨绸缪。
2020年《财富》世界500强排名中，房企巨头碧桂园以703.35亿美元营业收入名列147名，较上年度的177名提升30名，位居全球地产行业之首。
在外部环境复杂多变，房地产行业调控频频的背景下，碧桂园强势发展的现象非常值得认真研究和借鉴学习。
从1992年成立到成为全球最大的房地产企业，28年里，碧桂园鲜有轰轰烈烈的爆炸性新闻，一直低调深耕房地产及多元业务，这体现了这家地产企业的执着精神。
执着需要沉淀与积累。
《财富》杂志于1995年第一次发布“世界500强”排行榜时，碧桂园已经成立三年，那时许多近年进入世界500强的中国企业如京东、小米还没有诞生。
改革开放的浪潮下，众多企业厚积薄发，在中国经济进入新常态、转向高质量发展的这个年代，成为世界500强的中国企业数量越来越多，在2020年这个特殊的时间点里，中国共有133家企业上榜。中国大陆（含香港）公司数量达到124家， 历史 上第一次超过美国（121家）。
这将成为更多企业发展的动力，这也是中国经济在正确引领下稳步前行的最好印证。越来越多中国企业进入世界500强，是中国经济整体实力稳步上升的生动体现。碧桂园今年上升到全球行业第一，向世界100强逼近，反映出中国房地产市场蓬勃发展和未来的无限可能。
做强做大，很多企业都在做，也有很多企业都做到了，碧桂园就是其中最典型的代表。除了营收领跑全球房地产企业，其26.2%的净资产收益率在国内房地产企业中也是处于领先地位，在国内企业榜单中更是排在前四，良好的经营及现金状况令碧桂园的发展有了更多底气，这也是其连续上榜四年来，排名不断大幅提升的原因之一。
在经营和风险把控方面，碧桂园是民营上市房地产企业中，少数能够持续数年实现净经营性现金流为正的公司。在行业资金面持续收紧的背景下，碧桂园自2016年起第四次连续在年末实现正净经营性现金流，达到146.7亿元。截至2019年期末，碧桂园可动用现金余额约2683.5亿元，达到公司有史以来最高水平。
在土地资源储备方面，截至2019年12月底，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2512个，业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、282个地级市、1299个县/镇区，是行业内布局最广泛的房企。
今年，碧桂园依然保持着良好的发展趋势。公开数据显示，受新冠疫情暴发影响，我国地产销售交易受到较大影响，而碧桂园的抗风险能力凸显，稳中向好，2020年1-7月累计实现权益销售金额达3212.3亿元，稳居行业前列。伴随疫情得到控制及经济稳步复苏，碧桂园自3月以来已实现连续5个月同比增长，其中7月同比增长27.52%至542.8亿元。
在公司发展方面，碧桂园强调达到最优成本，不浪费、提品质；产品要读懂标准化，围绕质量管理“十项重点工作”做好升级；营销要加强以客户为中心，增强客户感知度；服务要为客户提供全过程的服务、一辈子的服务； 科技 除了发力智慧建造、机器人餐饮、现代农业等新业态，还要借助 科技 提升企业管治，真正做到精干高效。
整体而言，碧桂园在财务、经营方面都具备一定的优势，打造了具有影响力的品牌，对未来发展拥有清晰的战略路径。对政策、市场有细致研究的碧桂园，于2019年初明确地产、机器人、现代农业是未来三大重点业务，同时提出碧桂园是“为全世界创造美好生活产品的高 科技 综合性企业”的新定位，指明了公司 科技 创新、多元布局的方向。
其中，机器人为建筑机器人和餐饮服务机器人，可见多元布局依然以建筑和相关配套为主，将对企业未来的地产建设和物业服务起到重要的支撑。
综合来看，近年来碧桂园取得的优异成绩，有三点可圈可点。
一是资金使用“稳”。这和其长期以来坚持的资金高周转有一定关系，不为追求数量和规模而过度投资，尽可能保证资金的合理利用，尽可能降低风险。
二是品牌定位“准”。为客户提供性价比更高的产品，提升项目价值，逐渐增加自身市场竞争力。
三是项目布局“精”。项目在内地31个省份实现全覆盖，成为行业内布局最为广泛的房企。考虑到碧桂园2019年的多元化布局并未给自己的业绩拖后腿，意味着其多元化发展围绕着主业经营的全产业链延伸，既有突破，也有关联，不会过度成为其经营的累赘。
随着多元化业务的逐渐成熟，碧桂园的营业收入或将进一步提升。
实际上，进入世界500强的每一家中国企业，以及千千万万还在努力发展的中国企业，都在前行。
当前世界环境复杂严峻，许多百年品牌企业逃不过疫情暂别舞台。而中国经济在不利局面中的GDP数据归正、多项经济指标向暖，离不开调控之下，众多企业奋斗拼搏、发展壮大，众志成城，共克时艰。
2020年是相对特殊的一年，但仍有越来越多中国企业的名字响彻全球，使越来越多的人们见证着中国经济坚实的步伐，我们期待更多的企业奋勇拼搏，防止“灰犀牛”的到来。
（作者系著名经济学家宋清辉，著有《读懂经济新常态》《强国提速》等书）
